文京ガーデンってどうですか？

文京区だと、
本駒込>本郷>西片>千駄木>小石川
なんですね。
本駒込は6丁目の大和郷が牽引してるのでしょうか。

>>341
マンション紛争が勃発した場所ばかりですね。

たとえば本駒込
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp&no=1192

小石川二丁目マンションの無秩序な開発・建築を考える
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/

文京区って・・・

文京区はこんな再開発反対の動きがなければ、千代田区や港区は無理でも渋谷区の邸宅街に匹敵するくらいの価値まで上がってたかもしれませんね。

>>339
契約解除となった場合には、建物を建築主の費用負担で取り壊して敷地を原状回復させ、さらに土地を都市再生機構に返還するという厳しい条件が付いている。
http://en-us.facebook.com/permalink.php?id=308992935810456&story_f...

こんにゃくえんまの
ビル型納骨堂が建設中

ルサンク周辺の低地に建ってるあばら屋群のほうがよっぽど無秩序だけどな。
あそこらへんも取り壊して再開発すればいいのに。

>>347
Nippoと清水建設の対応がマズかったようですよ。

本当に街の安全を考えるなら、最新の防火基準、耐震基準を満たさない一戸建ては、既存であっても取り壊し命令とすべきですよね。

もし本当にそれがされるのなら、先に、東京都の審査会から違法建築の判断がされているルサンクの方が、取り壊しの命令を受けるでしょう。
一戸建てが最新の基準を満たしてなくても違法建築にならないからです。

いえいえ、今の法制度においてそうなることはわかっていますが、いざ災害が発生した際にどちらが危険かを考えれば、最新の防火、耐震基準を満たしていない一戸建ての方がよほど倒壊、延焼で周辺に迷惑をかけるのだから、そのように規則を改めるべきということを言っているのです。

ルサンカーたちがこのスレにも進出してますね。

来年完成する再開発住宅（西）は全部完売したようだな。北側の再開発は５０００万代があるかな。
たかそうだな。前資料だと文京区は計画や工事が長引くようだから他区よりも高いようだな。

東京周辺では地震が頻発し、東京直下型大地震が報じてられているが、大地震が発生し小石川の千川流域が猛火で地獄谷にならないように、この再開発マンションと区役所が延焼防止帯になり、地元を大火災から防止することを期待します。また、大地震の時は３．１１より多くの避難民が集中するので、区役所と防災センターの役割を発揮する避難場所を確保していることなので近隣に住む私は、安心しています。一刻も早く完成することを期待します。

３．１１の時に区役所に居て外に避難するのに苦労したけど。超高層の建物がいいとは思わない。

>>355 匿名さん
木造戸建は倒壊・火災延焼の恐れがあり大変危険です。

老朽木造密集住宅や老朽鉛筆ビルが混在する文京区は京直下地震対策が最大の課題、争点だ。 区では津波も発生しないとノンビリしているが、ある学者は１０ｍ程度も想定されるといっている。この津波では神田川から後楽、小石川周辺も影響する。文京区の対策は何一つ できていない。各種調査では数千人の死者がでることが想定されている。 東京大地震時の文京区の地域危険度レベル（小石川周辺）
　　　　　　建物倒壊　　火災延焼　　避難困難 （ワーストレベル１→５）
小石川１　　　３　　　　　３　　　　　　３
西片２　　　　２　　　　　３　　　　　　４
本郷５　　　　３　　　　　３　　　　　　４　
根津　　　　　４　　　　　５　　　　　　４
千駄木２　　　３　　　　　５　　　　　　４　

>>356 匿名さん

再開発に反対する前に、周辺の木造戸建に取り壊し命令すべきだね。

>>353
いつ売り出して、
価格はいくらだったの？

首都圏「億ション」変調、契約率70％割れ

そもそもこのあたり地盤よくないんでしょ。だからこそ、再開発して少しでも被害が出にくいようにしようとしてるんでしょうけど。。。

>>353
え、知らないうちに
完売なの！？

ここの地盤が悪いといったら、都心はすべて地盤がユルユルということになりますよ。
ここら辺よりも地盤が悪いところがほとんど。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx

文京区には、小石川―後楽流域、根津―千駄木流域、水道地区など３つの浸水常習地区があり
過去水害で死者が出て裁判がおこされるなど高台もあるが、低地部は安全性や劣悪な環境でもある。しかも、こららの地区は窪地上の地形で雨水が集中し江戸時代から遊水地であった。千川や神田川からの溢水、高潮時は日本橋川、神田川の水位上昇で排水が困難であり津波の心配もある。溺れ谷付近の地盤はN値がゼロの軟弱地盤もあり地震時の将棋倒し的倒壊、大火災の発生で熱風地獄谷、人々の避難困難が想定されている。このため、地域全体を再開発し水害や大地震に備えた安全、安心の街づくりが急務ではないでしょうか。

全く同意見。個人のエゴのために、地域全体の住民を危険にさらしてはならない。

安全な街づくりを妨害するエゴイスト、クレーマー住民さんはこの町から
出て行ってもらうしかないね。再開発に協力し、仮住まいしている住民より

関係者の方でタワー棟がいつ頃分譲されるかご存知の方はいませんか？

再開発マンションは、再開発に協力している地権者、借用者、利用者、営業車等が優先入居権が
あり、タワーマンションも半分がこれらの再開発協力者が完成入居をまっている状態で、様々な
犠牲のうえに事業が実施されております。
これら協力者以外の販売は来年からの実施になるのではないでしょうか。

>>363

小池百合子知事、築地市場の移転延期を表明

再開発マンションの販売価格はどのぐらいになるのか。最近の地価公示の情報では
２０１６の東京の住宅地の上昇（変動）率は小幅ではあるものの、3年連続で上昇した。23区内の上昇率は2.8%で、すべての区が上昇を続けている。さらに、千代田区は9.4%、中央区9.7%、港区は6.3%の上昇で、23区内で5%以上の上昇率を示したのは、この3区と目黒区だけ。「都心部ではマンション需要が堅調な一方で、供給が少ないので、高い上昇率を示している」とみている。 それでなくても、建築費の高騰や国内外の富裕層による積極的な投資によって、都区部のマンション価格は上昇の一途にある。不動産経済研究所によると、2016年2月に首都圏で発売された物件の平均価格は5773万円で、9か月連続の上昇。なかでも、東京都区部の平均価格は前月から8.8%減ったものの、6248万円だった。 都区部の地価高騰とマンション販売の現状について、「都心の新築マンションの平均価格が6000万円を超えているのは、高額な高級マンションが相次いで分譲され、上値を引っ張ってしまったことが原因ですが、一般の給与所得者ではすでに手が出ない価格帯になっていることは事実です」と、ここ数年の販売価格の高騰を憂いている。

W棟（西街区）はすべて賃貸（ワンルーム？）では？　S-A棟（南街区）もたぶん賃貸ですよね。そのS-A棟はシビックセンターとお見合い状態で、展望台からは見下ろされそうです。

http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

分譲マンションはN-Xだけのような気がします。どうでしょう。

転記しときますね。

南街区
（S-A,B,C） ・S-Aでは、中～高層部において、区内有数の規模となる大型事務所を計画します。
・S-Bでは、中～高層部には30～60m2の多様なタイプの住戸を計画します。←★マンション
・低層部には、拠点商業地の形成に資する商業施設を計画します。
西街区
（W） ・中層部には小型の事務所を、中～高層部には比較的小型の住戸を計画し、権利者の多様なニーズに対応した施設計画とします。←★一部マンション
・低層部には、にぎわいを連続させる小規模な店舗を計画します。
北街区
（N-X,Y） ・N-Xでは、中層部に中～小型事務所を配置します。また、中～超高層部には主に60～80m2を中心としたファミリータイプの住戸を計画します。←★マンション
・低層部には、生活利便性を高める商業施設を計画します。
全体 ・子育て支援施設の誘致を進めます。
・災害時の一時避難場所としての必要資材等を保管する防災備蓄倉庫や、高層住戸での生活を維持するための備蓄倉庫の設置を検討します。

>>371に事故レス

南街区の住宅はS-B棟ですね。シビックセンターのタワーとは斜向かいの関係になるので、お見合いではありません。

タワー棟は坪450万前後だって大手デベの人に聞いたよ。あくまで噂話だけど。

昨日、東京ドームに行く前にビックセンターから現地を見ました。S-B棟は確かに斜め前ですけど展望台から見ると丸見えになる感じでした。一戸建てとかビルの解体を上から覗ける事ってあんまりないので迫力ありました。

N棟だけが分譲で、でも一番上は地権者
南はワンルームマンションで賃貸
組合にメールすると、ちゃんと返事くれますよ。
秋から広告、実際売り出しは年明けからでしょう。
国有宅地で本郷４－１２－６（１６２６．９７平方メートル）が９月２日に公示されたので
これの落札価格によっては（入札価格は１３億７０００万から）
販売価格も変わるでしょう

>>375さん
S-B棟は区役所の展望台から見下ろされる感じになるんでしょうね。残念な区役所。N-X棟の南向きも同様になりそう。N-X棟は30階以上なら、区役所以外、眺望を遮るものはなさそうですね。

>>376さん
本郷4丁目の会計検査院幹部用住宅跡地は、面積が1600㎡しかないので、ここにはさほどの影響を与えないと思いますよ。

財務省関東財務局真砂住宅は
前面道路（鐙坂・特別区道文第650号）の幅員が2.42メートル～2.69メートルしかないから、5階程度の建築物しか建てられませんね。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/bunka/kanko/kanko/location/places/abumiza...

>>378さん

そこじゃなくて、その南側の街区です。アクティス本郷真砂坂上の北隣です。

>>379さん
http://kantou-baikyaku2.jp/media/pdf/94-0087.pdf
によると、西側が崖になっていて擁壁を造りなおす必要はないでしょうか。

それと、やはり鐙坂が狭いので、東京都建築安全条例第4条第2項の規定がかかって来るのではないでしょうか。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/anzen_unyou.htm
も参照なさってください。

上層階は別にしてN-X棟の東側は結構な値段になりそうですね。平均単価が坪450万として東側は500万を超えますかね。

後楽のように２haを超す再開発事業のような大街区方式の開発は、駅一体型、商業施設、教育施設、業務機能等の複合施設で便利性や環境もよく、しかも安全、安心であるが、地権者や借地権者、地元事業者等地元調整、法手続き２０年の時間を要したので３LDKで１億円以下はないのでは。

>>381 匿名さん

400台半ばがあればかなり安いなと感じてしまいますが、どうでしょう…
もしその程度からあれば最近ではなかなか見ない瞬間蒸発もあり得るように思います。

西向きの低層なら400万台半ばもあるんじゃないでしょうか？しかしそれでも60㎡～80㎡とのことですから8000万オーバーです。もっと狭いタイプも作って総額を下げていただけると助かります。

埋蔵文化財の調査で何か見つかったのですか？

>>385
何も見つかってません。

ここ地権者だらけなんだね。

相場を上げようとしてるのが見え見えで面白い。

文京区は本当に異質ですね。

地権者は別に相場上げなくても平気なんですけど・・値段決まってるんで。

あ、すぐに転売とか考えてる地権者は相場が上がった方が良いのか。

文京区マンション値上がりすぎでしょう
http://dlvr.it/C19d4f

建設中の西側再開発マンション（１５F）は、地権者ですべて完了。南側再開発マンション（２２F）も
全て地権者向けのようだな。同じく今年着手している北側再開発マンション（４０F)も半分は地権者用
で、残りを分譲するようだが、抜群のロケーション、安全安心マンションのため高そうだな。

ところでこのマンション、雨の日に傘なしで濡れずに後楽園駅まで行けるんでしょうかね。

>>384さん
60～80「中心」なので、小さいタイプも少しくらいは造られると思いますよ。ただし低層階ですみふのビルに面しているとか、条件は悪いでしょうね。

>>390
都心でマンション「大暴落」

ほんとに大暴落するなら有り難いけどね。

大暴落するのでは？
文京区もマンションの供給過剰ですから。

中央区、江東区、港区、品川区、大田区、世田谷区」等大型マンション、再開発が多い地区では
売れ残りマンションが続出している。
　あと五戸だからと説明を受け現地に行ってみると１階、２階はほとんど売れ残りだった。
オリンピックのブームは終わった感じだな。マンション不況に突入している。
相続税対策として建設している賃貸マンションもほとんど埋まらずビジネスモデルが崩壊だな、
再開発マンションは地権者、借地権者、等３００人に優先し残りを分譲するので完売するのでは。

文京区でも下がる物件と下がらない物件はあると思いますよ。皆が欲しがる物件は大暴落にも限界あるんじゃないですかね？ほんとに大暴落とかすんのかな？

この辺りは緩やかに下がる程度な気もしますが、
それにしても今はどこも高い。

過去の推移を見るに、都心5区に比べ、極端に上がりもせず下りもしない、それが文京区（今高いのは間違いないけど）。士業や勤務医といった小金持ちの文京ラバーで支えられてる特殊なマーケットなのでヤマっけのある投資家は絡み辛い。

NIPPOが東京都を提訴した理由について語りました。

　最近の23区マンションの売れ行き状況は、地点数では「横ばい」が全体の3分の2（95地点中63）を占め、「値上がり」は3分の1にとどまります。値上がり傾向がストップしたマンションも少なくないわけです。
値上がりが続いているマンションは、一つは「プレミアム感があるマンション」です。もうひとつは、「都心部で価格が据え置かれていたマンション、再開発など環境性、利便性、公共性が高いマンション」といえます。タワーマンションなどに隠れて注目度が低いゆえに、価格が抑え気味だったマンションが、じわじわと値上りを続けている。
さらに、以前なら同じマンション内の物件は同じような動きをしていましたが、最近では、同じマンション棟内でも、物件による差が目立つようになってきました。 たとえば、とあるタワーマンションでは、中層階の物件は相場より少しでも価格が高いと問い合わせがありません。しかし、「最上階」や「角部屋」、「東京タワー・ビュー」などの特徴が加わると、多少高めの価格でも売れています。同じマンション内で同時に複数の物件が売り出されている場合は、こうした良い物件から先に売れている状況です。「高くても売れる物件」の条件が徐々に狭まっています。こうした状況に来ると、相場全体の上昇傾向は最終コーナーを迎えつつあるといえる。

『春日後楽園市街地再開発事業』の目玉事業「グリーンバレー」
■「グリーンバレー」の整備
街区を南北に貫く緑豊かな広場空間「グリーンバレー」を確保し、安全で快適な歩行者空間、地域コミュニティ形成の場ともなる、武蔵野風の緑に囲まれた潤いのあるオアシス、憩いの場を創出します。
■交通結節点機能を強化する「地下広場」の整備
地下階に広場状空地を設け、既存の地下鉄駅や公共駐輪場へ接続する、バリアフリーにも配慮した動線を確保することで、交通結節点機能を強化し、利便性向上を図ります。
■災害時の公共貢献
広場空間「グリーンバレー」等において、災害時の一時避難場所としての機能整備（非常用トイレ等）を図ります。
■安全で快適な歩行者空間・回遊動線の整備
敷地内に歩行者通路を整備し、「グリーンバレー」と外周道路とを連絡するきめこまかな歩行者空間を整備すると共に、2階レベルでの歩行者回遊動線を確保します。また、区道206号は、歩車が共存するコミュニティ道路として整備します。

マンションはいつ販売になるんでしょうか？

北街区は地下で他の街区と繋がって無い様ですね。2階レベルの「回遊動線を確保」という事は2階を通って後楽園の駅まで行けるって事ですね。それにしても南側と西側にマンションとオフィスビルが囲む様に建つわけですから日当たりとか眺望はどうなんでしょうね？

春日後楽園市街地再開発事業の計画コンセプト
地区の南側には「文京シビックセンター」が隣接し、さらにその南側には「東京ドーム」が立地しています。
また、地下鉄４路線が当地区周辺で交差するという利便性の高さや街区の４周を幹線道路が囲むという公共施設整備の高さも加え、文京区随一のポテンシャルを備えた地区と言えます。
その他、「小石川後楽園」や「中央大学・東京大学」、「上野公園」などの文教的な要素も豊富にあり、他の地域にはない独特のコンセプトに基づくまちづくりを予感させる地区です。
一方で現在の利用状況を見ると、街区の幹線道路沿いにはいくつかのオフィスビルが完成してはいるものの、街区の内部では老朽化した建物や細街路も多く残されており、災害時の安全性などについて課題の残る状況となっています。①住宅、商業、事務所、大学、大学院など都市の高度機能集中 ②既存行政、文化、体育、娯楽施設との連携
③グリーンバレーの公園、避難広場、地域の防災広場、防災センター ④スーパー、などショッピング機能向上
⑤幼稚園、駅前児童施設 ⑥無電柱化、電気施設の都市安全⑦駅と連携

マンションの売れ行きがよくないな。春日後楽園開発再開発マンションも来年から販売のようだが、販売価格はいくらになるかな。
　先月の首都圏のマンション新規発売戸数は一年前に比べ＜－３０．７％＞の３３１７戸となり８ケ月連続で減少しており、この３３１７戸は２００９年の３２３０戸以来の低い水準となっているのです。
本来なら完売しても不思議ではない戸数しか販売していないにも拘わらず、首都圏で３６％以上、東京都区部では４４％余りが売れ残っており、マンションが売れていないとなっているのです。
大手マスコミ等では絶対に報じられないでしょうが、月間発売数・月間契約率から見るマンション市場は今や大不況とも言え、デパートの不況・家具店の赤字もマンション不況と関連しており、今や消費の現場では、「爆買い」の消滅もあり、異常事態に陥りつつあると言えます。

分譲に至るまでに長い時間が掛かってますから近隣で売れ残りが多いとしても価格を下げて分譲するのは無理じゃないでしょうか？それなりの価格で分譲して高いのなんのと言われながら気長に販売して行く事になるんでしょうね。

マンション販売まだですかー
いつですかー

タワーマンションを利用した相続税対策にリスクはないのか？
http://www.family-office.co.jp/blog/?itemid=258

固定資産税の見直しも議論されているようですね。

タワーマンションの高層階ほど増税、低層階ほど減税する税制変更は、１８年度実施だ。来年、ぜひ契約したいな。
タワーマンションの所有者にかかる固定資産税について、政府・与党は「高層階ほど増税、低層階ほど減税」にする検討を始めた。フロアごとに資産価値は違うのに、どの階も床面積あたりでは同じ税額となる不公平感や、一部の富裕層が相続時の節税に使っている問題が指摘されていた。この対策として来年度の与党税制改正大綱に盛り込み、早ければ２０１８年度から実施する。
　おおむね２０階建て以上の新築マンションは、階に応じて固定資産税を増減する方向で調整中だ。１棟の課税総額は変えない。年末までに具体的な対象や税額の計算方法を詰める。
　マンションの固定資産税は現在、まず１棟全体で価値を評価して税額を算出。フロアに関係なく、各部屋の床面積に応じて税額を割り振っている。

来年契約しても旧法の適用が再来年以降に続くわけではないから、急ぐ理由にならないと思うよ。

高層階はどうせ予算的に無理そうなので、真ん中から下の階なら固定資産税が減額されると考える方が前向きですね。

真ん中から下の階で固定資産税が減額されるかもしれませんが、資産価値が下がるのも早いためにお得かどうかわからないと思います。

車を買うのと同じ様にローンが終わるまで住み続ければ資産価値は関係ないですよね。所詮は耐久消費財、住まいなんで値上がりに越したことは無いですが値下がりしても売らないで住んでれば良いですよね。

シビックセンターより

最新概要

さぁ、そろそろ分譲発売されますね。
いくらなのかかなり気になります。

坪いくらからだと思いますか？

秋に分譲って話でしたけど、年明けになるんですかね？年内に分譲されるんでようか？解体は随分進んでますけんど。

平均坪470！

470じゃ浜離宮より安いじゃないですか

平均600－700くらいじゃないですかね

浜離宮やり安いでしょ。

あちらの方が圧倒的に立地良いし。

いずれにしても文京区NO1物件でしょうから分譲価格とか売れ行きでで文京区の実力がわかりますね。

そんなにいきますか！
浜松町も再開発地区ですしね。
低層階だと400前半からあってほしいな。

都心一等地の再開発、このご時世に坪500きったら瞬間蒸発ですよ

今後に値が下がってもですか？

下がると思う人は買わなければ良いだけ

低層400〜で平均470ってところだと思う。
アトラスタワーの頃では考えられへんね。

この再開発は計画後、地権者地元協議、再開発法や都市計画法、建築基準法などの法手続きに
１５年要した。２８年３月からマンション着工の予定であったが、現在も非効率的な解体法、
何もでない発掘作業で大幅に遅れている。近隣区で施工した場合の２倍の工期を要している。
従って、販売価格は他区が大幅に低下している中で、平均５００をきることはないのでは。

文京区に坪600以上の出す人はいないと思う、
何で港区アドレスかつ再開発目白押しで利便性の高い浜離宮より上だと思えるのかが謎。

余計な期間と予算が掛かっているから、高額にしないと事業が成り立たないという話にすぎないですよ。

坪600の価値がないことは自明とはいえ、今まで余計な期間と費用をかけてしまっているので売り切れるギリギリを狙うのだと思います。
安値追求してロクでもない上物が出来ないかは正直不安ですが。

というか、なんで文京区はいつも揉めるんだろう。

>>430 匿名さん

この物件自体が大きな再開発ですが、ビル建て替えを再開発と勘違いしてませんか？　また、利便性は地下鉄アクセスを考えるとこちらが上では？

土地の仕込みが相当昔だし、600とかはないでしょ。市況もピーク過ぎてるしなんだかんだ300後半〜一部500台でしょ

北街区は40階建てらしいですから最上階が500万台は安すぎませんか？スミフのビル側の低層は300台あると思いますけど。最上階が590万だとしても30坪で2億しないのって無理じゃないですか？安いに越したことはないですけどね。

>>432 匿名さん
このレベルで大きな再開発と言えるのが文京区。
たかが1ヘクタールレベル。
浜松町の周辺の開発計画の規模と件数を見てみましょうね。

そもそも文京区は都心じゃ無いし。
利便性は

駅が貧弱な路線しか無いのが残念だよね。

事業計画の施工地区は約2.4haって書いてありますよ。文京区で40階建てのタワーマンションなんて2度と建たないと思いますけど、文京区でなければタワーなんて珍しくも無いですから価格的には微妙ですかねー。

>>436 匿名さん

丸の内線、三田線、大江戸線が揃っていて貧弱ということないでしょう。JRが使いたいのだとしたら山手線内側は不向きということです。

>>438 匿名さん
南北線が漏れてました。。

文京区は、２３区でＪＲのない区だが、通勤、通学、娯楽で利用者がトップ級の
水道橋駅に中央線の快速電車を停車させる計画があるようだ。そうなれば、水道橋駅まで
１０分だから貧弱な交通網でなくなるよ。