文京ガーデンってどうですか？

パンダ低層は400～450位で出ないかな？見通し甘い？

まあ買いたい人は安い方がいいし、不動産を所有している人は市況が上がって欲しい人は高い方がいい。バイアスがかかるのはしょうがないよね。まあ1LDKを一億で買う人がいるとは思えないし、山手線の内側の駅近で富士山の見える40坪近い4LDKを2億程度で売る人もいないわけで、おそらく坪単価はかなり物件ごとに濃淡出てくるはず。

ルサンクの事件？

今後ある再開発の中で、普通の人が買える価格帯のマンションって、葛飾区の京成線立石駅前再開発ぐらいじゃないのかな。虎ノ門とか四谷とかはここより高そうだし、JR山手線沿線でターミナル駅という強みのある渋谷とか池袋も結構お高いでしょう。品川も安くなる要素は全然ないだろうし。

最近、文京区在住の人で今住んでいるマンションを売ってここに移る希望を持っているという話はよく聞くので、この近辺の中古の供給が増える可能性がある。

中間所得層の人はここを直接買うよりも、周辺に出る中古物件に期待を寄せるというのが建設的かもしれない。自前でリフォームすると言ってリフォーム前の少々設備に難のある中古を買うと少し安くなるのでお試しあれ。

いやいや。

文京区民なら誰もが欲しがるこのマンション。
住み替えしたい連中に手をかしてあげてどうするんですか。
今から文京区に住む人は、買えるならここ一択。
中古しか買えないなら、相当買い叩かなくちゃ。

突然ここがパークコートになったので、相当売り焦っている人が多いと思いますよ。

>>3125

確かにこれから文京区に住むならここ一択というのは間違いありません

単一物件でこれだけの戸数が出るのは久しぶりで、買い替え目的の中古の売り物も相当増えるでしょう

文京区の中古マンションを豊富な選択肢からお得に買う最後のチャンスかも

東京ドームだけがネック。
巨人ファンだのジャニーズファンだのが
定期的に何万人も押しかけてくるのって結構嫌だわ。
大多数は水道橋駅方向に行くんだろうけどそれでもストレスに感じるかなぁ。
ドーム移転計画もあるみたいだけど不確実だしね。

あまり高額になりすぎると、区内で買い替えできる人も少なくなるね。
その反面、環境的に文京区を敬遠してきた高所得者層から、
ここなら何とか住めると判断する人が増えるとよいのだが。

800ってデベか利権者かな?早々に高値で売り切ろえとあおってる?
Olympicも間近だから、その後の不動産の下落にあせってるのかしら。

ここは高いでしょ。

文京区と言っても地理的に千代田区至近ですからね。

でも千代田区ではない。
近いかどうかは関係ないし、近いといっても番町ではなく水道橋・神保町に近いだけ。
それでいて最寄りの駅がJRの駅ではないという弱点もある。
それでもこの辺りに不釣り合いなほど高くはなるだろうけど。

投資用だな。
一つ買うか。

年配の人にとってみるとJR駅ってのは重要なファクターなんでしょうね

でもJRでは日比谷や銀座、六本木赤坂西麻布辺りに遊びに行くのも不便だし、至近距離にある神楽坂辺りで遊ぶならタクるか歩いて行くのがこの辺の人の基本です。だいたい山手線の内側で生活が完結する人にはJRはあまり価値ないですよ。あえて使ったとしても遠回りなことも多いし。

まあJR水道橋駅を使う必要性があるとすれば山梨とか長野に行く登山好きの人ぐらいでは

そういう趣味のない普通の人は東京ドームシティでグランピングしますけどね

年配の趣味かどうかは別として、不動産の性質としてJRの駅に近いと高くなる。
JRといっても水道橋じゃ効果なさそうだけど、
たとえば目黒なんかは、日比谷・銀座まで行きやすいし、
六本木だったらタクシーも使いやすい。

日比谷のどこに行くのかにもよるとは思いますが、JR目黒駅を使うよりも三田線や住んでいる場所によっては日比谷線に乗った方が近いと思います。

銀座も山手線経由で行くとJR有楽町駅は銀座の端の方で博品館辺りに行くならともかく、日比谷線は歌舞伎座や三越の前に降りれますからねえ。

なんだかんだ言ってJRがマストな人はJR駅近辺に住んでいてもそうないと思いますよ〜、だいたい評価の高いJR駅って乗り換え駅で地下鉄のアクセスが便利な駅限定じゃないですかね

以前からJRコンプレックスの方が時々現れますね。

山手線とケンカしても勝てっこないのに。

茗荷谷の駅近三徳は、大半がお一人様か、DINKSと思われる買い物の仕方。

一方、小石川四丁目の三徳は、お高い商品をこれでもかって買っていく。

ここは、背伸びして千代田区云々言ってるけど、あんまり子育て環境じゃないよね。

特に子育てに優れた環境ではないかもしれないけれど、ちゃんと子は育つ。
礫川公園があるし、電車数駅で塾にも行ける。
少なくとも不動産価値にマイナスとなるほどではない。

>>3133さん

まったくそう思いますが、世間にはJR信者が多くいるようですね。うちも郊外に住んでいた時は、都心部まで半ば無理やりJRで移動して目的地までてくてく歩いていましたが、いまは地下鉄でダイレクトに行けるようになり、快適です。

とはいえ、駅力というか不動産の広告だと、JR御茶ノ水＞本郷三丁目＞＞JR水道橋といった感じでしょうか。後楽園とJR水道橋って、どちらが駅力、強いんでしょうね。

個人的な感情論はさておき。
一般的な不動産価値でJRには敵いません。
掲示板で持論を述べるのは自由ですが、荒れつつありますのでそろそろ諦めましょう。

駅力のご質問ですが、その中だと一番はJR水道橋、ついでお茶の水。
本郷三丁目はこれらのはるか下となります。ご参考まで。

>>3140の書き込みを、読む人がどう評価するか。

読んだ人ですが

千葉あたりからJRで水道橋まで出てくる田舎者ならいざしらず、この物件を検討するのにJRの評価なんて必要ありませんよ。大手町も東京駅も一本で行ければ十分。山手線とかJRとか気にするのは田舎の人でしょ。

論点がそれていってますが。
このマンション云々ではなく一般的な不動産論の話では？

それと本郷三丁目って、何線になるんですかね。

> 千葉あたりからJRで水道橋まで出てくる田舎者ならいざしらず、

ハハハ、これ、まさにうちでした（笑）。中央線でしたけど。

例えば銀座に行く場合、中央線経由で「JR信仰」だと、神田か東京で山手線に乗り換え、有楽町で降りて銀座に向かう。こう考えてしまうんですよね、トータルの運賃も安く済むし。利便性重視なら四ツ谷で丸ノ内線に乗り換えるのが正解です。

> それと本郷三丁目って、何線になるんですかね。

あなたは釣りですよね。

このスレを見ている人で、本郷三丁目が何線か知らない人はいないはず。

ＪＲ水道橋駅は中央線沿線では、東京、新宿についで乗降客が多い駅。
東京ドームの野球だけでも４、５万人で文京や千代田の住民も多数利用している。これに会社、大学等が多いですからね。このためＪＲは中央線快速の水道橋停車を検討しているとか。
ＪＲ水道橋駅は益々、重要駅となるね。

不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。
刺激するつもりはないのですが、ここは公共の掲示板なので一個人の感想で不動産の常識や客観論を捻じ曲げようとする行為は、正しい情報を得たい方々にとってはただの荒らしです。

以上。スレチな内容が続きますのでこれで議論をしめましょう。
内容が重複しているスレ（パークコート文京小石川スレ）があるので、春日後楽園再開発の北街区分譲マンション議論については、以後そちらを使われるとよいでしょう。

https://www.jreast.co.jp/passenger/
によれば、2017年度の1日当たり乗車人員は
・東京　452,549　3位
・新宿　778,618　1位
・水道橋　83,531　54位

> 不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。

それは、ターミナルか否かの差であって、JRは関係ないと思います。大塚駅と後楽園駅では、どちらの資産価値が高いんでしょうね。

こちらの方が本家だけどね。パークコート以外は賃貸っぽいんで盛り上がらないよねえ...

まあ人を不快にしてまで議論するような話でもないんで、これでシメにするけど
社会的な価値観やライフスタイルの変化が不動産の価格を大きく変動させてきたのは間違いないこと
地下鉄網の整備が進んだり、都市の治水対策が大きく進んでいる昨今は、大きなパラダイムシフトが
未来に向けて起きつつあるというのが私の見解です。

仕入れもそれを加味しつつ価格の歪みをクンクン嗅ぎまわって賢くやりたいですね

>>3148 周辺住民さん

もうやめとけw
文京区民て皆んなこんなにネチっこいの？w

>>3150 匿名さん
まぁ文京民は色々問題多いからね、プライドはトップクラスだけど。
山手線内側なのに都心五区にさえ入らない都心下層区なんだが…

そうやって煽るほうも意地が悪い。

山手線の外側に出ないことに拘って文京区に引越してきたけれど、
中央線より北側に出ないということも大事だったかなと思う。

このマンションとパークコート千代田駿河台とワテラス中古ならどれを選びますか？
私はワテラス中古です。

そりゃ価格関係なしに選べばそうなるだろうし、その次にはPC駿河台が来るだろうけれど、さすがに価格に反映されるでしょう。変な質問ですね。面白いけれど。

文京区、売り増えてますね。
しかしこうして見ると文京区って、大手のブランドマンションが本当に少ないですね。
あっても都心部価格に悪ノリした強欲売り物件ばかり。
ここ見ちゃうとどちらも全然買う気がしませんねえ。

>>3155 匿名さん

特に文京区の三井物件は散々だからな

>>3155 匿名さん

文京区の代表的物件
http://htn.to/ofNsJScdC

播磨坂の小石川パークタワーかな、文京区の代表的物件というと

パークタワーはバブル期で、ほとんど150前後のクラス。
当時、4〜5億だったと思うが、今は中古で１／３程度。

中古見たけど、古くて住む気にならんかった。

金があれば、街も変わるし、10年スパンで移り住んだほうが快適。

>>3159 名無しさん

今のパークコートのクオリティじゃ到底このマンションに追いつけない。

今のパークコートよりグレードは上だと思うけれど、天井が低いよ。

>>3160 匿名さん

私もそう思います。立地も違いすぎます。

小石川パークタワーもいいマンションで、ビンテージマンションと呼んでいい物件だが、一方で経年劣化が生じてしまうのは致し方ない。それにこれだけ築年数があるとメンテナンス良好であったとしても各部のデザインには若干古さを感じさせないわけにはいかない。

あれぐらいハイグレードだと躯体も100年ぐらいはもちそうだし、完成した1991年から25年以上経っているが、メンテナンスが良ければあと70年ぐらいは建て替えずに行けるだろう。一方でそれを実現するための修繕にかかる金額は工賃の上昇などもあってこれからさらに跳ね上がっていくだろう。その辺をどう考えるかだよね。

文京区のビンテージだと、音羽マンションと音羽ハウス！

どっちも古すぎて、お化け屋敷か、絶叫アトラクションって感じだった。

どっかの定借が70年とか言ってるけど、逆にご愁傷様ってね。

本郷ハウスも入れてあげて。

どれもあと2〜30年は住み続けそうな勢いですね

エントランスとか全体にアパートっぽい設計なのはしょうがないですが、この辺になると水道管とか下水管の状態がかなり気になります

あと20から30年住むには、2000万クラスのリフォームが必要です。

音羽マンションは、冷暖房が全世帯いかれているらしい。

場所が気に入ってるなら、旧耐震でヒヤヒヤしながら過ごすのは嫌だから、建て替え狙いで購入し、年間200万ぐらいの管理費と税金を垂れ流しにする手はある。

>>3167
即賃貸だね。

セントラルの空調は取り外して（多分管理組合に要確認だけど）エアコン新調して300万ぐらいのライトリフォームして貸しちゃうのが一番。

そのうち建て替えの話が出るでしょ

現物見てない奴は、なんとでも言えるよね。

壁は剥げ落ち、床はズブズブ。

300万でリフォームして、賃貸に回せるなら、みんなやってるつうの

>>3169
床ズブズブって、あそこ二重床だったっけ？

スーパー大学の実力度　（国家公務員総合職試験トップ１０）
２０１８年　　　２０１７年　　　　　　２０１６年　　　　２０１５年
１．東大３２９　１．東大　３７２　１．東大　４３３　１．東大　４５９
２．京大１５１　２．京大　１８２　２．京大　１８３　２．京大　１５１
３．早大１１１　３．早大　１２３　３．早大　１３３　３．早大　１４８
４．東北大８２　４．阪大　　８３　４．慶大　　９８　４．慶大　　９１
５．慶大　８２　５．北大　　８２　５．東北大　８５　５．東北大　６６
６．北大　６７　６．慶大　　７９　６．阪大　　８３　６．阪大　　６３
７．阪大　５５　７．東北　　７２　７．北大　　８２　７．中大　　５８
８．中大　５０　８．九大　　６７　８．九大　　６３　８．北大　　５４
９．神戸大４８　９．中大　 ５１　 ９．中大　　５１　９　一橋大　５４
10．岡山大４５　10．一橋大　４９　10．東工大　４９　10．東工大　５３

おいおい生徒数を考えてみろよ…、と荒らしに乗っかってみる。

ここにどんなスーパーが入るか凄い気になるのですが、明治屋以外あるんですか？

本物件は補助金事業で平均@400でも採算取れるはずです。素晴らしい事業者には適切な対応を期待します。

駿河銀行の問題から不動産価格が下がってきましたね。

坪615〜630くらいかと。ドンピシャ予想で。
地権者多いですし、文京区らしからぬ派手め路線に持ってってますし、安くはなりませんよ。

実際最近のマンション市況を考えると坪400とかで出したら事件ですよ。それはないと思いますがね...

むしろ変に補助金が出ちゃったために様々な基準をクリアするためのコストが増えることで採算性が悪化しているのではないかと逆に心配しちゃいます。

本来抜けるはずのところが抜けないという問題を抱えているんじゃないですかね

補助金なんて、物件価格になんら影響を与えませんよ。

いやいやそれが違うんですよ
補助金受けると、価格を抑えるよう指導されるんだと。
三井の人が話してた。だから、あの港区のパークコートは大分相場よりお安かったのです。。
でも転売禁止は当然。実需のみ。ただ、チェックはゆるゆるだろうけどね。

そうであっても、さすがに400台はパンダ部屋だけでしょうね。
まあ、中心は500台でしょう。

案外安くて千桜タワーの阿鼻叫喚の再現となるかもなあ...

千桜タワーはそういう方達が集まったのですから、パークコートを選ぶ方達とはクラスが違いますよ。
入居してから阿鼻叫喚のようですね、あちら。

佐佐木ビルの建て替えはどうなるのでしょう？
向かいの小さな祠が気になります。

紅屋ビルと佐々木ビルで再開発するのではないか。

完成は楽しみですが最近周辺への砂埃がひどくありません？
子供が外に出るたびに咳き込んでしまうのですが、同じようなことを感じてる方いらっしゃいませんか？

都心、駅直結のパークコートだから、70平米で1億5千万位は安いかな

文京ガーデン　ザウェストの植栽工事も終わり一階部分の内装工事が始まりました

何になるんだろうね、楽しみです

高級な億ションとは、建物が高級というだけではなく、そこに高級住宅地や邸宅街といった立地条件の特別な価値が加わって成立するもの。都内では一般的に、千代田区の番町、港区の麻布、青山、赤坂の３Ａ地区や六本木、三田、高輪、白金など、渋谷区では広尾、松濤、代々木などで文京区は該当しない。

もう古いですよ。

平成生まれ… ですよね… ？

高級住宅地は普遍です、歴史がありますので。

普遍ではないと思う。

京都、奈良、邪馬台国？

相続税の支払いで子供たちが土地を切り売りしてしまい、
跡地に豪華なマンションが建つかと思いきや、
高級宅地を守ろうと設定された高さ規制のせいで
逆に安アパートしか建たず、一部で衰退。

あと、人気エリアは、郊外よりも都心にシフトしている。

まあ確かに戦前からある後楽園遊園地や、8時だよ全員集合の公開録画をやっていた文京公会堂（現文京シビックホール）の目の前だから3Aみたいな閑静な住宅街というイメージはないよなあ。

ただそれとトレードオフで二駅4路線利用の交通の結節点なわけで（昔から区役所や大規模な集客施設があったからそういう路線計画になったのだろう）、都市ならではの便利さを享受するには最適な場所。

これまで宅地としての小石川や後楽園は知る人ぞ知る穴場ではあったが、これからは認知度が高まるに連れてより評価が上がっていくと思う。

今日は天気が良かったので写真撮ってみた。

もう一枚

日当たりがいいのがよくわかるなあ

テナントビル的になるかと思ったら普通のマンションだよね、外観

エントランス部分は黒っぽい石材でシックにまとまっていてカッコイイ

ところで一階のテナントは何が入るんだろうね？

文教は歴史はあるが、区が先導的な街づくりをしないでブレーキ、いちゃもん行政とかで
スラム化し、山手線の内側の都心なのに千代田、港、渋谷、品川などと格差があるのでは。

こんな空気の悪いところによく住もうと思うよな。感心するわ。

こんな空気の悪いところによく住もうと思うよな。感心するわ。

都心部の道路はどこもそうだと思うけど、営業車や通勤の車が郊外に帰ると白山通りや春日通りは夕方のラッシュが終わるとすごく交通量が減って静かになる。

北街区にパークコートができることになったので、そろそろスーパーなどの主だったテナントはどんな所が入るとか概要だけでも公開して欲しいなあ。

聞こえてくる評判は最初ピーコックで突然明治屋に変わったんだよね、そこから箝口令が出たのか全然聞こえなくなった。

テナントそろそろ発表にならないかな〜

パークコートが入るんだからそれなりのものが入るとは思うんだけど

地権者の方は、もうご存知ですよね。
どこのスーパーが入るでしょう？
教えてください！

明治屋か紀伊国屋か、その辺が入るんじゃないかと期待が高まるけどね

近所にあるのはダイエー（24時間営業）、スターフルーツ（安売）、成城石井、クイーンズ伊勢丹といったラインナップ。

正常位石井は小規模店で、クイーンズ伊勢丹はちょっとこの再開発地域から遠い。

周辺には再開発で中規模マンションや賃貸物件が雨後の筍のように建設中だったり建築予定だったりするので、悪くない立地。おそらくピーコックが来てもスターフルーツやダイエーに勝てないと思うのと、パークコートレベルの顧客を満足できる水準の品揃えとなると紀伊国屋か明治屋、あるいはナショナルやイータリーの旗艦店が来るかどうかという感じなんじゃないかと思うんだが、どうなんだろ。

ショップとかもどんなのが来るんだろうね

こことは少し離れているが播磨坂の下の方、共同印刷のそばにドイツの時計ブランドでモリッツグロスマンの店があるぐらいなので、高級な時計や鞄などを扱う店も入るかもしれない。むしろメトロエムやラクーアのようなカジュアル路線だとそちらと被ってしまうので逆に苦戦しそう。

東京ドームシティは外国人観光客が多いので、インバウンド需要も当て込んでブランド品を売る店も入るのではないかと予想しているが...

明治屋のイギリスパン美味しい。

>>3211

ふと気になって食品新聞のネット記事を読んでいたら

https://www.shokuhin.net/2018/01/12/ryutu/orosi/三菱食品-２０年に本社移転-平和島から小石川へ/8955/

南街区の（おそらく賃貸の）マンションが丸見え（笑

なるほど〜こんな外観か〜

3213さん、ありがとうございます。
スーパーは明治屋っぽいですね。
記事は南街区のイメージまであって楽しめました。
再開発っていいものですねえ。

三菱食品の本社が来たら小石川の近隣に住むかもしれないね〜また周辺の人口増えそう

そういえば青いナポリのある小石川ピアットの工場入り口に面した路地の向かい側になんとお洒落な本屋が...

再開発の影響か飲食店や様々な販売店やイベントスペースの開業が続いていて、この辺がだんだん面白いところに変わって来た

ありがたやありがたや

小石川は大変なところだと思うけどね

日経 xTECH
完成直前の確認取り消しは覆らず

南街区ビルの一部に三菱食品の本社が入居するが、他は予定がない。一流会社は
千代田区に拘るからな。都心に５０の高層ビルが乱立し小石川は寂しい高層ビルとなるね。

>>3217 匿名さん

どこかの大学院が入る予定があったかと思いますが。

この段階なら、テナントは名のある大企業が1社だけ決まっていれば御の字でしょう。マンション販売に有利なように1社だけ早めに公表するものかと思います。

そこまでネームバリューなさはうだけどね、三菱食品。笑