文京ガーデンってどうですか？

駅直結なのは良いけど、その三田線の春日駅の造りがイマイチなのが残念。
大手町方面に行く時は道路渡るか、駅の中で歩くことになる。

こればっかりは、地下鉄作り直すわけには行かないから仕方ないけど、その点、神保町の三井は（住民専用エレベータは無いかもしれないが）良かった。

山手線沿い、山手線の内側では2020年以降も再開発が続きます。あくまで一例ですが池袋、渋谷、品川～田町(新駅)、虎ノ門、浜松町、東京・・・たくさんあります。

例えば池袋なら東上線の下板橋、大山、上板橋、埼京線の板橋、十条のように

・今時点で現実的な価格
・最寄り駅周辺の開発が続く
・拠点となるターミナル駅でも開発が続く

という条件があればより安心ではないでしょうか。

もちろん今欲しいマンションがなく、すぐに買わなければならない事情がないのであれば焦る必要もないです。住宅が足りない時代ではないですから余程のミスプライス物件でなければ大抽選会になるわけでもないですし、これ以上マンション価格が上がることも考えにくいですから焦らず欲しいマンションが出るまで探すのは良いことだと思います。

>>2998さん

西片の言問通り沿いにパークハイムがありますね。ビンテージに見えなくもないですが、言われなきゃわからないと思います。

投資用に一部屋買うかな。
転売でも儲けられそうだし。

外苑と迷います。

幾らくらいで予想しますか？
教えて見立ての上手な人

素人目線では、港区・千代田区と大型主要駅を除いた駅直結レベルのタワーでブリリアタワーズ目黒を参考
比較して安くなる要因は、駅力（直結でないとはいえ、全国知名度の目黒駅）、花房山の高台に比べ浸水被害の懸念もある低地
高くなる要因は、目黒の2015より高い市況、多い地権者、分譲規模半分？（商業なども含めて考えるべきかもしれませんが不明）
ということで、結論ほぼ同じ坪単600くらいなんじゃないかと・・

いや、、、
外苑とは価格帯が全然違いますよ^ - ^

>>2998 マンション検討中さん
小石川パークタワーの時期はどのエリアも計画にゆとりがあり、物件全般が今より仕様も高かったのでどっちにしろパークコートにはなってないと思いますよ。

>>3001 マンション検討中さん

そうですね、帰りはスムーズなんですが、普通は朝の方が時間ないので、三田方面のホームと直結して欲しかったですね。
あとエレベーターを1回乗り換えないといけないのも面倒かなぁと思います。

高かったら撤退あるのみ。物件は今後どんどん出てくるし、価格はこれ以上上げられないから華麗にスルーする。今後の都内の再開発がどれだけあることか、選択肢には困らん。ここの価値をひたすら説かれても駅直結もどんどん出てくるし、眺望も赤坂御用邸見下ろせるのも出てくるし、むしろ高値掴みするほうが怖い。

人生でマンションを一軒しか買えない人向けのマンションでわないわ。

永住向けと考えている人がどれくらいいるのかしら
東京パークタワーとか永住多いのかしらね？

三田線春日駅は使いづらいんだよね

上り三田方面への直結は文京真砂アパートの再開発で出現する野村の物件を待つしかなさそう

とは言うもののの、距離があるとはいえ大江戸線春日駅から地下で直結しているので傘のいらない動線は確保されているけどね。移動距離もおそらく大江戸線改札口からものの5分もかからないんじゃないかな。

高い安いは個々の所得次第。
本郷のパークホームズやパークハウスが坪500だったことを考えると、ここが坪600を下回ることはあるまいて。
文京区の物件価格としては完全バブルだが、市況がこうだし仕方あるまい。

買わない人は買わなくて、よし。
どっちにしても即完なので。

こう毎日暑いと、涼しい地下通路で二駅四路線を縦横に使えるというのは実にありがたいと思うね。今日も体が溶けるかと思った

>>3015 匿名さん

間違いないです。
真夏や真冬や豪雨の日はたとえ5分程度歩くことになっても、直結の価値は計り知れないですね。
ガーデンゲートタワーが南北線、丸の内線と直結になれば、2階の連絡通路からスムーズに移動できそうですが、どうなることやら。

東西面は逆梁ですね。図面を見ると窓際がカウンターになっています。うーん、残念。

南北面は順梁ですが、扁平タイプでしょうね。リビングは床から天井までのダイレクトウィンドウ、バルコーニーはガラスタイプでこれまた開放感がありそうです。

> ガーデンゲートタワーが南北線、丸の内線と直結

直結ですよ。というか、それ前提に、計画が認可されています。

ただし2階レベルの連絡通路は、雨は防げても風は直撃でしょうね。

中国人が大量に投資する動きがあるようだ。

三井のHPに丸の内線に地下通路で直結って書いてあるんですが北街区から丸の内線につながる地下通路ってあるんですか？

>>3020さん

このマンションから三田線春日駅に入る→大江戸線ホームへ→（連絡改札あり）→南北線コンコースへ→丸ノ内線コンコースへ
となります。


このマンションから丸ノ内線まで最も速いのは、素直に地上を歩いて行くルートです。信号待ちを避けたいなら、マンション敷地のすぐ近くにある南北線の8番出口に入り、地下を歩いて、丸ノ内線に向かいます。

>>3018

完成予想図を見ると二階の通路はガラス張りで風雨や暑さ寒さとは無縁のようですね

後楽園駅へのペデストリアンデッキができれば信号待ちがなくなるので今よりもずっと速く丸の内線にアクセスできるようになるでしょうね。

南北線はガーデンゲートタワー地下と直結できるという話もありますがどうなんでしょう。壁ひとつ抜けばいいだけですから大したコストはかかりそうな感じではないですが

> 完成予想図を見ると二階の通路はガラス張りで風雨や暑さ寒さとは無縁のようですね

それ、道路をまたぐ箇所だけじゃないでしょうか。ワテラスとソラシティを結ぶデッキがそうですね。側面のガラスは単に手すり替わりであって、通路は基本的に室内扱いじゃなくて外気の空間かと思いますよ。

> 後楽園駅へのペデストリアンデッキができれば信号待ちがなくなるので今よりもずっと速く丸の内線にアクセスできるようになるでしょうね。

現状は地下経由で行ってくれという計画になっていますね。本来はご指摘通りでしょうけど、そうすると文京区が都市計画の失敗を認めることになるので、今後もありえないでしょうね。

> 南北線はガーデンゲートタワー地下と直結できるという話もありますがどうなんでしょう。

大江戸線のコンコースと南北線のコンコースで高さが異なる点がネックになりそうです。コスト的にどちらか1つを選ぶ必要がありそうですが、本計画では大江戸線を選んだということですね。それも段差ありですが。ガーデンゲートタワーの地下2階を南に行くと、エスカレーター経由で大江戸線の改札前に出るはずです。それを右に行き、階段を（確か）下ると南北線の改札前に出ます。

>>3021さん

ご説明ありがとうございます。
地下通路で直結ってそんな意味なんですね。嘘では無いんでしょうが紛らわしいですね。

構造がHPで見当たらないのですが
免震なら最初から「免震タワーマンション」と謳うことが多いことを考えると
ここは免震ではないのでしょうか…

>>3025 匿名さん

制振ですよ。

板状だから免震が採用しにくいのかな。
制震なのは残念だけど、清水建設の技術を信じるしかないか。

ここのスレッドの上流の投稿を読むと免震がいいという人と、免震には限界があるからダメだという人の二極に分かれがちなのですが、実際のところどうなんでしょう？

そりゃ地震対策なら免震に勝るものはないでしょう。コストがかかってるし。ただ、制振で必要十分論も根強いので免震じゃない事にケチはつけれるけど、大して変わらんという言い方もできる。
100点満点の物件ではないという事。満点の物件なんて存在しないわけだが。

おそらく免震を批判している人は一名の方だけだと思います。
自宅が制震のタワーマンションなのでしょうか。

前回の震災はもちろんのこと、大きめの地震が起きた場合でも制震物件は外壁にクラックが入ったりタイルが剥がれたりというダメージが結構あるみたいですね。
放置すれば建物寿命が縮みますし、倒壊しなければ良いというものではないです、マンションて。
どちらがコストパフォーマンス的に優れるのか判らない以上、無傷を誇る免震システムに勝るものはないかと。

>>3026 匿名さん

ありがとうございます！
制震なんですね

理想を言えばハイブリッド免震（PC赤坂桧町は例外としてもパークタワー晴海とかグランドメゾン白金の杜とか）が良かったですが、制震でも個人的には気になりません。

PC千代田富士見も制震でしたよね。

ここは制振で我慢ですね
またハザードマップで浸水の懸念があるエリアなので、安全面での環境は良くないです
エントランスデザインや駅直結などは良いですが
逆梁も好みが分かれるところ

>>3027 匿名さん

大分薄くて細い形状なので免震にできなかったのではないかな。建築費も揚がる一方なのでコスト面で無理だったのかも知れないけど。

どうせエントランス階でエレベーター乗り換えなんだから、6階と7階の間にゴム入れる中間免震にすれば良かったのに。
コスト的に厳しかったんだろうね。

もはや今日日、免震タワマンは一部の超高級マンションのみの特権ですね。

タワーマンションは重量があるので高層免震は危ないです。三井もようやくわかって来たみたいで最近発表された高層物件は制震採用が多いですね。

初心者マークさんの投稿は話半分くらいに聞いておきましょう。

今売られている免震のマンションでお勧めがあれば教えてください

この免震に嫉妬している初心者マークの人、随分前からここに粘着していますね。

その質問はスレ違いですから、他をあたって下さい。迷惑ですので。

>>3039
津田沼ザ・タワーはいかがでしょうか。
東京駅まで30分程度ですし、価格もお手頃ですよ。

最近この物件知ったのだけど、皆さんの坪単価予想どんな感じでしょうか？
文京区なので、パークコートと言えどそこまで高くならないとも思うのですが、坪４００～だと考え甘いですかね？
６０平米８０００万くらいで買えればいいと思ってるんですが。

本郷の新築パークホームズが坪500でしたから、そんなに安くはならないでしょう。
しかし本来の実力よりインフレし過ぎている懸念がありますね、文京区は特に。
着実に値上がりしているのは港区ぐらいですので、港区パークコートタワーのマネをして高価格便乗みたいに悪ノリしないようにしてもらいたいですね。

http://mansion-madori.com/blog-entry-5886.html?sp

ここ坪600以上ですよ。

高い坪単価を事前に書き、
実際にそれより低い坪単価なら
「思ったより安い、お買い得」と書き込むケースもある。

たぶん3045さんのシナリオのようになるでしょう。特にパンダ部屋は殺到すると思います。

とはいっても3043さんの仰るとおり、実力以上の価格にはなると思います。
実力との乖離があまりにも高いようであれば、数年待って中古を狙えばよいと思います。
そこまでこの場所に拘る必要があれば、ですけれど。

>>3041
ありがとうございます。

津田沼は遠いですねえ

港区以外、千代田区でさえ価格頭打ちなんですね
どうりでモデルルームに行くと後から営業で追いかけられる訳です

>>3041 匿名さん

文京区の物件の掲示板でお勧めを聞いてる人は、まさか千葉県習志野市の物件を勧められるとは思いもしなかったでしょうね…

地理限定外せば、ブリリアタワー西新なんか良いと思います。

重厚な感じにしたいならペラボーはやめてほしかったなぁ。

シテイタワー銀座

価格　　4,490万円～5,890万円

所在地　東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13（地番）

交通　山手線 「東京」駅 徒歩20分 　

間取り　2LDK～3LDK /

専有面積　44.28m2～83.95m2

入居時期　2019年05月下旬予定

>>3048さんも言ってるように、本気で買おうとモデルルーム言ってる人は分かってると思うが、三井も例外ではなく、１～２年前には無かったモデルルーム行くと訪問後に営業電話かかってくるようになった。
どこも作れば売れた時代とは明らかに違うことは、モデルルーム言ってる人ほどよく分かってる。なので、それを分かってスレを見てるととても面白いよ。

ル・サンク小石川の建替え（？）が気になります。時期も、価格も。

>>3052
最近はどこも仕様が劣化しているので、今回のようにそれなりの仕様の物件はそそられるけどね〜

高くても買うかどうかという辺りは本人の属性次第だと思うけど

個人的にはお風呂が広くて目がハート

オーナーズセレクトがいいよね
ジャストフィットセレクトとオプションセレクトが有償になってしまったのは残念

それだけ反響があるんだね

https://www.31sumai.com/mfr/X1873/owners_styling.html

ここは短期間のうちに完売することを運命付けられたプロジェクトだね

>>3054

個人的には、パースを見る限り、ダイレクトウィンドウorガラスバルコニーが南面と北面だけというのが、非常にがっかりしています。高層階の東西向きだけでも取り入れてほしかったですね。コーナーウィンドウもどきはあるようですが。

仕様のしょぼさはリフォームでなんとかなりますが、窓は拡大できないですからね。

>>3055 匿名さん
そのセレクトは大手ならどのマンションでも行っている通常サービスの一環ですよ。
しかし初心者マーク付きですから気にすることはありません。

免震のほうが安く作れる。躯体を軽くすることで。
そんなことも知らないとは。

免震は低層マンション向けの技術だからね
高層だと無理が多い

わかったわかった（笑）
キミんちの制震が最強でいいよもう。

確かに免震が理想なのは事実だが、心配しなくてもここはスーゼネの制震だから安心していいと思うよ。
スーゼネ以外の制震は、知らん（笑）

ここは区役所の展望台から丸見えだから手抜きは出来ないでしょうね
現場の人は監視されてるみたいで結構プレッシャーだと思いますよ。
良いものを建ててくれるんじゃないですかね？

>>3062 匿名さん
タワマンなんてプレキャストの建材を組み上げるだけなので現場に手抜きの余地もないけどね。淡々と部品を積み上げるだけの作業。

初心者マーク、墓場まで持って行きます。

>>3059 匿名さん
と初心者マークの制振持ちポジショントークさんが申してる訳ですね笑。

>>3053

御参考

免震だけだと危ないから最近の免震タワマンは結局制震ハイブリットなんだよね。制震は筐体そのものを強化するけど免震は筐体は弱いままだから。

区役所付近には震度６に耐えられない建物が多いね。屋上から見た感じでは、都営住宅はじめ
殆どが危ないな。倒壊、火災、水害なだ災害弱構造都市だな。

がんばれ、初心者マーク

制振と免震の違いについてちょっとまとめてみました

免震のいいところは、
建物の変形が少なく構造体の損傷も少ないので、地震後も継続して使えるところや
ゆっくりと揺れるので外壁や天井板や壁板など非構造材の脱落や破損が防げるところです。

その一方で横揺れは抑えても縦揺れに弱いとか
長周期地震動に共振していつまでも揺れるという欠点があります。

もちろん竣工後の定期点検や大地震直後の臨時点検が必要なのでメンテナンスに手間がかかる上に長周期地震動の起こりやすい軟弱地盤や液状化の恐れのある地盤には向いていないとか想定外の強い地震だと積層ゴムが破断したり、躯体が周りの壁と衝突して損傷するなんてことも

制振のいいところとしては
地震による建物の変形を抑えられるところや、繰り返し起きる揺れにも強く、高層マンションだと問題になる風揺れも少ないと言われます。また、免震では問題となる長周期地震動によるゆっくり長く続く揺れの抑制にも効果があるのですが、躯体が十分堅牢であればあえて免震でなければいけないということもなさそうです。

この場所は低い土地に建っているのでやはり長周期地震動には注意が必要ですし、首都直下型地震は下から突き上げるような縦揺れが予想されるため、免震制振どちらも一長一短はありますが、制振を選択する合理性はあると思います。

決してコストダウンのためではないと信じています

初心者マークさんのセルフポチッほど滑稽なものはないですね

ありがとうございます！初心者マークを誇りにしてまいりたいと思います。

ウザい、ウザすぎる。。。
頼むからツイッターでやってくれ。

と言うか、このマンションを検討するなら選択肢は無いわけで、免振命の人は最初から対象外なんでここを見る必要さえ無いと思うけどねー。

免震が好きなのは問題ないと思いますが、制振に価値がないという風に一歩踏み出すのはやめてほしいですね

例えば欅坂46の誰かの推しが、好きだと公言するまでは微笑ましいですが、AKB48をディスり始めると喧嘩が起きるというのと同じ構図かと思います

いよいよ販売開始だな。西棟ー北棟ー南棟

平成３０年７月 ５日（木）「文京ガーデン ザ ウエスト(西棟)」全体説明会
平成３０年７月３１日（火）「文京ガーデン ザ ウエスト(西棟)」管理規約等設定集会
平成３０年９月１４日（金）・１５日（土） 第１回目の地権者内覧会
平成３０年９月２１日（金）・２２日（土） 第２回目の地権者内覧会
平成３０年９月２９日（土） 引渡し

文京ガーデン　ザ　ウエストの引渡し後に未入居中古が売り出されるかもしれませんね。

恐らく部屋ごとに仕様が異なるでしょうが、いくらで売れるか楽しみです

ウエストって賃貸なんでねーの？

>>3079
地権者住戸以外に保留床の入札形式の販売もしていましたので個人所有の部分もあると思いましたが...

パークコートになる予定の北街区住宅棟に地権者住宅をもらう予定の地権者の方は住むという条件で手に入れたのですぐには売れないと言ってましたね。そうした縛りがこちらにもあるとすれば、賃貸しか期待できないかもしれませんね。

地権者さんには完成したら隅田川花火を見に遊びに行くと言ってあります。いい酒持っていかないといけませんね。

ここが良い例となって、周辺地域の老朽ビル街区や宅地の再開発が進むことを祈るばかりです。

賃貸だけで分譲販売はないようだね。残念。たを考えよう。

パークコートになる予定の北街区住宅棟に地権者住宅をもらう予定の地権者の方は住むという条件で手に入れたのですぐには売れないと言ってましたね。そうした縛りがこちらにもあるとすれば、賃貸しか期待できないかもしれませんね。

地権者多いね。
やっぱ坪600を切ることはないんかな。

反響が多いようですね。
坪700〜800での設定に決まったようですね。

>>3084 匿名さん

本当かね？
そんだけ高いとなると、500戸以上も完売できるもんかね？

>>3084 匿名さん
はいはい。パークコート渋谷スレへどうぞ。

>>3084 匿名さん
どこからの情報ですか？

いくら何でも高すぎだと思います。40㎡が8500万からとかあり得ない。

あほくさー。

さすがに上から下まで全部その坪単価ということはないでしょうけどねえ...

パークコートというだけでかなりのブランド力がありますから高めにはなるでしょう

どう考えてもおしゃれな場所ではないのでその辺でどこまで評価が下がるかわかりませんが...

>>3089 匿名さん
文京区谷底なのをどこまで織り込むか。
安くはないだろうけどパークコートだしMKよりは高いだろうね。

MKって?

ていうか、今の時代、坂上、坂下、どれほどの人が気にするのかねぇ。
それよりも駅からの距離を圧倒的に重視すると思うんだけど。
共働き、高齢者の増加は、駅近・都心居住ニーズの高まりとリンクしている。
専業主婦が多くて高齢者の割合が低かった昭和の時代とは違うと思うな。

↑賛成。

今日は文京ガーデン ザ ウエストの外構の植栽が植え込まれていましたね。

美しいですね、つい見とれてしまいました。

グリーンバレーもきっとで素晴らしい憩いのある緑の空間になることでしょう

1000万/坪までであれば必ず買います！

俺氏、2000万/坪までであれば絶対絶対買います！

3000万／坪までだったら買います！絶対買います。買います買います。

>>3096 匿名さん
ぜってー買わねー

坪400以下なら買います

>>3098 通りがかりさん
そんなん俺だって買うわ。
千石じゃないんだから、最低でも坪450〜でしょ。

三井さん、誰も買えないくらいの高値でお願いします！

>>3100 マンション検討中さん

って主張するお前のメリットは何だ？説明してみろよ

>>3101 eマンションさん
愉快犯

延々繰り返されてきた値段の予想だけど、パークコート文京小石川ザタワーの方は高層階は坪600以上はつけるでしょう。特に富士山やスカイツリーが見えて眺望が優れているプレミアム住戸は坪単価1000に限りなく迫ってもおかしくない気がします、高嶺の花というやつですね。一方で眺望があまり期待できない下の方はもう少しこなれているのでは。

ともあれ同じ小石川アドレスでも駅からやや離れたクレヴィア文京小石川の事例を考えると、駅からの距離や充実した豪華な共用施設、何よりパークコートブランドというアドバンテージがある以上、最安値の価格帯でも坪500を割るとはいささか考えにくい

パンダ部屋で、坪550ですよ。
文京区民を相手にした商売じゃないので。

パンダ500を狙い撃ち

正直、ここ欲しいと思ってましたが、これからの都内の再開発を確認してみると、ここは高ければスルーしていいなと思ってます。なので別に安かったら買いますし、高かったらスルーするだけです。なので逆にどんな価格で出てくるのか楽しみです。ただ、やはり港区のような魅力ないので、上で出てきてるような価格だと私はスルーするだけです。

>>3106 匿名さん
千代田区は目と鼻の先でしょう。

文京区でも立地は千代田区並みかそれ以上。

>>3106 匿名さん
私もそう思います。価格次第だなと。
上にあるような価格はちょっと出せないなぁ。

みんなが買う買う!という値段では出さないよね
注目されているのは確かだから

>>3106 確かに今後の都内の再開発見てるとここで無理する必要はまったくないんだよねー。私もココ狙ってるけど、高かったら華麗にスルー。もうそんな市況ではないし、焦って買ったほうがバカ見そう。最後は選手村でいいし、そういう意味ではあの規模感ですでに仕様が高いことが決まってるし選手村は最後の安心感。

欲しいですよね^ ^
スルーの仕方がとても華麗には見えませんよ。笑

東京ドームに通うには最高の立地ですので、狭い部屋買って、終の棲家にします。死ぬまで住むなら値段も関係ないですよね。買えればですけど。

ここは利便性が非常に高いので強気の価格設定で来ると予想しますね。欲しいけど価格次第ですね。
練馬ナンバーなのが都心からの住み替えでは若干の都落ち感があるのは否めないですが、富裕層は車庫くらいどこにでも持てるでしょうから関係ないか。

親の遺産とか抜きに2億とかになる物件を買うレベルの人なら自家用車より社用車かと

ここのスレ、ユニークユーザーが9人程度なんだね。15人程度が人気出るぞーって言ったり、高くなるぞぞーって言ってたり、それがどれだけの信憑性があるんだろ。

一部の高く売りたい人と高くなってもらうと資産価値上がる人のポジショントークばかりです

>>3115 匿名さん

うち半数は業者。スレなんてそんなもん。炎上の理屈と同じ。スレの伸びは粘着リピーターがいるかいないかで物件人気とは関係無し。

>>3116 マンション検討中さん

やっぱりそうなんですかね。あまりの高値予想に驚いてます。

パンダ部屋450〜500
低層550〜600
中層600〜650
高層650〜700
プレミア850
くらいかな。

この場所の低層階はいやだなー
しかもモロにタワマンカーストに晒されそうだし

パンダ低層は400～450位で出ないかな？見通し甘い？

まあ買いたい人は安い方がいいし、不動産を所有している人は市況が上がって欲しい人は高い方がいい。バイアスがかかるのはしょうがないよね。まあ1LDKを一億で買う人がいるとは思えないし、山手線の内側の駅近で富士山の見える40坪近い4LDKを2億程度で売る人もいないわけで、おそらく坪単価はかなり物件ごとに濃淡出てくるはず。

ルサンクの事件？

今後ある再開発の中で、普通の人が買える価格帯のマンションって、葛飾区の京成線立石駅前再開発ぐらいじゃないのかな。虎ノ門とか四谷とかはここより高そうだし、JR山手線沿線でターミナル駅という強みのある渋谷とか池袋も結構お高いでしょう。品川も安くなる要素は全然ないだろうし。

最近、文京区在住の人で今住んでいるマンションを売ってここに移る希望を持っているという話はよく聞くので、この近辺の中古の供給が増える可能性がある。

中間所得層の人はここを直接買うよりも、周辺に出る中古物件に期待を寄せるというのが建設的かもしれない。自前でリフォームすると言ってリフォーム前の少々設備に難のある中古を買うと少し安くなるのでお試しあれ。

いやいや。

文京区民なら誰もが欲しがるこのマンション。
住み替えしたい連中に手をかしてあげてどうするんですか。
今から文京区に住む人は、買えるならここ一択。
中古しか買えないなら、相当買い叩かなくちゃ。

突然ここがパークコートになったので、相当売り焦っている人が多いと思いますよ。

>>3125

確かにこれから文京区に住むならここ一択というのは間違いありません

単一物件でこれだけの戸数が出るのは久しぶりで、買い替え目的の中古の売り物も相当増えるでしょう

文京区の中古マンションを豊富な選択肢からお得に買う最後のチャンスかも

東京ドームだけがネック。
巨人ファンだのジャニーズファンだのが
定期的に何万人も押しかけてくるのって結構嫌だわ。
大多数は水道橋駅方向に行くんだろうけどそれでもストレスに感じるかなぁ。
ドーム移転計画もあるみたいだけど不確実だしね。

あまり高額になりすぎると、区内で買い替えできる人も少なくなるね。
その反面、環境的に文京区を敬遠してきた高所得者層から、
ここなら何とか住めると判断する人が増えるとよいのだが。

800ってデベか利権者かな?早々に高値で売り切ろえとあおってる?
Olympicも間近だから、その後の不動産の下落にあせってるのかしら。

ここは高いでしょ。

文京区と言っても地理的に千代田区至近ですからね。

でも千代田区ではない。
近いかどうかは関係ないし、近いといっても番町ではなく水道橋・神保町に近いだけ。
それでいて最寄りの駅がJRの駅ではないという弱点もある。
それでもこの辺りに不釣り合いなほど高くはなるだろうけど。

投資用だな。
一つ買うか。

年配の人にとってみるとJR駅ってのは重要なファクターなんでしょうね

でもJRでは日比谷や銀座、六本木赤坂西麻布辺りに遊びに行くのも不便だし、至近距離にある神楽坂辺りで遊ぶならタクるか歩いて行くのがこの辺の人の基本です。だいたい山手線の内側で生活が完結する人にはJRはあまり価値ないですよ。あえて使ったとしても遠回りなことも多いし。

まあJR水道橋駅を使う必要性があるとすれば山梨とか長野に行く登山好きの人ぐらいでは

そういう趣味のない普通の人は東京ドームシティでグランピングしますけどね

年配の趣味かどうかは別として、不動産の性質としてJRの駅に近いと高くなる。
JRといっても水道橋じゃ効果なさそうだけど、
たとえば目黒なんかは、日比谷・銀座まで行きやすいし、
六本木だったらタクシーも使いやすい。

日比谷のどこに行くのかにもよるとは思いますが、JR目黒駅を使うよりも三田線や住んでいる場所によっては日比谷線に乗った方が近いと思います。

銀座も山手線経由で行くとJR有楽町駅は銀座の端の方で博品館辺りに行くならともかく、日比谷線は歌舞伎座や三越の前に降りれますからねえ。

なんだかんだ言ってJRがマストな人はJR駅近辺に住んでいてもそうないと思いますよ〜、だいたい評価の高いJR駅って乗り換え駅で地下鉄のアクセスが便利な駅限定じゃないですかね

以前からJRコンプレックスの方が時々現れますね。

山手線とケンカしても勝てっこないのに。

茗荷谷の駅近三徳は、大半がお一人様か、DINKSと思われる買い物の仕方。

一方、小石川四丁目の三徳は、お高い商品をこれでもかって買っていく。

ここは、背伸びして千代田区云々言ってるけど、あんまり子育て環境じゃないよね。

特に子育てに優れた環境ではないかもしれないけれど、ちゃんと子は育つ。
礫川公園があるし、電車数駅で塾にも行ける。
少なくとも不動産価値にマイナスとなるほどではない。

>>3133さん

まったくそう思いますが、世間にはJR信者が多くいるようですね。うちも郊外に住んでいた時は、都心部まで半ば無理やりJRで移動して目的地までてくてく歩いていましたが、いまは地下鉄でダイレクトに行けるようになり、快適です。

とはいえ、駅力というか不動産の広告だと、JR御茶ノ水＞本郷三丁目＞＞JR水道橋といった感じでしょうか。後楽園とJR水道橋って、どちらが駅力、強いんでしょうね。

個人的な感情論はさておき。
一般的な不動産価値でJRには敵いません。
掲示板で持論を述べるのは自由ですが、荒れつつありますのでそろそろ諦めましょう。

駅力のご質問ですが、その中だと一番はJR水道橋、ついでお茶の水。
本郷三丁目はこれらのはるか下となります。ご参考まで。

>>3140の書き込みを、読む人がどう評価するか。

読んだ人ですが

千葉あたりからJRで水道橋まで出てくる田舎者ならいざしらず、この物件を検討するのにJRの評価なんて必要ありませんよ。大手町も東京駅も一本で行ければ十分。山手線とかJRとか気にするのは田舎の人でしょ。

論点がそれていってますが。
このマンション云々ではなく一般的な不動産論の話では？

それと本郷三丁目って、何線になるんですかね。

> 千葉あたりからJRで水道橋まで出てくる田舎者ならいざしらず、

ハハハ、これ、まさにうちでした（笑）。中央線でしたけど。

例えば銀座に行く場合、中央線経由で「JR信仰」だと、神田か東京で山手線に乗り換え、有楽町で降りて銀座に向かう。こう考えてしまうんですよね、トータルの運賃も安く済むし。利便性重視なら四ツ谷で丸ノ内線に乗り換えるのが正解です。

> それと本郷三丁目って、何線になるんですかね。

あなたは釣りですよね。

このスレを見ている人で、本郷三丁目が何線か知らない人はいないはず。

ＪＲ水道橋駅は中央線沿線では、東京、新宿についで乗降客が多い駅。
東京ドームの野球だけでも４、５万人で文京や千代田の住民も多数利用している。これに会社、大学等が多いですからね。このためＪＲは中央線快速の水道橋停車を検討しているとか。
ＪＲ水道橋駅は益々、重要駅となるね。

不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。
刺激するつもりはないのですが、ここは公共の掲示板なので一個人の感想で不動産の常識や客観論を捻じ曲げようとする行為は、正しい情報を得たい方々にとってはただの荒らしです。

以上。スレチな内容が続きますのでこれで議論をしめましょう。
内容が重複しているスレ（パークコート文京小石川スレ）があるので、春日後楽園再開発の北街区分譲マンション議論については、以後そちらを使われるとよいでしょう。

https://www.jreast.co.jp/passenger/
によれば、2017年度の1日当たり乗車人員は
・東京　452,549　3位
・新宿　778,618　1位
・水道橋　83,531　54位

> 不動産価格を見れば、JRとメトロ駅、どちらの価値が高いかは一目瞭然ですよ。

それは、ターミナルか否かの差であって、JRは関係ないと思います。大塚駅と後楽園駅では、どちらの資産価値が高いんでしょうね。

こちらの方が本家だけどね。パークコート以外は賃貸っぽいんで盛り上がらないよねえ...

まあ人を不快にしてまで議論するような話でもないんで、これでシメにするけど
社会的な価値観やライフスタイルの変化が不動産の価格を大きく変動させてきたのは間違いないこと
地下鉄網の整備が進んだり、都市の治水対策が大きく進んでいる昨今は、大きなパラダイムシフトが
未来に向けて起きつつあるというのが私の見解です。

仕入れもそれを加味しつつ価格の歪みをクンクン嗅ぎまわって賢くやりたいですね

>>3148 周辺住民さん

もうやめとけw
文京区民て皆んなこんなにネチっこいの？w

>>3150 匿名さん
まぁ文京民は色々問題多いからね、プライドはトップクラスだけど。
山手線内側なのに都心五区にさえ入らない都心下層区なんだが…

そうやって煽るほうも意地が悪い。

山手線の外側に出ないことに拘って文京区に引越してきたけれど、
中央線より北側に出ないということも大事だったかなと思う。

このマンションとパークコート千代田駿河台とワテラス中古ならどれを選びますか？
私はワテラス中古です。

そりゃ価格関係なしに選べばそうなるだろうし、その次にはPC駿河台が来るだろうけれど、さすがに価格に反映されるでしょう。変な質問ですね。面白いけれど。

文京区、売り増えてますね。
しかしこうして見ると文京区って、大手のブランドマンションが本当に少ないですね。
あっても都心部価格に悪ノリした強欲売り物件ばかり。
ここ見ちゃうとどちらも全然買う気がしませんねえ。

>>3155 匿名さん

特に文京区の三井物件は散々だからな

>>3155 匿名さん

文京区の代表的物件
http://htn.to/ofNsJScdC

播磨坂の小石川パークタワーかな、文京区の代表的物件というと

パークタワーはバブル期で、ほとんど150前後のクラス。
当時、4〜5億だったと思うが、今は中古で１／３程度。

中古見たけど、古くて住む気にならんかった。

金があれば、街も変わるし、10年スパンで移り住んだほうが快適。

>>3159 名無しさん

今のパークコートのクオリティじゃ到底このマンションに追いつけない。

今のパークコートよりグレードは上だと思うけれど、天井が低いよ。

>>3160 匿名さん

私もそう思います。立地も違いすぎます。

小石川パークタワーもいいマンションで、ビンテージマンションと呼んでいい物件だが、一方で経年劣化が生じてしまうのは致し方ない。それにこれだけ築年数があるとメンテナンス良好であったとしても各部のデザインには若干古さを感じさせないわけにはいかない。

あれぐらいハイグレードだと躯体も100年ぐらいはもちそうだし、完成した1991年から25年以上経っているが、メンテナンスが良ければあと70年ぐらいは建て替えずに行けるだろう。一方でそれを実現するための修繕にかかる金額は工賃の上昇などもあってこれからさらに跳ね上がっていくだろう。その辺をどう考えるかだよね。

文京区のビンテージだと、音羽マンションと音羽ハウス！

どっちも古すぎて、お化け屋敷か、絶叫アトラクションって感じだった。

どっかの定借が70年とか言ってるけど、逆にご愁傷様ってね。

本郷ハウスも入れてあげて。

どれもあと2〜30年は住み続けそうな勢いですね

エントランスとか全体にアパートっぽい設計なのはしょうがないですが、この辺になると水道管とか下水管の状態がかなり気になります

あと20から30年住むには、2000万クラスのリフォームが必要です。

音羽マンションは、冷暖房が全世帯いかれているらしい。

場所が気に入ってるなら、旧耐震でヒヤヒヤしながら過ごすのは嫌だから、建て替え狙いで購入し、年間200万ぐらいの管理費と税金を垂れ流しにする手はある。

>>3167
即賃貸だね。

セントラルの空調は取り外して（多分管理組合に要確認だけど）エアコン新調して300万ぐらいのライトリフォームして貸しちゃうのが一番。

そのうち建て替えの話が出るでしょ

現物見てない奴は、なんとでも言えるよね。

壁は剥げ落ち、床はズブズブ。

300万でリフォームして、賃貸に回せるなら、みんなやってるつうの

>>3169
床ズブズブって、あそこ二重床だったっけ？

スーパー大学の実力度　（国家公務員総合職試験トップ１０）
２０１８年　　　２０１７年　　　　　　２０１６年　　　　２０１５年
１．東大３２９　１．東大　３７２　１．東大　４３３　１．東大　４５９
２．京大１５１　２．京大　１８２　２．京大　１８３　２．京大　１５１
３．早大１１１　３．早大　１２３　３．早大　１３３　３．早大　１４８
４．東北大８２　４．阪大　　８３　４．慶大　　９８　４．慶大　　９１
５．慶大　８２　５．北大　　８２　５．東北大　８５　５．東北大　６６
６．北大　６７　６．慶大　　７９　６．阪大　　８３　６．阪大　　６３
７．阪大　５５　７．東北　　７２　７．北大　　８２　７．中大　　５８
８．中大　５０　８．九大　　６７　８．九大　　６３　８．北大　　５４
９．神戸大４８　９．中大　 ５１　 ９．中大　　５１　９　一橋大　５４
10．岡山大４５　10．一橋大　４９　10．東工大　４９　10．東工大　５３

おいおい生徒数を考えてみろよ…、と荒らしに乗っかってみる。

ここにどんなスーパーが入るか凄い気になるのですが、明治屋以外あるんですか？

本物件は補助金事業で平均@400でも採算取れるはずです。素晴らしい事業者には適切な対応を期待します。

駿河銀行の問題から不動産価格が下がってきましたね。

坪615〜630くらいかと。ドンピシャ予想で。
地権者多いですし、文京区らしからぬ派手め路線に持ってってますし、安くはなりませんよ。

実際最近のマンション市況を考えると坪400とかで出したら事件ですよ。それはないと思いますがね...

むしろ変に補助金が出ちゃったために様々な基準をクリアするためのコストが増えることで採算性が悪化しているのではないかと逆に心配しちゃいます。

本来抜けるはずのところが抜けないという問題を抱えているんじゃないですかね

補助金なんて、物件価格になんら影響を与えませんよ。

いやいやそれが違うんですよ
補助金受けると、価格を抑えるよう指導されるんだと。
三井の人が話してた。だから、あの港区のパークコートは大分相場よりお安かったのです。。
でも転売禁止は当然。実需のみ。ただ、チェックはゆるゆるだろうけどね。

そうであっても、さすがに400台はパンダ部屋だけでしょうね。
まあ、中心は500台でしょう。

案外安くて千桜タワーの阿鼻叫喚の再現となるかもなあ...

千桜タワーはそういう方達が集まったのですから、パークコートを選ぶ方達とはクラスが違いますよ。
入居してから阿鼻叫喚のようですね、あちら。

佐佐木ビルの建て替えはどうなるのでしょう？
向かいの小さな祠が気になります。

紅屋ビルと佐々木ビルで再開発するのではないか。

完成は楽しみですが最近周辺への砂埃がひどくありません？
子供が外に出るたびに咳き込んでしまうのですが、同じようなことを感じてる方いらっしゃいませんか？

都心、駅直結のパークコートだから、70平米で1億5千万位は安いかな

文京ガーデン　ザウェストの植栽工事も終わり一階部分の内装工事が始まりました

何になるんだろうね、楽しみです

高級な億ションとは、建物が高級というだけではなく、そこに高級住宅地や邸宅街といった立地条件の特別な価値が加わって成立するもの。都内では一般的に、千代田区の番町、港区の麻布、青山、赤坂の３Ａ地区や六本木、三田、高輪、白金など、渋谷区では広尾、松濤、代々木などで文京区は該当しない。

もう古いですよ。

平成生まれ… ですよね… ？

高級住宅地は普遍です、歴史がありますので。

普遍ではないと思う。

京都、奈良、邪馬台国？

相続税の支払いで子供たちが土地を切り売りしてしまい、
跡地に豪華なマンションが建つかと思いきや、
高級宅地を守ろうと設定された高さ規制のせいで
逆に安アパートしか建たず、一部で衰退。

あと、人気エリアは、郊外よりも都心にシフトしている。

まあ確かに戦前からある後楽園遊園地や、8時だよ全員集合の公開録画をやっていた文京公会堂（現文京シビックホール）の目の前だから3Aみたいな閑静な住宅街というイメージはないよなあ。

ただそれとトレードオフで二駅4路線利用の交通の結節点なわけで（昔から区役所や大規模な集客施設があったからそういう路線計画になったのだろう）、都市ならではの便利さを享受するには最適な場所。

これまで宅地としての小石川や後楽園は知る人ぞ知る穴場ではあったが、これからは認知度が高まるに連れてより評価が上がっていくと思う。

今日は天気が良かったので写真撮ってみた。

もう一枚

日当たりがいいのがよくわかるなあ

テナントビル的になるかと思ったら普通のマンションだよね、外観

エントランス部分は黒っぽい石材でシックにまとまっていてカッコイイ

ところで一階のテナントは何が入るんだろうね？

文教は歴史はあるが、区が先導的な街づくりをしないでブレーキ、いちゃもん行政とかで
スラム化し、山手線の内側の都心なのに千代田、港、渋谷、品川などと格差があるのでは。

こんな空気の悪いところによく住もうと思うよな。感心するわ。