文京ガーデンってどうですか？

１億円弱でミニ戸建も良いぞ。

小石川はすぐに売れてるな。

道路面しか日光は当たらないけどね。

角地がでれば良いのだが。

自分の土地が残ったほうが良くないか？

住まいですから日が当たらないのは戸建てでもマンションでも嫌です。
日が当たらない土地を残すのも嫌ですね。

規模感は公開されている資料から十分、読み取れます。今さら適当なことを言うのも無意味かと。

http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

住友不動産後楽園ビルに比べて細いということはなく、高い分だけ規模が大きいです。北街区は8万4000㎡、住友ビルは3万㎡。

ほかにいろいろ読み取れます。断面図を見ると、最上階となる40階だけ階高が高くなっています。ペントハウスとして特別仕様の住戸になることが予想されます。さらに屋上にも2～3フロア分、何かしら乗っかるようです。これが共用施設となるのであれば、価値は大きいと思います。

住戸単位でみても、少なくとも東南角と北東角は床から天井までのコーナーサッシとなっており、角部屋らしい設計となっていることがわかります。ただし、それ以外のバルコニーはシースルータイプになっておらず残念です。

>>2743
周辺住民さん、補足説明ありがとうございました。

40階付近はため息の出るような高値で取引されると思います。

最上階の展望スペースに居住者専用の喫茶スペースやジムができたら素晴らしいですね

最上階はもとより上層階や東南角も結構な値段になるんでしょうね。

多分、北街区住居等で一番安くなりそうなのが西側の低層、住友不動産ビルとのお見合い部屋。これは結構お得な値段で出るのではないかな。この辺は不動産投資している人で瞬殺だろう。ワンルームや1LDKが中心になりそう。

東南角は低層でも、文京区というよりも千代田区や港区の高級物件並の坪単価がつくだろう。

ペントハウスは思い切って広い物件を作って欲しいな、十分広ければ三億弱の値段をつけても買う人はいるだろう。

小石川近辺は秩父山地からの地龍の龍脈が皇居まで続いていて蓄財に良いとされ、多くの中国人が最近移り住んでいる。買いは入る。

確かに小石川の高台に移り住んで運気が上がった。
坂下は知らんけど…

良かったね

まじか、私も高台に住んでいるが良いことないぞ。

違うとこなら、もっと悪いことがおこっていたという解釈でOK？

やっぱ、実力か？

まあ確かに最近小石川近辺に住んでるっぽい中国人は増えた気がするな、風水とか気にする連中だから龍脈とかいう話もあるのかもね

ル・サンク小石川後楽園を購入した中国人が多いようだ

ベイサイドタワー晴海

価格　　6,480万円～1億580万円
所在地　東京都中央区晴海三丁目　
交通　都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩10分
入居時期　2018年12月下旬予定
間取り2LDK～3LDK
専有面積54.73m2～76.13m2

> 多分、北街区住居等で一番安くなりそうなのが西側の低層、住友不動産ビルとのお見合い部屋。

お見合いになるのは、低層どころか30階以下でしょうね。
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
を見れば、一目瞭然です。

ただし、西側でも北に近い住戸はお見合いを避けられます。

西側のお見合い部分にはタワーパーキング入るでしょ。

前が抜けてても西向とかアトラスとお見合いの西北角とか無駄に値段が高そうなのでいっそのこと、住友がばっちりかぶってるパンダ部屋の方が良いです。勿論、買えるなら東南角が一番いいですが。

ル・サンクの記事が出たらかこっちに貼っておく。


スムログ　DJあかい

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

https://www.sumu-log.com/archives/11080/

上層階、東南角は8000万円～1億8000万円

>>2757 匿名さん

勘違いしている人が思い込みで書いたブログ記事のようですねえ。ここの南街区や北街区もそうだけど、建築基準法上は区は全く関係ないのですよ。

区が承認しているようなことブログ記事に書かれて、区職員も迷惑するだろうなと思ってしまいました。

補足ですけど、ここの南街区や北街区の建築計画概要書は文京区役所で閲覧謄写できません。同様にル・サンク小石川の建築計画概要書も。建築基準法上、区が無関係だから。

ちなみに、ル・サンク小石川の建築計画概要書は閉鎖されていて、そもそも建築基準法に基づく閲覧ができません。

文京区がどうこうというより、反対があれば後出しで取り消されうるという前例が出来てしまった事が問題だね。

入試採点ミスで後から入学取り消しみたいな感じで、いくらデベが強引で図々しいとしても一片の憐憫を感じないこともない。

不動産開発業者に過大なリスクを背負わせ、建築確認審査の権威を大きく損なった事件と言えるだろうね。

でもここみたいに再開発地域の住民が一丸となって丁寧に手順を踏んで進めているところはあまり心配することではないと思うよ。

建築確認取り消し、多いですよ。
1999年以降に急増しています。指定確認検査機関の制度が始まって以来、増えています。審査請求事件の約３割で違法な点が見つかると言われています。
神奈川県での取り止めの事例が多いようです。

都内でも建築確認が取り消されて、国土交通大臣も建築審査会の判断を支持したという事例があります。
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...

>>2757 のブログの作者が建築審査会の制度を分かってないだけ。建築審査会での確認取り消しは時々起きてるからな。

小石川ルサンク問題は、不毛な住民闘争のすえ今後、どうしようもなく問題だらけだね。
建物は３年経過し結露や無換気で各種配管や室内はカビだらけ、さびで使用不能の状態らしい。
建築やに聞いたら解体しかないと言っていた。どうするんだ。
エゴで破壊主義者の多い文京。困った区だね。
このような人に創造的な再開発の生活は不可能。

3年経過したのはNIPPOがだらだら裁判をしていたから

裁判を続けることでNIPPOは苦境に陥ることになってると思うのだが。このことについての >>2761さんの見解を聞いてみたい。

カビだらけとか嘘ばっかり

一応風を通したりして管理してるのにね

>>2765さんは他のスレッドでも嘘書きまくってるけどそのうち大変なことになるよ

>一応風を通したりして管理してるのにね

これね
http://pic.twitter.com/YSfPrKR1mC

再開発も含め2019年はマンションの売れ行きが悪くなると予想。実際にオリンピック後にマンション価格が下がるかは別として、さすがに1年前となると待ってみようかなという人が増えるかと。ただ買いたいときが買い時ということはいつの時代もたしかなこと。

今日西街区の前を通ったら足場の幕が一部外されて奥にガラスの壁面がキラキラ輝いていた。色からして省エネ等級の高いガラスを使っているようだね。楽しみだな

ここ随分時間がかかっているけれど、オリンピックが終わった後に売り出されるんじゃないかな

オリンピックに間に合わせようと再開発が競うように進められているけれど、それらが一巡した後にひょっこりはんみたいにひょっこり売り出されるのかもね。

オリンピック後に金融緩和、経済成長率、建築費、土地代、2022年問題、増税などなどを考慮して1割減なら十分あり得るのではないか。待つのが得か。計算例があった参考までに。
2018年竣工　5000万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約141000円　総支払額約5930万円　5年後のローン残債約4380万円
2023年竣工　4500万円　35年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約127000円　総支払額約5330万円
2023年竣工　4500万円　30年ローン　金利1％　毎月のローン支払額約144000円　総支払額約5210万円
支払い終える年齢が伸びてしまうことや待っている間に支払う賃料を考慮すると待つことにより金銭的に得をするというのは難しそうだ。支払い終える年齢を合わせた場合でも差額は720万円ほど。つまりは5年待つ場合に毎月の家賃が12万円でトントンです。

一割下がるとは言っても、自分の住みたい地域にもよるよねえ

駅近とか山手線内側とかはそこまで下がるかどうか。

先日の組合会合で建物名称が発表され
北街区は三井のブランド名である
パークコートになるとのこと。
販売時期については話はなかったそうです。

1.パークコート春日 ザ タワー
2.パークコート小石川 ザ タワー
3.パークコート後楽園 ザ タワー
4.パークコート 春日・後楽園 ザ タワー
5.パークコート 文京春日 ザ タワー

さぁ、どーれだ？

有力候補は、1、2、5？

パークコートキター
♪───Ｏ（≧∇≦）Ｏ────♪

萌えるなあ、これは仕様の方も相当期待できそう

でも高そう、それがツライ

本郷真砂以来のパークコートですね。これは仕様にも期待できそう。

候補追加。
1.パークコート春日 ザ タワー
2.パークコート小石川 ザ タワー
3.パークコート後楽園 ザ タワー
4.パークコート 春日・後楽園 ザ タワー
5.パークコート 文京春日 ザ タワー
6.パークコート 文京小石川 ザ タワー
7.パークコート 春日後楽園 ザ タワー

この中のどれかでしょう。

「・・小石川後楽園」は？

ル・サンク小石川後楽園のように

「・・文京区役所前」という名称も見たことがあるぞ

二駅へのアクセスを強調できるし再開発事業の名前も踏まえた春日後楽園が最有力かな

アドレスとしては小石川一丁目なので、小石川も悪くないが、高級感が出る一方で商業地のど真ん中だからミスマッチかも

小石川後楽園は既にパークハウス小石川後楽園があるので被っている

個人的には文京区役所前はホーニーな気分が萎えるのでやめてほしい

開発状況もなかなかわからないところもありますからね。どうしても、そのあたりはちょっと気にするところですね。開発率が高ければ色々と期待してしまうことも多いと思うのですが。

そろそろ基礎工事が終わりそうな感じを受けるので、鉄骨が組み上がるのもそう先ではないと思うけどね。

ところで

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業保留床取得者の公募（第I期）について
http://www.harusan.jp/rooms/topics/180625.pdf

という文書が出た

西街区の住居も出ているんだが、お幾らで出るかな？

>>2781 匿名さん
ル・サンクは負のイメージなので、小石川後楽園はないかな、と想定して外しました。

未だパークマンションの域に達せず、
ってこと？

ザ・タワーやめてダダのタワーじゃだめですか？マンション名が長すぎるんですが

>>2785さん

興味深い情報ありがとうございました。公募にすることで競わせて、1円でも高く売りたいということなのでしょうね。

図面をじっくり見るといろんなことがわかります。

住宅部分は1階と2階にエントランスがありますが、すごく狭くてエレベーターも3基しかありません。7階くらいに別の豪華なロビーでも設けるのでしょうか。となれば、エレベーターは乗り換えになりますね。

スミフとお見合い部分のうち、半分程度は立体駐車場となっています。どれくらいの高さまで立駐にするんだろ？

住戸の間口は、多くが7.8m、8.5mや9.4mもありますね。奥行きは柱やPSを含めると9.85mです。柱の割りに沿った標準的な住戸の面積は7.8m×9.85m=76.83㎡となりますが、玄関やベランダが引っ込むと思われるので、70㎡くらいになりそうです。ちなみに、中廊下の幅が4.3mもあるので、玄関は引っ込める必要がないくらいです。

もちろん、間口2つ分に3住戸を詰め込むといった割り方にして、50㎡を作ることもあるでしょう。

入居するスーパーマーケットの南街区も北街区もいないようだね。
権利金が高すぎるようだな。スーパーの場合、値段を上げるにも限界があるからな、

明治屋とか紀伊国屋とか取り沙汰されているけどねえ

近所に24時間営業のダイエー、ラクーア内の成城石井、エルアージュ小石川のクイーンズ伊勢丹、マルエツプチ、スターフルーツ、さらに個性的な品揃えで勝負する個人商店の八百屋と既に非常に便利な場所だから、平凡なスーパーが入ってもやっていけないだろうな。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズの破綻で明らかになったのは、スルガ銀行による杜撰な貸し付け実態だった。
だが、この一件が今、思わぬ形で不動産業界に大きな余波を広げている。事件発覚により、スルガ銀行からの貸し付けが停止したことで、活況だった不動産市場に暗い影が差している。
http://nikkan-spa.jp/1488621

>>2789
周辺住民さん詳細な分析ありがとうございます

あの完成予想図からそこまで分析するとは頭が下がります

ただ通路が4メートルもあるとシネコンならともかく、住戸としてはいくら何でも広すぎという感があります。一戸辺りの奥行きはもう少しあるのではないでしょうか。

低層階はともかく、高層階の住戸は面積がそこそこあるかもしれないね。

最近売らんかなで一戸あたりの面積が狭くて住みにくそうな物件が増えているので、良質な住戸をそれなりの価格で売ってくれるとありがたい。

>>2793 匿名さん

シビックセンター前の工事現場だけど囲いを外したせいで砂埃がすごい
通っただけで服も肌も粉っぽくなるし最悪

業者でも変わるのか？
早く囲いを戻してくれ！

梅雨明け宣言したようだがゲリラ雷雨の季節だな。今年３月都が発表した水害マップを
見ると通常の５０ｍｍの雨で再開発周辺が１．５ｍの浸水を予想しているな。
確かに、小石川や本郷からの傾斜地形の窪地で遊水地になっていた地形だからかな。
地下に防災避難広場ができるとのことだが、だいじょうぶか。な。
豪雨だけでなく、超大台風や東京津大津波で予想されている５ｍの津波も
心配されるな。

パークコート、楽しみだな

南街区の方はまだブランドは決まってないんだね

この辺水害になったら大江戸線も三田線も南北線も水浸しになっちゃうんだね、大変だ（棒読み）

>>2796
公害まき散らすのはいかんね
改善されないようなら苦情入れてみたら？

丸ノ内線は水浸しにならないのかい？

小石川大神宮の跡地の再開発はどうなっていますでしょうか？
紅屋オフセット本社も転出しているようですが…

北街区だけパークコートで南街区だけパークホームズって訳にもいかないでしょうから、両方ともパークコートなんですかね？
南街区の方は高層階でも区役所展望台の奇抜な外観が目に入って気になりそうですね、下手すると展望台とお見合い？
北街区の方が高さ的に魅力的ですが、南街区だと後楽園でも春日でもすぐホームまで行けるので、ここも悩みどこですね、北街区だと後楽園まで2-3分歩きそう。
販売は今年の年末になりそうですかね。

>>2803
三井不動産だけでなく三菱地所レジデンスも噛んでますからパークハウスアーバンスかグランあたりかと。

地図を見ると区役所は斜め向かいなので展望台とお見合いと言うほどではない感じですね。

ラクーアの騒音が直に届く位置なのでグランはないかな、とは思いますが。

売り出し、来年じゃないですかね。

部分竣工した南街区の商業施設が出来てからの方が売りやすそうだし

この前の再開発組合の資料では、南業務棟は全て確定、西と北は一部商業施設と一部住宅が
募集で大規模に販売しないってことかな。

140mの北街区がパークコートで、100mの南街区がパークハウスグランってのは三菱のプライドからして考えにくいような…
場所柄からはディンクスよりファミリー向けの立地ですし、パークハウスになるのが無難ですかね。
お願いだから玄関までのハンズフリーキーを導入して欲しい。
なぜかパークコートでもエントランスのみのことが多い(全部？)。
確かに下の商業階はなかなかスタイリッシュですし、ここができた後の方が購入意欲は湧きそうですが、そこまで販売を遅らせると下層階のカスタムオーダーが難しくなるかも知れませんね。

どのランク帯の仕様になるのか、三井の方からの情報を手に入れることができました。
安くして欲しいと思っている方には朗報かもしれません。端的に言うと、パークホームズよりも少しだけ良い程度のレベルだそうです。
ただ、最近はそのレベルでも高くなってますし、注目の再開発タワーなので、気休めにもなるかどうか。
パークコートレベルになると一つ二つ抜けたレンジになり庶民には手が出なくなりますが、それはなさそうなので、まずは一安心といった感じで、希望がつなげました。

高台の方がいいと思う

>>2808 匿名さん

どちらにせよ庶民には手は出せないかと。

西街区の上の方の囲いが取れて外観がみれました。なかなかいい感じです。
北街区も同じ感じなんでしょうか？

今日の朝日がタワマンは、最近８千万以下はないようなことをかいていたな。
家計の収入は夫、妻、それぞれ７００マン以上が購買層の前提と某不動産が
いっていたな。当地はいくらを前提にしているのかな。

この辺はルサンクで暴れた住民の近くだから陰湿な嫌がらせは覚悟した方がいいぞ。

ルサンクもここの再開発位慎重に行けばよかったのにね。

>>2807
パークマンション になるんじゃないの、パークホームズよりちょっと良いという事は...

パークマンション小石川なら十分成り立つ

最近どこも仕様が劣化しているからな〜

パークマンションになるわけないでしょ…

>>2814 匿名さん
同感です。でもNIPPOには無理だったのでは？
ここでは三菱地所はルサンクに係わった経験を活かしたのでしょう。

>>2813 匿名さん
陰湿な嫌がらせってどんなのかな。興味あるので例示して欲しいな。

>>2819 マンション検討中さん
でたでた。陰湿さが滲み出てるわ。

DJあかいがスムログに詰めの甘い記事を書いて叩かれている。そんな感じのことを陰湿と言ってるのかな。仮にも不動産の専門で記事を書いているのなら正しい記事を書かないのが原因だと思うがね。

>>2818
東京ドームもラクーアもあって、小石川後楽園や小石川植物園があって、近隣には多数の大学のキャンパスが緑豊かな風景を形作っておりますが、これでも何もないと？

さらにマンションの足元に巨大な複合施設ができるわけで...

ひょっとして右京山が原っぱだった時代を懐かしんでおられるのかな？

>>2822 匿名さん
ラクーアも東京ドームも近くにはいらないっすねー。
むしろ煩いしイベントの度に無駄に人集まるしマイナスでしかない。
住むには最悪と言ってもよい。

山手線内で同じくらいの利便性の場所の不動産の値段と比べてみるとよいよ。この周辺は相当安いから。
何もないというのがその理由。

静かな環境が良ければ不便な所に行くし便利な所に住むなら騒々しいのもしょうがない。人それぞれ。頭から否定すんのも人間が小さいね。

公害撒き散らすの勘弁して欲しい
洗濯もの外に干せねーじゃねーか！

粉塵が室内にも入ってくるし最悪

西街区も足場解体が始まって、だんだん期待が高まっているようだね。

駅までのフラットアクセスや二駅四路線利用の交通の要衝でありながら、商業地の喧騒も少なく人気の住宅街が、ますますこれから便利に、快適に変わっていく様を見るのは喜びと言うしかない。

中に病院も入るというし、スーパーや託児所といった生活利便施設も加わって本郷、小石川、後楽などの地域の魅力がますます高まっていくだろう。ああ、完成が待ち遠しい、1年ぐらい前倒しにならないかな

ほんと、楽しみですね〜。
角部屋が希望ですが、高くて手がでないでしょうね。
ところで同じ部屋が抽選になり、外れた場合、他の部屋に
優先的に移行できるんでしょうか。
入居しようと思い、完成を待っているのに、それで外れたら
どんなにショックか。

> 商業地の喧騒も少なく

個人的には、この辺、クルマの音がうるさいなと感じます。千川通りはマシですが、白山通りはかなり。商業地の喧騒って人の話し声や機器類が発する音のことなんでしょうが、クルマや電車の音に比べれば、小さいと思いますよ。

> ところで同じ部屋が抽選になり、外れた場合、

通常はこうならないように、販売する側があらかじめほかの部屋に誘導してくれるはずです。ここは販売戸数が相当多くなると思われますので（区内で過去最大？）、どこかしらの部屋は確保できるはずです。もちろん、全体として競争率が1倍を超えないよう、高額の価格設定がなされるはずです。

雑居ビルが無秩序に立ち並び、毒々しい色の看板が無数に張り巡らされ、客を呼び込む店員の大声がそこここで響いているような、山手線沿線のターミナル駅の商業地繁華街と比べたら全然落ち着いているよね。

そもそも本郷近辺の高台の高級マンションって、商業地域や近隣商業に建ってるって知ってた？

風俗営業も可能だけど、閑静だよね、あの辺。

> そもそも本郷近辺の高台の高級マンションって、商業地域や近隣商業に建ってるって知ってた？
> 風俗営業も可能だけど、閑静だよね、あの辺。

大部分が都市計画法の文教地区に指定されているので、風俗営業は無理かと。

旅館がどんどんなくなっているのも、元をたどれば文教地区の指定が足かせになっているから。

文教地区の指定がされていないブロックもある

風俗は出来ても行く人はいないでしょ。地元でそんな所に出入りしてるのがばれたら大変なんで行きたい人は多分、歌舞伎町とか池袋とか行くんでしょ。

この地域は風俗よりスピード違反のままちゃりの方が問題。

遊戯施設はあるよね。リアル潜入ゲームとかの遊戯施設は近くにある。

>>2834
あのリアル潜入ゲームって、商売として成り立っているのか傍目に凄く心配になる

イギリスの例で恐縮だがロンドンダンジョンとか入口の前に若者がたむろしているが、あそこはいつもひっそりしている。

富坂診療所があったフロアだよね。小石川大神宮のビルの。

まあ、だからあそこは再開発なんだろうね。

お伊勢さん参りは毎年欠かさないけれど、身近な大神宮だけに潰さないで続けて欲しいね。

再開発では大神宮さんを退かすって本気ですかね

大神宮は向かいに移転建築準備のようだね、佐々木ビルＡ，Ｂと紅屋印刷を再開発し大きなビル、マンションが
できるようだな。

設計施工は清水建設のようだね。佐佐木ビルは小石川大神宮のために建てられたものなのだから大神宮を優先して再開発しないとおかしいと思うよ。