文京ガーデンってどうですか？

ル・サンク小石川のようなミスが起きる区ですから…

文京は庁舎だけが一流で上から監視する、いちゃもん行政だけで行政能力は３流。
周辺大学が偏差値７０だが、区長、職員の能力は？
羽田空港より面積が小さいのに３３人の区議の数、なんでも反対区議は不必要。
こんな区では安全、安心、活力のある都市計画、都市再開発はできない。
民間のほうが優秀な面もあるのだから任せることも必要。

ブレーキがかからないで違反建築物が建つよりいいのではないかと

時間がかかっている＝丁寧に作業している
とは思えないんですが、、、。
人件費が高いのに更に倍増されます増すよね、、、。
ただでさえ長期間で膨らんでるのに、わざわざ丁寧になんて利益がでないことするかね、、、。

やっぱり上から覗かれるのがプレッシャーになってるんだと思います。結構、小心者が多いんでしょうね。

まあ丁寧というとアレだが極めて適法に進められているんじゃないかと

杭打ちデータもいちいちチェックしているとかそんな感じかもね

組合のHPに出てる完成予想図とか現地にあるイラストとか見てもいまいちアバウトで外観の詳細がよくわからないんですが地権者は外壁の材質とかエントランスがどんな感じかとか詳しくご存じなんでしょうか？どなたか教えてもらえませんか？

遅れに遅れて、悪いものができるのが、この業界の通常通常。　
熱意と施工能力に難のある二流の施工者と
いちゃもん行政の三流の行政指導ではどうしようみないな。

相当な本数の杭なのか、朝からひっきりなしに出入りするダンプの列が途切れないよね、ここ。

そのうち敷地全体杭にしかねない勢い

上から見ると、北と南の進捗が圧倒的に南の勝ち。そもそものやる気が全然違う気がします。なんであんなに違うんですかね？大成建設が優秀なのか清水建設がやる気が無いのか？

南街区のSA棟とSC棟は平成31年に部分竣工する予定なので、北街区と比べると進捗が早いのは当然だよ。商業施設と教育関連施設の入る低層部分が先にできる感じかな？

でも変電所の移設とか色々あって、再開発組合のまちづくりニュースに掲載された最終的な全体竣工は南街区の方が遅いような書き方だったね。

それより今年9月の西街区がどうなるのか興味津々だな

ここの建設を見ていると、ラクーアの建設時を思い出すな。

基礎工事が終わって建物部分が始まるとぐんぐんと空に伸びて行く姿を毎日見ることになるんだなあ。まるで育ち盛りの子供を見るように眩しく輝いていることだろう。

ここの再開発は南側で２５階を予定していたようだが、区のタワーが２６階のため
２３階に抑えられたようだな。都心区の全区役所は、低層建築にして民間建築を高層に
しているが、文京だけは高層庁舎にして民業を圧迫しているな。
この再開発はじめドームや中大など周辺は皆、犠牲になり、無計画で突然の高さ指導で某マンションのような
大問題を起こしている。これでは発展はない。

展望台から春日通りを挟んで完全にお見合いだからね〜、区役所と同じ高さだと流石に支障があるのかも。どこのマンション計画でもご近所さんに妥協して階高を下げたり階数を減らすのはよくある話、怒るほどのことではないと思うけどねえ。

新宿区とか港区ぐらいに商売っ気のある区よりは少々ニブい感じがある所は認めるけど、有権者が選ぶ区議とか区長がそういうノリなんだからしょうがない。

> 無計画で突然の高さ指導で某マンションのような大問題を起こしている。

何処で大問題になったのでしょう？
教えてください。

ちなみに、高さ制限案は2010年頃に策定され、その頃から区の指導がされているようです。

>>2679
は？

台東区の事件だけど
近隣住民が不法投棄を目撃して通報したらしい。

マンション建設現場に産廃埋め不法投棄 建設業者を逮捕 警視庁

スーパーは明治屋か紀伊国屋か、今から楽しみだな

ファミリーで入れるちょっと美味しいご飯が食べられるお店も欲しいなあ

個性的で遠くからも人がくるような、そんなテナントが入って欲しいなあ

今からワクワクドキドキが止まらない

北街区の基礎工事っていつまでかかるんでしょうか？

北街区の基礎工事も平成２８年からやっているが、南街区はまだ解体工事をやっているな。
しかも、読売理工学員以外入居者がなく、規模を縮小している。半分は埋めたようだな。
この開発、どうなのかな。これまで邪魔者が多かったからな。
この辺の建築や再開発は、小石川の〇〇ビルのコースになったんじゃないかな。

竣工が三年後だからまだ何も決まってないんじゃない

実際のところ折衝中だと思う。どこも本契約には至っていないでしょう

情報が少ないから怪情報が多いね

南街区の元銀行の解体はもう終わったような気がするが

東京都民銀行はなくなった

銀行は解体終って仮店舗出来てます。北の基礎工事は年内いっぱいかかりそうですね。

>>2683 匿名さん

区役所が監視してるわけないだろ。

東京都民銀行は今はきらぼし銀行に名前が変わったね

いちいち監視しいちゃもん行政をやっているから常識では考えられない。
解体工事、下部解体などに５年もかかったようだな。
これでは再開発の効果が遅れ補助金返金となる。
だから規模縮小しているようだ。

再開発でどんなお店が来るのかなあ、楽しみだなあ

その昔エルアージュ小石川ができたときにクイーンズ伊勢丹が入った時は嬉しかったな。その前からダイエーはあったが売り場がコンパクトで、それまで広くて品揃えのいいスーパーは後楽園近辺にはなかったので買い物が楽しくなった。

ラクーアができて成城石井が入ると、輸入食品の品揃えの良さでびっくりしたな。料理本でしか読んだことのない外国の料理が、ここの素材を買えば簡単にできるんで一気に家の食環境が充実した。

そしてここに何が入るのか、今からワクワクしちゃうよ。後楽園はどんどん良くなっている。

麻布十番にあるビオセボンが入ると嬉しいな。オーガニックのワインとか野菜とか買えるんだよねえ。あそこで売ってるピカールの冷凍食品は一味違う美味しさだしな、できればみんな気にいると思う。

最近文京区は治安が良い文教地区ということで欧米人が多く住んでいるんだよねえ、きっとナショナル麻布も入ればウケるだろうな。上流で話題に出ていた福島屋もいいよね。

飲食店フロアも多分できるので、そこにも何か個性的な店が入ると嬉しいな。この辺は地価が高いせいか大人数でパーティーできる大きい店というのがあまりないので、できるといいね。

個人的にはブラッスリーポールボキューズミュゼかカフェミケランジェロ辺りが来てくれると嬉しいなあ。

WIREDカフェなんかも悪くない

広くチェーン展開しているような所が入るんじゃないかな

個性的なマーケティングでニッチ需要を掘り当てたと「青いナポリ」で一躍有名になったバルニバービがここに何か出すかもな、根拠のないあくまでも期待レベルだけどね

GARBのコンセプトで子連れで入れる明るい店をやるんじゃないかな〜と

後楽園をもっとときめきのある街にして欲しい、期待は高い

タワーマンションの外壁の仕様とか色とか具体的にどこかに聞けば教えてくれるんでしょうか？完成予想図もアバウトでよくわかりません。完成予想図の通りとして
タイルなのか吹き付けなのかでも完成した時の印象はだいぶ違うと思います。

南街区のオフィス棟の外壁のモックアップはまちづくりニュースに掲載されているよ（２ページ目）

http://www.harusan.jp/rooms/news/news1712.pdf

予想図CGの奥の方に南街区住居棟のデザインがちょろっと見えているけれど、アトラスタワー小石川に近い感じかなと思ってます。

だんだん見えてきたね。
大方の予想通り、パンダで坪500、平均580かな

これでも甘いかもしれんけどなw

商業部分については三井不動産が仕掛けた過去の都心再開発、例えばさくらテラスとかワテラスの延長線上にあるデザインになる可能性が高いけど、住居棟はちょっと違うみたいだね。

完成予想図と違った色になったりすることもあるんでしょうか？

坪５００はむりだろうな。大規模遺跡調査負担、５０００坪の公園用地、工事費負担、地下防災広場、地価連絡道、地域の無電柱化負担、大規模雨水調整池など行政が行うべきものを再開発入居者が負担するわけだから坪８００以上と開発関係者はいっていたな。再開発は公共事業であり民間用地でのマンション建設とは違うからな。

コストの問題は別として、場所的に坪単価の限界がある。
平均で500を超えてくると、より人気の高い地域の再開発タワマンに流れる。

北街区最上階の一番高い部屋あたりは坪800超えてくるやもしれんね

でも住友不動産後楽園ビルのお見合い部屋とかあるんで、かなりメリハリのある価格になるんじゃないかな。下の方は安そう。案外投資妙味がある物件になるかもね

条件が悪い低層のパンダ部屋は投資向きでしょうね。
というか、販売戦略上そういう投資向きの部屋を必ず用意するでしょう。
そして、これまた販売戦略上、上層階に150平米越え、坪700～800の逆パンダも作るでしょう。
勝負どころは、一番ニーズが多いと思われる、20坪前後、坪500弱あたりの部屋の値付けだと思われます。

最近地価もズルズル上がってるからなあ。

業種によって差はあるだろうが平均給与も徐々に上がり始める観測だし、マンション価格が天井というのはまだ早いのかもしれない

正直今のままでも便利だから、開発無くて穴場のままでも良いんだけど。

ずっと住んでいる者からすると、高くならなくていいよという気持ちもある。

固定資産税が上がりますしね。
でも周辺の区では再開発がもっと活発なので、
文京区もこれくらいの再開発がないと置いて行かれてしまいます。

後楽園の位置の優位性は、他の街にはない魅力で普遍だ。
丸の内、銀座、上野、池袋が開発されれば良いよ。

まー坪500超えたら湾岸に行くね。選手村も出てくるし。
選手村が出てきたら供給過剰にならなかったとしても、買い手からすると選択肢には困らないね。だからここが高かったらほか選べばいいだけだと思う。

本郷のパークホームズやパークハウスの価格を少し見るだけでも、ここが坪500割ることなんてあり得ないと素人さんでもわかりそうなものだが

500超えたら湾岸とかありえない。

まあ嗜好のレベルの違いなんだろうけど無機的な湾岸か、人の温もりのある文京区かという大きな違いがあるあるからね。単純に価格だけでは語れないよ。

公共性の高い建物だし、これまでの経緯を見ても非常に丁寧に作られているのは間違いない。

あまり安くは出ないだろうね。

山手線の内側で駅近というより駅のほぼ真上という立地で二駅4路線利用なんてものが今後出るとは思えないんだよね。

公共性というが公共の機関が作られるのでもない

地権者も相当負担しているから、新規購入者は坪５００わることはないといっていたな。

昨日、久しぶりに見にいきましたが遺跡調査で掘り返して埋め戻した所をまた掘ってました。あれって普通の事なんですかね？段取り悪いのかな？

遺跡調査をする人と建築をする人は別だからねえ

しかしここに弥生時代から人が住んでいたというのは凄いよね

きっとで住みやすい乾いた平地だったんだろうな

四谷の再開発の遺跡調査では、大判、小判、坪など重要な遺跡が多く展示室を造ったり
学術発表が目に付くが、ここの再開発は莫大な時間と調査費を掛けたわりには価値のない調査結果に終わったようだな。
大山鳴動して鼠一匹だったな。残念。

アホか、ありふれた江戸時代のものと比べたら、低地で弥生人が住んでいたレアケースの遺跡として、学術的な貴重性はこっちの方が高い。

まあ本音を言わせてもらえば、できればルーブル美術館のように遺構を保全して地下広場で見れるようにして欲しかったなあ。そうすれば弥生時代と現代がリンクできたのになあ、残念。

500万超えると選択肢は増えるのは確か

遺跡見学会に参加しましたが、建物の跡や木杭などあったが、考古学的に
価値があるとはおもわれませんでした。
ここの、遺跡を評価している学者もいないし、論文発表などないようです。
ただ、時間と金の浪費でした。
誰が責任とるのでしょう。地権者と入居者が負担することは毎違いないです。

>>2724
では遺跡調査をしないとしたら、貴重な文化遺産を破壊する強欲再開発にストップとか言う人が必ず出てくるんじゃないかね〜。キンキラキンの新宿区とか渋谷区ではそれで良くても文京区はそうは行かないって気がしませんかね？

この再開発は公的資金も投入されているし、自分の土地にワンルームマンション建てるようにはいかないと思うなあ

明治の文豪の住んだ街とか江戸時代の大名や武士が住んでいたという地歴で文京区は有名だけど、弥生時代まで遡れる所は珍しい。ここは凄いね

四谷の旧石器時代の遺跡や大森貝塚、多摩川台前方後円墳などをＰＲしている区も沢山あるな。

>>2727 匿名さん

全然珍しくないよ。東京は縄文時代からの遺跡も多い。

今日通りかかったら、西街区ビルの塔屋部分の足場をバラしていたね。

7月には足場が全部外れそうな感じ？どんなデザインだろう、楽しみだな

基礎部分がかなりできてきていた

近日中に鉄骨を組み上げる工事が始まりそう

竣工はまだまだ先だからなあ、今年は現場を眺めながら未来予想図を思い浮かべていよう。

弥生時代の「弥生」が、地名の文京区弥生に由来していることを知らない人がいますね。いろんな意味で悲しいです。

そういえば弥生で出土したのは間違いないらしいが、弥生のどこで出土したのかは謎らしい。

それに出土したのは貝塚で、住居跡ではないということだよ。ゴミ捨て場に住む人は流石に弥生時代でもそう多くないと思う。

ここのように昔そこに人が住んでいた住居遺構の真上、まさしくその場所に住んでいたということがわかる物件はあまりないんじゃないかな。遺跡調査で江戸時代の食器や漆器、櫛か下手すると明治時代の棺桶が中身付きで出たりするという話はよく聞くけど、弥生時代や縄文時代の住居遺構となるとそこからさらに深く掘る必要があるので、こういう公的資金の入った大規模再開発でないとそこまではほじくらないんじゃないかと思う。

遺跡調査は、出るか出ないかわからないが、区の担当部署は、マンション建設に
工期の長期化や過大な負担を負わせている。
発表するほどの価値もなく、遺跡展示室もなく。
最後は、ねつ造調査がそこかしこにある。困ったものだね。

エルサレムよりはマシなんじゃないかと

北街区の敷地は想像していたより狭いですね。タワーマンションは住友のビルよりだいぶ薄い？感じになりそうです。

隣の住友のビルより北街区の住居棟は5分の4ぐらいの薄さかな。あまり厚いと行灯部屋だらけになるよ。
ただ幅がだいぶ長いので建坪としては同じかもっとありそうに見える。

ペンシルとか屏風にはならないと思うよ。

イメージとしてはかまぼこ板みたいな感じ？

１億円弱でミニ戸建も良いぞ。

小石川はすぐに売れてるな。

道路面しか日光は当たらないけどね。

角地がでれば良いのだが。

自分の土地が残ったほうが良くないか？

住まいですから日が当たらないのは戸建てでもマンションでも嫌です。
日が当たらない土地を残すのも嫌ですね。

規模感は公開されている資料から十分、読み取れます。今さら適当なことを言うのも無意味かと。

http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

住友不動産後楽園ビルに比べて細いということはなく、高い分だけ規模が大きいです。北街区は8万4000㎡、住友ビルは3万㎡。

ほかにいろいろ読み取れます。断面図を見ると、最上階となる40階だけ階高が高くなっています。ペントハウスとして特別仕様の住戸になることが予想されます。さらに屋上にも2～3フロア分、何かしら乗っかるようです。これが共用施設となるのであれば、価値は大きいと思います。

住戸単位でみても、少なくとも東南角と北東角は床から天井までのコーナーサッシとなっており、角部屋らしい設計となっていることがわかります。ただし、それ以外のバルコニーはシースルータイプになっておらず残念です。

>>2743
周辺住民さん、補足説明ありがとうございました。

40階付近はため息の出るような高値で取引されると思います。

最上階の展望スペースに居住者専用の喫茶スペースやジムができたら素晴らしいですね

最上階はもとより上層階や東南角も結構な値段になるんでしょうね。

多分、北街区住居等で一番安くなりそうなのが西側の低層、住友不動産ビルとのお見合い部屋。これは結構お得な値段で出るのではないかな。この辺は不動産投資している人で瞬殺だろう。ワンルームや1LDKが中心になりそう。

東南角は低層でも、文京区というよりも千代田区や港区の高級物件並の坪単価がつくだろう。

ペントハウスは思い切って広い物件を作って欲しいな、十分広ければ三億弱の値段をつけても買う人はいるだろう。

小石川近辺は秩父山地からの地龍の龍脈が皇居まで続いていて蓄財に良いとされ、多くの中国人が最近移り住んでいる。買いは入る。

確かに小石川の高台に移り住んで運気が上がった。
坂下は知らんけど…

良かったね

まじか、私も高台に住んでいるが良いことないぞ。

違うとこなら、もっと悪いことがおこっていたという解釈でOK？

やっぱ、実力か？

まあ確かに最近小石川近辺に住んでるっぽい中国人は増えた気がするな、風水とか気にする連中だから龍脈とかいう話もあるのかもね

ル・サンク小石川後楽園を購入した中国人が多いようだ

ベイサイドタワー晴海

価格　　6,480万円～1億580万円
所在地　東京都中央区晴海三丁目　
交通　都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩10分
入居時期　2018年12月下旬予定
間取り2LDK～3LDK
専有面積54.73m2～76.13m2

> 多分、北街区住居等で一番安くなりそうなのが西側の低層、住友不動産ビルとのお見合い部屋。

お見合いになるのは、低層どころか30階以下でしょうね。
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html
を見れば、一目瞭然です。

ただし、西側でも北に近い住戸はお見合いを避けられます。

西側のお見合い部分にはタワーパーキング入るでしょ。

前が抜けてても西向とかアトラスとお見合いの西北角とか無駄に値段が高そうなのでいっそのこと、住友がばっちりかぶってるパンダ部屋の方が良いです。勿論、買えるなら東南角が一番いいですが。

ル・サンクの記事が出たらかこっちに貼っておく。


スムログ　DJあかい

ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点

https://www.sumu-log.com/archives/11080/

上層階、東南角は8000万円～1億8000万円

>>2757 匿名さん

勘違いしている人が思い込みで書いたブログ記事のようですねえ。ここの南街区や北街区もそうだけど、建築基準法上は区は全く関係ないのですよ。

区が承認しているようなことブログ記事に書かれて、区職員も迷惑するだろうなと思ってしまいました。

補足ですけど、ここの南街区や北街区の建築計画概要書は文京区役所で閲覧謄写できません。同様にル・サンク小石川の建築計画概要書も。建築基準法上、区が無関係だから。

ちなみに、ル・サンク小石川の建築計画概要書は閉鎖されていて、そもそも建築基準法に基づく閲覧ができません。

文京区がどうこうというより、反対があれば後出しで取り消されうるという前例が出来てしまった事が問題だね。

入試採点ミスで後から入学取り消しみたいな感じで、いくらデベが強引で図々しいとしても一片の憐憫を感じないこともない。

不動産開発業者に過大なリスクを背負わせ、建築確認審査の権威を大きく損なった事件と言えるだろうね。

でもここみたいに再開発地域の住民が一丸となって丁寧に手順を踏んで進めているところはあまり心配することではないと思うよ。

建築確認取り消し、多いですよ。
1999年以降に急増しています。指定確認検査機関の制度が始まって以来、増えています。審査請求事件の約３割で違法な点が見つかると言われています。
神奈川県での取り止めの事例が多いようです。

都内でも建築確認が取り消されて、国土交通大臣も建築審査会の判断を支持したという事例があります。
http://web.archive.org/web/20170930035650/kugikai-nakano.jp/shiryou/14...

>>2757 のブログの作者が建築審査会の制度を分かってないだけ。建築審査会での確認取り消しは時々起きてるからな。

小石川ルサンク問題は、不毛な住民闘争のすえ今後、どうしようもなく問題だらけだね。
建物は３年経過し結露や無換気で各種配管や室内はカビだらけ、さびで使用不能の状態らしい。
建築やに聞いたら解体しかないと言っていた。どうするんだ。
エゴで破壊主義者の多い文京。困った区だね。
このような人に創造的な再開発の生活は不可能。

3年経過したのはNIPPOがだらだら裁判をしていたから