文京ガーデンってどうですか？

本郷４丁目は接してますよ。

そうそう、だから本郷でも坂下の物件ならわかるけどね。

まあ、でも坪500近くまでいくという点は同意見だけどね。
立地や学区で本郷より勝るということではなくて、再開発タワマンだから高くなるのですよ。

住友後楽園ビルを眺めて暮らすくらいなら、周辺の高台にある物件の方がいいと思うよ。

>>2445 ル・サンク小石川後楽園の跡地が興味です

坪500近くというより
坪600近くまでいくでしょう。

でも本郷も結構周りがオフィスビルとマンションだらけで現実にはお見合い部屋だらけという話が...

渋谷のNHK側の奴とかみたいな超高級物件ならそこそこ抜け感のある物件になるだろうけどね

坪６００～９００と地権者から聞いた。
隣接の小石川Ｍは坪４００～６００らしいな。

400のパンダ買って2年ぐらい住んで500ぐらいで売りたいなー。

>>2445
ルサンクの新築時発売価格は、
坪単価３００－５６８です。
下が安いのは、斜面の半地下部屋があったためです。

>>2460 斜面の半地下か
無理して建てていたんだなぁ

地下でも300は異常に安い！
当時の市況と、やはり近隣との爆弾を抱えている曰く付き物件の割引を勘案しての金額かなー

地下の部屋をやめていれば、設計に余裕できるでしょうから、問題とされた避難施設の不備も起こらなかったかもしれません。どうせ安い部屋になるし、地下は作らないほうがよかったかと。今更感が否めない話ですが。

いよいよ販売開始かな

西街区が落成してからかも

900とか笑える

>>2466 マンション掲示板さん
最上階のプレミアムならそのくらいいくでしょ。

パークコート千代田駿河台ヒルトップレジデンス最上階が、
坪９００で驚いた

住友後楽園ビルがなければね

千代田区アドレスと同格な訳がない

450～750
平均600と予想

同意。千代田区は別格としても、ここも600ぐらいはつけるんだろうな。パンダが400代

高いね。投資用としては問題外だね。

>>2473 マンコミュファンさん
投資の人排除で良いんじゃない？
再開発物件なので税金も投入されてる訳だし。半住半投ぐらいの気持ちでゆったり構えれる人が集まればコミュニティ維持にも繋がるでしょう。

小石川アドレスは投資利回りが不利でも実需で売れる場所だからね〜

そういえば最近地下通路工事という理由で南街区の西側歩道を通行止にして歩道の下を掘削する工事をやっていたけれど、南北線改札横の大江戸線との連絡通路に出入り口ができるんじゃないのかな。南北線後楽園駅も直結になるんじゃないの？

業者も排除してほしい、、。

>>2475 匿名さん
そうして欲しい！後楽園も直結にしてほしいですよね。むしろ、再開発は後楽園との直結を前提にしてほしいんですけどねー

タワーの場合、投資用を排除するとどうしても坪単価が下がる。

北街区マンションの西側は確かに目の前にビルがあるから眺望という点では今ひとつだが都心マンションの中〜低層階で眺望がひらけているのは湾岸のタワマンぐらいだろう。

対して東側はかなり広い白山通りに面しているので抜け感はある。高層階になれば眺望は西も東も言うまでもない

今回お見合いのビルとの間にはグリーンバレーを挟んでいるので二車線道路ぐらいの幅は空いている。一方通行道路を隔てて目の前のオフィスビルとお見合いの部屋でもそれなりの高値で売れていることを思えばさほど価格を押し下げる要素にはならないと思う。

それなら近隣のマンションでいい。ここは低地だし。

まあ予算との兼ね合いでそうせざるおえない人もいるだろうし、そうでない人もいるってことかな。東京は人もモノもカネも集まる土地だからね。

別に個人が買わなくてもいいわけだし。

投資目的の物件なんですね。
居住するのでなく。

それもひとそれぞれでしょうね

投資目的もそろそろ終焉のようだ。
真新しい日比谷ミッドタウンもガラガラで夜はお化け屋敷だ。
今後の見通しが立たないようだ。
９００などにした場合、文京のような田舎区では、入居者がゼロだろう。

というかここに投資価値はない。

最近のマンション市況からいって、ガンガン値上がりして買ったときより高く売り抜けられるというスキームはもう終わっている。そういう意味で言えばマンション自体、投機の対象としての魅力はかなり薄れている。

ただインフレーションや人口動態の変化のリスクを考えると、人口が減っても需要が衰えにくい東京の、しかも山手線内の交通結節点に直結という稀有な物件を手に入れてリスクヘッジするという考えは成り立つと思う。

売買によって利ざやを取るだけが投資ではない

今日は雨だが東京都が発表した３月の神田川浸水想定図では、千川の谷底地形である
春日後楽園地区は２ｍ浸水予想されている。
再開発の地下街は、この対策は大丈夫かな。
この地域では、数年前、豪雨で下水に流され５人が流され、後楽ポンプ場は
神田川で５人とも死亡した。それより前も千川流域で水死者が出ている。
地下街は水が入れば都市機能が完全マヒする。

>>2487
豊島区雑司が谷だよ、その現場

http://www.asahi.com/special/plus/TKY200808050211.html

今から10年前の夏、下水道内での作業中にゲリラ豪雨があって、脱出を支持したが間に合わず５人の作業員が下水を流れる雨水に流された。その遺体が下流の神田川やポンプ場まで流れ着いたということ、痛ましい事故だったね

でも、地上が冠水して死者が出たわけじゃないから、そこのところよろしくね。

ああ、相手しちまったダメだな俺

>>2408 匿名さん

>>2407 匿名さん
フットサル場も入れてあげて〜

投資目的で購入する予定はなくても、投資目的として価値のないマンションって魅力ないよね。

ここは地域の公共施設の性格もあって税金も投じられているし、いろいろな人が監視しているから企業が単独で建てる物件と比べると躯体の性能については問題の生じる余地は少ない。

しかも交通の結節点の上に建っている立地は貸すにしても売るにしても常に利便性で選ばれる利点があるし、都心3区ほどではなくても文京区小石川は以前から実需が高く、不動産が高値で取引されてきた地域でもある。買う意義は高いと思うよ。

まあ、高いだろうけどな

高台ならね

高台信者ってこの辺には多いですよね。他の区にはいないなー。

坂道しんどいよね。毎日かぁ、って思うと憂鬱になっちゃう。
30代後半でもそんなかんじ。

文京区では高台と低地とで違いが大きいですよ。

小石川大神宮の跡地とかどうです？

ここが文京区No. 1マンションになるでしょうね

投資目的でですかね？

とりあえず、値段は一番になるかもしれませんね

小石川大神宮の跡地はかなりこじんまりしたものになりそう。

規模が大きくても文京グリーンコートとかエルアージュ小石川はUR賃貸だし駅から遠い。

ここ10年以内に建った物件としてはナンバーワンになるであろうことは間違いない

みんな欲しいだろうに、ここ。
タイミングが合わなかった人はさぞかし悔しいだろうな。

欲しいですよねー。
高くて買えないだろうけど。

小石川大神宮の跡地のマンションが、近辺ではナンバーワンになる、ってこと？
どんなマンションになるんですか？

>>2503

>>2500 は2行目以降の主語が抜けてるんじゃないかな

2行目以降は多分春日後楽園再開発地域のマンションの事を言っているんだろう

小石川近辺のマンションはどこも中〜低層で戸数も少なめなこじんまりした物件が多い。

アトラスタワー小石川とかみたいに規模が大きく共用部分も豪華だとかなり人気を集めるよね

こじんまりした物件でいい。幹線道路から少し入ったところの方が住環境がいいから。

それは考え方だよね〜

実際小石川は小粒な物件でも結構な高値で取引されているのでそういう需要も底堅くある

でもオフィスやショッピングセンターの真上という立地の物件もそれなりに人気が高いよ

そもそも隣の住友不動産後楽園ビルもオフィスとレジデンス（小石川シティハイツ）の二刀流だからね

海が好きか山が好きかみたいなもんだと思う

ここの再開発をきっかけに、周囲もそれ以上の再開発が進むとよいですね。

別にショッピングセンターの上でなくてもいいよ。近くから利用すればいい。

>>2507
そだね〜、巨大な文鎮と化したルサンク小石川後楽園の今後をどうするのか、業界雀もちゅんちゅん憶測を鳴き交わしているそうな

個人的には善雄寺と源覚寺の裏にあるいかにも火災や震災に弱そうな一角を含む広い地域で丸ごと再開発が進むといいなといつも思っているんだけどなあ。

源覚寺の西側道路が狭いから建築基準法令に適合しないと思うけどね。お寺さんが引越することもないだろうし、たぶん無理。

ルサンクもこんにゃくえんま側の道路の幅が広かったら違う設計になったはず。掘坂の側に地下駐車場の出入口を設けたことで避難路の不備を誘発してしまったのだろう。

文京区は幹線道路から一歩入ると接道が悪くなるので、こじんまりした建築物の街になるのです。逆に、こじんまりした街を好む人がいてそこに住んでいます。
大規模な建築物が好きなら幹線道路沿いに住むことになります。

文京の道路は細街路、行き止まり道路、かぎ型道路、スラム道路、裏小路など迷路が多く
走りにくい。住民のエゴ、無指導行政、政治妨害などで２３区で最も遅れた再開発を
どんどん進めて安全・安心・快適な街づくりを進めてもらいたい。

かぎ型道路が多いのは武家屋敷の跡地があるから。住宅地の通過交通が増えても困るのでそれはそれで意味があります。

春日後楽園の次は本郷真砂南地区再開発が控えている。

春日後楽園が大きな複合ショッピングセンター化するからそっちはオフィスと住宅がメインかな？

裏側はあまり知られていないが高級住宅街なので、反対運動が盛り上がらないといいけれど

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業
http://www.youtube.com/watch?v=yN8qhbaluTw

ここも区役所展望台から丸見えですね。

マンションが屏風のように立ち並ぶ地域も都心部には多いね。

お見合い部屋同士で仲良く見せ合いっこになる部屋に随分と高値がついているようだが

「ドミノマンション」で検索すると出てきますよ。

土曜日に２５階にいったら覗き見がたくさんいた。
山や景色より他人の生活状況がきになるのもだな。
区役所で公的覗き見展望台を造ったのはこｋだけだな。
区民だけでなく住民を監視する議員や職員などに毎日覗かれるのは困ったものだ。

公的・・・といえど前々からあるものは仕方ないのです。そちらに向いた開口部は造らないことです。

>>2515 >>2516
ご心配の通りすでに本郷４丁目の住民による反対運動の大合唱になっています。

真砂南と春日後楽園がお見合い？農村じゃないんだから、これくらい普通でしょ。

住友後楽園ビルだけでなく、白山通り側もお見合いでしたか。

東京タワーや東京スカイツリーから覗き見されているお宅は多そうだな

>>2521
ここを購入する人も
本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業に反対する方がいいことになるね。

ブランズ六本木　ザ・レジデンス
価格　2億8,000万円予定～3億8,500万円予定
所在地　東京都港区六本木四丁目26番1他（地番）　
交通　都営大江戸線 「六本木」駅 徒歩3分
間取り　1LDK～3LDK
専有面積　105.83m2～158.60m2
入居時期　2019年03月下旬

本郷真砂南地区第一種市街地再開発事業
文京区本郷四丁目37番68他
http://web.archive.org/web/20180427233622im_/prtimes.jp/i/25694/19/res...

本郷真砂南地区市街地再開発準備組合
事業協力者：野村不動産株式会社
事業推進コンサルタント：株式会社日建ハウジングシステム
2019年3月　都市計画決定
2020年4月　組合設立認可
2021年3月　権利変換認可
2021年9月　工事着工
2024年3月　竣工

>>2526

ミッドタウンの方から覗き見されて大変ですね、そこは

東京ミッドタウン日比谷に行ってきたけど、凄い人出だね！

あんな感じで後楽園に人が押し寄せてきたら嬉しいな

>>2529 匿名さん

東京ドームのイベント時にはすでに人が押し寄せてる。イベント終了後のあの汗臭さは迷惑。開閉式にしてほしい。

東京ドームのイベントが終わったあとは周辺の飲食店が満員になっちゃうんだよね

もっとお店が増えて、春日の周辺に人が滞在する時間が増えるといいな

東京ドームのイベントは混むだけだから要らない。

今日はコスプレのイベントなのかすごかったね、ドームシティ。
どうやら彼らは近隣で打ち上げするようなんだけど、彼らの大好きなオタクな店がないんだよねえ近隣に。

ビクトリア調のメイドカフェとかアニメ番組とタイアップしたカフェとかテレビ会社がグループにある会社のテナントビルにはできない展開もできると思うんだな。まあ希望的観測だけどね。

>>2533 匿名さん

オタクな店、秋葉原も池袋も近いから十分では？

>>2534

池袋は駅から少し遠いし、秋葉原は乗り換えがあるんだよね

もう少しだけ春日近辺で遊んでお金を落としてほしいなあ

文京区で遊興してくれなくていいよ

開発の全体像を把握できていない。

マンションはどの会社の分譲で、販売開始時期、その他概要が分かる資料はどこかにありますか？

再開発組合のHPでは関連企業として三井不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、新日鉄興和不動産株式会社の4社が挙げられています。

日刊建設工業新聞の記事によると南街区の参加組合員は三井不動産と記されているので、北街区は三菱地所という風に棲み分けするのかもしれないですね。南街区のマンションはパークシティかさもなくばパークコートになるのではないかと勝手に推測しています。すると北街区はザ・パークハウスグランかな〜と期待してます。でも大どんでん返しでどっちもリビオレゾンになっちゃうかもしれませんが（笑

http://www.decn.co.jp/?p=92179

なんにせよまだ完成が平成33年、新元号の3年目ということなので情報公開はまだ先のさらに先の話だと思います。来年の春以降ぐらいから色々あるのではないですかね

2538: 匿名さん

有難うございます。
まだ多くの事が判明していないのですね。

再開発のスピードが遅いような気がするのですが、一般的にこんなものなんですかね。

地権者住戸があるので、地権者はどの程度のマンションが完成するかは把握している気がします。

三井のマンションはパークコートだと嬉しいですが、高くなるでしょうね。

ここの再開発は色々と紆余曲折していて、ここまでくる間も相当時間がかかっています。

地域の住民主導で自治体も絡んでいて、一つの大企業が仕切る他の再開発と比べるとステークホルダー間の合意形成にかなり時間をかけているようです。

また防災拠点として公共的な用途も考えられている物件だけに地盤改良や基礎工事も相当丁寧に進めているようですね。時間がかかっている分、かなりいいものが建つのではないかと期待しています。ここは川沿いの低地ですが礫層が露出した小石の多い渓流だったこともあり堆積平野というよりも侵食平野に近い地質で安定地盤が比較的浅いところにあります。耐震性は十分期待できるでしょう。

ル・サンク小石川後楽園も時間がかかっているようで…

地権者の方からは中に入るスーパーがどこだとか、大手医療系企業の病院ができるとか大規模な託児施設ができるとか色々と話は伝わってきますので、時間はかかっているものの、水面下では色々と決まっているんでしょうね。

穿った見方をすれば、四谷や日比谷の再開発がオリンピック前にどんどん竣工するので、それよりも竣工時期をずらしたほうが有利という判断かもしれませんね。オリンピックが終わってちょっと明るい話題が減った頃にここが登場すると注目を集めやすいかもしれません。

>>2533 匿名さん
オカリン乙

DIKマンション小石川の跡地に興味あります。もし、ルサンク小石川が早く決着したらそっちにします。

DIKの建て替えは売り出されるかどうかもわからないですよ、ほぼ地権者住戸という噂も

ルサンクはどうなりますかねえ、減築するんでしょうかね。どこかのデベが丸ごと買い取った上で全部取り壊して新しい設計で一からやり直し説もありますね。

そういえば現地に一度いかれるといいのですがDIK小石川マンション土地はかなり大きな擁壁の下なんですね。下層階の西側はかなり日当たりが悪そうです。湿気の問題も出そうなので、もし売りに出るようなことがあった場合、現地をしっかり見て確認した上で検討されることをお勧めします。

再開発の高級新築マンションだけでなく資産価値を優先させるのであれば築浅の中古マンションです。実際にマンマニも今年に入り中古マンションへ買い替えました。６回目の購入でしたが中古マンションは２回目です。しかしながらマンマニは新築マンションが好きです。ただ、マンマニは家族構成が確定していないため買い替える可能性が高く、中古を選ぶ必要がありました。それでは新築マンションを買ってはダメなのか？
いや、それは違います。新築マンションでしか得られない喜びは多くあります。０からコミュニティを形成できるメリットも大きいでしょう。実際にマンマニもいつか結婚や子育てなどが理由でマンションを購入するのであれば多少高くとも新築マンションを選ぶはずです。
しかしながら現在の市況では『新築プレミアムを買うんだ』という心の割り切りが必要になります。マンションによっては数年後に２割、３割価値が下がることがほぼほぼ確定している物件もありますからその分は新築プレミアムなんだ！と思えるかがポイントです。価値が下がることを知りつつも新築マンションを購入するのであれば『こんなはずでは・・・』と後悔することもないでしょう。今の市況で新築マンションを買うということは車や洋服などなど消耗品を買うのと同じで、車も洋服も一旦人の手に渡れば大きく価値が下がります。つまり新築プレミアムが大きい商品です。資産価値を優先させるのであれば築浅の中古マンションです。実際にマンマニも今年に入り中古マンションへ買い替えました。６回目の購入でしたが中古マンションは資産価値を優先させるのであれば築浅の中古マンションです。実際にマンマニも今年に入り中古マンションへ買い替えました。６回目の購入でしたが中古マンションは２回目です。しかしながらマンマニは新築マンションが好きです。ただ、マンマニは家族構成が確定していないため買い替える可能性が高く、中古を選ぶ必要がありました。
それでは新築マンションを買ってはダメなのか？
いや、それは違います。新築マンションでしか得られない喜びは多くあります。０からコミュニティを形成できるメリットも大きいでしょう。実際にマンマニもいつか結婚や子育てなどが理由でマンションを購入するのであれば多少高くとも新築マンションを選ぶはずです。しかしながら現在の市況では『新築プレミアムを買うんだ』という心の割り切りが必要になります。マンションによっては数年後に２割、３割価値が下がることがほぼほぼ確定している物件もありますからその分は新築プレミアムなんだ！と思えるかがポイントです。価値が下がることを知りつつも新築マンションを購入するのであれば『こんなはずでは・・・』と後悔することもないでしょう。
今の市況で新築マンションを買うということは車や洋服などなど消耗品を買うのと同じで、車も洋服も一旦人の手に渡れば大きく価値が下がります。つまり新築プレミアムが大きい商品です。２回目です。しかしながらマンマニは新築マンションが好きです。ただ、マンマニは家族構成が確定していないため買い替える可能性が高く、中古を選ぶ必要がありました。
それでは新築マンションを買ってはダメなのか？
いや、それは違います。新築マンションでしか得られない喜びは多くあります。０からコミュニティを形成できるメリットも大きいでしょう。実際にマンマニもいつか結婚や子育てなどが理由でマンションを購入するのであれば多少高くとも新築マンションを選ぶはずです。しかしながら現在の市況では『新築プレミアムを買うんだ』という心の割り切りが必要になります。マンションによっては数年後に２割、３割価値が下がることがほぼほぼ確定している物件もありますからその分は新築プレミアムなんだ！と思えるかがポイントです。価値が下がることを知りつつも新築マンションを購入するのであれば『こんなはずでは・・・』と後悔することもないでしょう。
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再開発ですから当然地下鉄直結になるでしょうし
南も北も足元商業施設が計画されているので
相当期待しています。
パークコートかグランでしょうか。
いずれもでなく、JVにありがちなよく分からない名前に
ならないと良いです。

あの、地下鉄直結ではないということで結論が出ているのですが…
あと、三井はもう文京区にはパークコートクラスは作らないだろうな。

再開発地域全体だと直結だよね
北街区の方は住居への入り口が屋上庭園のグリーンバレーにあるから、直結ではないという見方はある。

しかし雨に濡れないで駅に行けるのは間違いない

よくわからないのが南街区の方で、こっちは直結っぽいがどうなんだろう？