文京ガーデンってどうですか？

別にマンションが開発の中心ではないから。
駅直結だと治安が不安だし、
むしろこれくらい遠いほうがよいと思う。

やはり開発のメインは商業施設。
どんな商業施設が入るかで成功するかが決まる。
なんか心配だけど。

>>2006
再開発組合の意思でそうなったみたいよ

さすがに地権者さんがそうしたいならしょうがないけどね

まあ道路を掘れば後でも地下通路で繋げられない事はないから気が変わったら魔改造希望

後から地下の工事はしないでしょう

動線の問題は、設計者の資質によるではないでしょうか？

福岡とかでも普通に地下通路で繋いで、テナント入れて、夏も冬も快適に移動するのが、長い目でまる。
ここは地上に出て、路面店で買い物して欲しいんだよ地権者が。
行政力の違い。

バリアフリーの点からも地下で繋がっているのが望ましい。

居住者が高齢になった時にも地下で移動できるのがいいのにね

昨年は全国でミサイル攻撃の避難訓練をしたが大混乱、東京では後楽園
だけだね。朝鮮半島や中国は日本を狙い打ちの照準をしているらしので
地下道の連結は核シエルターー役割もはたせるな。今後はこれも売り込む
要素になるな。

レジデンス棟の募集時期は、いつ頃でしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか。
隈研吾さん設計の豊島区役所とレジデンスの入っている
建物はおしゃれなデザインですね。あんなレジデンスができると
いいですね。

順調にいけば来春頃らしいですけど、どうなりますかねぇ、

設計した建築家の差は大きいですね。

文京区や東京都の補助金が入ってるからあれダメこれダメでつまんない建物には
しないで欲しいです。

オシャレな建物がいいなあ

毎日見るたびに心が豊かになるような

日本設計だからな。。。

文京区の美的センスが問われますよね。ちょっと怖い。

文京区のランドマークになるようなオシャレなタワーマンションになるといいなあ、、。そんなマンションなら住み替えを検討したい。価格次第だけど、、、。

3LDK70㎡で8000万円くらい行きそうですね。

それほどではない

近隣の新築マンションは、70米で１億位ですよね。
なので8000万とは、、そんな安くはないように思いますが、、？
団地っぽくなったら、ガッカリです。

3LDK70㎡で12000万円
でしょ

黒田総裁留任だし
まだまだマネーはジャブジャブ供給されそうだからなあ

地権者住戸が多いから規模の割に売り出し戸数は少ないと思う

希少価値があるからクレヴィア文京小石川に匹敵する価格と個人的には見ているが

値段は仕様次第だし、階差も大きいでしょうな。
いずれにしても高くなりようがない住友お見合い低層階は、
70平米8000万くらいかもしれないけど。
パンダ部屋には最適ですね。

お見合い低層階が売りに出るとは限らない

計画では、
60-80m2 中心と書いてるけど、
100越えも出してほしいね

低層お見合いは地権者住戸ですよね、間違いなく。
東向き低層も白山通りの影響が避けられないので、そこまで単価は伸びないのではないかと予想しますが、さてさて。

実際には高層階の物件がどれだけ出るかで物件価格は変わってくるだろうね

ただ低層階でも利便性を考えるとさほど安くは出ないと思う

ランドマークに住む優越感や交通の利便性、商業施設に雨に濡れずに短時間に行けるというのもポイントが高い。ブリリアタワーズほどになるかどうかは微妙だが、自分なら強気で出すなあ

高層マンションは、まだ、杭居ぬきや山留、地盤改良中でこれから基礎工事、そのご掘削工事と
なるから完成までに３年はかかる。３年はオリンピック後になるためマンション価格はビルやマンション
不況とも重なり大幅に下がると予想される。

70で8000？？
駅徒歩5分のクレヴィア文京小石川に匹敵？？

呆れるレベルを超えて笑える。

>>2035

確かに駅にほぼ直結しているマンションだから控えめな予測でしたね

そんな額では安すぎると笑われるのも致し方ない

でもクレヴィアは高級感ありますからねえ

人それぞれでしょうがクレヴィアの方がいいと思いました。

適正価格を算出してみますか（笑）。

事業費は1,180億円、延べ床面積は180,860平米（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...

なので単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮にレンタブル比（専有部の比率）を80％とすれば、専有面積70平米分の原価は65.20×70÷0.8＝5,705万円となります。

仮に原価率を80％（＝販管費と利益で20％）とすれば、70平米分の価格は5,705÷0.8＝7,132万円と算出できます。

ただし、超高層ビル（南街区）よりも超高層マンションの方が建築単価は高いですし、レンタブル比はもう少し低いでしょう。これらを勘案すれば、上記で算出した額よりも、はるかに高くなりそうです。

>>2038の続きです。

> 単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮に、オフィスと商業：マンション＝1：1の前提で、単価を下記とします。

オフィスと商業＝60万円／平米
マンション＝70万円／平米

さらにレンタブル比を70％とします。

すると70平米分の価格は、8,750万円と算出できます。単価に割り戻せば125万円／平米＝413万円／坪となりますね。すみふのビルとお見合いになる部屋は、全体の6分の1（西面の3分の1）くらいでしょうか。それを考えれば、平均坪単価413万円は、そんなもんかなという気がします。

ただし、地権者や三井不動産が欲張れば、当然のことながらもっと上振れします。

販売価格がイメージできました。
ありがとうございます。
オフィスビルも隣接してる神保町の東京パークタワーとか、飯田橋のラトゥール飯田橋？のようなレベルのレジデンスになるといいのですが。

難しいでしょうね。設計の点からみて。

そんな安いわけないやろ。アホか。500超えるわ。

>>2039 周辺住民さん
2018年の今の市況という大切な指標を考慮してみてください。

市況といっても比べられるタワマンはお隣のアトラスタワーくらいかと。
アトラスよりも仕様のグレードが高いか、あるいは低いか次第で値段が決まりそう。

>>2042
>>2043

あくまで原価的な考え方から算出したまで。よく読んでね。

ここが完成したらアトラスも値上がりするんじゃないですか？

実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。
平均500ぐらいですかねー。もっといくかな。
豊洲、月島辺りでも新築は400を超えてくると予測されているので、420だと安すぎる。

>>2046 匿名さん

商業施設が充実化するものの、日当たりに影響がでるのとで相殺って感じじゃないですか？

ところでいつ頃から販売されるんでしょうか。
今の住まいを売却して購入しようと思っているのですが、
他のマンションを購入しようか、あるいは待ってみようか、と、
大変迷うところです。

周辺住民の自分も買うと決めてるので、マンションひとつ売ってある程度はもう用意してある。とっとと概要欲しいところ。高くてもなんでも買う。こんな再開発は都心ではもうないよ。オンリーワン。地権者がウザいけどね。我が物顔するような人達だよ。住まずに賃貸に出して貰えることを期待するばかり。

そんな良いものかなあ
交通量も激しくて緑も乏しい雑居ビル街なのに

都心だと毎年何件もここより優れた再開発タワマンが出てくるけど、文京区だと珍しいからね。
春日駅周辺にこだわる人にはよいのでしょう。

商業施設を利用するつもりですけどここに住むメリットは感じません。

2050 匿名さんへ
マンションをひとつ売って準備している、ということですが、
どの程度の金額を用意なさっているのでしょうか。
さしつけなければ、教えていただけますか。

２０年まで続くか
マンション価格、過去最高＝発売戸数は微増―17年
　不動産経済研究所が21日発表した2017年の新築マンション価格は全国平均で1戸当たり4739万円（前年比3．9％上昇）となり、15年の4618万円を上回って過去最高を更新した。東京都心の超高額物件などがけん引した。

　平均価格は、東京23区をはじめとする首都圏が7．6％の大幅な伸び。人件費の増加を反映してほぼ全国的に価格が上がり、主要都市では、札幌市が1．2％、仙台市が3．8％それぞれ上昇。名古屋市は4．6％下落した。

　年間の発売戸数は0．5％増の7万7363戸と、小幅ながら4年ぶりに増加した。首都圏、近畿圏がプラスだったほか、地方都市でも「駅近」など利便性の高いエリアで売り出しが増えた。　

あんまり話題にならないけど、春日、後楽園の利便性って都内でも指折りだと思うんだよね。20分もあれば大抵の所にはどこにも行けるし。

> 実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。

このスレッドは実質的に、北街区の578戸を対象にしていますが、ほとんど分譲されると思いますよ。地権者はそれ以外のオフィスや商業施設、あるいは南街区と西街区の住戸をゲットすると思います。なぜなら、北街区の住宅より利回りがはるかに高くなると想定されるからです。

ちなみに、施設の中身は下記です。

南街区　大型オフィス、住宅169戸（30～60平米。賃貸？、地権者？）、拠点商業施設
西街区　小型オフィス、住宅28戸（賃貸？、地権者？）、オフィス、小規模店舗
北街区　中～小型オフィス、住宅578戸（60～80平米。分譲？、非地権者？）、生活利便商業施設

>>2056 匿名さん
春日と後楽園がくっついていることを知っている人はマイノリティな気がしますね。この再開発を機にその認知度が上がったらここの価値が暴騰する気がしますね。

>>2057 周辺住民さん

ありがとうございます。
スレのURLは南街区のことだったのですね。土地面積にしてはえらく小規模だなと早とちりしてしまいました。
恐らく私には手がでない価格ではありますが、この辺りのエリアが好きなので注目していたいと思います。

春日後楽園（販売少ない）と比較検討

ブランズ文京小石川レジデンス 東急不動産

第2期　6,390万円～9,380万円


販売期　2018年5月販売開始予定


間取り　1DK～4LDK


専有面積　32.36m2～85.82m2


総戸数　37戸


所在地　東京都文京区小石川三丁目79番59（地番） 他


交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩7分


入居可能時期　2019年03月下旬

ル・サンク小石川後楽園（やり直し）もあります。

ル・サンクは建て直し決定？

決着がつくみたいだよ
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-soshokei...

>>2063
それ、地裁の結審でしょ。双方、最高裁まで争うと思いますよ。

そうかな？ 業者は 勝てない と思ったら上訴しないんじゃないかな。

北側が、いよいよ販売公告開始のようだな。60-80m2 中心に販売のようだな。
価格は５００～８００程度か

その情報は、
どこにあったのですか？

どこにもない。
単なる妄想。

オリンピック終わってから完成するなら分譲は早くても来年ですね

北街区の竣工は2020年3月ですね。引き渡しが仮に5月とすれば、あと2年ちょっと。そろそろ動きがあっても、おかしくないですね。

まあそろそろダイレクトメールやホームページで予告があってもいいかもね〜

反響を見てから値付けもしたいだろうし

ただ昨今は経済の見通しが少し不透明な時期なのでタイミングを測っていると思う

スケジュールの変更があり、
北街区の竣工は、2021年7月です。
再開発組合ホームページの、
まちづくりニュース2017年5月号に
書かれています。

ロンドンみたいにオリンピック後に吹け上がるといいけどなあ。

世界中の誰もが住みたい暮らしやすい街、チャンスを掴みに移住したい働きやすくチャレンジに適した街、何より外国人移民に優しい街、そんな東京になれるのが前提だろうけどねえ。

習近平やトランプのようなアナクロな覇権主義者と同じ次元に立ったり、日本をどこに導くという目算なき財政出動に汲々としている現状はちょっと望み薄なんだなあ、これが。

後楽・春日　完了予定
南側高層マンションＳＢ棟　２０１６～２０２０．５　完成、入居
北側高層マンションＮＸ棟　２０１６～２０２０．７　完成、入居
西側高層マンションＷ棟　　２０１６～２０１８．５　完成、入居

それは、変更前の
スケジュールですね。

>>2072さん、スケジュールはこれですね。
www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

なぜかhttp://が抜けたので再投稿
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

pdfに対して、ハイパーリンクさせてくれないんですね、ここ。

春日ニュース28号の工程表だと清水建設が担当する北街区NX・NY棟は平成33年７月竣功となっていますね

西街区は平成30年9月、南街区は部分竣工が平成30年12月から平成33年3月ごろまでボチボチあって、その後の完全竣工時期はまだ未定みたいです。


ですから今年中に情報公開はないんじゃないですかね。

当面はそろそろ足場がバレる西街区のデザインやテナントをネタにまたみんなであーだこーだ言って楽しむのがいいんじゃないかと。おそらく全面ガラス張りで南街区のショッピングエリアのデザインと共通化していると思いますよ。

古い資料で駅への動線を調べました。

南街区の南西角（富坂下交差点の北東角）に地下広場をつくるらしいですね。地下2階から地上2階までの4層吹き抜けで、南北線と大江戸線に直結するようです。

北街区から丸ノ内線に乗るとなれば、1階または2階のレベルを南街区まで歩き、地下2階に降りて南北線のコンコースを南下して、また2階レベルに上がる必要がありそうです。ずっと地上を歩き続けると、富坂下交差点で信号を2回渡る必要があるという。どちらにせよ、300m以上歩きます。

南北線に乗るには、地下広場までなら200mくらいありそうですが、8番出口を目指せば100mくらいでしょうか。

三田線はエレベーターが直結して、恐らく改札前に出るようですが、その改札を入ると、大手町・日比谷方面へは、ぐるりと回らなければならなさそうです。

うーん、なんか相当イマイチ。

後楽園から東京ドームを通り水道橋まで繋いでくれないかな。
区のやる気次第でできると思うね。
中央区はコレド日本橋のため９千億円もかけ、首都高の
大動脈を地下化する。
これに比べたら５０億でできそうだな。

> 後楽園から東京ドームを通り水道橋まで繋いで

デッキでという意味なら、もう水道橋西口までつながっていますね。

駅南東の三差路は歩道橋になっていますし、ドームの横を通って黄色いビルの方に行けば、外堀通りも後楽橋のところでオーバーパスしています。

それより問題なのは、2階レベルでデッキを張り巡らそうにも、丸ノ内線が同じ高さにあり歩行者動線を妨げていることですね。

水道橋駅には一駅分は歩くよね。

外国人に優しくて日本人に厳しい国なんて嫌だわ。地下が上がってなにも嬉しくないし。

地下→地価

海抜６ｍ

やっぱり地盤は良くないんだな。

やっばり地盤の良い城南地区の高台が安心だな
震災の経験から免震は必須だし、スーゼネ×メジャーセブンのタワマンが資産価値的にも良いだろうな

2085: 匿名さん
この辺りの地盤は良くないんですか？
再開発のtowerマンションは地震が来ても大丈夫でしょうか。

「このあたり」が意味する範囲にもよるけど、大曲りあたりに白鳥という大沼があって昔は湿地帯だった。あのあたりは2011年の震災時に電柱が軒並み傾いていた。その大曲からここ春日・後楽園は神田川の低地で地盤が良いわけはない。本郷台や豊島台の台地は概ね地盤がいい。坂を上がって伝通院までのぼらないとダメ。

深くまで杭を打つから地盤が悪くてもマンションが傾くことはない。
むしろ、低地特有の雰囲気（住民層、商店の客層、公立学校の校風などなど）を好むかどうかの問題だと思う。
好む人は買えばよいし、好まない人はもう少し高級な地域にすればよい。

パークホームズ本郷も
すごい強気価格で売れてるようですから、
ここも坪６００でしょうか。

パークホームズ本郷レジデンス？なにあれ、あんなビミョーな狭小土地のマンションが売れてんの？信じられないね。そんなの買うならこの再開発タワマンの方がよほど良い。

ずっと期待してきたが、虫食い形の敷地でどれだけ街の風景が変わるか心配になってきた。
伝通院からも本郷三丁目からも坂を下って底っていう感じも気になるのと、緑がない。

シビックホールや後楽園のあるあたりは地盤が良くないらしいが、春日通りを挟んだこの土地は弥生時代の＊＊遺構があったことからわかるように、尾根の間だと言っても低湿地ではなかった。

地形を見るとわかるが沢が尾根を削ってできた谷なので東京礫層も比較的浅い所に存在する。

近隣のマンションの杭の深さをこのスレッドの上流で比較しているが、高いところにあるから地盤がいいというのは少なくともこの辺では当てはまらない。

浸水履歴図を見てもらうとわかるが、尾根筋の方がなぜか水に浸かりやすい傾向にある。

まあ地盤がどうとか関係なく、現状からすると坪500は堅いようだから、それなりの人しか買えないことに変わりはない。ここで地盤云々言ってたら、ウォーターフロント(笑)エリアはどうなっちゃうの？

ここの未来を占うにはオリンピック後の東京がどうなるかだよね〜

ブラジルとか中国を見てると、なかなかいい絵が浮かんでこないのが辛いところ

確かに、坪単価500万は、いくでしょうね。
部屋の仕様もレベル高くなるといいのですが。
そのくらいの高額物件ならエアコンはビルトインにして欲しい
です。

購入金額には、土地代建築費はもちろん、宣伝費やらなんやら全て乗った形の金額になるからね、どんだけ盛られるか見どころだね。自分予想だと、坪単価550かなと思う。

文京区史上最高値？

そりゃそうだろ。文京区のど真ん中、区役所目の前、駅直結なんだから。

区役所の１ブロックとなり、駅から３分の物件ですからね。
でもランドマークとなるから、駅前物件よりも条件がよいかもしれません。

え、駅の真上なのに
駅三分なの？！

駅の入口までは回り込む必要があります。
あと、丸ノ内線の後楽園駅は単純に距離が遠いです。

ルサンクは駅二分で、
ここは駅三分なんですね。

逆に駅直結の麹町タワーが苦戦しているところをみると、
ここが駅直結でないからといってダメなわけではないと思います。
商業施設のセンス次第ではないでしょうか。

>>2103 マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の方が良い立地だと思う。問題は狭い道路にしか接していないことと斜面地であること。

>>2105
駅からの距離だけではないと思うんだけどね
総合的にはよくない立地だったのだと思う

ルサンクは眺望が開けている東北側はガッツリお墓ビューである上に接道もあまり良くないので最近とみに大型化している輸入車はガレージの出し入れの時の取り回しが大変だっただろう。あの時期にフライングで出さなかったらかなり販売に苦戦したろうな。