文京ガーデンってどうですか？

大神宮さんは
佐佐木ビルから出て行くだけで
戻っては来ません。

> レジデンスのほうは後楽園駅から少し離れているので

レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

三田線春日駅は素直に直結しますね。地下と地上はエレベータで結ばれる予定です。

丸ノ内線方面も階段を使わず、雨の日も傘いらずでつながるはずです。

> 一体的に再開発すれば、春日・後楽園と同規模のマンションになりそうだな。

いいえ。本再開発のマンションとは、比べものにならないほど小さいでしょう。高さや日陰の規制も厳しそうです。

> レジデンスの南西角で直結するはずです。8番出口辺りで。

と書いてはみたものの、直結しないようです。
http://www.harusan.jp/img/redevelop/04/haichi2.jpg

8番出口と西街区が近いはずと思ったのですが、西街区って、離れ小島なんですね。。

地下駐車場も繋がってないことになるな

直結ではないけれど、地上でつながっているので一応信号を渡らずに後楽園駅まで行ける。
だけど、例えばザ・パークハウスとか駅前のマンションのほうがアクセスがよい。

春日駅も、1階は店が入るし、エントランスは反対側だから、
レジデンスから行くには裏から回っていかなければならない。

もちろん便利なマンションには違いないけれど、単に便利なマンションが１つ増えるというイメージかな。

常識でいけば地下道で結ぶとかして三駅直通にするけどなあ、普通。
乗り換え客が通過すればテナントだって潤いそうなもんだが

なんでこんな寸止めアクセスにしたのかねえ。

誰か邪魔したんだろうなあ

別にマンションが開発の中心ではないから。
駅直結だと治安が不安だし、
むしろこれくらい遠いほうがよいと思う。

やはり開発のメインは商業施設。
どんな商業施設が入るかで成功するかが決まる。
なんか心配だけど。

>>2006
再開発組合の意思でそうなったみたいよ

さすがに地権者さんがそうしたいならしょうがないけどね

まあ道路を掘れば後でも地下通路で繋げられない事はないから気が変わったら魔改造希望

後から地下の工事はしないでしょう

動線の問題は、設計者の資質によるではないでしょうか？

福岡とかでも普通に地下通路で繋いで、テナント入れて、夏も冬も快適に移動するのが、長い目でまる。
ここは地上に出て、路面店で買い物して欲しいんだよ地権者が。
行政力の違い。

バリアフリーの点からも地下で繋がっているのが望ましい。

居住者が高齢になった時にも地下で移動できるのがいいのにね

昨年は全国でミサイル攻撃の避難訓練をしたが大混乱、東京では後楽園
だけだね。朝鮮半島や中国は日本を狙い打ちの照準をしているらしので
地下道の連結は核シエルターー役割もはたせるな。今後はこれも売り込む
要素になるな。

レジデンス棟の募集時期は、いつ頃でしょうか？
ご存知の方いらっしゃいますか。
隈研吾さん設計の豊島区役所とレジデンスの入っている
建物はおしゃれなデザインですね。あんなレジデンスができると
いいですね。

順調にいけば来春頃らしいですけど、どうなりますかねぇ、

設計した建築家の差は大きいですね。

文京区や東京都の補助金が入ってるからあれダメこれダメでつまんない建物には
しないで欲しいです。

オシャレな建物がいいなあ

毎日見るたびに心が豊かになるような

日本設計だからな。。。

文京区の美的センスが問われますよね。ちょっと怖い。

文京区のランドマークになるようなオシャレなタワーマンションになるといいなあ、、。そんなマンションなら住み替えを検討したい。価格次第だけど、、、。

3LDK70㎡で8000万円くらい行きそうですね。

それほどではない

近隣の新築マンションは、70米で１億位ですよね。
なので8000万とは、、そんな安くはないように思いますが、、？
団地っぽくなったら、ガッカリです。

3LDK70㎡で12000万円
でしょ

黒田総裁留任だし
まだまだマネーはジャブジャブ供給されそうだからなあ

地権者住戸が多いから規模の割に売り出し戸数は少ないと思う

希少価値があるからクレヴィア文京小石川に匹敵する価格と個人的には見ているが

値段は仕様次第だし、階差も大きいでしょうな。
いずれにしても高くなりようがない住友お見合い低層階は、
70平米8000万くらいかもしれないけど。
パンダ部屋には最適ですね。

お見合い低層階が売りに出るとは限らない

計画では、
60-80m2 中心と書いてるけど、
100越えも出してほしいね

低層お見合いは地権者住戸ですよね、間違いなく。
東向き低層も白山通りの影響が避けられないので、そこまで単価は伸びないのではないかと予想しますが、さてさて。

実際には高層階の物件がどれだけ出るかで物件価格は変わってくるだろうね

ただ低層階でも利便性を考えるとさほど安くは出ないと思う

ランドマークに住む優越感や交通の利便性、商業施設に雨に濡れずに短時間に行けるというのもポイントが高い。ブリリアタワーズほどになるかどうかは微妙だが、自分なら強気で出すなあ

高層マンションは、まだ、杭居ぬきや山留、地盤改良中でこれから基礎工事、そのご掘削工事と
なるから完成までに３年はかかる。３年はオリンピック後になるためマンション価格はビルやマンション
不況とも重なり大幅に下がると予想される。

70で8000？？
駅徒歩5分のクレヴィア文京小石川に匹敵？？

呆れるレベルを超えて笑える。

>>2035

確かに駅にほぼ直結しているマンションだから控えめな予測でしたね

そんな額では安すぎると笑われるのも致し方ない

でもクレヴィアは高級感ありますからねえ

人それぞれでしょうがクレヴィアの方がいいと思いました。

適正価格を算出してみますか（笑）。

事業費は1,180億円、延べ床面積は180,860平米（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...

なので単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮にレンタブル比（専有部の比率）を80％とすれば、専有面積70平米分の原価は65.20×70÷0.8＝5,705万円となります。

仮に原価率を80％（＝販管費と利益で20％）とすれば、70平米分の価格は5,705÷0.8＝7,132万円と算出できます。

ただし、超高層ビル（南街区）よりも超高層マンションの方が建築単価は高いですし、レンタブル比はもう少し低いでしょう。これらを勘案すれば、上記で算出した額よりも、はるかに高くなりそうです。

>>2038の続きです。

> 単価は、1,180億÷180,860＝65.20万円／平米となりますね。

仮に、オフィスと商業：マンション＝1：1の前提で、単価を下記とします。

オフィスと商業＝60万円／平米
マンション＝70万円／平米

さらにレンタブル比を70％とします。

すると70平米分の価格は、8,750万円と算出できます。単価に割り戻せば125万円／平米＝413万円／坪となりますね。すみふのビルとお見合いになる部屋は、全体の6分の1（西面の3分の1）くらいでしょうか。それを考えれば、平均坪単価413万円は、そんなもんかなという気がします。

ただし、地権者や三井不動産が欲張れば、当然のことながらもっと上振れします。

販売価格がイメージできました。
ありがとうございます。
オフィスビルも隣接してる神保町の東京パークタワーとか、飯田橋のラトゥール飯田橋？のようなレベルのレジデンスになるといいのですが。

難しいでしょうね。設計の点からみて。

そんな安いわけないやろ。アホか。500超えるわ。

>>2039 周辺住民さん
2018年の今の市況という大切な指標を考慮してみてください。

市況といっても比べられるタワマンはお隣のアトラスタワーくらいかと。
アトラスよりも仕様のグレードが高いか、あるいは低いか次第で値段が決まりそう。

>>2042
>>2043

あくまで原価的な考え方から算出したまで。よく読んでね。

ここが完成したらアトラスも値上がりするんじゃないですか？

実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。
平均500ぐらいですかねー。もっといくかな。
豊洲、月島辺りでも新築は400を超えてくると予測されているので、420だと安すぎる。

>>2046 匿名さん

商業施設が充実化するものの、日当たりに影響がでるのとで相殺って感じじゃないですか？

ところでいつ頃から販売されるんでしょうか。
今の住まいを売却して購入しようと思っているのですが、
他のマンションを購入しようか、あるいは待ってみようか、と、
大変迷うところです。

周辺住民の自分も買うと決めてるので、マンションひとつ売ってある程度はもう用意してある。とっとと概要欲しいところ。高くてもなんでも買う。こんな再開発は都心ではもうないよ。オンリーワン。地権者がウザいけどね。我が物顔するような人達だよ。住まずに賃貸に出して貰えることを期待するばかり。

そんな良いものかなあ
交通量も激しくて緑も乏しい雑居ビル街なのに

都心だと毎年何件もここより優れた再開発タワマンが出てくるけど、文京区だと珍しいからね。
春日駅周辺にこだわる人にはよいのでしょう。

商業施設を利用するつもりですけどここに住むメリットは感じません。

2050 匿名さんへ
マンションをひとつ売って準備している、ということですが、
どの程度の金額を用意なさっているのでしょうか。
さしつけなければ、教えていただけますか。

２０年まで続くか
マンション価格、過去最高＝発売戸数は微増―17年
　不動産経済研究所が21日発表した2017年の新築マンション価格は全国平均で1戸当たり4739万円（前年比3．9％上昇）となり、15年の4618万円を上回って過去最高を更新した。東京都心の超高額物件などがけん引した。

　平均価格は、東京23区をはじめとする首都圏が7．6％の大幅な伸び。人件費の増加を反映してほぼ全国的に価格が上がり、主要都市では、札幌市が1．2％、仙台市が3．8％それぞれ上昇。名古屋市は4．6％下落した。

　年間の発売戸数は0．5％増の7万7363戸と、小幅ながら4年ぶりに増加した。首都圏、近畿圏がプラスだったほか、地方都市でも「駅近」など利便性の高いエリアで売り出しが増えた。　

あんまり話題にならないけど、春日、後楽園の利便性って都内でも指折りだと思うんだよね。20分もあれば大抵の所にはどこにも行けるし。

> 実質的に100戸ぐらいしかないんですね。もっとあるかと思ってた。

このスレッドは実質的に、北街区の578戸を対象にしていますが、ほとんど分譲されると思いますよ。地権者はそれ以外のオフィスや商業施設、あるいは南街区と西街区の住戸をゲットすると思います。なぜなら、北街区の住宅より利回りがはるかに高くなると想定されるからです。

ちなみに、施設の中身は下記です。

南街区　大型オフィス、住宅169戸（30～60平米。賃貸？、地権者？）、拠点商業施設
西街区　小型オフィス、住宅28戸（賃貸？、地権者？）、オフィス、小規模店舗
北街区　中～小型オフィス、住宅578戸（60～80平米。分譲？、非地権者？）、生活利便商業施設

>>2056 匿名さん
春日と後楽園がくっついていることを知っている人はマイノリティな気がしますね。この再開発を機にその認知度が上がったらここの価値が暴騰する気がしますね。

>>2057 周辺住民さん

ありがとうございます。
スレのURLは南街区のことだったのですね。土地面積にしてはえらく小規模だなと早とちりしてしまいました。
恐らく私には手がでない価格ではありますが、この辺りのエリアが好きなので注目していたいと思います。

春日後楽園（販売少ない）と比較検討

ブランズ文京小石川レジデンス 東急不動産

第2期　6,390万円～9,380万円


販売期　2018年5月販売開始予定


間取り　1DK～4LDK


専有面積　32.36m2～85.82m2


総戸数　37戸


所在地　東京都文京区小石川三丁目79番59（地番） 他


交通　東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩7分


入居可能時期　2019年03月下旬

ル・サンク小石川後楽園（やり直し）もあります。

ル・サンクは建て直し決定？

決着がつくみたいだよ
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-soshokei...

>>2063
それ、地裁の結審でしょ。双方、最高裁まで争うと思いますよ。

そうかな？ 業者は 勝てない と思ったら上訴しないんじゃないかな。

北側が、いよいよ販売公告開始のようだな。60-80m2 中心に販売のようだな。
価格は５００～８００程度か

その情報は、
どこにあったのですか？

どこにもない。
単なる妄想。

オリンピック終わってから完成するなら分譲は早くても来年ですね

北街区の竣工は2020年3月ですね。引き渡しが仮に5月とすれば、あと2年ちょっと。そろそろ動きがあっても、おかしくないですね。

まあそろそろダイレクトメールやホームページで予告があってもいいかもね〜

反響を見てから値付けもしたいだろうし

ただ昨今は経済の見通しが少し不透明な時期なのでタイミングを測っていると思う

スケジュールの変更があり、
北街区の竣工は、2021年7月です。
再開発組合ホームページの、
まちづくりニュース2017年5月号に
書かれています。

ロンドンみたいにオリンピック後に吹け上がるといいけどなあ。

世界中の誰もが住みたい暮らしやすい街、チャンスを掴みに移住したい働きやすくチャレンジに適した街、何より外国人移民に優しい街、そんな東京になれるのが前提だろうけどねえ。

習近平やトランプのようなアナクロな覇権主義者と同じ次元に立ったり、日本をどこに導くという目算なき財政出動に汲々としている現状はちょっと望み薄なんだなあ、これが。

後楽・春日　完了予定
南側高層マンションＳＢ棟　２０１６～２０２０．５　完成、入居
北側高層マンションＮＸ棟　２０１６～２０２０．７　完成、入居
西側高層マンションＷ棟　　２０１６～２０１８．５　完成、入居

それは、変更前の
スケジュールですね。

>>2072さん、スケジュールはこれですね。
www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

なぜかhttp://が抜けたので再投稿
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

pdfに対して、ハイパーリンクさせてくれないんですね、ここ。

春日ニュース28号の工程表だと清水建設が担当する北街区NX・NY棟は平成33年７月竣功となっていますね

西街区は平成30年9月、南街区は部分竣工が平成30年12月から平成33年3月ごろまでボチボチあって、その後の完全竣工時期はまだ未定みたいです。


ですから今年中に情報公開はないんじゃないですかね。

当面はそろそろ足場がバレる西街区のデザインやテナントをネタにまたみんなであーだこーだ言って楽しむのがいいんじゃないかと。おそらく全面ガラス張りで南街区のショッピングエリアのデザインと共通化していると思いますよ。

古い資料で駅への動線を調べました。

南街区の南西角（富坂下交差点の北東角）に地下広場をつくるらしいですね。地下2階から地上2階までの4層吹き抜けで、南北線と大江戸線に直結するようです。

北街区から丸ノ内線に乗るとなれば、1階または2階のレベルを南街区まで歩き、地下2階に降りて南北線のコンコースを南下して、また2階レベルに上がる必要がありそうです。ずっと地上を歩き続けると、富坂下交差点で信号を2回渡る必要があるという。どちらにせよ、300m以上歩きます。

南北線に乗るには、地下広場までなら200mくらいありそうですが、8番出口を目指せば100mくらいでしょうか。

三田線はエレベーターが直結して、恐らく改札前に出るようですが、その改札を入ると、大手町・日比谷方面へは、ぐるりと回らなければならなさそうです。

うーん、なんか相当イマイチ。

後楽園から東京ドームを通り水道橋まで繋いでくれないかな。
区のやる気次第でできると思うね。
中央区はコレド日本橋のため９千億円もかけ、首都高の
大動脈を地下化する。
これに比べたら５０億でできそうだな。

> 後楽園から東京ドームを通り水道橋まで繋いで

デッキでという意味なら、もう水道橋西口までつながっていますね。

駅南東の三差路は歩道橋になっていますし、ドームの横を通って黄色いビルの方に行けば、外堀通りも後楽橋のところでオーバーパスしています。

それより問題なのは、2階レベルでデッキを張り巡らそうにも、丸ノ内線が同じ高さにあり歩行者動線を妨げていることですね。

水道橋駅には一駅分は歩くよね。

外国人に優しくて日本人に厳しい国なんて嫌だわ。地下が上がってなにも嬉しくないし。

地下→地価

海抜６ｍ

やっぱり地盤は良くないんだな。

やっばり地盤の良い城南地区の高台が安心だな
震災の経験から免震は必須だし、スーゼネ×メジャーセブンのタワマンが資産価値的にも良いだろうな

2085: 匿名さん
この辺りの地盤は良くないんですか？
再開発のtowerマンションは地震が来ても大丈夫でしょうか。

「このあたり」が意味する範囲にもよるけど、大曲りあたりに白鳥という大沼があって昔は湿地帯だった。あのあたりは2011年の震災時に電柱が軒並み傾いていた。その大曲からここ春日・後楽園は神田川の低地で地盤が良いわけはない。本郷台や豊島台の台地は概ね地盤がいい。坂を上がって伝通院までのぼらないとダメ。

深くまで杭を打つから地盤が悪くてもマンションが傾くことはない。
むしろ、低地特有の雰囲気（住民層、商店の客層、公立学校の校風などなど）を好むかどうかの問題だと思う。
好む人は買えばよいし、好まない人はもう少し高級な地域にすればよい。

パークホームズ本郷も
すごい強気価格で売れてるようですから、
ここも坪６００でしょうか。

パークホームズ本郷レジデンス？なにあれ、あんなビミョーな狭小土地のマンションが売れてんの？信じられないね。そんなの買うならこの再開発タワマンの方がよほど良い。

ずっと期待してきたが、虫食い形の敷地でどれだけ街の風景が変わるか心配になってきた。
伝通院からも本郷三丁目からも坂を下って底っていう感じも気になるのと、緑がない。

シビックホールや後楽園のあるあたりは地盤が良くないらしいが、春日通りを挟んだこの土地は弥生時代の＊＊遺構があったことからわかるように、尾根の間だと言っても低湿地ではなかった。

地形を見るとわかるが沢が尾根を削ってできた谷なので東京礫層も比較的浅い所に存在する。

近隣のマンションの杭の深さをこのスレッドの上流で比較しているが、高いところにあるから地盤がいいというのは少なくともこの辺では当てはまらない。

浸水履歴図を見てもらうとわかるが、尾根筋の方がなぜか水に浸かりやすい傾向にある。

まあ地盤がどうとか関係なく、現状からすると坪500は堅いようだから、それなりの人しか買えないことに変わりはない。ここで地盤云々言ってたら、ウォーターフロント(笑)エリアはどうなっちゃうの？

ここの未来を占うにはオリンピック後の東京がどうなるかだよね〜

ブラジルとか中国を見てると、なかなかいい絵が浮かんでこないのが辛いところ

確かに、坪単価500万は、いくでしょうね。
部屋の仕様もレベル高くなるといいのですが。
そのくらいの高額物件ならエアコンはビルトインにして欲しい
です。

購入金額には、土地代建築費はもちろん、宣伝費やらなんやら全て乗った形の金額になるからね、どんだけ盛られるか見どころだね。自分予想だと、坪単価550かなと思う。

文京区史上最高値？

そりゃそうだろ。文京区のど真ん中、区役所目の前、駅直結なんだから。

区役所の１ブロックとなり、駅から３分の物件ですからね。
でもランドマークとなるから、駅前物件よりも条件がよいかもしれません。

え、駅の真上なのに
駅三分なの？！

駅の入口までは回り込む必要があります。
あと、丸ノ内線の後楽園駅は単純に距離が遠いです。

ルサンクは駅二分で、
ここは駅三分なんですね。

逆に駅直結の麹町タワーが苦戦しているところをみると、
ここが駅直結でないからといってダメなわけではないと思います。
商業施設のセンス次第ではないでしょうか。

>>2103 マンション比較中さん
ル・サンク小石川後楽園の方が良い立地だと思う。問題は狭い道路にしか接していないことと斜面地であること。

>>2105
駅からの距離だけではないと思うんだけどね
総合的にはよくない立地だったのだと思う

ルサンクは眺望が開けている東北側はガッツリお墓ビューである上に接道もあまり良くないので最近とみに大型化している輸入車はガレージの出し入れの時の取り回しが大変だっただろう。あの時期にフライングで出さなかったらかなり販売に苦戦したろうな。

>>2101
南街区なら大江戸線春日直結と言えるでしょうが、北街区はマンションに直結で入るエレベーターが計画されていないようなので、少し遠回りに行く必要がありそうです。一方で傘なしで駅までたどり着けるような動線は確保されているようですね。この辺は居住者のプライバシーやセキュリティー、静穏性の確保とトレードオフなので、そういう味付けの物件を好むかどうかは顧客の趣味嗜好の問題となるでしょう。ただ相当便利な所なのは間違いない。

>>2106 ルサンクはフライイングだったのですね？
そう言われるとそんな気がします。

>>2105
そういう意味ではなく、
ルサンクが駅徒歩二分なのに、
ここが駅三分というのはおかしいでしょう、
という指摘です。

春日・後楽の宣伝がないのは、業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、マンション部分も
ほとんどメドがついているからではないのかな。

駅からは、徒歩1分と案内されると思いますよ。

三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結、仮にエレベーターがなくても歩道に出口があり、南北線・後楽園駅は敷地から8番出口までが約70mなので、どちらも「1分」とうたって問題ないはずです。

不動産広告的には、大江戸線・春日や丸ノ内線・後楽園は上記と同一とみなしてよいはずです。

>>2111
体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

駅直結の物件にお勤めなら通勤に傘が要らないのは大きなアドバンテージですよ。

プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

> 春日・後楽の宣伝がないのは、

単にまだ早すぎるからだと思います。

> 業務商業棟がすでに地権者分と分譲で完売し、

というか、元々、地権者の取り分は主に業務・商業部分のはずかと思います。住宅よりビルの方が多かったからです。

> マンション部分もほとんどメドがついているからではないのかな。

それはないと思います。地権者が手放さず持ち続けて貸すこともできるでしょうが、北街区のマンション部分は貸すより売った方が確実に儲かるでしょう。貸したら利回りマイナスになりそうな悪寒。

>>2111

>三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結

これ、初耳です。計画変更があったんですか？

>>2113
北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ

なんでも相続税の関係だとか

> 体感的な距離を言うとル・サンクは信号を渡るのでもっと実感と乖離するでしょうね。

そうですよね。ルサンクは惜しい。

> プロがもう全部買ってしまってもおかしくない状況ですからね、一般販売があれば御の字でしょう。

>>2113にも書きましたが、プロは、北街区は買わないと思います。買って貸したらほぼ間違いなく赤字になるでしょう。

>> 三田線の春日駅は北街区のエレベーターで直結
> これ、初耳です。計画変更があったんですか？

再開発の古い資料（7年前に入手）には、そのように明記されています。マンションのエレベーターではなくて、1階の商業施設の中に、1階と地下1階を結ぶ専用のエレベーターが設置されるイメージです。

> 北街区の地権者さんの知り合いは住むって言ってますよ
> なんでも相続税の関係だとか

であれば、実質的に実需ですね。その地権者さんは、地区内に住宅としての不動産を持っていたのでしょうか。

正直、住めるものなら住みたい。

購入するとしたら、北、西、南街区のどちらの棟が、居住環境はいいでしょうか。
もちろん価格が最大のネックですが、価格除外して考えた場合に、どの棟に住みたいか、みなさんのご意見をお聞かせください。

独身なら後楽園駅に近い南街区。
ファミリーなら後楽園駅から離れて少し落ち着いた北街区。

北街区は賃料を考えると赤字ってことはそういう価格帯なんだね

表面利回りが3パーを割り込む程度の値付けかあ

北は日当たり悪いし高所恐怖症だから無理、南は交差点にかかってて交通量が多く健康被害が起きそう、西は千川通り沿いで暗い。
敢えて言うなら、日照をとって南かなあ。

2121：匿名さん
高い値づけの割には、賃料は高く取れないって事ですか。つまり価格が南西以上に高額になるって事ですか。
すみませんが、教えて下さい。

価格のシナリオは、2つ考えられると思います。

一つは、高くなるシナリオ。都心3区のトレンドに乗り、「文京区なのに高すぎでしょ」と言われながらも、完売に至ります。今までもそれが成り立ってきたわけですが、今回は戸数がめちゃくちゃ多いので、どうなることやら。まして売り手は、完成在庫をものともしないすみふと違って三井不ですし。

もう一つは、意外と安いと感じるシナリオ。なんといっても、ここは法定の再開発で、事業費1180億円のうち税金が270億円も投じられています。現地周辺では訴訟好きの反対派が見張っているので、組合員や協力者（＝三井不など）はボロ儲けできず、文京区や東京都も、「甘い汁」を認めないはずです。総面積が広いので、売る側からすれば、単価を釣り上げなくても十分な儲けになりますね。

公共絡みで安かったといえば、最近なら千桜タワー、古くはシティタワー品川が挙げられますね。

>>2124 周辺住民さん
> 訴訟好きの反対派

まずは監査請求からされるのかなぁ？

都内は空前の建築ブーム。都内各区で建築は半年待ちに状態。
文京も老朽、スラム解消に向け、水道橋から本後、後楽、小石川、春日が
再開発計画目白押し。１０年後は安全、すっきりした街になってもらいたいな。
エゴとクレーマーを区内から一掃し着々と事業化しないと他区に
これまで以上遅れをとるな。頑張れ文京。

>>2124 周辺住民さん

千桜とか資産価値がゼロに等しい定期借地のマンションの話をされても、、、
ここが坪500を下回るシナリオが全く想像できません

北街区は日当たりが悪いどころか他のビルを見下ろす規模で上層階なら東南向きの方からは隅田川花火大会、西北向きなら富士山が拝めると評判だよ

上層階は確かに眺望はいいでしょうね。
でも、怖くないですか。
地震の時はエレベーターが止まるので、非常階段で昇降で水や食料の買い出しが大変です。
火事になったら逃げ場がありません。
高層階ではなく、下層階の日当たりが確保できる所があれば購入したいです。

都心部や湾岸のタワーマンションと住居専用地域に建つ低層マンションとを比較するのは適当とは言い難いな。ラーメンと日本そばを比較するようなものだ。

ここは災害時に避難先にもできるような計画のようだから、いざとなれば高層階から下の避難所に避難するということもできそうだけどなあ

耐震性への配慮も他の物件よりは手厚いだろうし、文京区の中心部だからインフラの復旧も速そうだけどね

当再開発は、防災広場、避難地下道、災害時の本部機能、防災備蓄倉庫などに５００億も
要しているらしいが、これがまんしょん価格に跳ね返り坪単価８００以下には
ならないだろう。再開発は機能面だけでなく、半分は公共事業の肩代わりだから
しかたない。周辺住民の避難場所の負担をするわけだ。

アトラス住民ですが買い替えするつもり。とはいえ、このマンション建ったらアトラスも値上がりするはずなので、しばらく経ってから売るよ。今のは一括購入で残債ないし。その間は住宅ローン組んで減税もらっておくかね。今より高いフロア欲しいな。単価次第だけどね。

南側に40階建てですからねー。日当たりとか圧迫感とかどうなんでしょう。
再開発前に売って賃貸で待ってるのも有りかと思いますよ。万が一、バブルが弾ければさらにお得ですしね。

アトラス所有者の判断は分かれますね。
一時、多くの物件が出ていたので、下がる、と思う人はもう売ってしまったのではないでしょうか。
南側の低層階は眺望が改善し、恩恵を受けるのではないかと思っております。
それ以外は、再開発による利便性のメリットと、陳腐化（ランドマークでなくなる）のデメリットと、どちらが勝つか、判断が分かれるところですね。

超ペンシルマンションが残ってるのは、
なにかの力関係の結果でしょうか。

よくわかんないけど、傍目には再開発に参加しないことで得をしたようには見えないな

老朽化して建て直す時に後ろの再開発マンションから反対運動が起きたら御愁傷様だな

>>2128
北街区は、白山通り側が少し北に振れた東向き、千川通り側が少し南に振れた西向きですね。

ほぼ真東に東京スカイツリーや隅田川花火が望めます。西南西には富士山と新宿副都心、西北には池袋副都心が望めます。なので高層階ならスカイツリーか富士山が望めることになります。

ただし、東側は尾根道である本郷通り、南西側は同じく尾根道の春日通りに沿って高層建築物が壁のように建ち並んでいるので、相当上の階でないと、眺望は良くないものと思われます。

南側は区役所の展望台とお見合いですね。南街区やすみふのビルも近接しています。

住友不動産のビルが肉薄しているのがちょっと残念だよねえ

眺望の悪い部屋が結構できてしまう

白山通り側は通りの反対側にずっとビルがあるけれど距離もあるから眺望はなくてもさほど圧迫感はないだろうね。

そういう観点からすると少し手の届きやすい価格帯の物件も多いかもね

至近距離のお見合いほどつらいものはないですからね。

>>2140
でも近所のマンション借りて住んでいるような人で永住を考えている人とか
豊島区とか北区とかの周辺区に住んでいて文京区アドレスが欲しい人とかが求めやすい価格なら
眺望がイマイチでも人気を呼ぶだろうね

もし少しこなれた価格で出たならばアルファグランデ千桜タワー以來のパニックになるかも

千桜がパニック？ははは。
中古も売れてないみたいですから買ってあげてはいかがかな。

>>2142
そこまで千代田区に愛はないので遠慮しときますよ（笑

実需で十分群がると思いますけどね、値段次第ですが

内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

今もアトラスが好きで住んでいるなら住み続けた方がいいんじゃないですかね

むしろ周辺の少し古い物件に住んでいる人で待ち望んでいる人は多そうです

春日再開発は遅れに遅れているが、隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンションも急ピッチだな。
この他、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートも高層マンション計画があるようだ。

>>2145
春日がどんどん変貌していくのは楽しみですね。

DIKマンション小石川はその後全然情報が出てきませんね。

こちらの方がもっと高級になるかもしれませんが、例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに、こちらは不思議と反対運動とかないんですね。

> 内外装のグレードはアトラスより落ちるような気がするんだよなあ、根拠ないけど。

アトラスが販売された2000年前後は、バブル崩壊後の価格下落が止まらず、部屋を広くしたり、仕様を上げたりと、購入者にとっては有利な状況でした。同時に、すぐ値下がりするのが分かっていて買うことでもあったので、勇気も必要だったでしょう。

>>2141さん

文京区に移住したい人が大勢いるのってどこでしょうね。感覚的に、北～北東側はそうかと思います。北区、荒川区、足立区、川口、さいたまなど。豊島区も、巣鴨、駒込辺りならそうかもしれませんね。

墨田区や練馬区の人は文京区を目指してくれるか？　本プロジェクトは広く集客する必要がありそうなので、受け元が広いほど、デベ側が有利になりますね。

とはいえ、すみふとお見合いの部屋が全体の6分の1くらいに（角部屋は考慮せず）、それ以外も眺望イマイチな部屋が多くなりそうで、単価は平均してみればさほど高くならないように思います。きっと、パンダ部屋と超高価に二極化するのでしょうね。

>>2038>>2039
の後、いろいろわかったことを考慮して再計算します。

事業費は1,180億円、敷地面積は15,990㎡、延べ床面積は180,860㎡（オフィスなど含む）。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/kasuga/saikaihats...
http://www.harusan.jp/redevelop/summarys.html

現状の延べ床面積はわかりませんが、本地区の容積率が600％であり、容積消化率を仮に60％
http://www.lij.jp/html/koen/record/094/siryou/siryou15.pdf
とすれば、57,564㎡と計算できます。

第一種市街地再開発事業なので、地権者は等価交換。ここでは還元率を100％とします。つまり、仮に現状のボロいビル・住宅を100㎡を、追加費用なしに新しいビル・住宅100㎡にしてもらえるという前提です。

補助金は当初170億円、結局270億円です。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0107/4509/seigan_42.pdf

上記を勘案すれば、面積と費用は下記となります。

延べ床面積　　　180,860㎡
　地権者取り分　 57,564㎡
　デベへ売却分　123,296㎡

費用の出所　　　1,180億円
　補助金　　　　 270億円
　デベへ売却分　 910億円

デベは、完成済み建物123,296㎡分を910億円で取得します。㎡単価は73.8万円です。レンタブル比を仮に70％とすれば、㎡単価105万円となります。これに販促費＋利益を20％加えると（0.8で割る）、㎡単価132万円＝坪単価435万円となります。

地権者の取り分は還元率100％として計算しましたが、もっと大きくなれば延べ床面積の取り分がもっと大きくなり、デベ取り分の単価がもっと高くなります。

2145: マンション検討中さん　
隣のＤＩＫマンション小石川が拡大し早く完成するな。
その近くにある佐々木ビルＡ、Ｂ、紅屋印刷の再開発マンション、、、、

この辺りのグレード感が増すので、高級マンションになって欲しい。
佐々木ビルのエリアの方が静かで環境がいいですね。
早くこちらのプランが知りたいです。

>>2142 匿名さん

千桜は真価が問われるのは竣工して中古購入者が内覧可能なったらでしょうね。

ここはいつになったら販売時期を迎えるのやら

>>2146
>例のル・サンク小石川後楽園のすぐそばなのに

DIKマンション小石川とル・サンク小石川後楽園では、用途地域が違いますし、絶対高さ制限も違いますね。ル・サンク小石川後楽園は22メートルの高さ制限がされています。

佐佐木ビル（小石川大神宮）も高さ制限22メートルにかかっているようです。

用途地域は
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/index.asp?dtp=2
などで確認できますね。

DIKマンション小石川　容積率600％、最高高さ46m
ル・サンク小石川後楽園　容積率300％、最高高さ22m
佐佐木ビルA棟　容積率300％、最高高さ22m
佐佐木ビルB棟　容積率300％、最高高さ31m

佐佐木ビルは容積率が小さいので、そもそも高いビルは建てられなさそうです。

最近の危険度調査では、細街路、袋小路、坂道など焼死者が多数でる条件をいれたら
文京は危険度が都内トップクラスのようだ。
西片、本郷4丁目再開発、真砂都営住宅、本郷アパートなど老朽危険地域をスクラップアンドビルドで
高層マンション計画をまったなしで推進してもらいたい。オリンピック、東京大地震前に他区は
どんどん重点施策を推進している。文京は江戸時代から冬眠状態だな。早く目覚めてもらいたい。

アトラスは確かに良い建物ですが、新しいランドマーク的な建物が建つと周りのマンションはどうしても色あせると言うか旧く見えてしますと思いますよ。

>>2146 >>2152 >>2154

ル・サンク事件は22メートルの高さ制限の規制されることを承知でNIPPOが既存不適格のマンションを建設しようとしたのが問題になってました。それと前面道路が狭い急坂なのに車寄せがないこと。

絶対高さ制限の範囲内で建てていれば、これほど大きな事件になってなかったでしょう。今頃は建築審査会に指摘された事項を修正して建っていたと思います。

>>2155 周辺住民さん
文京区がトップクラス？笑
最近とはいつのですか？
先月発表の最新の都市整備局のデータ、知らないでしょ？イメージだけじゃなくて、勉強してからモノ言いましょう。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm

ルサンクの是非は、専用スレで話ましょう。

危険度ランクは町丁目単位ですからね。仮にランク3でも、同じ町丁目内に、1と5が混在している場合もあります。って昔、区役所の人に聞きました。

2155は大雑把過ぎとも思いますが。

DIKマンション小石川とルサンク小石川とは用途地域や容積率も違っているけど町会も違っていますね。それとルサンクの方が大通りに面してなくて静かでしょうね。

>>2159
この地域のことをわかるためにルサンク事件の事情は知っておく必要があるのではないでしょうか？

DIKマンション小石川と佐佐木ビルは、商業ビルではなく
マンションですか？
いつ頃竣工になるか、ご存知の方いらっしゃいますか？

>>2163 マンション検討中さん

（仮称）文京区小石川2丁目計画新築工事
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=43980

文京区役所18階に行くと300円で建築計画概要書の謄本が取れます。

>>2154 周辺住民さん
ル・サンク小石川後楽園も佐佐木ビルも
前面道路の幅員が6メートル程度で
容積率の限度は240％程度になりますね

（参考）前面道路の幅員による容積率
http://www.mitsuifudosan.co.jp/lets/column/chishiki/chishiki10.html

佐佐木ビルの前を通りましたが、解体するような気配を感じませんでした。
いつから着工するんでしょう。
結構広い敷地です。

佐佐木ビルの向かい（西側）に清水建設の事務所が出来ているみたいだよ

（仮称）文京区小石川2丁目計画新築工事（DIKマンション小石川） のスレ、そろそろ立てて欲しいです。
ここは南側に高い建物が無いから、低層階でも日当たり良好でしょうね。
目の前が高層の区役所よりよっぽど欲しいです。

マンション小石川計画概要
主要用途 共同住宅
工事種別 新築
構造 鉄筋コンクリート造
基礎 杭基礎
階数（地上） 15 階
階数（地下） 1 階
延床面積 7060.49 ㎡
建築面積 770.96 ㎡
敷地面積 1267.38 ㎡
建築主 DIK小石川マンション建替組合
建築主住所 東京都文京区小石川2-3-28
設計者 株式会社安宅設計
設計者住所 東京都新宿区西新宿8-5-1

私は文京区の貧乏人ですから都営住宅を料金を変えずに
２０階のマンションに建て替え要望しているが、前向きな
回答をいただいています。危険なので都市整備局さんには早期に建設してもらいたい。

>>2170
スレ違いです。
あなた個人のお話に興味はありませんが、マナーくらいは守りましょうね。

この地域の事を知りたい人はルサンク他文京区のレスを見ればいいだけでここで話す必要は全く感じません。そもそも人が住めないルサンクの話をしてどうするんでしょう？それともルサンク住めなくしてやった自慢でもしたいんでしょうか？「この地域の事を知っておく為に」って言い方が怖い。

ここはちょっとやり過ぎなくらい適法でやってるから、ややオウンゴール気味に建築取消になったマンションと比べるのはかわいそうだよ。

それよりも文京区の地域振興という観点からみれば、ここを買える人にも買えない人にも等しく利益は共有されるはずだ

>>2170 は礫川公園の都営住宅のことかな

>>2172さん

まったくそうですね。ルサンクな人たち、正直うっとうしいです。

>>2172 住めない建物を建てた、ではないかと。
業者のオウンゴールなんだから。

>>2166 >>2167
佐佐木ビルは店子が居なくなってますね。

DIKの建て替えも区役所の展望台からのぞかれるのに変わりないと思いますよ。丸見えですから。

区役所の展望台から撮影してます。確かに丸見えです。
http://www.youtube.com/watch?v=1E-bTtZSGxY

文京の癌。地域荒らし、地域の混乱を喜んでいるルサンク関係者は、地域から
阻害されたクレーマーです。区もだらしないが毅然とした態度が必要です。
春日・後楽など良好な地域の街づくりをも破壊しようと企んでいます。
このような蛆虫を文京から追い出そう。明るく前向きな文京を取り戻そう。

業者がオウンゴールして頓挫した物件でしょ。区が設けた絶対高さ制限を業者がまもってないから二進も三進もいかない状況になってる。

>>2180 は区がだらしないというけど、
区にどうしてもらいたいんです？

東京都が違法と認定してしまった以上、区が業者を救えないんじゃないかと思うけどね。

はいはいはい。よそでやって。

ここもDIKマンションも丸見えというのはその通り。展望台に目隠しはできないからね。

2178: 匿名さん　 [2018-03-05 04:32:01]
DIKの建て替えも区役所の展望台からのぞかれる

交通量の多さで健康被害をこうむるのではないか、という
心配はありますが、そこまでの想像力は働きませんでした。
人の生活を覗き見する輩は、最低です。

DIKなら区役所から丸見えにはならないでしょう。屋上は丸見えでも問題になりませんから。
で、どんなグレードのマンションになるのか教えてください。

DIKマンション小石川も見えてしまうのではないですかね。>>2179 の映り具合からみると。

区役所からマンションの私生活を除いているものが多いとのこと。
区役所に目隠しをつけるべきだ。
区役所の展望台から富士山でも鳥瞰するならよいが。
これも渋谷周辺の高層ビル化で見えなくなるが。

通りを挟んだ目の前に再開発のビルとかマンションが建つと区役所の展望台の意味が無いですから眺望が無くなる部分は展望台やめて他の使い方が出来ないでしょうかね。東側と西側はそのままで良いとして。全くアイディアは無いですけど。

>>2187 >>2188
小学校の隣に後から引っ越して来たのに児童の声がうるさいから校庭で遊ばせてはいけないと言ってクレーム付けているようなもの。みっともないよ。

説明不足でしたか？区役所の展望台で通りを挟んだマンション眺めてもしょうがないから他の使い方すればどうなんでしょうか？って話なんですが。それともマンション眺めたいですか？

展望台からは別にマンションだけが見えるわけじゃないし、
マンション1つのために用途を変えても仕方がないでしょう。

眺望が無くなる部分はって言ってるんだけどねー

だから眺望がなくなる部分なんてないって。

区役所展望台ではスマホや望遠カメラで写真をとっている人が多いが
目の前に高層マンションができれば、今以上私生活を覗き見する人が
多くなることは確実だろう。
区職員や区議員だけは、このようなことをやめてもらいたい。
必ず問題になる。

カーテン引くとか窓にフィルム貼るとか、東京の都心部のマンションでは普通だと思ったが？

そんなに他からの視線が気になるなら水田のど真ん中にそそり立つ地方都市のタワマンがいいよ。

都心でも視線が気にならないタワマン沢山ありますけど？

マニアは2〜3kmの望遠録画機能のカメラを持ってるよ。
光条件次第では、バッチリ見えます。

でも、高層階（30階以上）でも視線が気になるのは南側だけでしょう。
それ以外の方角の30階以上にすれば住む価値があると思います。高いだろうけど。

そんな心配買ってからにしろよ！買えないくせに批評してんなよ。

区役所展望台に向いて窓を作らないか、作っても目隠しをすればいいんじゃないかな？