文京ガーデンってどうですか？

ただ下駄履きタワーマンション建てるだけなんだから、難しくないでしょ

浜離宮もスーパーが下に入る下駄履きなんだが、下駄履きは良いのだ、って事にしている。

でもあそこは免震だし、場所もよいよ
芝公園とか銀座が徒歩圏内で、学区もいい
駅も山手線だし

>>1666 マンション検討中さん

あそこは路線の多い線路際の場所。浜離宮庭園は海水の池なので、パークタワー晴海スレで話題の塩害が心配。

中央線で東京駅、新宿駅についで客が多い水道橋駅前の神田川上空に駅舎を作り
後楽園駅にすべきである。過去にホームから転落した死亡事故が数件あり安全上、
営業上ＪＲはお茶のみより急ぐべきだ。
駅前の区道と神田川上空を利用すると零細ビル移転をしなくとも実現できる。
隅だけつつく文京区がやる気あるかどうかだ。

PC浜離宮って、ほんと人気なんですね。

いろんなスレでしょっちゅう名前が出てますし。

ただ、妬まれるが故、相当陰湿に粘着されてかわいそうではありますが。

まあ揺れやすく液状化しやすい湾岸の東京タワービューを買うか、低地とはいえ湾岸よりは地盤がマシな富士山ビューを買うかと言う違いがあるから同じカテゴリーにはない物件だと思うな。

あそこを湾岸と呼ぶのは、さすがに無理がある。
まぁスレ違いだしどうでもよいが。

ちなみに文京区にパークコートタワーはないので、ここが実質は最初で最期のチャンスになるかも。

多分文京区には高層マンションはもう他には建てられるところはそうそうないですよね。

ただ今回の再開発の意義は春日後楽園再開発地域に接続している他地域の再開発を促進したことですね。

物件としてはいささか残念な感じにはなりましたが、完成後にその意義は大きかったと振り返られるでしょう。

白山駅の周辺も再開発して欲しいよなあ。
歩道も細いしゴミゴミしてるし。

浜松町？思いっきり湾岸だろ。無い無い。

ここもパークコート浜離宮の話題で持ちきりですね。

パークコート浜離宮はどうやら湾岸民に粘着されているようですよ。
全く関係ないこのスレにまで書き込みに来てるのは、正直引きますね。

>>1672 匿名さん

春日駅直結マンションの再開発事業は野村不動産に決定したね。

嘆息...
そういう仕掛けかあ

なんとなくだけど、ここはパークコートにしてもらえないような気がする。
最近三井はパークコートブランドを出し惜しみしているし、
モザイク状再開発用地の隙間に立つタワーだと違うブランドにするんじゃないかな。
「浜離宮」みたいな眺望の特徴（あそこはナンチャッテだけど、それはさておき）もないし、
周りの昭和的な商店街に溶け込みすぎている。

>>1679 マンション検討中さん

そもそもJVだからつけられない

浜離宮推しは、あちこちに出没して迷惑をかけつづけているけれど、
そういうヤツがいた物件って、完売後も住民板が荒れるよね。
良かれと思って推しているようだが、完全にしっぺ返しに合う。
ＷＣＴやトミヒサがいい例。

ＷＣＴの場合は新駅絡みや湾岸スレなどの派生スレが病んでいる

WCTさんは都合のよいデータや写真を手間暇掛けて集めている努力だけは認める。他の人には無理でしょう。

うざいから他所でやれ。

完売間近の浜離宮を押す必要ないでしょ。
むしろネガが各スレに撒き散らしてる印象。

>>1685 匿名さん
「売り切るまでは完売ではない」と、
浜離宮の購入者さんがパークホームズ四谷のスレに書き込んでましたよ。

「ほぼ完売と完売は明らかに違うやろ」と、PC浜離宮を選んだ方が四谷スレにいらして語りました。

他地域のスレッドまで宣伝に出張るとは熱心だねえ。

まあ海沿いが好きな人は海の見えないここ買わないだろうし、
ここ買うような人は眺望に興味がないか山の景色が好きな人だよ

それにPC浜離宮は最寄駅が浜松町だから春日後楽園と比較する対象としてどうかなあ？通勤しやすいエリアが少し違うと思うんだけどね。まあ今そこにあるか、だいぶ先にできるかの差もあるし、そんなに頑張ってもなあ。

浜離宮の売れ残りは公式HPによると
＜先着順住戸　お申込み受付中＞　
　・８１平米台　　北西角　２ＬＤＫ　１３９５０万円（１戸）　＜MENU PLAN 2＞
　・８６平米台　　南東角　３ＬＤＫ　１８２５０万円（１戸）
　・９０平米台　　東向き　３ＬＤＫ　２４５００万円（１戸）　＜プレミアムタイプ＞
　・１１９平米台　北東角　３ＬＤＫ　３４０００万円（１戸）　＜プレミアムタイプ＞
上から坪単価
568.3
700.3
898.3
942.9
どう考えてもここの方が安く買えそうだから、ダメだよこりゃ

ここ仕様や外観も貧乏くさくされて、資産価値ゼロの公団住宅みたいな代物が建つんだろうな、ああ萎える

四谷のことは知りませんが、そこまで浜離宮関係の書き込みを追いかけてるって、執念深すぎて怖いです。
ここまで凄まじい粘着のされ方みると、逆に浜離宮がかわいそうですね。

まぁ春日とは関係ありませんので、ネガするなら直接該当スレ行けばいかがかな。
ここでストレス発散するのは明らかに荒らしですよ。

場所柄そこそこの仕様にして売りやすくするんだろうけど、さすがに公団仕様はないでしょ

なんか期待が高かっただけに、残念感が半端ない。

隣接しているのに駅にも直結しないし、再開発に関連する周辺部の整備事業も電柱地中化ぐらいでペデストリアンデッキのぺの字も聞こえてこないし。

結局マンション相場のピークにも間に合わなかったし、その辺の中層マンションを超えるような外観にもなりそうにないし。

文京区相応と言われればそうかもしれないが、ここで伸びなければ文京区に未来はない。

>>1693 匿名さん

ペデストリアンデッキってどこに作って欲しいの？東京ドームやラクーアあたりと直接つないだりしたら便利かもしれないけど住環境は悪くなるんじゃない？

オリンピック過ぎたら生産緑地問題とか、人口減とかいろいろ出てくるのにねー。700万とか900万とかいつまでもバブルって思っているなんて呑気だねここは。

>>1694
文京区役所に誰か住んでるの？ラクーアとか東京ドームにはレジデンスがあったんだっけ。

2022年問題は、世田谷、練馬が顕著で、後はあんまり関係ない。

文京区役所回りの歩道は狭いんだよ。そこによせばいいのにバス停とかあるからバス待ちの人でさらに狭くなる。今でも人と人が触れるぐらいの混雑が日常的に起きているので現状のままでは再開発地域への動線が細すぎて色々問題が出てくるだろうな。計画の首尾一貫しない半端な計画で再開発地域の商業施設やマンションが失敗すれば、周辺の老朽ビルの更新や木密地域の再開発にも悪影響をもたらすだろう。

>>1691 匿名さん
何書いてんだか。浜離宮から四谷は遠いけど、
ここと四谷は中央線でそんなに遠くはないから比較対象範囲です。

四谷は低層、ここはタワー、前者は今富裕層の間でトレンドの低層物件だが高層オフィス棟の麓で見下ろされ、後者は見下ろすが富裕層の好みには合わない。いずれも微妙

>>1700 匿名さん

なんにせよ、浜松町購入者が四谷まで書き込みに来ていたのが事実ってだけ。

連投お疲れさんでした。

憎しみのこもった３連投でしたね。

それにしてもなぜ春日後楽園のスレッドにまでわざわざネガ投稿しに来るんですかね。
本スレ行けばいいのに。

1700は別人。3連投などしてないのに、印象操作が上手。

妬んでるのだけはみんなに伝わったから、あとはヨソでやってくれる？

まあ荒らしに反応するのも荒らしということで...
春日後楽園再開発の成功を祈りたいが、ここにきて色々ネガティブな話題が噴出してきて萎えること甚だしい。

誰かいい話を持ってる人はいないのかね

練馬や世田谷以外は問題ないって根拠は?

>>1707
練馬区、世田谷区、足立区、江戸川区が生産緑地の8割を占めるんだよ。

2022年問題は郊外の駅遠物件の供給が増えるということで、都心の駅近物件とはカテゴリーが異なる。買える物件ということで安価な中古マンションを探している層には影響があるが、駅近や都心の築浅職住近接物件を嗜好する層には無縁な話。

>>完売間近の浜離宮を押す必要ないでしょ。
まさにトミヒサが完売間近から完売後あたりが一番酷かったんだが。
WCTは販売に８年かかり息切れ？てたが、今まだ検討版で巣食ってる。
異常すぎる。浜離宮ポジのスレ荒らしも同じ匂いがする。

駅ほぼ直結（駅前）物件つながりの情報

大塚駅前北口ロータリーに面した立地に三井がタワーを建てるかもよ。

マンション相場のピークを掴み損ね、そして今度は駅直結マンションの乱立に巻き込まれるのかな。

つくづく運がないね。

ビジネスにおいてスピード感ってのは大事だなあ、ここから学ぶことは多いね。

再開発が遅れに遅れ、完成は、さらに半年以上遅れると説明。
これでは２００人の地権者を見殺しにするようなものだ。
実績がなく企業努力の乏しい三井では、これだけの大規模な
再開発は無理なのかな。

駅からトボトボ歩くエリアからの粘着がひどいですね。

それと三井は飯田橋駅前のサクラテラスのタワマンをやったが、瞬間蒸発でしたよ。

特定の企業のせいではないと思うけど、ブロック丸ごと一丸になれなかったのは返す返すも残念無念だね

こういう悪い実績が残るとますます文京区での住民主導再開発の芽が潰れていくね

2030年には文京区も人口減少の波に洗われる。子や孫が不憫でならない

私も三井のせいにするのはどうかと思いますよ。
上の方が書かれているように成功事例はたくさんありますからね。

ここは用地の形状とか予算とか色々制約がある中での開発なので、
仕方がないと思います。

他の再開発と比べてしまえばキリがないけど、
元の状態と比べたらかなり綺麗な街になるのではないでしょうか。

ここが坪400前後で出るようだと、文京区は終わったな

マンションのほうはそれほど問題ないと思います。
上値を狙うのは難しいけれど、底堅い地域なので、
価格設定さえ間違えなければ売れますよ。

プロジェクトの運命がかかっているのは、マンションではなく、
より交通利便性の高い南街区に作られるオフィスや商業施設でしょう。
外資系金融機関とか、注目を集められる店舗とかを誘致することができればよいのですが、
この地域だと難しい気がするんですよね。
そこを頑張っていただきたい！

春日はどちらかというと本社所在地というよりは営業所の立地だからね、そっちも厳しそうだ。

ただ千川通り沿いに医療器具会社の東京本社ビルが建ったぐらいなので、案外需要はあるのかもしれない。

>>1718
は？全く逆だと思うがね。
まだまだ使える立派なビルまで壊すと、販売価格にのしかかってくるわけだし、
こういうリニューアルのやり方もあるんだと、計画図を見たとき感心した。
こういうやり方なら都心のカオスな雑居ビルの一掃も早まる。
ガツンとやる森ビルに対して「春日の事例」と呼べるべき好例になるかと。

シテイタワー品川パークフロント　物件概要　　ーー同規模再開発参考です。

所在地　東京都品川区　南大井二丁目39番、40番4（地番）　

交通　京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅から徒歩5分
　JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分

総戸数　312戸　

完成年月　平成30年9月上旬予定　入居（引渡）予定日　平成31年4月上旬 　

敷地面積　　3,671.88m2(2敷地合計)　建築面積　1691.08m2　　

建築延床面積　28309.40m2　(容積対象面積22,027.65㎡)　

構造・規模　鉄筋コンクリート造　 地上23階建　地下1階建　
販売価格　5,850万円～6,620万円　
間取り　3LD・K　　専有面積　65.05m2～70.03m2　バルコニー面積　11.47m2　

管理費（月額）11,715円 ～ 12,535円　修繕積立金（月額）5,630円 ～ 6,060円　

管理準備金　11,715円 ～ 12,535円　修繕積立基金　37,600円 ～ 363,400円　

まだ使えるビルいっぱい崩してるじゃん (ボソッ

まあ、ここは大変だったよねえ、再開発きまってから南街区にワンルーム部屋だらけのペンシルマンションを建てられたりとかスミフのビルの横の電撃マンション建てられたりとかなあ、考えてみると海千山千の連中に翻弄された再開発だった。ここが凄いってことになれば文京区も変わったんだろうけど、このままじゃ2030年より前に人口減少社会になって、この辺の大家は枕を並べて討ち死に決定だな。

南と北を分断する区道を潰せなかったのかなあ、再開発だろう？なんで地下をもう少し深く掘って地下鉄と繋がらなかったのかなあ、一体誰が邪魔したんだろう。ひどすぎる。

>>1725
住友不動産後楽園ビルのように築19年の延床３万㎡のビルは利用するという話ね。
築100年でも使えるぞと何でもケチつけるネガ人間もいるのは世の常だろうけどね。

老朽化した雑居ビルに固執するオーナーは、入居者激減で困ることになるよ。
一国一城でいたい気持ちもわかるが、デベに協力して地権者として床面積を
もらったほうが生き延びられる。

文京区に生産緑地がないからって関係ないなんていえるの?
文京区の900万のマンションの狭い検討してた人が
世田谷や練馬の便利で広い一戸建てに流れる可能性は大だよね。
絶対文京区って魅力は文京区にはない。

富久クロス、キャピタルゲインを狙ってた人ばかりが購入したのか、中古でたくさん出てるけど、高値すぎてたくさん売れてない。
ここもそうなりそう。

たくさん売れてない→たくさん売れ残ってる。

>>1731 マンション検討中さん
キャピタルゲインの意味わかってる？
ここは元から高値なんだからそうならないだろアホ。

とりま、ここは坪600程度も出せへん底辺はヨソ行けや（笑）てことでFAやろ。

>>1730 マンション検討中さん
便利な場所なんて既に開発済み。
世田谷でも不便な場所にしかない生産緑地、にわざわざ住みたいかどうかだね。

>>1730
平成元年ごろは郊外の緑溢れる住宅地で庭付き戸建てに住むのが普通だったんだよね。

でも今や高齢化でゴーストタウン化し、家主が死んで相続の段階で売れない土地付き一戸建てが続出しているのに、今更駅からバスで行くような立地の庭付き戸建てを買うような酔狂な人はだいぶ減ったよ。そんなところに住むぐらいなら、賃貸マンションを借りて住んだ方がまだマシ。

年をとったら老人ホームや、最近流行りのサービス付き高齢者向け住宅なんぞに住めば良い。

その辺は色んな価値観あるから全ての人が都心のマンション住みたがるわけではないよ
スポーツや車好きな人とか、副都心に勤務する人には生産緑地解放は待望だろうし都心も少なからず影響を受ける

>>1737
同じ品質や用途の商品に需要供給曲線を当てはめればそのようになるわけだけど、実際にはそう言うわけにはいかない。

例えるなら、ワンボックスワゴンの軽がこれから大量に供給されて安くなるよと言われても、大排気量の２シーターカブリオレを買おうとしている人にはなんの影響もないよね。それで分かりにくかったら、ジーユーやユニクロがいくら安くても、ロロピアーナやドルチェ＆ガッパーナを買う人にとっては比較にならない、そんな感じ。都心のコンパクトで高価な駅そばの集合住宅のメリットは多くの場合郊外の安価なバス便の戸建てにはないもので、逆もまた同じ。

>>1738 匿名さん

洋服のセンスゼロだな。

>>1729
それは住友さんに言ってください。もう遅いけど。

あそこのビル、どう贔屓目に見てもあまり景気良さそうではないというのに、真裏に豪華巨大マンションとショッピングセンターとピカピカの新築オフィスが大量にができてしまうと、今よりもビルがずっと小さく見えますよ。それにレジデンスやオフィスからの眺望はなくなるわ、日当たりは悪くなるわ、そのうち完成のあかつきにはがったり東側にそびえたつマンション住民達がオフィスの女性社員覗き見してハアハアするかもしれないし、もう散々ですよ、ほんと。オフィスビルとしての価値ダダ下がりでしょう。御愁傷様です。

なんでこの再開発にくわわらなかったのかね〜、ここのビルが建った当時のバブル期に遡るような何か遺恨でもあるんでしょうかね、そう邪推しちゃいますよ。

>>1739
ものの例えですから。

ちなみに菊坂下にあるオーダーシャツはオススメですよ、チェックしてみてください。

>>1740
うー、人の話を聞けよ。書かれたことをもう一度読んで。
住友のそのビルは老朽化していない。築19年。

>>1734 匿名さん
大丈夫?

>>1742
再開発地域内の旗竿地に嫌がらせみたいに建ったワンルームマンションは築10年もなかったんじゃないか？ペナペナで簡単に崩せたんだろうけど。築年数に関わらず、これだけの再開発に隣接するというのはビル経営の観点からするとかなりのダメージだな。二十年前に出来た古い設計のビルだから最近の新しいオフィスビルのサービス水準に対応できるのかなあ。一階の売店もいつの間にか自販機コーナーに変わってるし、コストダウン圧力は相当かかっていそうに見える。建った当時は春日のランドマークだったけどね...

生産緑地。
http://toyokeizai.net/articles/-/181979?page=2#

>>1735 匿名さん

世田谷の生産緑地のどこら辺が不便な場所なの?

周りに大したものないという意味では文京区も練馬区も杉並区も変わらないよね
値段が倍近く違うとか馬鹿げている

住友ビルだって、ここの再開発区域の範囲が決まったときはまだ築10年くらいでしょ。
さすがに取り壊すのはもったいない。
隣接する北街区はレジデンスが中心だからライバルにはならないし、
遠くの南街区のほうもどうせ田舎臭いショップとか地場企業しか呼べないから
住友ビルには影響ないと判断したんじゃないかな。

皮肉もわからないとかw
何必死になってるんだか。

ところで、三井が再開発した駅前下駄履き物件として東京パークタワーがありますが、
そこよりここのマンションのほうが高くなることなんてあり得るのでしょうか？

普通、２０年前の物件と比べるか？

まあでも、どっちに金を出すかといったら、古くてもそっちのほうだな。
坪単価ってそういうものでしょう。

東京パークタワーって学士会館の隣に建ってる神保町のアレね、ウンウンあれはいいマンションだ。ランドマークになる物件なのであれぐらいのものに建って欲しかったんだけどね。

ただ下の下駄部分には大型スーパーも入るようだし日常の買い物利便性の充実度や交通の利便性が春日後楽園の方がはるかに高い。残念ながら値段はPTより安いだろうから比較の対象になるかどうかは微妙って気がするよ。それこそポルシェカイエンヌに乗る人が購入前にステップワゴンと真剣に比較する人はいないと思う。コストバリューを考えるような層にとってはここはいい選択肢になるだろう。

そのステップワゴンレベルの巨大マンションとオフィスに、少々くたびれたとはいえレクサスぐらいはあるだろう格のオフィスビルがちんまりと寄り添っているのは不憫でしかない。まあ春日後楽園はこれからも色々と邪魔されたりDisられたりされ続けるんだろうな...

>>1746
まあまあ、落ち着いて。
後楽園と梅ヶ丘のバス便物件と比べたらどちらが便利かわかるでしょ。美登利寿司は後楽園にはないから不便かもしれないが。

多分横浜方面でなく都心方面に勤めている人で、よせばいいのに新百合ヶ丘とかに手の届く価格のマンションや家を買って住んでいるような層がもっと近いところを求めて多摩川を越えて大量に流入してくるだろうから大丈夫。リーズナブルな住宅が供給され続けるであろう世田谷は文京区よりも長く人口が増加し続けるようだね。

都心各区や世田谷区、杉並区などに比べ文京区のマンション建設反対運動は、３０件も起きるなど２３区でもっとも苛烈だと言われている。ル・サンク小石川のような再開発マンションでは、計画し販売した業者と建築審査した都、区、問題を混乱させ、事業妨害を煽つたクレーマー住民により損害賠償の長期裁判により完成契約した高級マンションが幽霊マンションになった。これを受けて、文京区物件における近隣対策コスト、および近隣住民リスクが大きくなり、事業として成り立たなくなる物件も出てくると思われる。そうすると文京区でのマンション供給が自然と減ってくる。すでに文京区での新規分譲マンション事業が下火になってきている。再開発は春日後楽園再開発が最後になる可能性もある。文京区はもとより細街路や袋小路、坂や高低差が多く、ルサンクマンション問題になったような坂道のGL（地盤面）の算定など争いの火種も他区より多い。文京区の既存住民がマンション反対で新規住民をブロックすることによって、適切な新陳代謝・人口移動が行われず、少子高齢化が進み他区へ人口移動し、区の財政や活力も弱ってきており危険で不衛生な街、文京区のスラム化進むことになる。

するとここは希少性が出る。買わなきゃ。

フェイクニュース風デマ投稿乙

文京区はオリンピック前後は再開発ラッシュになるよ。

すでに小石川二丁目、三丁目、四丁目の各再開発が進んでいる。さらに富坂下交差点のDIKマンション小石川再開発、本郷真砂(まさご)南地区市街地再開発と一つ一つは小さいが春日後楽園地域の広大な範囲で再開発が始まる。

クレヴィア文京小石川の成功が口火となり、春日後楽園再開発による地域の発展を織り込んで、今後さらに再開発の波は広がるだろう。

クレヴィア（笑）

NIPPOの物件は見事にすっ転んだけど、伊藤忠はさすがの貫禄だったね
他が苦戦しているというのにみごとあのクソ高い値段で売り切ったからなあ

そのおかげで購入者の中古売却が難しくなってしまいましたけどね

クレヴィア
この近辺で
駅五分の低層は貴重やったで

買ってすぐに転売して利益が出るような時代がそんなに長く続くわけないよ
それは値付けが間違っていたってことだからな
もの自体はいいから15年後がむしろ楽しみ