文京ガーデンってどうですか？

やはり一時期坪800万とか坪900万とか必死に荒らしまくってたのは三井さんだったのね。せこいわ。
近隣の中古強気で売ってるけど、全く売れてない。

なんか一気にレスの偏差値が下がったな

もともと低いけど。

>>1401 マンション掲示板さん

自分は前から三井がこんなスレで価格を煽ってることは知ってましたけどね。ほんと三井ってどうしょうも無い会社だな。

因みに建物の長寿命化に関する評価が著しく低いのも三井だけ。

http://1manken.hatenablog.com/entry/2017/07/03/mansion-maintenance

その生活者度外視のタチの悪さは東京都のサイトみても一目瞭然。

ザ・パークハウス本郷は
坪５００前後で、一期で８割売れたらしいね。

凄いなぁ、恵比寿のタワマンよりはるかに高いやん

>>1406 マンション検討中さん
住居は中〜高層階だから高層階のプレミア住戸と比較しないと。

雨に濡れずに都営2路線営団2路線利用で生活利便施設もほぼフル装備
安く売ったらバチが当たる

三井が坪単価８００か、東京一高い再開発マンションだな
横浜の杭偽装で生じた穴埋めでんもするのかな。
都心が本拠地だから田舎、文京をなめているのかな。

万が一にも無いとはおもうけどは、売り手側関係者がここに価格のこと書くのは利益相反行為で問題になるのではないかな

700ぐらいの値付けは周辺物件の取引事例から理論的に算定されるんだわさ
それ以上となると800に寄せていくことになる

春日後楽園って本やマスメディアでは地味な扱いだけど、結構人気がある

大規模マンション、それも庶民の手が届く価格帯の供給が少ないから目立たないだけなんだけどね

儲けることばかり考える前に、まずまともな建物作ってよ、三井さん。例えば「建物の長寿命化」、とかさ。

ここの開発に三菱地所は入らないの？

オリンピック後に完成なんて価格を検討してもしょうがないと思います。オリンピック後にマンション価格が上がるか下がるか聞かれたら7割の人は下がるって答えるんじゃないですか？

ロンドンは五輪開催後に上がりました

ロンドンは経済成長率も物価上昇率も人口増加率も東京と大違い

デベの営業マン、ここをしょっちゅうチェックしてるといっていた。
ここを高値で売らないと大変みたいだね。

日本は移民を受け入れないと大変だな

目黒のツインタワーの坪６００も話題になりましたが、
ここが７００－８００なら、業界騒然ですね。

>>1417 マンション掲示板さん

知るかよw

坪単価８００も超高額だけど、耐震偽装、基礎杭偽装で
過去に問題があり現在も係争中の会社だからな。
杭１本も区２５階からしっかり監視しないとね。
安心できないね。

＞1413
三菱、入ってますね
僕、三井物件嫌いなんで、少し安心してます

>>1419
そんなに驚くなよ。騒然も何も格差社会の二極化で今の時代のスタンダードだよ。
三田小山（最寄りは麻布十番）は、坪1,000万～と噂されてるから。

しかし坪800にふさわしい内装や設備って考えると想像の外だなあ

三井さん張り付いてるね～。

>>1424
キッチンや内装はオプションで上から下までランクを広く揃えればいい。

内装というよりも、場所的にキツイでしょう
周りを歩いてもおしゃれなカフェとか、バーとか、セレクトショップとか皆無
映画館もないし、雰囲気が田舎臭いし、文化的な刺激がない
それでいて大通りや鄙びた商店街に面していて騒々しい

でもタワマンプレミアムが付くから、
低層階でも周辺マンションと同程度の坪単価になるだろうし、
中層階であれば周辺マンションの2割増し、
高層階であれば周辺マンションの3～4割増しの坪単価になるだろう
中には坪700くらいの部屋もできるかもね

>>1427 マンション検討中さん

文化的な刺激については、シビックセンターのプログラムはそれなりに充実してると思いますが。東京ドームもあるし、上野公園の文化施設も近いし。バスですぐの御徒町にシネコンできるし。

東フィルでよければ年に何回かシビックホールでやってるよ
http://www.tpo.or.jp/tickets/Bunkyo2017-18.php

他にもシエナウインドとか牧阿佐美バレエ団の公演も定期的にある
落語や演芸系も不定期だがぼちぼちやっている

交通の便が良くて集客力があるから文京シビックホールは演奏家に人気あるんだよ
さすがにベルリンフィルやウイーンフィルは来ないが、たまにビッグネームも来る

ちなみにいいご家庭ならお子さんにチェロやバイオリンをやらせると思うが
再開発地域のすぐ真向かいに文京楽器という弦楽器専門楽器店がある
国内外の有名弦楽器奏者も楽器の修繕に訪れる一流店だが
ここで定期的に行うミニコンサートがおすすめだ
http://www.bunkyo-gakki.com/

尚美ミュージックカレッジ専門学校も道を渡ってすぐだが、ここの学生オケが結構聴ける
学内の尚美バリオホールは音響がいいので一般に公開される演目の時は要チェック
http://www.shobi.ac.jp/campus/vario/

春日近辺のカルチャーレベルの高さは知る人ぞ知る

そうそう邦楽好きなら水道橋の方に歩いて行くと宝生能楽堂がある
http://www.hosho.or.jp/nohgakudo/

ざっと俯瞰しただけでもこんなかんじ。

これだけの高水準の文化施設が狭い地域に集積している場所はなかなかないだろう。

>>1427
映画館なんてなくても、
2022年入居として、そのころにはVRヘッドギアで部屋で全方向３Ｄで映画を観るよ。
東京ドームのシーズンシートのオーナになるのもイイネ！
東大OBだと後楽園に馴染みがあるから、ここの開発話に興味持ちやすい。

いやいや、シビックセンターや能楽堂の前を歩いても文化的刺激は受けないよ
事前にチケットを用意して行くのであれば、近くに住む必要はない
とにかく退屈で騒々しくて、センスのない街だと思う

若い学生さんが多いから活気がある、それを騒々しいと思う人はいるかもね。

確かにギンザシックスや表参道ヒルズのような施設はないが、地下鉄で直結しているのでさほど不便ではないだろう

東京ドームのシーズンシートならもう持ってますけど↑の方が仰っているのは東フィルがどうしたとか言うことではなくて春日とか後楽園には青山とか麻布とか赤坂とかのおしゃれな人々はいないと言う事ではないでしょうか？当たり前ですけど

>>1435 匿名さん

青山とか麻布とか赤坂が好きなら遊びに行けばいい。住めるなら住めばいいけど、春日より高くなりますね。

文教区は一流の中高大の学区で、娯楽は邪道だろう。
これにふさわしい再開発がコンセプトにしていたはずだ。
それが得たいの知れない読売学園が来るとは。
開発方針がどんどん後退しているようだ。
販売価格だけが７００、８００と先行しているようだが、
所詮、駅前のマンションか

>>1437 マンション比較中さん
娯楽も楽しんでこそ一流ですよ。
読売はどうかというのはありますが。

金持ちでないと買えない金額と言うが、金持ちか春日に住むかな。もっと広い一戸建てか、街中のマンションに住みたいと思いそうだけど。

坪七百万なら世田谷区でも駅近くに一戸建てかえるね。

>>1440
駅近の一戸建てか。どんな罰ゲームだろ。

世田谷はピンキリだからね。各停しか停まらない駅や、世田谷線駅もあるから。

臭いコトバだけど、アーバンライフを楽しむには、山手線内側で夜景が美しい、欲を言えば駅直結。一戸建ては爺になってからで、それまではタワーに住まう。（結局便利過ぎて高齢でもタワーから離れたくなくなるらしいが）

年老いてから戸建ては大変だよ

「小石川植物園」公開温室基礎遺構
現地見学会のご案内
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0134/4980/201771091647.pdf

遺構が多いんですね。

春日後楽園再開発の商業フロアがどういう形になるのかにもよるだろうな。町を歩くとわかるが庶民的とは言いがたいおしゃれな感じの人もここ数年はかなり増えている。彼らをターゲットにした店が増えれば評価も変わって来るだろう。

春日に住んだことあるか？
オシャレとは程遠いぞ

娯楽や環境なら多摩川沿いマンションが最高だね。
マンションの下でありとあらゆるスポーツや散策ができる。
坪単価も４００程度だ。

川沿い低地なのにイメージ先行で買われ過ぎてる、2020年になる前に逃げろと言われているあの街かな？

同じ川沿い低地どうしなので比較対象としては妥当では

春日周辺は無料の大きな公園がないよね
礫川公園は良い公園だけれど、規模が小さい

住環境（公園とか）やオシャレさだったら付近だと茗荷谷のほうがよいかな

アウディより、ポルシェのちゃんねーの方がオシャレだよ。

>>1450 マンション検討中さん

元来、谷底川沿いのここは貧困層エリアだからね。古くから培われた暗さとダサさはいつまでたっても拭い去れない。

六本木ヒルズ辺りもそうでしたね。
まぁ変化についていけない人は一定数いるのは事実ですが。

実質高層ビルを建てられない文京区と港区では、発展性が比較にならない。文京区が六本木や銀座のような街になることは無い。

なんとか坪650くらいでおなしゃす。

>>1455 匿名さん
アトラスタワー小石川の中古価格が軟調のようなので700切る可能性もないではないが
全戸高層階なので650まで下がるかは微妙だなあ

港区と比べても仕方ないけれど、
目黒、恵比寿、中目黒、あるいは飯田橋とくらべてもダサさは極まりない
当然物件価格はそれらよりも低くなる

池袋に近い大塚あたりでも既に町はチャイナの方々に占領されてますから茗荷谷とかこの辺りまで攻め込んで来るのも時間の問題かと。

六本木や銀座の劣化コピーでは町の魅力が半減するよね、春日後楽園再開発でどこにもないオンリーワンの街ができるといいな

都内でも外国人の居住者が、年間、多い区では数千人単位で増殖している。
全国だと、うん万だろうね。

二子玉のようなオシャレな町にするのは無理だろうから、もっと中国人に来ていただいてチャイナタウンにするか、ご老人の多さを活かして巣鴨のような商店街にするのがベストだと思う

中国人が沢山買ったら中華料理屋も増えるんじゃないかな。上野、根津、本郷は既に中国人多いけど次は春日なのかな。

アージョ文京春日、安いよ！
66平米で6180万円！
値上がり間違いない。

ここで700とか600とかするなら、購入は港区で考える。
お金に余裕がある人ならいいが、冷静に考えてここでその値段払うくらいなら港区でマンション買ったほうが個人的には価値がある。
駅近、高層マンションとはいえ、ここでそんな値段で買おうと考えるなんて、正気かよ。

区の名前だけで買っちゃうなんて、さては上京組だな？
埋立地や駅から遠く離れた歩かされる場所を買う時代は2000年代までの話。
五輪以降は、駅直結か、それ以外か、で区別されるようになっていく。

港区は金持ちが多いことに意味がある。互いの価値観はお互いの価値観は合うし、税収も多いから行政や福利も良い

春日は昔ながらの老人やアカデミア色が強い。若い子育て世代にもそんな雰囲気を求める。高い価格で買う成金は似合わない。
高い価格で買わせようとする業者は街の雰囲気を変えさせる原因になり得る。決してオシャレなお店や飲み屋があるわけでもないし、野球球場周りで民度が悪いやつも多い。そこにオシャレな雰囲気を求めても難しい、素直に港区に住むべき。

春日後楽園再開発は三井が主導し７００～８００で販売する
らしいが、文京は住友が再開発してきた牙城で、４５０前後で
販売しきた。三井は文京でボロ儲けするつもりだな。

ここを坪700とか800とか言っているところがセンスないんだよな
夢を見るのは勝手だけど、田舎者の都会自慢でいかにもダサい
坪700する場所がどんな場所かよく知らないんだろうな
そういう人が多いから物件価格が上がらないんだと思う
文京区はやたらマンション建設に反対する人も多いし、発展性がない
そのおかげで都心から近い割には安く住めるので、自分としてはありがたいけど

センスの問題ではなく、

現実問題として駅から10分近い距離のあるクレヴィア文京小石川が500万近い坪単価を打ち出してきたが完売したことは記憶に新しい。

都心に勤務するお金のある人はより職場に近接した地域の物件に住む、その距離の近さにお金を出してもいい。世の中だんだん変わってきているんだよ。もう隣県や都下のベッドタウンに高いお金を出す時代ではなくなってきているんだ。

売れるか売れないかという議論はもちろんあってしかるべきだが

周辺の取引事例から算出された坪単価700は超えてくるだろうという理論値をどうこう言ったって始まらない。

まだロシアがソ連と呼ばれていて、文京区は小さな印刷屋がごちゃごちゃとひしめいて、そこで働く工員が木賃アパートに住んでブラックな職場で搾取され、金の余裕のあるサラリーマンは都心の汚染を嫌って緑の多い都下に瀟洒な一戸建てを生涯かけて返すローンで買うのが当たり前の時代の感覚では、文京区にそんな金を払う気がしないというのも無理はないが、古い、古すぎるよ。

少なくともオリンピック後に起きる物件の選別と淘汰の時代には

１）都内でも希少な四路線の駅直結の利便性
２）地域のランドマークとなることによる近隣物件と比較しての優越性
３）法律が変わらない限り同等の物件は今後ほぼ永遠に建たない希少性

といったメリットのある物件が選択され、他が淘汰されると言っていいだろう。

すでに隣接する地域では各社も土地を確保し、おそらくここの発売と前後して販売開始するであろう物件をすでに準備している。もちろん、その中ではここは断トツの高値で取引されるはずだ。再開発地域だけでなく、おそらく周辺地域も巻き込む形で文京区は大きく変貌するだろう。

ここって後楽園の駅にも直結するのですか？
地下で？？

春日と後楽園がすでに直結してるから
春日直結なら自動的に後楽園直結

直結するのは南街区の南端です。
マンションができる北街区からは雨に濡れずに行くことはできませんし、
結構距離もあります。

高級マンション不毛の地で久しぶりにタワマンができて舞い上がるのもわかりますが、
坪単価の過大評価はちょっと恥ずかしいですね。

クレヴィア文京小石川の発売当時の過熱感は既に落ち着いており、
同マンションの未入居住戸が数か月前に坪400万台中ごろで出していましたが、
結局高すぎて売れませんでしたね。

このマンションの魅力は、埋め立て地ではない、都心から近い場所に、手の届く値段で大量供給されるということではないでしょうか。

オフィスは地下直結で、確かにマンションは地下直結ではないけれど、
マンションまではオフィス棟の軒下から屋根付き通路経由で傘なしで行けるのでは？

目黒駅前の傘が必要なマンションが坪700万円で瞬間蒸発だからな。
目黒ってなんだか評判はいいけれどなにもない。
一方ここはラクーアの大観覧車から臨める自宅タワマン、いいじゃない。
後楽園エリアのほかにここ自体に生鮮があるスーパーが入るんだし、
皇居ランニングも、目黒からじゃ厳しいけど
このマンション前の道から一度も曲がらず２キロでコースに出れる。

坪500万台はありえん。600万だと投資目的の瞬間蒸発で後々トミヒサのように荒れる。
よって700万あたりが本当に住みたい人が買う順当な価格だと思うぞ。

＞直結するのは南街区の南端です。
その情報は知らなかった。
ただ南北線と三田線の春日駅はいずれも再開発地域と隣接しているので北街区と地下で接続しないというのはちょっと考えづらい。

個人的には区道206号の整備の時に直結トンネルを作るとばかり思っていたのだが？？？

さらに付け加えるならば、湾岸との違いは文京区の場合供給量にかなり限りがあることだ。

需要供給曲線の話を持ち出すまでもなく、湾岸のように次から次へと毎年のように千戸単位で供給がある地域よりは価格が上がるのはしょうがない。おそらく山手線内側のタワマン、それも駅直結の新築は多分極めてレアな存在となるのでそのぶんプレミアムが乗ってもそう突飛な話ではない。

さらに地盤や交通利便性の側面では品質に大きな差があるだけに、湾岸と同じ値段とはいかないだろう。

文京区内でこのレベルの物件の供給はなかったので、その意味ではこれまでの文京区で供給された中層マンションの事例よりもさらに高くなると考えるのが妥当だと思う。

山手線内側でも、中央線南側じゃないと、やはり資産価値は数段落ちてきますからね。

目黒が何もないと言っている時点でセンスがない
港区の内陸を延長したようなところだよ？
逆にこっちは水道橋の延長でしょ？

確かに交通利便性は高いけど、
それなら飯田橋のタワーに住みたいよね？

駅直結の麹町のタワーが苦戦しているところを見ると、
保守的な価格設定にならざるを得ないでしょうね
やはり都心から近くても北側は人気ないですから

目黒は飲み屋がいっぱいあるし決して魅力がないわけじゃない。個人的にはいい街だと思う。
ブリリアタワーが売れたのは多分卓越したマーケティングだけでなくそれが売り出されたタイミングもあると思う。

昨今のマンション市況を考えると、そうそう上手く高く売れるはずはないという思いがあるのは無理からぬ話ではある。

だから坪単価700はないという考えもあっていい。だが、中小はいざ知らず、大手デベはおそらく値下げするよりもご縁ができるまで可能な限り長く販売する方を選ぶだろうから、そう簡単に下げないだろうなという思いもある。

だから転売でせどりビジネスをするのは難しくなるだろうな。

有楽町の物件よりは、立地はともかく駅との接続や生活利便施設の充実度からすると若干マシな気がすると言ったら怒られるか。

何しろここは低層階がない。

有楽町じゃない、麹町だなw

失礼しました。

知り合いで番町のマンション買った人いるけどねえ...ダブルインカムで子供が独立しちゃってたからな

ターンオーバーの激しい町は住みたければ少し待てば好みの物件が出るが、文京区はねえ...

>>駅直結の麹町のタワーが苦戦

それ総戸数83戸のペンシルでしょ。
しかも麹町は路線1本だけ。
マンションの裏手(市ヶ谷寄り)は古くて小汚い居酒屋が並ぶエリア。
すこしは建て替えが進んできてマシになったが、現地を歩き回ると
買う気がうせるだろうなと思うよ。麹町は。

一方ここは、数ブロックまとめて生まれ変わるわけだから。
あっちとは全然違う。
むしろ比べるなら、麹町ペンシルなんかより目黒のトリプルタワーでしょ。

>>1487 匿名さん
83戸しかないのに、苦戦しているのが問題でしょう。麹町の会社で働いてたことがあるけどいい街です。
あそこは半蔵門駅も近いですよ。

>>1475
>>マンションができる北街区からは雨に濡れずに行くことはできません
>>高級マンション不毛の地で久しぶりにタワマンができて舞い上がるのもわかりますが、坪単価の過大評価はちょっと恥ずかしいですね。

すいぶんと上からの態度だが、
雨にぬれずに行くことができないと断言してるが、これがウソなら業務妨害じゃね？

>>1488
そんな小さなマンション、どうでもいいですよ。

麹町まで見下すとは勘違いもエスカレートしてきたな
ちなみにあちらはここと違って免震だし
小学校の学区もここより段違いに良いよ

これだけは断言できる
坪700万と言っているならば、
投資用に買えばいいと思うけれど、
絶対にその人はここを買わないだろう
買わないからこそいい加減なこといえるんだよ

熱くなるアホがいるね。
700でも800でもいいけど、900ならいらん。
あと、再開発で小石川4丁目ぐらいまで波及効果がると助かる。
ただし、巨人やジャニタレなんかのファンは断る。

麹町の物件も、エントランスのデザインなんかカッコいいなあと思うけど時期が悪すぎた。

オリンピックまで5年を切って中国人投資家の需要がすっかり冷え込んでしまったのは大きい。

まだ悪材料は出尽くしていないのでなんとも言えないが、オリンピック後の状況次第だろうな

あまりに市況が悪いと売らないという選択肢も視野に入ってくる。

巨人は本拠地移転の噂話がチラホラ出ているね。築地だスカイツリーだと。

>>1491 マンション検討中さん

麹町のサイト、制震タワーレジデンスって書いてあるけど。

売れる売れないはデベロッパーの信頼度とか施工業者のレベルなども関係してくるだろう

ここの場合はそもそも自治体がかんでるし、デベロッパーも日本を代表する会社が入っている

万が一の時は建て替えも含めた誠意ある対応を期待できるという話もある。
ここはその点では問題が少ないから売りやすいだろうな。

構造面でも防災拠点として期待される水準が求められているから、下手をすると学校や役所並に頑強かもしれない

住友ビルとのお見合いがひどいからパークコートにはできないんじゃないかな

>>1497
ところがギッチョン、お見合い階はオフィスなんだよこれが。
ほぼ全戸が中層階以上、西向きも全室富士山の見えるお部屋ですってな世界ですよ、ダンナ

>>1496 匿名さん

デベは建物長寿命化評価で星一つしか貰えず、横浜でグチャグチャの湿地帯に平気でマンション建てたあの三井ですけど。何を根拠に信頼してるのか不明だが典型的な日本人だな、あんた。

なんだ、HPの図だと9階くらいから全部住居になってるけど違うのか

住友のビルが88.9m20階建で北街区マンションは148.45m40階建だから、マンション部分は半分ぐらいは住友のビルの陰だね。その差60mぐらい、階数にして上の方20階ぐらいは眺望が望めるだろう。

六本木ヒルズみたいに屋上に展望スペースを作ってくれると嬉しいな、うまくすれば隅田川花火の上半分ぐらいは見えるんじゃないか？

60mに20階も押し込まないでしょう。安マンションじゃあるまいし。

>>ところがギッチョン

↑なんだか楽しそうだね。

しかし、住友ビルとのお見合い具合は角度がついているし、ここのマンションはスミフのようなガラス張りじゃなくてバルコニーがついていることで斜め方向からの視線をさえぎるように設計されている。
そもそもタワマン同士のお見合いだと、２４時間気になるが、オフィスの場合は深夜帯はサラリーマンもいなくなるし、昼間の就業時間帯に窓の外を双眼鏡でジッとみる社員がいるわけもなく。

現地を見ると住友のビルは敷地境界に比較的スペースを取っているし北街区のビルも敷地内の通路付き緑地帯で離れているからそれほどがったりじゃないな。多分この辺はボリュームゾーンの買える価格帯に抑えられるだろうから狙い目かもね。

タワマンのお見合いよりオフィス街のお見合いがましとかないなぁ。
生活感が違いすぎてこちらもきれいな格好しないと落ち着かない。スーツ姿の集団にちらちらみられるのも嫌。

オフィスだから深夜は大丈夫とか営業マンがいいそうだが、一般家庭でもおなじだよね。

オフィスから一般家庭を覗く暇人はおらんだろう

港区とどうしても一緒にしたいみたいだけど、文京区にそんなブランドイメージあるのかね。
後楽園って連呼してるけど、後楽園って毎日の生活に必要?昼も夜も騒音、駅も混雑、謎のコスプレ集団、だふ屋やら、身元不明の集団が集まる場所が身近で資産価値ってあがるのかしら。

駅から雨にぬれないだけで坪700万円なら、駅から多少あるいてもいいから一軒家にするなぁ。
足腰弱りそう。

向かい側にもろ生活感のあるおじさんがなんかしてたら、ちらちらみてクスクス笑われそう。

イメージなら、中央区ブランドの浜離宮を名前にするイメージ取り替え港区タワーもあるじゃないか。

>>1505
都心の高層ビルで働いたことがある人ならわかるとおもうけど、ビジネスマン窓の外をじっと見てる時間なんて一切ないよ。そういう点ではマンション同士のお見合いよりずっといい。そもそもここはダイレクトウィンドウではないのならそんな視線もないわけだろうけどね。

男性はね。女性はいろいろなところを見てる。

だからじっとではなくちらちらって何度も書いてるのに。
ちらっとみて他の同僚の女性とアイコンタクトで笑うか、心の中で笑うかだよね。

思ったより気にならないかもしれないけど…
でもやだよね

ここは発想の転換で、販売価格は低くなるから、
賃貸すればそれなりの利回りが稼げると思う

安いのは期待するけど、安くなるかな。

住友不動産のビルとの距離は道一本挟んだぐらいの距離があるし斜めってるし、こっちはバルコニー分引っ込んでいるからレースのカーテンでも閉めれば向こうからこっちはほとんど見えないよ。

むしろこっちからあっちを見てクスクス笑ったり、人によってはハアハアみたいな方もいらっしゃるかもね。

真砂南の再開発が報道されたね。
あちらも駅直結だけど、早くて2024年完成か〜。

おそらくお見合い階は単身者向け中心で33平米６千万、

眺望階は思いっきり90平米ぐらいで２億四千万オーバーに乗っけてくるんじゃないかな

んで、下の端の方にパンダ部屋30平米柱ボコボコの変な間取りで５千万とかでるのでは

狭くても会社で営業所的に使うために買うところは出てくるだろうな。ここなら客回り楽そう

真砂はなあ...

色々うるさい人がいっぱいいそうだから、下手すりゃ今存命中の関係者が死ぬまで無理かも

いくらここがきれいになっても周りがそんな場所ばかりだから冴えないんだよな
逆に周りが先に開発されていれば坪単価の高騰も期待できたかもしれないけど、残念だな
文京区民悲願の再開発も、しょせんこんなものか

それ逆でしょう。これから開発するので高騰期待できる。周り開発済みなら高騰済み。

一回ドカンと再開発してそれで終わりじゃ寂しいよね

ドカンドカンと連続して炸裂してこそ伸びるわけでねえ

あと30年ぐらいしたら、春日後楽園って文京区だったんだ、千代田区とばっかり思ってた

な〜んて会話が交わされるかもね

それだと将来は高騰するかもしれないけど、
売出価格は、ここのスレの人たちが妄想しているような価格には届かない

防災の観点から文京のクロス再開発（国道の縦横）を積極的におこなうべきである。
それは今しかない。文京防災は、長期計画でも計画しているように十字架状に
道路沿いを高層化することだな。オリンピック後は、人口減、高齢化、経済後退で
再開発に投資が不可になり文京のスラム化が増大深刻化。

個人的には、真砂坂上あたりから伝通院前あたりまでフラットで行ける
自転車通行可能な陸橋を作ってほしい
坂がキツイから、後楽園前はすっ飛ばしたい

>>1525 マンション検討中さん

丸の内線みたいなものですね。陸橋は景観的に微妙ですね。単純に都02のバスに乗れば解決する話では。

景気がよくなる材料なんてないのに、このマンションだけバブル景気なんておかしくないと思うんだけど。

>>1525
あぁ、それいいですね。白山通りが谷底なわけだからその上をペデストリアンデッキを渡すというのは確かに理にかなってる！

春日町の交差点を陸橋というレベルじゃなく人工地盤に近いような広い幅員のペデで覆ってしまえばそれが歩行者にとって地表になるわけだから景観も問題ないですね。

あんな大きな交差点なんだから文京区も最初からそのくらいのこと考えて再開発してくれてもいいのにね。

どう考えても今後不動産価格は下落する。既にピークを過ぎているし、いつバブルがはじけてもおかしくない。既に東京も空き家だらけだけど、
今後は少子高齢化、人口減、経済力が落ちれば給与収入減、消費税アップ、金利上昇、高齢者は持ち家を出て老人ホーム入居し更に空き家増加。さらにオリンピックも終われば開催地に1万人近く住める新築マンション乱立計画があるとかどうとか。

仮に春日が妄想の900万円しても、その価格帯の中古物件買うやつは少ないだろう。

結局はデベロッパーがいま不動産価格が高いうちに儲かりたいだけ。

これで不動産価格が更にあがる理由はない。

都心に関しては2040年まで人口増えるなんて公が報告書だしてるみたいですし、今以上に都心と郊外の不動産価格差が出てくるでしょう。
それこそ、世田谷のバス便立地とかはヤバそう。
バブル弾けるなんていうのは、一部の都心の上昇に追随して上昇した郊外物件ではまああるでしょうけど、山手線内側で交通至便なココなんかはプレミアム立地でないにしても、安く売る道理がないんだろうなとは思うわけです。

不動産価格に差が出るなら、安い郊外を買う人がさらに増えると思います。
今の中心部の価格は大手企業サラリーマンでも手が出ない。サラリーマンが払えるのはせいぜい6000万円。
人口減るなら通勤ラッシュも減るし、郊外が一層安くなるなら郊外で良いという人は増えると思う。
春日に住まなくても東京、品川、渋谷、新宿を使ってどこでも行きやすくなるんじゃないかな。

駅が近くて便利という意味では魅力がありますよ。多少は高くても納得ができますが、デベが必死に書き込んでる金額にしか思えないのですが。
低地、文京区、後楽園の材料で坪900万も出すなら、多少は歩いても一戸建てか、別の駅近マンションでもいいかな。
駅近くなら地下直結でなくても不便ではない。

この前の豊島区で降った豪雨と氷がここで降ったらどうなってたのかしらね。
普段水がたまらない場所もすごかった。
短時間でなかったら水没被害が出てたと思う。

900なんて最上階のプレミアの部屋でも難しいと思いますよ。文京区ですから。安いから田舎に行くってのはバブルの時にもありました、千葉の奥地とか埼玉の奥地に一戸建て買った人いましたよね。私は高ければ狭い部屋にしてでも都心の駅近が良いです。

何かと荒れて話題になる港区を脱出したいプチセレブがターゲット。
地方出身の医者や起業家の中にはマジメで目立ちたがり屋じゃないのに港区に住んで大失敗、私には文教エリアのほうが合っている、しかし仕事の都合上で都心中心部に住まないとならない、そこでこんな場所が出ると聞いて、待ってました！広さとしては50～70平米がいい。子供が増えたらまた考えるけど、忙しい人の場合子供は一人っ子が多い。

900はいくらマイナス金利時代だとはいえ難しいと思うなあ。

近隣の中古取引価格から推計すると700は超えてくるのは確実で、800台はお向かいのビルの上に出て眺望の望める上の方の住戸はつけてくるんじゃないかな。850ぐらいまではあっても不思議ではない、確かに高いとは思うけど。

どんな人が買うのか、とよく聞かれるんだけど、今後量的金融緩和の副作用で出口政策に失敗（これは今の日本の為政者や有権者のレベルからいって、かなりありうる）し、ハイパーインフレになると激しくお金の価値が下がるから、ホント、中古で出た時に坪9000万とかいう時代も来るかもよ。奇襲的デノミネーション、旧円の預貯金凍結なんてこともあるかも。そこまで目線を遠くに伸ばすと、今高い高いと言って預貯金をセコセコ積み上げて現金を持ち続けている皆さんは、その時には総負けー素寒貧と言うことになる。今とりあえず現金があって、貸したり転売して利益を得るという観点ではなく、将来のリスクヘッジのために持つという人はいると思う。

ここ10年は異常降雨が続いているが、浸水実績図を見ると冠水はここしばらく絶えてない。

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H12_H17...

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/suigai_kiroku/jisekizu/data/H18_H22...

元がかなり流量の少ない谷筋の小川だったところなので、
降っても地表を流れていく先があるとそちらに水が流れていってしまう。
特に最近は降雨対策が進み、ちょっとやそっとの豪雨ではビクともしない

流量が多くなったのは千川からの分水が行われた江戸期以降で、
耕作地としての地歴は案外浅い

デベが必死過ぎる。
超高齢化とか不安材料しかないのに、老後の資金を不動産に託すなんてリスキーすぎるわ。
医療保険制度もあやしいしね。
ひとつ書き込みがあると、これからもっと上がる上がるって書き込みが続いて余計怪しいわ。

完成がオリンピック終了後ですからオリンピック終わっても不動産は値下がりしない事を納得させられないと売れないでしょうね。なので発売時期にもよりますけど結構難しいと思います。ある程度は値段に関係なく売れるんでしょうけど

>>1538
不動産全体は下がるけれど、その場合には選択と集中の時代が来る

日経平均が下がっても、上げ続ける株がある。
日経平均が上がっても、逆に下げる株もある。

ファンダメンタルが悪くても買うに値する優良な経営は株価を上げる

マンションも同じ

これだけ恵まれた物件が捨て値で出るはずもなし

安く出して転売目的やBnBに出されるより、しっかり高値で出してほしい。それがマジメに住みたいと検討汁人々の願い。

このスレで延々とネガキャンしてるマンション検討中さんのほうが必死すぎて引くんだけど・・・

ここは文京区民の妄想の場なんだから
現実的な書き込み（ネガ）はやめてほしい

文京区だって坪700万の物件があってもいいじゃないですか

ここは高いって聞いたよ。

東京ドーム株が
あがりだしたで

でも結局、薄っぺらいタワマン1つとオフィスと店舗少々ができるだけだよね
駅から近いのを除けば、本駒込のグリーンコートの二番煎じじゃね？
どうせありきたりの郊外型飲食店＆ショップしか引っ張ってこれないだろうし

坪単価を抑えられれば
都心暮らしで疲れた人のためのベッドタウンにはなり得るかもしれないけどね

都心暮らしで疲れた人？ここ、十分都心だけど・・・

何をもって都心というか次第だけど、一般的には
都心3区＝千代田、中央、港
都心5区＝千代田、中央、港、新宿、渋谷
だよね
このあたりまでが本当の都心かな
賑やかな街と閑静な住宅街が共存しているし

で、都心6区だと文京区が追加されることが多いらしい
まあ春日の交差点なんか、殺風景というか、のどかだよね

ちょっと歩けばすぐ千代田区なのに

>>1547
区境でガラッと変わるわけでもなし。未だに区で脳内いっぱいになってる地方出身者も珍しいな。50代以上だろ。駅からの距離、住環境、周辺の商業、これが全てだよ。１０億円の住居でもない限り。

ちょっと歩いても、千代田区といっても水道橋、神保町なんだよな…

住環境と周辺の商業のバランスという意味では、春日周辺はちょっと弱いね

ネガキャンされると困るんだ。事実じゃない。

>>1551
ネガキャンしないとならないんだ。業務妨害で送検されないようにね。

誰の業務妨害になるかにわかにはわからないけど、多面的に考察を深めるためにはネガティブな話も重要だよ。

まだ売り出し前の妄想レベルの話に、お金を出して買う様な質の高い未公開の情報で総合的に判断するプロフェッショナルな中の人が影響されるわけないし、ここが高くなると身近な誰もが思っている。

文京区って世帯年収が23区中5位なんだよね544万円、中央区と同じぐらい。
一千万円以上の年収の世帯の比率は渋谷区をかわして4位

大きな繁華街がないこともあるのだろうが、地価は都心3区と比べて安め

歪みを感じる人もいるんじゃないかな

東京都の空室率

http://fudousan-onepercent.com/data/kuushitsu/tokyokuushitsu.html

主だった人気アドレスの中では中央区と文京区、目黒区が10%未満と都の平均より低い。
対して千代田区、新宿区、港区は12％を超えていて過剰供給の傾向が出てきている
渋谷区も11％超え

↑賃貸の場合は住環境の良さやオシャレさよりも都心からの近さが重視される
だから文京区の場合は、物件価格が低い（＝街がダサい）割には賃貸の人気が高い
前にも書いたんだけど、
坪単価が十分に抑えられていれば賃貸してそれなりの利回りを稼げるんじゃないかな
特に安っぽそうなお見合いの住戸なんか良いと思う

>>1554
区でしか語れないヤツは、一応は３区なんだが、その中でドン底に住む人間だろ。
埋立地とか、駅から激遠とか。
図星だな

ついに仲間のはずのポジにまで噛みつくとは…
いったい誰と戦っているのでしょうか？

文京区は、都心5区でさえもないからね。

区で語るなって言うけれど、このあたり、
文京区ブランドすらなくなったらヤバくない？

文京区ブランドじゃなくて文教地区ブランドだから

それとこんなことも

駅から徒歩〇分の、〇と反比例するのがマンションの価値。※高級宅地は別途

この係数が、今後２０年でキツくなっていく。
１分以内で100としたら、今は
５分で80、
７分で70、
10分で60。

これが２０年後には
５分で80、
７分で60、
10分で30　へ。　徒歩２ケタ分なんてカスになる。

さらに築年数での落ち方の係数もキツくなっていく。
これらは、駅前再開発が急激に進んでいるのと、人口に対する建設件数の過剰からくる。

>>1561 匿名さん

勝どきの駅直結タワー、なんて売れ残ってるみたいな物件にも通用するのかね。

勝どきって住みづらそうだが...
でもHPの完成予想図はかっこいいね
低層階が売れ残っているんじゃないの？

>>1556
スタイリッシュで生活感のない町って住みづらいからこその空室率上昇だろうと思うのだが。

春日なんて近所に何件スーパーがあると思ってるの。

あそこは2010年に竣工済みですよ。駅直結でも完売できない例。

マンションが駅と直結ってなんか嫌だな
そういう意味ではここはちょうどよい
エントランスの位置次第だけれど、どの駅も1～4分程度歩くことになるんじゃないかな

北街区の北端から大江戸線ホーム、家のドアからホームドアまでとなると3分ぐらいはかかるかもな。

駅の中に住むわけじゃないからゼロとはいかない、でも傘がいらないのはありがたいよ

それよりも地下鉄の入り口が西方やこんにゃくえんま前の交差点にできるかもしれない。

そうすると千川通り沿いの物件の中には今よりも駅からの距離が２〜３分短縮するものも出てくる

>>1565
そういえば時々車で前を通るなあ
あのすっごくかっこいいマンションまだ完売してないのか驚きだな...。

最寄駅が大江戸線勝どきというところが敗因かも...唯一の直結ターミナル駅の新宿までの距離もやたら遠いよね。
これは根拠のない想像だけれども、勝どきに物件を買おうとする人のニーズとしては江東区湾岸的物件で、
一方供給側としては中央区の出島という意識が働いて、結果的に価格とか広さでミスマッチが起きたのかな

確かに春日も値付けを誤ると本当に売れないかもしれないね。

だからと言って安ければいいってもんじゃないし、ここが下がれば他も連れ下がりするからねえ...

>>1568 匿名さん

あそこは、URも入っているので仕様と値付けのミスマッチだと想う。

分局区は、東京の田舎だね。修学旅行の旅館のイメージだね。
大学もＴ大とは関係なかったからな。

あそこは値付けがミスマッチなのは確かなんだけど、わざとなんだよね。
時間をかけてでも高値で売るというのがゴールドクレストの商法であって、
浜松町のクレストプライムタワーなんかは、竣工年がさらに古い。
しかも、数年前からの相場高騰に合わせて、さらに価格を上げてきている。

三井はそんな胡散臭い商売はしないし、
三菱とのJVだからチャレンジ価格にすることもできないから、
すぐに売れる妥当な値付けにすると思うよ。

逆に、周辺物件が連れ下がりするような値段にもならないだろうから、
心配いらないんじゃないかな。

じゃあ売れ残っても粘り強く待って高値を追求するというなら

売れなくてもしょうがないよね〜

さすがに新古で7年落ちというのは引くけどね

クレストプライムタワーなんて、もうすぐ10年に突入するけど、まだ絶賛販売中だよ。

賃貸に回すことを前提に考えると場所的に2LDKで25万は取れるので

広さにもよるが坪単価650万なら表面利回りは3％以上いくよね。

さすがにこの辺が最安値だろうな。

しかし雨に濡れず駅徒歩1~3分で南北線で永田町8分、四ツ谷6分、丸ノ内線で池袋7分、大手町7分、東京9分、三田線で大手町6分、日比谷8分、大江戸線で新宿14分、これだけ一本で行けるとなると本当に周辺の家賃相場がそのまま当てはまるかどうかは正直わからない。60平米35万とか行くと坪700万以上でも3％超える

表面利回りはいくら新築でも4%位はあるでしょ。その上はバブル。

でも月35万に住める人って年収は1600万を超えてくるからなあ...確かに後楽園近辺にはウジャウジャ住んでるけどねえ

高めに見て70平米で35万、表面利回り4%で坪500万円が妥当なところ。売り出しはそれより高いかもしれないが、中古価格はこの水準に落ち着くでしょ。

10年もの国債の金利が0.07％のご時世に4％は欲かき過ぎでは？

サヴィルスワールドリポートによると
文京区と豊島区は賃料もリート物件の稼働率も上がっているそうなので
利回りは将来改善するかもね

都心五区は上がってるけど稼働率はあまり伸びていない

>>1579 匿名さん

元本保証の国債と、元本はおろか諸経費引く前の表面利回りを比較するとは。。。

３年後、家賃３０～４０万払える人は、ほとんどいいないね。
現在でも、港区など外資系が引き上げガラガラなようだ。

ガラガラは言い過ぎだけど依然として都心5区は23区平均よりも高い水準を保っている。

家賃が暴落する様子はないな。

バブルが弾けた時に大損した人達ってこういう人達の事を言うのね。

都心五区、っていってもここは五区に入ってないが。

事実をかかれるとネガキャンとか。

破格の値段で売りたいのねデベさん。

デベロッパーはそんな無茶苦茶な値段言わないって
安い方が営業は仕事が楽だし
それに今販売中の物件で精一杯ですよ
こんな先の物件にはまだ動いていません
皮算用をしたい元地権者か、
近隣物件のオーナーじゃないかな
いずれにしても買うつもりないのに荒らしていて
迷惑なはなしです

かなり先だけど基本設計はもうできているはずだよ。
荒らすつもりはないけれどいいものを建ててほしいという単純な動機からこれぐらいいくかなと
自分で言うのもなんだけど脳内お花畑で遊んでいるわけで

もちろん、価格に見合った仕様なら本気で検討するけどね。

ところでさ、最近マンション高いよね。

買える値段に落とし込むのに、誰が住むんだコレみたいな物件増えすぎだよ。

ベッド一個置けば満杯の洋室、座敷牢みたいな和室、賃貸みたいな狭苦しい風呂に行灯部屋

人の住む性能を満たした上で幾らというのが本来でしょ。

必要を満たさない物件は幾ら安くてもクズはクズ、だから高くてもちゃんとしたもの建ててほしいの、わかる？

とても必死なのはわかった。

不動産暴落直前だな。販売に必死だよ。とにかく買ってくれと。
超一流の不動産会社からも電話もらったな。
少し様子見させてもらうわ。
オリンピック前でこれだから、其のあとは給料所得も
ダウンだが不動産バブル崩壊は間違いなさそうだ。
坪８００どころか４００程度に値をたたき購入するのが一番。

>>1590 マンコミュファンさん
シッ見ちゃいけません！

まあでも高いと思う人が買わないからある意味買いやすい時期だ

大丈夫?なんでそんなに、必死なの笑

必死なのはそっちだろう、貧乏人

こっちはここを愛しているんだ。二束三文で買われてたまるかベラボーめ

こわっ。

三井って下品なのね。

>>1595 匿名さん
ムキになってますねぇ（笑）
愛してるとかキモいから。

オリコカードみたいなもんか

＞愛している

しかしのんびり作るんだなここ
できるのが楽しみだ