文京ガーデンってどうですか？

>>1243 マンション検討中さん

谷底千川通り沿いはゲリラ豪雨の度に浸水して高齢者が困ってるよ。雨水浸透枡がやっとこ設置されたのはついこの前で昭和初期とかサバ読むにも程があるだろw

>>1244
多分あなたの浸水の定義が厳しいんだろうね。
確かに平成五年の日比谷豪が溢れ首都機能が麻痺した台風11号では冠水被害が短期間あったようだが以降は皆無だよ。文京区の浸水実績図を見てみるといい。今はむしろ雨水が地表を流れ下る台地の中腹のちょっとだけ周囲より低い水が溜まりやすい所が浸水被害に遭いやすい。多分雨水が坂を流れ下るのが浸水に見えただけだと思うよ。

谷底差別主義者が多いんです。

>>1249 マンション検討中さん

雨の降りかたは、一様じゃないから、自分への気休めにしときなさい。

地下鉄に流入して、老人が取り残されたり、子供が流されたりする可能性があるし、暫く不衛生過ぎる。
また、地下駐だったら、スーパーカーが水没するから嫌だ。

文京区が水没って。。。
もしそうなったら23区はほぼ全滅ですよ。

アポカリプスウイルスのパンデミックの時にはここに立て籠れば大丈夫だ。

>>1253 匿名さん

それなら新宿区の箱根山にでも住めば？

名より実、
地名より生活利便性に金を出す時代が来るかも。

千川流域では、以前、台風の豪雨で死者がでて、印刷工場の地下が水没し
東京都と補償で裁判やったな。
最近でも雑司ヶ谷から後楽にかけてのゲリラ豪雨で５人が水死したな。
下水道や河川の能力は降雨強度５０ｍｍの設計でしかできていないが、
実際は、温暖化等もあり７０ｍｍ、１００ｍｍ強度の豪雨が頻発しているから
千川流域は、赤坂溜池より流域が大きく大災害が発生する。
特に、神田川、日本橋川の水位が高いときの豪雨は危険だな。

印刷工場が巻き込まれた千川通り沿いの冠水って昭和30年代の図にのってるやつかな？あと平成の方は下水道で作業中の作業員の事故じゃない。いずれも現在この地域の浸水危険性を論じる材料とするには不適切だね。確かに江戸川橋付近の神田川沿い低地や飯田橋駅近くの旧白鳥池のあたり、今の千代田区神田付近の旧小石川沼、旧日比谷入江跡なんかが危ないのは否定しない。もともと砂浜だったところもアウトだというのも同様。

春日・後楽園市街地再開発事業の６月進捗状況
①西街区　　平成29年度完成　中層マンション棟、　　　　　　　建築下部工事中
②北街区　　平成31年度完成　高層マンション棟、低層事務棟　　仮設、基礎工事中
③南街区　　平成32年度完成　高層マンション棟　　　　　　　　旧建物解体中
平成31年度完成　複合事務棟、低層マンション棟　　仮設、基礎工事中
　　　　　　マンション販売は順次開始の予定。販売価格は未定。

西街区
完成間近ですね

西街区は再開発組合のHPによると
＞中層部には小型の事務所を、中～高層部には比較的小型の住戸を計画し、権利者の多様なニーズに対応した施設計画とします。
＞低層部には、にぎわいを連続させる小規模な店舗を計画します。

とあるから地権者住宅がメインかな〜、やはり本命は平成31年（新元号の元年！）に完成と考えられる北街区のタワマン！南街区の方も大きな交差点に面していて、向かい側のブロックの文京シビックセンターや講道館ビルの背が低いから抜け感があるいい物件だろうなあ...ああ涎が出る。

目黒のツインタワーも
竣工三年前には売り出してたような

この異常なほどの情報管制はアルファグランデ千桜タワーの轍は踏まないと言うことかな？スーパーや託児所、教育関連施設（一説によると中大法科大学院 with or without 法学部？）が入り、商業施設はCOREDO系物件を彷彿とさせるレベルものになる、地下鉄直結でスーパーは地下階に配置、坪単価は600台かそれ以上（ただしありえないの声多数）、防災拠点としても使える施設、東京ドームシティで止まっている人の流れを春日側にも呼び込む、等々断片的な情報はあるのだがなかなか見えてこない。ただ文京区では珍しい大規模かつ高層物件であることと、雨に濡れないで地下鉄四路線を利用できるほか主要道路に囲まれていて交通の結節点の真上に存在しているかつてないハイスペック立地で、人気を集めることは間違いない。これがどれぐらいの価格でどう売れるかは、今後の東京のマンション開発の方向性に甚大な影響を与えうる物件と言っていい。中の人、お願いだから何か書いて、お願い。

シティタワー銀座東（物件概要）　再開発の大規模タワーマンション　坪単価400～550万

【住友不動産のマンション】【モデルルームオープン】「銀座」約1.3km圏、「東京」1.4km圏、「日本橋」約1.2km圏、中央区の内陸立地　クラシカルモダンデザインの全492邸大規模免震タワー　土地区画整理事業で美しく生まれ変わる新街区に誕生

価格　　　5,400万円台予定～1億4,000万円台予定
間取り　　1LDK～3LDK
専有面積　44.28m2～83.95m2
坪単価 　　400～550
住所　　　東京都中央区湊二丁目100番1、2、3、4、13（地番）　
交通　　　京葉線 「八丁堀」駅 徒歩5分 　
入居時期　2019年08月下旬予定
駐車場　　100％完備
耐震　　　免震構造
セキュリティー　フルセキュリテイー対応
子育て充実　　　幼稚園設置
デザイナーズ物件
販売戸数 9戸
管理費（月額）　　　未定
修繕積立金（月額）　未定
修繕積立基金（一括)　未定

>>1267 マンション比較中さん

ここにいるじゃん中の人(笑)

目黒のツインタワーも、
住所が品川区であることを
気にした人は、少ないでしょうね。

西街区は平成30年9月完成ではないの？
http://www.harusan.jp/rooms/news/news1705.pdf

北街区のマンションは平成33年9月ですよね。引き渡しは年明けの平成34年1月かな？

入居は、北より南街区が先に
なるのでしょうか。

ゼネコンは丸の内、大手町など都心部に精鋭部隊を配置し、着々と
建設しているが、春日は二番手、三番手の部隊だから
工事がどんどん遅れるみたいだね。

地権者用の西街区は来年、一般向けの街区は実質5年後入居かぁ～。
もう、ねらって待って住むもんじゃないな、こりゃ。

そうするとタワー棟は早くて来年分譲開始ですね。完成する頃にバブル弾けて
値下がりして中古で買った方が圧倒的に安かったなんて事にならなければ良いですけどね。

問題は今がバブルかどうかって話だよね〜
上値は重いと思うけど、下がる余地は少ないと思うなあ。むしろ物件の立地や性能で妥協してる所が増えすぎて買おうにも買えないという人の方が多いのでは。良いものはどんな不況でも値がつくし、地主もよくわかっていてなかなか土地を手放さない。

とうとうバブルまで否定して、不動産業界、
マンションが売れなくて大変なのねー。

どこの不動産やさんもオリンピックで資材が上がり、オリンピックバブルっていってたけど。

もうピーク過ぎたよね。
新築マンションも成約しない所が増えてる。

>>1279 匿名さん
住戸性能や内外装の品位と立地が悪すぎて、その値段では買えない屑ばっかりだからしょうがないです。オリンピック関連建設ラッシュが過ぎれば品質の方が価格に寄せて来てもう少しマシになるでしょう。

今年と来年は見送りますわ

オリンピック前にもう不況はじまっているね。
オリンピック関連も陸上競技場、水泳競技場など数か所で活況が乏しく起爆剤にならず
マンションは不況で都内、契約率６０％で売れ残りが増大。
都心部ビルも需要がなく、空室が増大し小口入居ばかり。
東京だけでなく横浜や埼玉、千葉でも建設物件はほとんどない。
このため鋼材、セメントなど建設資材、労務単価も値下がり始めている。

>>1282 買い替え検討中さん
隠し球みたいな駐車場が増えてますから、建設費が下がったらボチボチ出て来ますよ。買い控えも高いから手が出ないというよりいいのがない、という感じですから。ここも建築資材が安くなってから本体に着手するためのんびり地価構造物撤去や発掘調査をしてるんでしょう。

銀行もさすがにバブルの反省からひと頃よりは慎重ですからね、背取りビジネスには簡単には貸してくれんでしょう。政府日銀が圧力かけたってならぬものはなりませぬって感じです。それがバブルの抑止力にはなってますね。

新築マンションは売れない。良い中古マンションの販売が増えてきた。これからマンション価格下がるよ

新築は売れない、じゃなくて高いのに性能の低い所は売れないって話だと思うけどね。インフレはいずれくるし、日本国民の人口は減ったとしても、日本の領土内に居住するグロスの住民の数はそう減らないと思うよ。今だってどう考えてもワーキングビザ持ってないでしょみたいなのがウジャウジャ働いているからね。

移民が来るとね、平社員が増えるからその人たちを管理するポストが増えるんだよね。給料も派遣なんかよりずっといい。彼らがいい住居を買う、彼らが出た家を移民が買う、これこそが経済成長のミクロなメカニズム。

次の説明会まではおやすみだな、このスレ

春日後楽園再開発は工事は進展しない、販売時期、内容も公表しない。
他の物件は着々と公表している。５年後は待てない人に情報です。

茗荷谷再開発プロジェクト

所在地　　東京都文京区　千石二丁目141番14他23筆（地番）　
交通
　都営バス「千石三丁目」バス停から徒歩1分　　 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅から徒歩11分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分　 都営三田線「千石」駅から徒歩11分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅から徒歩13分 　JR山手線「大塚」駅から徒歩16分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩18分　　　　　　　荒川線「大塚駅前」駅から徒歩15分
総戸数　　　72戸(非分譲住戸1戸含む）　
完成年月　　平成30年11月下旬予定　
入居（引渡）予定日　　2019年3月下旬 　
敷地面積　　　1202.39m2　
建築面積　　　670.49m2　　
建築延床面積　5767.72m2　　
構造・規模　　鉄筋コンクリート造　 地上10階建　　　
用途地域　　　商業地域・準工業地域　
建ぺい率・容積率
　商業地域80％、準工業地域60％、準工業地域60％・商業地域400％、準工業地域300％、準工業地域400％　
販売スケジュール　　平成30年1月下旬販売開始予定　
販売戸数　　未定　
販売価格　　未定　
間取り　　　1LD・K～3LD・K　
有面積　　　38.04m2～70.32m2　
バルコニー面積　　4.66m2～11.16m2　
サービスバルコニー面積　　1.67m2～3.06m2　

値段分からないものを朗報と言われても。。。

それに駅から遠いし...

ここを文京区のくくりで考えるのは、
山手線外側を港区と見なすのの
逆ベクトルで本質を見誤るのでは。

敷地の６０％も区の公園や防災広場に提供、様々な負担や過剰な提供で
この再開発は坪７００以上の入居者負担になるのではないか。
他の周辺民間開発では３５０～５００が相場だが

>>1293
ここはタワー高層階だけが住戸でしょ、全戸プレミア住戸という考えも成り立つ。客寄せ用や文京区民優先枠用に勤労者が購入できる価格帯の狭小物件を中層にちょろちょろ作るだろうけど。

文京も
春日までは
江戸のうち

>>1293
区からの補助金じゃぶじゃぶだから気にしなくても大丈夫だよ

＞1296
甘いよ。アルファグランデみたいに協定（要請？）がないのだから。
補助金の内訳も不明なのでしょ。
区がコントロールできていないようですし。

700万とかプレミア住戸なんて、勝手に豪華マンション描いているけど、計画をみる限り狭い
間取りの事しか書いてないけど。

プレミアじゃなくていい。
むしろ税金でプレミアなんか作らないで欲しい

売却予定ですぐ入居希望の方は近くの
オープンレジデンシア本郷菊坂を検討してみてはいかがでしょう
坪単価も安そうだ。
価格　第1期　6,738万円・7,298万円 / 2期　未定
住所　東京都文京区本郷五丁目386番1（地番）　　
交通　東京メトロ丸ノ内線 「本郷三丁目」駅 徒歩6分 　　
入居時期　2018年06月末日予定

>>1300
日当たり良さそうだし良さげだよね〜それ。でも杭が...

オペンハウゼはどうも手を出す気にならないな

本郷って台地なのに杭が長いってどうしてでしょうね？
オープンレジデンスだけでなく、本郷の他の新築マンションも杭長いですよね。
今まで見た文京区の新築マンションの中で一番杭が短いのって千石や小石川です。
あの辺りは坂下、坂上共に杭の長さが10~20メートルくらいでした。

文京区のハイソ地区
小石川
本駒込6丁目
千石3丁目

かな

千石3丁目？？
小石川？？
小石川はこの再開発地域だけでしょ。

>>1305 匿名さん

小石川は播磨坂沿い、4丁目5丁目の高台がいい。この再開発は駅直結の価値あるので比べるものでもないけど。

千石三丁目知らないの？
豪邸だらけだよ

千石よりも西片の方が豪邸が多いイメージです。また、豪邸は少ないですが土地価格ならば本郷の方が上ではないかと。

こんなランキングがありました。
【都心の邸宅街 人気アドレス50】

1.番町（千代田区） 296万円/㎡
2.赤坂（港区） 268万円/㎡
3.九段（千代田区） 214万円/㎡
4.南麻布（港区） 197万円/㎡
5.平河町（千代田区） 195万円/㎡
6.元麻布（港区） 184万円/㎡
7.南青山（港区） 177万円/㎡
8.六本木（港区） 168万円/㎡
9.恵比寿（渋谷区） 160万円/㎡
10.青葉台（目黒区） 159万円/㎡
11.神宮前（渋谷区） 153万円/㎡
12.紀尾井町（千代田区） 149万円/㎡
13.松濤（渋谷区） 143万円/㎡
14.佃（中央区） 143万円/㎡
15.本駒込（文京区） 130万円/㎡
16.南平台町（渋谷区） 129万円/㎡
17.渋谷（渋谷区） 123万円/㎡
18.三田（港区） 122万円/㎡
19.明石町（中央区） 117万円/㎡
20.西麻布（港区） 115万円/㎡
21.本郷（文京区） 114万円/㎡
22.高輪（港区） 113万円/㎡
23.富士見（千代田区） 111万円/㎡
24.広尾（渋谷区） 106万円/㎡
25.東五反田（品川区） 104万円/㎡
26.千駄ヶ谷（渋谷区） 102万円/㎡
27.大森北（大田区） 102万円/㎡
28.大山町（渋谷区） 100万円/㎡
29.芝浦（港区） 98万円/㎡
30.北品川（品川区） 98万円/㎡
31.上大崎（品川区）96万円/㎡
32.上原（渋谷区） 95万円/㎡
33.勝どき（中央区） 95万円/㎡
34.月島（中央区） 95万円/㎡
35.三田（目黒区） 94万円/㎡
36.白金台（港区） 93万円/㎡
37.代々木（渋谷区） 92万円/㎡
38.田園調布（大田区） 91万円/㎡
39.西片（文京区） 89万円/㎡
40.自由が丘（目黒区） 89万円/㎡
41.日本橋浜町（中央区） 87万円/㎡
42.南元町（新宿区） 84万円/㎡
43.駒場（目黒区） 82万円/㎡
44.千駄木（文京区） 82万円/㎡
45.市谷（新宿区） 82万円/㎡
46.目黒（目黒区） 80万円/㎡
47.下落合（新宿区） 78万円/㎡
48.小石川（文京区） 78万円/㎡
49.西早稲田（新宿区） 77万円/㎡
50.神泉町（渋谷区） 77万円/㎡

ここには千石が入ってないですね。
文京区内だと以下の順のようです。

1.本駒込
2.本郷
3.西片
4.千駄木
5.小石川

もちろん、千石3丁目だけが特異に高ければあり得るかもしれませんが、それでも5位にも入っていないのでちょっと他と比べてハイソと言うには無理がありそうですね。

邸宅エリアの単価か。駅に近いほど価値が上がるタワマンとは比較できない。

本駒込って・・・ｗｗ

大和郷の本駒込6丁目が全体を押し上げてるんでしょ？
別に違和感なし。

実際に歩いてごらん、本郷はかなり庶民化しているので小石川と大差ないが西片の接道がいい辺りや千駄木の山手は麻布に負けない。物件も出ないから知る人ぞ知る土地だよ。

人気ランキングの上位の街というのは往々にして取引事例の多い人の出入りが激しい土地で、成金の住む土地だな。人気ランキング最高レベルの某アドレスは公務員官舎が多かったので田舎から出て帝大を出た賤が生まれの使用人が住む街というのが家名もある人の評価。代々良家の誉れに包まれている御宅は江戸時代にルーツのある広々としたお屋敷街にすんでいる。マンションは没落の印で忌まれる。

本郷って、貧乏で有名な樋口一葉が住んでたんとちゃうの？

本郷は江戸時代は水戸宰相殿と加賀宰相殿のお膝元地域で山手の代表的な地域でしたよ。狭い家で庶民が住んでいる場所もあったと思いますが。
むしろ、上記のランキングに入っている中には、昔は海の底だったり、工場跡地だったり、処刑場近くだったり…というところがあるので、それと歴史的な観点で比べると比較にもならないレベルかと。

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

本郷は相続とかで売りが出て転売されるうちにズタズタに分譲された結果、狭小住宅だらけになってしまった。痩せたソクラテスはお金もないし、物欲も少ない。

豪邸が建つ一流の住宅地の条件として接道は重要。幹線道路に沿っていてもいけないし、軽自動車しか通れないような小路でもいけない。庭師のトラックが玄関先に横付けしても大型の高級外車がストレスなく脇を通れるくらいの道幅が理想的。そういう街は少なくなった。

飯田橋駅前の富士見のタワマンエリアもそうだけど、江戸だ、歴史だ、関係ない。
タワーの資産価値は駅からの距離が命。複数路線の駅なら更に価値あり。

>>1320 匿名さん

文京区だと大和郷がいいのでは。

大和郷は別格。

本郷は下宿屋や旅館がたくさんあったんだよね。パークハウスもその跡地か。
加賀屋敷は基本東大でしょ。

アパートとかあるような場所はあまり高級な感じはしないな。

菊坂下は、
まだ長屋が結構残ってるし。

大和郷は文京区でも屈指の高級住宅街ですからね。
SUUMOに47億円の豪邸が掲載されて話題になったのが記憶に新しいですね。
西片も大和郷ほどではないですが、豪邸がつらなるイメージですが。

地歴とか歴史とかを価値の拠り所としちゃってる人たちってさ、なぜか300年以上前の江戸時代を今でも崇拝しているんだよね。
でも自分も小さい時から、視野の狭い方々にそういう固定観念をすりこまれて生きてきてたら、例え無意味だとしてもアイデンティティを形成する上では、やっぱり譲れないポイントになっちゃってたんだろうなぁ～。
特に文京区とか北の方に住んでる人に顕著だけど、やっぱそこを刺激すると静かに怒り狂い始めるのがしっかり伝わってくるので、正直なところ正しいことを教えてあげるのが怖くなってしまうよね。

>>1328 匿名さん

正しいことって何？
江戸時代が終わったのいつか分かる？

＞＞1328　匿名さん

まぁそこは決して認めないでしょうね。
先祖代々守られてきた自分の住んでるところが、徐々にではあるが確実に無価値になっていくのは、耐え難いものがあるでしょうからね。
年のいってしまった世代の方たちも、益々国際化していく東京をみて、素直に喜べないくやしい思いを多少なりともしているでしょうしね。

確かに、ここまで地歴に執着してるのって、一部ではあるが古い東京住みの人たちだけだもんなぁ。
ここの再開発マンションもそうだけど、自分たちよりはるかにお金を持った新しい世代に、自分たちの地域を蹂躙されるのが、やはりくやしくて仕方ないんだろうなー。
流れについていけないものは淘汰されるのは自然のなりゆきなので、かわいそうだけど仕方がないよね。

>>1330 匿名さん

国際化も多様化も地歴も楽しめばいい。せっかく高低差をブラタモリ的に楽しめる環境なのだから。

まあ江戸と明治ってのはイデオロギーの分岐点だからなあ...神仏混交と国家神道、天皇制と封建制、江戸時代は決して暗い迷妄の時代ではない、という再評価が歴史学の趨勢になりつつあるね、最近は。

江戸川の方とか足立の方にもメガトン級の地主がいるよね、駅も含めて駅前ほぼ全部ウチの土地みたいな

たしかにブラタモリがあんなに視聴率良いのは、歴史好きな人が多数いるって証明なんだろうね。
つまり、需要があるから歴史ある土地は高い地価として跳ね返るってことで。
もちろん駅近も需要があるから、最強は駅近で歴史ある土地だね。

山手が高いのも、単に居住に適しているだけでなく 、地歴も含めてだと思うな。

大和郷とか本当に高級住宅街に住んでいる人は他の所に住んでいる人を田舎者とか成金とか言わない。と言うかこんなスレ見てない。地歴？なんて全然気にして無いと思う。変なプライドがある人が地歴とか江戸時代とか言い出すんじゃないかと思います。

大和郷や田園調布の人は地歴を言わないと思うよ。千代田区の議員宿舎の裏に戸建てでお住いの方とかはどうなんだろうね。

地歴が大事なのは土壌汚染の心配があるかどうかを知るため。
工場跡とかは避けたいね。
江戸時代どこぞの屋敷だったとか明治期は誰それの邸宅だったとか、現在までが確実に辿れるのは安心。

それでは春日という土地はどうなの？

江戸時代の古地図によると比較的小さな武士の屋敷が集まっている一角で、水田は書かれていない。明治時代には小石川区富坂町の付近は人家が密集している場所として書かれている。

戦後は大小のビルが立ち並び、現在の再開発地域の町会は牛一頭丸ごと焼肉イベントなどダイナミックな催しをするバイタリティーの高い地域だった。おそらく再開発マンションの自治会でも同じメンバーが企画して楽しく住人の結束をまとめるイベントを毎年開いて名物になることだろう。港区のタワマンとは違った面白いコミュニティになるだろうし、それを見るのが今から楽しみだ。

春日は徳川の屋敷で後楽園一帯は徳川光圀の屋敷だった。
しかし、英国ロンドンのタワー火災、安全性の懸念無視か 住民「大量殺人だ」と怒り
つているようだが、タワーマンションの火災は怖い。
ての施しようがない。燃え落ちるまで待つしかない。
日本のタワーマンションは、構造が丈夫で大火災の場合、ビル内が溶鉱炉の状態になり、
メルトダウンしてしまうようだ。