グランドメゾン江古田の杜

古くてボロボロのマンション成約価格を言われてもね…

レインズ見てきました。
10月末に近くのベルテが71㎡55万円（坪単価183万円）で10月に成約されていますがあちらは築33年ですよ。

>>3924 買い替え検討中さん

レインズの正確なデータを念のため。

大江戸線 新江古田 徒歩10分以内 練馬区豊玉北 61万円 60～80m2
1SLDK 2010年から2011年 2017年11月～2018年1月 一種中高層

大江戸線 新江古田 徒歩10分以内 練馬区豊玉北 68万円 60～80m2
3LDK 2011年から2012年 2017年11月～2018年1月 一種中高層

>>3924 買い替え検討中さん

坪180じゃなくて200強でしたね。
失礼しました。

>>3920 口コミ知りたいさん
よく行く六本木ヒルズも大江戸線が深くて遠くて全然使えない。日比谷線かタクシー使います。

板橋区の赤塚は何もないですよ。赤塚ホールという葬儀場や仏壇屋が駅前にあるくらいです。以前あった、お風呂の王様光が丘店とTSUTAYAが閉店したのが致命傷で、何も無くなり資産価値が大幅下落しているそうです。そういう意味では元々何もない江古田の森の本マンションだとそういった心配は皆無ですね。中野駅北口再開発で上がる可能性はありますが下がることはないですよ。

>>3928 マンション検討中さん
前にも出たが、さすがに中野駅北口再開発の恩恵はここに波及しないでしょう。波及するのなら、より近い野方や沼袋、新井薬師前はもっとはしゃいでいるはず。新井薬師前周辺が妙に高騰しているようですが、バス20分先の再開発は眺めるだけのものです。

>>3929 匿名さん

直接的な影響も大事だが、中野区が潤うことがまず大事ですね。

沼袋駅近辺はもう少しなんとかならんの？
駅近の線路ぞいなんて廃墟みたいだし。
道も細くて曲がりくねってて不便すぎ
線路地下化だけじゃなくて、道路も作り直してほしい

>>3931 匿名さん

わかります。中野通りと環七の間に中野までまっすぐの広い道走らせてほしいです。
バスもすごい狭い道を無理くり走ってる感じです。中野通りみたいな雰囲気はなかなか難しいとは思いますけど。

やはりバスは期待できないようですね。

>>3925 匿名さん

2010年から2014は不動産がリーマンショックを引きずって底値だった時代だから、あまり参考にならないと思います。

>>3925 匿名さん

安価な履歴だけ持ち出す意味って？
80万越えのデータを前に誰か出してましたよ。

>>3934 とくめいですさん

成約時期は17年11月から18年1月ですよ

>>3933 匿名さん

？ バス便利ですよ。
道が細いのは沼袋駅のバスのことです。
何でもイヤミ言わないとなんですね。

中野通り通るバスは哲学堂公園超えたくらいから乗ると立つ事になって大変そうです。

>>3936 匿名さん
あー、建築年月日が2010年?ということですね。

レインズのデータはこれはいくつかの成約の平均ですか？それとも個別のデータをチョイスしたものでしょうか？

不動産なんて日当たりや道路付、近隣ゴミ屋敷状況、景観次第で、個別には幾らでも安くなるし、逆に高くもなるので…

>>3927 匿名さん

遅れてるかどうかの話をしてた認識ですけど、深さの話に論点が変わっちゃったんですね。
そう思うのでしたら、自分の活動範囲に行きやすいところにするべきですね。ちなみに代々木や月島は浅いですよ。

>>3939 口コミ知りたいさん
月島は知らないが、代々木はかなり深い。エレベーター乗り損ねて待っているときの徒労感は非常に嫌なもの。
いかに大江戸線を避けて目的地に行けるかくらいのことは考えます。

>>3940 匿名さん

じゃ、ここは検討外ですね
さよならー

下記には「2016年、人気の高かった沿線ランキング[賃貸／首都圏編]」でも、大江戸線は第5位にランクインしている人気の沿線とありますね。

https://www.google.co.jp/amp/s/www.o-uccino.jp/article/posts/24935.amp

>>3942 評判気になるさん

にも関わらず、なぜこのマンションはこんなに大量に売れ残ってるんでしょう？

>>3943 eマンションさん

またそれか。
何回も同じ話ばかり出てるから、過去のスレ見て。

志村のスカイティアラの販売不振時と同じ流れですね。
検討板が住民VS否定派で盛り上がる。
完売に竣工後3年かかる物件は色々問題あるね。

ここはただ駅から遠いだけじゃないからねー。

四の五の言わず23区内複数路線使える駅の徒歩3分以内を買ってどうしても住みにくいと感じたなら、こっち買えばいいんだよ。駅近いと何でも便利でやめられないだろうが。

>>3945 匿名さん

否定派は買わなきゃいいだけ。
住民を煽るからそんな事になる。
別に住む分には問題ない。
否定派が問題にしてるだけ。
同じことばかり繰り返すのは不毛。

>>3944 評判気になるさん

いや、ここへの投稿は初めてなのですが、、、
なんか、怖いですね。

ここは住人がやたら空がきれいとか空気があとか書き込むけど、昨晩ふたご座流星群をデッキテラスで見えたかいのう
高台で暗いから良く見えたのではないかと

>>3948 マンション検討中さん

つまりここには否定派と住民しかいないってことですね。検討者がいないとなると、今後の売れ行きも厳しいでしょうね。

この掲示板はマンション買えない人達のストレス発散の捌け口だぞ。

この掲示板はマンション買った監視住人の不安解消の捌け口だぞ。

ボジのみを書き込むことで住民自らが販促活動を行っている。積水にしたらタダ働きで有難いことです。

>>3952 匿名さん

そうなんですね。ストレス溜まってるんですね。まぁ、そうじゃなかったら、わざわざ購入しない掲示板に批判しにやってくるなんてしないですよね。検討対象外なら買わなきゃいいだけにもかかわらず、生産性なく時間の無駄なのに必死に批判コメントしてるから、不思議に思ってたのですが、そういうことか。検討者にとっては参考にならないので、やめて欲しいですけどね。
今日は天気良いので、この掲示板ではなく、外でストレス発散してください。

>>3953 匿名さん

あなたは検討中の人ですか？
それともストレスを抱えてる人ですか？

徒歩3分以内の物件を買ってここに買い換えることはできるが、ここを買った後にやはり駅チカを買うことはできない。流動性は大事です。

>>3956 匿名さん

駅近騒音排気ガスマンションを買った人は買い換えしたくなるが、ここに住んだらそんなところへは移りたくなくなるって感じでしょうねー

>>3952 匿名さん

速攻で釣れててわろた笑

>>3957 通りがかりさん
そうですね。
ここに住んだら騒音排気ガスマンションには住めないですね。

>>3947 匿名さん

いくら駅近でも東武東上線とかだと積みます。
赤塚とか成増とか論外ですよ。

いくら中野区の外れでも新江古田実質15分とかだと詰んでます。
4年も完売しない物件は論外です。

>>3961 匿名さん

論外なら何故にこの掲示板に来たのか。
たまたま迷い込む掲示板じゃないからストレス発散に来たんだね。
ストレス溜まってて可哀想に。

城北地区　裏ク〇物件オブザイヤー候補

グランドメゾン中野富士見町
プラネスーペリア石神井公園
プレミスト東京王子
メイツ浮間舟渡
グランドメゾン江古田の杜
アトラス加賀
ソライエ成増

物件自体は悪くないと思ったけど、営業がガツガツしすぎてて買う気失せたわ。

>>3963 匿名さん

ク○コメントオブザイヤー

>>3964 通りがかりさん

そうなんですか。私を担当してくれた営業さんは全くガツガツしてなくて、ほかの不動産会社より好感もてましたけど。担当者によるのかな。

>>3963 匿名さん
その中ではぶっちぎりで谷原（石神井公園）の物件でしょう。
駅徒歩16分、バスは1時間3本、23区どころか首都圏マンションとは思えないアクセスの酷さ。アピールポイントが小中学校への近さという購入者の財布を完全無視。小規模デベとはいえ、許し難い○ソ物件。

>>3966 マンコミュファンさん

担当者によるんでしょうね。
私の担当は、「いくらなら買って頂けるんですか？！頑張りますので！」みたいな感じだった。

>>3968 匿名さん

そうなんですね。けど、希望価格まで頑張ってくれるならありじゃないですか。

>>3886 検討板ユーザーさん

検討者多いですね。
数が多いから完売するまで時間かかってるけど、時間の問題ですね。
この掲示板も検討者の参考になるコメントが増えたらいいですけど。

>>3970 eマンションさん

マンマニブログでラッキーチャンスと書かれたので、検討者が増えたのでしょうね。

歩合給の人はガツガツ
固定給の人はシンセツ

住民はせっかく新築マンション買って住み始めたばかり
なのになんで検討板を監視してるんですか？
ネガに不安、脅威でも持ってるの？
物件に自信がないの？

物件に価格相応の価値があるなら
検討板に無理やりポジばかり書き込まなくても
おのずと売れて行きますよ。

物件に価格相応の価値が無い場合には
売れ残りますが。

>>3973 匿名さん

別に無理やりポジ書いて売ろうとしてるわけじゃなくて、自分の家が気に入ってて好きだからじゃないですかね。

ここに限らずどこの物件でも売れてない所は住民が検討板を監視してますよ！
購入はしたもののこんなはずではなかったなど納得できない部分が複数出てしまい後悔している所に販売不振が追い撃ちをかけ
不満、不安、資産価値下落の恐怖から住民が検討板の警備員になり下がることは駅遠新築物件アルアルです。

>>3973 匿名さん
>>3975 匿名さん

どの住民コメントを見ても後悔なんて微塵も感じてなさそうですよ。皆さん満足されてるようです。ただ、住民板もあるので、ついでにこっちを覗いた時に購入出来ない可哀想な人が嫉妬してストレス発散の為に住民を煽ることを書くからだと思いますよ。

まぁ、住民にアドバイスするとしたら、反応したくなる気持ちも分かりますが、購入しない物件の掲示板にわざわざ来て、住民を馬鹿にするような書き込みを書くストレス過多の究極の暇人を相手にするのは時間の無駄だから辞めた方が良いですよ。
色々と掲示板見てますが、どこにもいるんですよ、こういう暇人が。
完売してないと聞きつけては、購入しない物件の掲示板に集まってきて、ストレス発散に書き込んでいくんです。
素晴らしい物件は掲示板に書き込まなくても自ずと売れていくのだから相手にしないことです。
こういう人達がいっぱいいるので、検討者の人も自分の目で確かめて購入判断した方が良いですよ。

後悔なんて微塵も感じてない？
現実は売れ残り230戸で青ざめてる住民はいますよ。
完売後の1発目の中古成約坪単価で明確な結論が出ます。
成約までの販売期間も半年以上かかるでしょうし前途多難なのは容易に想像がつく。

>>3976 eマンションさん

煽ること書かれてもスルーしとけばよくない？
もし満足しているのであれば、監視して言い返さないと気が済まないのはなぜなのかなぁ。

ていうか、あなたも住民さんですよね。

資産価値リセールうるさい人がいるけど、気に入ったら買って住めばいいじゃん。高く売ったりできなくても、楽しく住めたらそれで良くない？

>>3979 通りがかりさん

「良くない」と考える人が、今の世の中は多いというのが現実です。
ま、資産価値が高ければ選択肢は広がりますからね。低いよりは高い方が良いに決まっているという単純な理屈です。

>>3980 匿名さん

赤塚や和光市、成増の物件はいくら駅近でも将来性が無く資産価値的にもNGですが、ここは中野区だし将来性もあっていいと思います。

>>3981 通りがかりさん
赤塚や成増はともかく和光市は将来性ありますよ。ここは中野区にしがみついているだけの23区チベット物件でしょ。

>>3979 通りがかりさん
大きな買い物だしそんなお気楽なビジョン（？）を誰もが持てる訳ではないでしょ。
資産価値を全く気にせずに不動産購入する人なんて超大金持ちかただの鈍感者かのどちらかでしょ。

2種類のネガ
欲しくても買えない妬み系（山手線内側駅直結タワーなど）
欲しくもなく見下し系　　（割高駅遠販売不振物件など）

住民は反撃しないと！見下される筋合いはないはず。

3981は住民
新江古田ポジに必死なのは滑稽。

新江古田、下赤塚、成増、和光市共に所詮庶民の街。
背伸びしないでまったり行きましょうや！
住みやすければいいんだよ。
ちなみに商店街が充実してるのは
成増、下赤塚、和光市の順で
新江古田は商店街そのものがないから住みずらいのは確か。良く言えば何もなくて閑静な住宅街。

そうそう。新江古田自体は何もないですよねー。すぐ近所に住んでますが、この辺の良さはいろんな場所に出やすいところだと思ってます。

練馬駅と中野駅へはマンションのすぐ前からバスが出ててますし(しかも中野行きは始発)自転車でも行ける距離ですね。練馬駅をバカにする人もいますが、西武池袋・豊島・有楽町・大江戸線以外にも副都心線にも接続しており乗り換えナシで渋谷・横浜とかも行けます。中野より練馬の方が路線の種類が豊富なので、行き先によっては練馬周りで行った方がラクな場合もあります。個人的にはこの、中野と練馬の中間地点っていうのが色々使えてすごく気に入ってますよ。

野方・沼袋・新井薬師の昔ながらの商店街にも自転車ですぐ行ける距離なので、こぢんまりしたお商探しなんかが好きな人は是非散策してみてください。

あと自分は公園大好き人間なので、江古田の森公園はもちろんですが、平和の森・哲学堂に近いのも気に入ってます。この3つは中野区屈指のビッグパークです。中野の南の方に行くと大規模公園のようなものはないです。

なので新江古田の資産価値がー。。とか言われちゃうとそれまでですが、色々バランスが取れてて住みやすいエリアだとおススメできますよ。

あと池袋に行く人は、歩いてすぐの江古田二丁目のバス停から西武デパート前までの直通バスがあるので、電車よりバスが便利ですね。

>>3986 匿名さん
こう書くとマルチアクセスで便利なように聞こえますが、練馬駅近や中野駅近、池袋駅近に利便性で明らかに劣っています。一応価格差には反映されているので、江古田の杜が極端に割高ということはないのですが、新宿5キロ圏ってこんなに不便だっけ、というギャップは感じるでしょう。
あと西武新宿線沿線ですが、高度制限が厳しいところらしく新築分譲マンションが出にくいエリアです。また各駅停車が10分ヘッドで都心への直通電車がなく便利ではありませんが、新宿出られればいい、高田馬場で東西線乗り換えられればいい、という人には一戸建てで住むことをオススメします。
池袋駅への直通バスですが、朝少なくて昼多い1時間5-6本ヘッドで、使えるバスかどうかは微妙なところです。

>>3985 匿名さん
成増は日中韓の若いDQ○が目につくんだよなあ。駅近が逆に厳しいところ。
もっと遠い志木の方が住み心地は良い。
というか、和光市ー志木間の駅近マンションがどれもかなり好調らしい。
こことカテゴリー違う、と言えばそれまでだけど。

>>3988 匿名さん
おっしゃる通り。もう何が何でもアクセス重視なんだよ！！っていう人には向かない立地だと思います。

ただ、子供や家族がいて通勤の便だけじゃなく、公園が多くて、静かで、色んな街や駅に行きやすい楽しみがあって。。。みたいな「人生豊かに暮らす」っていうことで言うと中野区の中ではオススメしたい場所だとは思うんですがねぇ。

自分は逆に中野駅前・練馬駅前はダメでした。。買い物するにはいいんだけど、ゴミゴミしてて心に余裕がなくなる感じがして住みたくなかった。新江古田の資産価値が期待できないところはあるかもですが、駅前物件より2000万くらい安いんだとしたら、資産価値が下がるとしてもそれはそれで住み潰し、浮いた2000万は家族のために使う方がいいかなって思ってます。

まぁ、良い人には良い、合わない人には合わない、ハッキリ分かれる地域かもですね。

特定の住民さんの投稿、長文だからすぐ分かるね笑

ここって10年後に売るとしたらいくらになりそう？

そんな先のことは分からない…。

4000いけばいい方じゃない？

10年住んで売る場合、その間もし賃貸で同様の物件借りて家賃払うとすれば月２５万(プライムメゾンの賃料を参考)。年間300万の家賃なので10年で3000万です。

なので10年間住んで、3000万以内の値下がり幅であれば損はしないと思います。

6000万で買って、3000万以上で売れたら損はしない計算です。実際は5000万以上で売れるでしょうが。

>>3995 通りがかりさん

それを聞くとプライムメゾン高すぎな気がしてしまった。人入ってるのかなー？お金持ちの高齢者向け？

分譲賃貸はそんなもんでしょ。
その金銭感覚なら自分はよほどショボい家に住んでることを自覚した方がいい。

一次取得の検討者はご注意を！

通りがかりを名乗る住民が
賃貸家賃を引き合いに10年後の売却のインチキ試算で
さも資産価値が下がらないかのような盲目的なポジ書き込みをしてますが
中古で売却する際は需給で成約価格が決まります。
中古物件は周辺の直近成約価格に大きく左右されます。
賃貸料金での算出は根本的に考え方が間違ってます。

周辺相場から見たこの物件の10年後の売却可能価格は坪160から180万です。
坪300で買ってる初期購入者は残債割れで苦しむ事が予想できます。
それを理解してる消費者が多いからここが今の価格でたくさん
売れ残ってるのです。

４０００超えとは不人気物件なのに大盛況！

そもそもマンションを選ぶ人であれば、戸建では得られない以下の決定的な違いを重要視するのは当たり前。

・スケールメリットを活かして戸建では決して叶えられない立地（駅近）を手に入れること
・家族のライフステージに応じて、「いつでも」転売→ローン完済→次の住まいの検討→引越しが可能となる流動性ある資産

この二つのポテンシャルが疑わしいマンションはここといい、上石神井のブリリアといい、大田区のプラウドといい、芦花公園のJVといい、木場のゴクレといい非常に手を出しにくい。既に地元需要のキャパを超えてるだろうし。時間かかるだろうね。あとは値引きをどれだけ引き出して、２つ目の心配を払拭できるかが購入決断の基準になるのかな。

そのうち坪180になるんだとすると4500万くらいで買えるならいいかなーって思っちゃうけど、ラッキータイムとはいえそんなに値引きしてくれなさそうだよね。

1000万以上の値引き提示された人いる？

買うかどうかも怪しい人に値引きはしないと思います。まだ買うそぶりがあれば多少の提示はあるかもしれませんが先着順ですから粘って交渉を長引かせてるうちに、希望のところ、条件のいいところは他に売れてしまう可能性も極めて高いでしょう

>>4002 匿名さん
4500万でラッキーと思うなら、それより上の金額は一切手を出さないことです。それがあなたのこの物件に対する評価額なのですから。値引きの幅ではなく、自分が納得できる価格で買えるかどうかです。値引きの額を基準にするのではなく、自分の評価額を基準にすれば、買えても買えなくても納得できるはずです。

住民　喝！！！！！！！
検討者に参考になる嘘のないまともな情報求む！

なんかこう貧乏臭い書込みばっかりなのみるともうこれからは一般人はマンション買えなくなる時代が近づいてるのかもしれないね。

4500万70平米というのは埼玉千葉の駅徒歩10分以内のマンションの価格。さすがに5000万は切らないと思うが。

売却のはなし。200戸超えると、同じ棟内に売却ライバルは必ず居るので、向きや眺望、各戸から駅までの距離、（つまり敷地内のどこに玄関があるか）、ゴミ置場の近さなんかで棟内勝負になる。ここで優位なのを買えるかどうかがリセールのポイント

>>4008 マンション検討中さん

ABCDEF棟でどれが一番売却に有利？
南向きC棟は目の前が病院だったり、ここは際立っていい棟はないよね。

>>4009 匿名さん
そうそれが問題。10年後、20年後も自然豊かな環境が好きな人が来るマンションだろうから窓から緑が見える部屋、もしくは駅に一番近い棟が正解じゃない？

>>4008 マンション検討中さん
購入して住んだらそれら使い勝手の有利不利は出るが、中古売買の金額には細かく反映されないでしょ。
価格なんて売り手と買い手のすり寄りでしかないんだから。売るタイミングだってバラバラだし。

>>4011はどちらかというと>>4009へのレスですね。

>>4011 匿名さん
500戸以上あれば少なくとも同時に4-5部屋は売りが出るでしょ。使い勝手の有利不利に左右される数だよ。

>>4013 マンション検討中さん
でも価格はバラつくし、急いでいる売り手や妥協しない売り手など事情も様々だから、リセール狙いというより、予算内の使い勝手優先で部屋選んでいいのではないでしょうか。

売りたいときはすぐ売りたい訳だから、棟内で少しでも有利な部屋を選んだほうがいい。陽当たりのいい南向きの上階は眺望どう？病院見えなくなるのは何階から？

周りには新目白通りが通ってるだけで商店街も何もない不便な
新江古田駅から坂を登って10分以上先にある大規模マンションが
驚きの6500万円！
日銀の金融緩和、ゼロ金利政策はこんなモンスター物件を生み出した！

>>4015 マンション検討中さん
皮肉にもいまならまだ豊富な在庫から選べる。南は見てないから解らないな

>>4016 匿名さん
見に行ったけど、駅までそんなに坂キツく無いと思うけど…
高台だから水害とは縁遠そうとも思うが。

マンション検討中さんのご意見は的を得てます。
大規模物件は売却時に同マンション内で競合する可能性が高いです。
当方も山手線内側の総戸数約200戸のマンション売却時に
中古の同平米の部屋が同時期に売りに出ており、急いでなかったので
売却時期をずらしましたから。
競合すると結局は価格勝負になりがちなので注意が必要。
大規模物件の唯一の弱点かも。

>>4018 マンション検討中さん

大げさに言って貶めたいだけなんで、あまり相手しないほうが良いですよ。

>>15 匿名さん
江古田の森公園からJR中野駅まではバスだと、必ず西武線の踏切を何処かで通過します(沼袋か新井薬師)。アンダーパスで越せるのは環七だけですが朝の環七内回り(都心側)は大渋滞します。何れにしても朝のバスは江古田?中野駅まで30分以上みないと着かないです。

周辺　新築・築浅偏差値 　

62ブリリア大山パークフロント
61ルフォン常盤台
60パークハウス和光市
59グランドスイート下赤塚
58プレイズ和光市本町
57パークハウス朝霞台
56プラウド練馬光が丘公園
55グランドメゾン江古田の杜
54ライオンズ和光丸山台
53ライオンズ朝霞本町
50ジオ練馬北町
49サンリアン成増