グランドメゾン江古田の杜

>>2146 匿名さん

そうなんですよ。10～15年もする自分の周りの環境が大きく変わる可能性が高いんですよね(経験上)。

しかも駅遠なので共働きにも厳しい。年寄り永住向けのマンションと評価される所以ですね。

高齢者がゆったり暮らすには申し分ないかと思います。

ネガのコメントの方に「参考になる！」ボタンのカウントが多いですね。それだけネガの方に説得力があって、物件プロジェクトのリスクが高いのでしょう。

>>2151 匿名さん
高齢者でも繁華街や手続き等の外出の機会は意外と多いし、むしろ高齢者ほど駅近の方がお勧めです。若い人は駅遠の賃貸で頑張るべし。

参考までに、昨日入ってた物件のチラシです


グランデージ哲学堂公園
中野区松が丘２
3LDK 69.40平米
西武新宿線・新井薬師前徒歩10分、西武新宿線・沼袋徒歩10分、大江戸線・落合南長崎徒歩17分
哲学堂公園徒歩3分

平成10年8月築
築19年

価格：　4480万
分譲時価格：　約4980万
賃貸だと19年分の家賃は約4000万なので
それを考えると元は十分取れてるかと。
実質500万で19年住めたことになりますし。

資産価値は十分保たれてますよ。中野区強し。

>>2154

それ売却希望価格だろ。
実際の成約価格はもっと下がるだろうね。
新宿線だし駅からも近くない。

>>2154 周辺住民さん

きっちり計算したら、
月額家賃18.9万×12ヶ月×19年＋4ヶ月＝
4,384.8万
でした。
実際はこの他礼金や更新料がかかりますし。

なのでこの物件100万で売っても元は取れてますね。

しかも現在が異常な高値という認識もないのかね…五輪後は落ちる一方ですよ。

>>2156 周辺住民さん
賃貸だとこれに加えて管理費もかかります。分譲の場合もかかるので結局相殺されますが。

まあ、築２０～30年経っても分譲時価格から1000万も下がってないな、ってのが地元民の感想です。
今だけじゃなく前からずっとそう。この周辺のどの物件もそんな感じです。
需要と供給曲線によると需要が無ければ価格は下がる一方のはずですが、そこまで下がらないということは根強い需要はあるのでしょうね。

じゃあ、何で売れないんだろーねー

なのでこの周辺で賃貸で3LDKに20年住むと結局4500万相当かかるので、6000万で買った物件を20年後に例え1980万で叩き売りしてもそれで元が取れるなら御の字じゃあないでしょうかね？

>>2161 周辺住民さん

実際はそこまで下がらないので結局は買ったほうがお得、になります。

>>2154 周辺住民さん

意外と騰落率悪くないですね。
ということは、駅近でもっといい物件が見つかりそうですね。ゲインも期待できそうな物件が。

>>2163 匿名さん

駅近、って新江古田駅近ってことですかね？

だと目白通りの排気ガスとかで住環境は良くないかもしれません。

グローリオ中野新江古田というエニタイムフィットネスが入ってる新江古田駅徒歩30秒の物件ですが、目白通りに面しているためトラックが通る度に揺れますし、排気ガスがすごいのでバルコニーに洗濯物が干せません。

利便性は抜群だとは思います。

住環境も利便性も、となるとなかなか難しいかもしれません。

江古田駅方面だと戸建てメインとなりますし繁華街となりはやり夜はやや賑やかになります。あと練馬区になるので若干価格は下がります。

>>2164 周辺住民さん
都心直通でもなく、10分ヘッドの各駅しか停まらない西武新宿線駅の駅近でも、資産性だけなら十分かと思いました。さらに利便性追うなら、メトロや中央線駅近を見るべきですね。
目白通り沿いはやはり住環境厳しそうですね。乾燥機使いなので洗濯物は全く干しませんが、幹線道路から少しでも奥に入ると生活はしやすくなりますね。

>>2151 匿名さん
共働きだと、駅への距離よりも子供の保育園や学童、小学校への距離の方が気になりません？あと学童が終わってから自宅へ帰る道とか。

>>2166 マンション検討中さん

マンションは子育て以外全てに向いている住居形態。唯一子育てのみ向いていない。

探せば駅も学校も保育所も近い物件はありますよ。駅近や駅直結保育所もできているし。

ポジ書き込みは現実には厳しい資産価値を必死に隠そうとしているだけで全く参考にならない書き込みが多すぎる。そもそも契約者板で仲良く傷の舐め合いでもしていればいいものを常に検討板を監視して根拠の薄いポジ情報を書き込みしにくる。滑稽としか言いようがない。
ここを初期に契約しなければ監視員に成り下がることもなかった。
2154のグランデージ哲学堂公園1998年築、新井薬師前徒歩10分、落合南長崎徒歩17分、の物件を引き合いに出して『資産価値は十分保たれてますよ。中野区強し』と自称周辺住民を名乗る契約者が中野区の外れの資産価値は高いという必死な情報。
経済に疎いからこの物件を初期にかなりの高値で契約してしまったんだろうから、説得力が全くないのも納得の書き込みだがあまりに低脳過ぎてかわいそうになった。月の家賃の１９年分だからどうこうとか何の参考にもならない。分譲物件に月の家賃無理やり引っ張り出してきて比較してどうする？
ストーリーとしては資産価値があるという結果に導きたい気持ちはわかるが答えありきのポジ発言では検討者から契約者になる人は増えない。
まず不動産は時価だからその当時の不動産市況に価格は左右される。当時の新築マンションの平均価格は1997年の4,367万円、翌1998年には4,041万円へと7.5％下落している下降トレンドのど真ん中物件である。そして1999年に4,036万円へと続落し、2000年には3,932万円と歴史上マンション最安値の時期にあたる。ちなみに直近の首都圏の平均価格は5551万円。
そして新築時に坪238万であったグランデージ哲学堂公園の現在の取引相場は坪190万である。所有者の希望売却価格が坪214万なだけ。
中野区徒歩10分の物件は築19年で歴史的に安く買えた時期の新築時と対比しても20％以上も資産価値が下落している。
比較として1999年築の東上線成増駅徒歩6分、有楽町線・副都心線の地下鉄成増駅徒歩５分の３路線使用可能な物件であるコスモ成増シティフォルムは新築時坪単価200万円、現在の成約価格も坪200万円とほぼ下落なし。要するに歴史的に安い時期に買えた1998～2000年の物件の現在相場は新築時価格と変わらない価格で取引されるケースが多々あるにもかかわらず、徒歩10分の単路線しか使えない中野区物件は下落率20％となってしまっているのが現実。ポジの例として出したはずの近隣の駅徒歩10分の中野区物件であるグランデージ哲学堂公園は資産価値下落の象徴のような物件であった訳だ。ポジをするつもりが致命的なネガをしてしまうという華麗なオウンゴールを決めてくれたポジの知能指数はホームラン級のウマシカであることを証明してしまった。

なげーよ。
言いたいことよくわからんから手短に要点教えてくれ。

>>2169 匿名さん

そっとしておきましょう。
チラシが入ってたから事実を載せただけなのに、なんでも契約者に見えてくるのは病気なんでしょう。
完売したら発狂するのではないかと心配です。

資産価値重視で成増に住みたいか、松が丘に住みたいかって事ですね。

まとめると資産価値が落ちない例で出したはずのポジ擁護物件が
１９９８年築なら成増に限らず大概が現在も当時と変わらない価格で売却できるぐらいの現在の不動産市況の中、中野区徒歩１０分の物件は下落2割となっていて擁護のはずがネガの代表例になった。
例に出したポジは低脳なのでは？という感じか。

成増って時点で笑ったわ。
眼中にないわ。
事件も多くて治安悪いし、ド郊外じゃん。
5年前住んでたけど二度と住みたくない街です。

環七内側でこれだけ緑が豊富な物件は無いわけですが、そこは評価されないんですかね？

家を買うときには資産価値、自分価値、未来価値を踏まえることが大切って言われてるけど、ここでは資産価値の話ばかりですね。

>2173
読解力ないな。成増にすら叶わないという意味で書かれてるんだぞ。小学生から国語のお勉強をやりなおしなさいw

未来価値という意味でもこの物件は複数のマンション評論家にも酷評されてるが。
資産価値、未来価値が厳しい物件を敢えて買う理由は？

直近の成約戸数は531分のいくつだ？
あと何ヶ月で竣工？

結局成増在住のネガが書き込んでたのか。あほらし

>>2174 匿名さん
環七の内外で値段が違うという目安は、このスレ以外で聞いたことがない。山手線ならよく聞くが。
緑はあるに越したことないが、絶対条件ではない。
利便性二の次でそれらの条件ついても、なかなかプラス材料にはならんでしょう。

>>2168 匿名さん

とてもわかり易く、説得力があります。

成増、北千住、錦糸町。
全部住んだことあるけどどこもガラが非常に悪い。街も汚いし。
鉄道の利便性は一見よく見えるがどこも朝夕混雑半端なかった。
３つとも雰囲気や住民層は似てた。一人ぐらしの男性にしかオススメできない。

>>2181 マンション検討中さん

ちなみに鉄道利便性と家賃の安さで検索するとこの3つの街はよく出てきます。おのぼりさんが選びがちな街です。

>>2181 マンション検討中さん

そこで選択肢が新江古田？
だいたい偏見が凄いですよね、ここの契約者って。
別に至って普通の場所なのに、プライドだけは気味悪いほど高く、他を見下している。それがおかしいと気付かない所がオカシイ。

良識ある人間が購入を躊躇する原因にならなければいいが…

>>2181 マンション検討中さん

もう少し副都心に近いところの方が住環境が上がる気もしますね。その分価格も上がるかも知れませんが。
それらの街が馴染まないのであれば、新江古田駅徒歩10分の物件という選択はアリですね。

>>2183 匿名さん

良識ある人間はわざわざ成増からここに書き込みに来ないでしょう。
成増の資産価値がまた下がりますね。

>2178・2173

1998年築の都内物件は大半が当時の販売価格トントンで今でも取引されてるのに中野区徒歩10分の物件の値崩れが激しい例で書かれてる事も理解できないとは中野区の外れは資産価値最強信者は知能に難ありかw
これが千代田区や港区では当たり前で埼玉の境にも劣ってる例で出されており普通に考えたら屈辱的なのにそれも理解できない読解力でよく高校入れたな。朝霞台新築にも劣り成増中古でも劣勢、どこなら明確に優ってるの？

>>2186 匿名さん
各駅しか止まらない私鉄駅徒歩15分やバス便物件なら勝てるんでは。厳密に調べてないけど。

>>2184 匿名さん
シティテラス中野やオープンレジデンシア東中野もいいなと思っているのですが、あと1000万から2000万くらいお高いですもんね。

ここの契約者は成増中古で劣勢になると北千住や錦糸町を蔑み新江古田から実質徒歩１５分の
駅から遠いのに超割高の売れ残り物件でも錦糸町、北千住、成増に住む層よりも上だと書き込んでくる。
検討者はこれが隣人になることが耐えられるのか・・・

成増が叩かれているが、住環境や民度は成増より離れた朝霞や志木の方が上でしょう。
赤羽や川口、蕨よりは浦和。小岩より市川や本八幡。物件価格の序列もそういう感じ。
で、新江古田の立ち位置って意外と説明しにくい。可もなく不可もなく、やや不便で住環境まあまあの練馬っぽい中野区の住宅街、といったところでしょうか。

ポジ劣勢ですがポジにも頑張って欲しい。
どんな分野でも一方的な試合はつまらない。
賛否両論あるから参考になるんで。

>>2188 匿名さん
シティテラス中野は分譲がまだまだ先で価格は出てないです。しかし、ここより安いとは考えにくいですね。

ラウンジとか保育所とかレストランとか付帯設備が同じで同規模・同グレードの物件同士を比較しないと意味ないのでは...？
小規模物件と比較しても参考にならない。

パーティールームやゲストルーム、ライブラリー、レストラン、コンシェルジュデスクとかが無い物件と比較するのはフェアではないでしょう。

>>2193 マンション検討中さん
その比較で東十条に完敗したから、規模や施設でなく、新築中古問わず利便性が似ている物件をわざわざ探して比較してるんでしょ？
東十条よりこっちがいい、と一部の契約者がいくら吠えても、市場評価で東十条の方が上、とはっきり結果が出ている事実は受け入れなきゃダメですよ。
その上でこことアクセスが似ていたりやや劣る物件の価値と比較検討しないと、納得できないのでは？付帯施設が充実していたって、それを頻繁に使わなきゃ管理費をドブに捨ててるだけですよ。

>>2194 マンション検討中さん

居住者専用の中庭やカフェラウンジもですよね。

小規模物件にはありません。
シティホテル(椿山荘とか）とビジネスホテル(アパホテル）を比較するようなもので無意味ですしこれら共用設備が殆ど無い小規模物件のほうが安いのは当たり前です。

>>2193 マンション検討中さん
湾岸のタワマンならそういうのはいくらもあるから、そちらを見れば？
あとお値段と利便性はやや下がるが、つくばエクスプレス沿線の大規模物件とか。

>>2195 匿名さん

東十条は直床、バルコニーのタイル張り省略、レストラン無しなど仕様やグレードが異なりますが・・・

それにそもそも路線価が違いますよ？

>>2196 匿名さん
比較の仕方や、マンションが立地優先であることをわかっていないのでは？

>>2198 匿名さん
そういうデメリットがあるのに、東十条の方が人気があって完売した理由を考えてください。そんなに難しいことでは、ないでしょ。

というか、付帯施設中心にマンションを比較検討するって、王道ではないですね。まずは立地の比較でしょ。

>>2200 匿名さん

東京の地理や災害に詳しくない中国人が投資目的で購入したからですよ。

簡単に言うとこちらの契約者は情弱だった。
ガーデンズは800で完売、気取ってただけで中身のないここが300戸売れ残り。
結果が全てを物語る。

>>2201 匿名さん

それはあなたの勝手な意見でしょう。
何を優先するかは人によって異なりますが。

駅から遠く不便な5つ星の椿山荘やリーガロイヤルホテルと駅徒歩1分のアパホテルを比較しても無意味なように。

>>2194 マンション検討中さん
それらの施設は全部使い切れるものでしょうか？
もしあるとしても、物件の常連ボスが居着いて遠慮しなければならない場合もあり、皆が等しく恩恵を受けられるものではないですね。

>>2204 匿名さん
自分の意見でなく、不動産業界の鉄則です。もちろん購入者がそのような鉄則を無視する自由はあります。

>>2203 匿名さん
情弱なだけでなく、有用な意見に耳を貸さない契約者も少なくないですね。
そういう性格はわかっていてもなかなか直らないものですよ。

同じ日本の教育を受けたであろう大人同士の議論なのに何でこんなにもポジが劣勢なんだ。所々に挟む上から目線の例が逆効果なのか。直近ではこの物件を椿山荘に例え出したwどちらかと言うと東横インクラスだと思うんだが。

>>2204 匿名さん
>>2204 匿名さん
凄いですね、立地の比較すら放棄するのですか？施設さえあれば柏の葉でも有明でも幕張でも比較対象なのですか？
東京出張でアパホテルに泊まれるのなら、大宮でも川崎でも立川でも構わないのですか？
ちょっと独特な比較軸ですね。

>>2208 匿名さん
まあ、学校で不動産の選び方など教えないし(笑)
そういう大きな買い物でも、しっかり勉強して買う人もいれば、騙されたり思い込みで買う人もいるので。

>>2202 匿名さん
投資目的の富裕中国人がここの契約者より不動産の選び方が劣っているように思えないのですが。

売れ行きも鑑みず、どこまでも『ここが一番!!』と言い張り、他物件を蔑む世間知らずのポジ派。
そんな方たちと良好なコミュニティを作れそうにないですね。

なんか急にレス増えてるね。何かあったのかな？
粘着質な契約者が現れたとか？

深夜に書き込みご苦労様。
グランドメゾン江古田の森に劣等感をお持ちのようで、ムリクリ貶める事でなんとか自信を回復したいのはよく分かりました。必死さが伝わってきて哀れですよ。
可哀想な人ですね。

しかも自分契約者じゃないし(笑)
ヘーベルハウスのアウトドアリビング楽しんでる戸建て派ですよ。
近くによく行くことがあってこのマンションは良いと思うから客観的に事実を書いてるだけであって契約者扱いされてもねえ。

>>2214 匿名さん
そういう揶揄で人の意見を遮断して、不動産の評価や動向に目を背けるのでしょうね。
哀れなことです。

新宿まで5キロしかないと広告は強調するが、乗換もないのに何故新宿まで14分もかかるのか？
新宿から13ー14キロの三鷹や調布とあまり変わらないでしょう。

検討されてる方は、この掲示板で既に契約している人の気質がよく分かります。
共同住宅であることを肝に銘じてご検討ください。

売れ行きが全て。

坪300以下のごく普通の物件なのに契約者のキーワードに、椿山荘、広尾、ドンペリ、アッパーミドル、順都心、錦糸町、北千住、成増は民度が低いと書き込んでしまう深層心理に興味がある。マウンティングの一種なんだが自らの立ち位置を理解する力がないようだ。

購入して毎日自分の買ったマンションのネガへの警備活動…

可哀想です。自分が自信を持って買ったなら他の人の意見はいいじゃないですか。

だから契約者じゃないって言ってるのに...
ここのネガは聞く耳を持たない妄想狂ですね。
病院へ行くことをおすすめします。

>>2222 匿名さん
契約を保留している若しくは契約をしない理由を教えてもらえますか？

>>2223 匿名さん

もうヘーベルハウスの戸建てに住んでるからですよ。

ここはいいマンションだと思うので親に買ってあげようかと検討してます。

>>2224 匿名さん

『買ってあげる』という表現から、やっぱり契約者はあなたになりますね。

でも何度も出ているように、高齢者がゆったり暮らすにはいいんじゃないですか。この辺りの人の移動はもっぱらタクシーとの事でしたし。

>>2225 匿名さん

だからまだ契約してませんって。
具体的な商談にもなってないし。
自分が狙ってるのは未発売A棟なので。
検討板ですよここ。
契約者は住人板にいます。

>>2224 匿名さん
親御さんもこの物件をお望みであれば結構なことかと思います。
資産価値云々よりも、家族の合意や絆の方が大事ですから。

資産価値関係なくお年寄りなら良い物件ですね。

物件の価格と価値のバランスに疑問を呈している意見に対して
ポジ側は物件メリットを検討者にわかりやすく説明することができずに
環境、雰囲気、閑静、共有スペース充実等で乗り切ろうとしており
明確に論破できない状況がずっと続いている。
立地と価格とのバランスが全てだ。設備が少しいいだけでは立地が悪ければ苦戦する。
立地も悪いし設備も特段の特徴がなければ売れ行きは当然に厳しくなる。
売れ行き結果が全てだから当分苦戦は続くだろう。

スカイティアラ、ガーデンズ、グランドメゾン新江古田比較しても
事業として大規模物件が成功するかは単路線か複数路線使用可能かが大きい。
大規模は広域から購入者を集客しなければならないから
物件からの行き先も複数路線ないと捌けないのが現状。
この窮地を積水は最終的には損切りで初期契約者への負担で済ませればいいが
初期契約者にしたらたまったもんではない。
となるといくら雰囲気が気に入ろうと大規模の計画全体に少しでも疑問を持った場合には
早々に契約するべきではないという結論に至る。
中流階層が人生で一番金額の張る住居価格で竣工後契約者の分まで負担して割高の物件を購入する余裕は
正直ないだろう。しかし不動産は自己責任だから結果負担することになってしまうのが今現在の状況。

買えるなら買えばいいし、そうでなければ見送ればいい。
人様の心配は不要だと思います。

>>2229 匿名さん

長いけどその通りですね

この前話題で出た物件では全く敵わないからポジはスルーか？
選ばれた上流階級のはずなのに都合悪いと雲隠れとはw

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FK5UXA0A/

購入者（含む近隣住民）とネガの不毛な論争は、もう一回ぐらいバトルがあるかも知れませんが、年内には完全決着しそうですね。
いくら良いマンションでも、1年経てば未入居で中古マンションの扱いとなりますし、値段も下がってこのマンションに似合った住民が集まることでしょう。

このマンション検討中です。
マンション購入について詳しくなくて、いろいろ調べています。
モデルルームも見に行きましたし、現地も行きました。

気に入っている理由は、
・夫婦ともに、新江古田駅からの通勤がスムーズ
・室内の細かい設備の配慮が気に入っている
・両面バルコニーが気に入っている
・玄関先へのごみ出しやネットスーパーの宅配が楽そう
・江古田周辺は昔住んだことがあり、縁もある
・別のグランドメゾンに住んでいる知人が、とてもいいと言っていた

気になっている理由は
・駅から徒歩10分（部屋からだと15分かかりそう）と遠いわりに価格が高い
・駅から物件までの間に食事ができる店がほとんどない
・江古田駅周辺はにぎやかで魅力ある街だが、新江古田周辺はにぎやかさに欠けるイメージ
・ネガの意見が多く、数年たったら空きが目立つのでは…？

です。

実際この価格で、もう少し郊外の戸建ても買えるので悩んでいます。
坪250万円くらいだったらな

サミット近日オープン！？

いつの間にか出来上がってました。

残念なのが以前と建物がほぼ同じレイアウトで特に広くなってなかった点。
第一種低層地域？で容積率や高さ制限が厳しいから仕方ないかもしれませんね。

買い物のしやすさやスタッフのテキパキさなどこの地域ナンバー１の模範的スーパーなのでオープンに期待大です。

まあ、それでもこの辺のどのスーパーよりも広く駐車場も30台くらい平置きで停められるので便利かと思います。

>>2234 マンション検討中さん

気に入っている理由を除いて、気になっている理由を毎日繰り返す生活をイメージしても
負担にならなければ購入検討に残るのではないのでしょうか。
結婚と一緒です。

>>2234 マンション検討中さん

自分で全部管理できるなら戸建てが断然おすすめですよ。ヘーベルハウスですが、アウトドアリビングが楽しみて快適です。
積水ハウスも鉄骨で地震に強くおすすめです。

逆に、管理をお任せしてセキュリティー重視、ライブラリーやパーティールーム、カフェラウンジ、レストラン、コンシェルジュ、中庭など共用設備重視なら当物件のような大規模高級マンションがいいと思います。

けど年取ってから戸建ては階段とか建物メンテナンスが大変なのでマンションがいいかと思います。悩ましいですよね。

戸建て派の自分でもここのマンションなら住んでみたいかも。リラックスできる自然環境と同時に豊富な共用施設でワクワク感があっていいですよね。

けど、駅から5分以内の戸建ての我が家のほうが正直交通は便利かな・・・？
このマンションも決して駅遠ってわけじゃないですし住宅街を抜けるルートで駅に行けば豪邸街の植栽が見られて目の保養になりますのでそれほど距離も感じません。

>2240
ここは徒歩5分以内の戸建ては経済的に買えない人が住む物件です。
イヤミになっちゃいますよ。

http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2010_11.html

マンションで駅徒歩10分は立派な駅遠です。さらに9分と比べて大きく価値が下落するようです。新築ではその差はまだ少ないのですが、中古になると明確ですね。

>2242

参考資料どうもです。
となるとエントランスからホームまで徒歩１７分のここの中古相場は考えるだけでもぞっとしますね。

ぞっとはしないでしょ。そんなにかからんし。
誇張しすぎだし価値価値ってカチカチ山かいな。

公式HP物件概要更新。
先着順住戸販売数変わらず。
このまま竣工迎えたら積水が100億以上の金払って在庫抱えるってこと？
管理費、積立修繕費だけで毎月1,000万弱払うってこと？
管理組合さん積水になあなあにされないよう頑張れ！

徒歩１０分表記は敷地の端からです。
敷地からエントランスは4分、
駅の階段入口からホームまで3分で17分は残念ながら事実です。

>>2245 匿名さん
モデルルーム二回目行きました。価格表見ましたが、四月末引き渡しの部屋はかなり少なくなっていました。あとは8月末引き渡しがまだ販売前のようです。

＞2232

どうしても新江古田がいいなら58平米で5130万円のここ買うなら
66平米の5490万円の江古田2分、新江古田7分、新桜台8分のパークホームズ江古田を
5130万円で指値した方が賢明では？
ポジ派の見解は？

＞＞２２４８

まだ売り出したばかりで３００万円以上も指値か？
売り主怒るだろ。

グランドメゾン新江古田の６０００万円台買うならこっちもありか。

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/F22UZA19/