オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】ってどうですか？

JR横浜線・小田急線「町田」駅、小田急線「相模大野」駅の3駅が使えるそうですが
いずれも駅までの距離があるので利便性は微妙なところかもしれません。
確かに駅から都心方面へのアクセスは良く、乗り換えもスムーズそうですが、
どちらの駅にも20分はかかりますよね。

この間、実際に歩いてみて、JR町田駅までだと13分でした。
ここへ自転車を使えば5〜6分くらいですかね。

エントランスのある辺りからＪＲ町田駅まで不動産屋の徒歩時間(１分＝８０メートル)で１３分だとしても、実際は１５分くらい？
それにＪＲ町田駅の改札と言ってもターミナル口だし、改札からホームまでは時間がかかりますよね。
玄関からエントランスまでの時間も加算すると、家を出てからホームにたどり着くまでは２０分以上かかりそうですね。

バスも無いし、通勤は大変そうですね。

JR町田駅ならエスカレーター上がってすぐに改札ありますよ。川沿いを歩いていけば町田駅まで着きますし、道のりに信号1つなのはまだ良いですよね。
若いのであれば自転車を使えば良いのではないですかね。定年過ぎた方が購入されるのであれば話は変わりますが。
また、駅近を重視するのであれば、新築を捨てるか、価格を500万〜1000万円(かなりざっくりですが)上乗せするしかないですね。

町田駅の駐輪場が微妙に離れてないですか？

>>1855さん
駅近く（JR町田駅まで徒歩１分かからない）で駐輪場あります。それに１つではなく数ヵ所。町田駅周辺の駐輪場マップを確認すれば分かりますよ。

>>1853 匿名さん
20分かかるかどうかは人によってなので、ノーコメントですが、
たしかにマンションのエントランスからと考えるか、ドアtoドアの考え方の部屋出てからだと2.3分変わりそうですね。
部屋の場所や階層やエレベーターがすぐ来るか少し待つかで。

まぁ基本的には小田急ユーザーはここは滅多に選ばないんじゃないですかね？
横浜線ユーザーで固まるっしょ。

>>1855 匿名さん

さすがに1分じゃあ現実的にキツイと思います
がすぐのところに「原町田一丁目自転車駐車場」がありますよー
他にも数カ所あるにはありますが、他は少しづつ離れていきますね。

ちなみに、原町田一丁目自転車駐車場は1か月あたり1800円のようですね。

>>1854 さん
ターミナル口のエスカレーターって、
バス通り側(町田駅前郵便局)の事ですよね？

ここに住む人たちのせいで、
駐輪場がさらに混むのかな・・迷惑でしかない・・・
駅まで徒歩圏内なら歩けばいいのに

>>1860 匿名さん
徒歩15分くらいとかならチャリ通選ぶ人も多いんじゃないですかねー
最初は健康のためとかいって自分を励ませばだけど、徐々に…笑

>>1860さん

もちろん町田駅まで自転車です！

>>1860さん
空きありの駐輪場にとっては繁栄して良いんじゃないですかね。
もちろん駐輪場を使います。

>>1860 匿名さん

徒歩圏く自転車圏
って感じですからねー

小田急ユーザーには使いづらいな。駐輪場から5-6分さらにかかっちゃう

先日モデルルーム行ったら、とても賑やかです。
年明けから、急に増えた感じします。
駅から、距離はあるもののターミナル駅でもあるため、やはり便利かな。
購入検討にあたり、歩きましたが、問題ないかな。

何回ぐらいモデルルーム行ってるんですか？？

駅距離はあるものの、安さは魅力ですからね！

確かに、ほぼ開発されきっている相模大野〜町田エリアで新築マンション(3LDK)の価格2800万〜3700万の物件があれば知りたいです。

もう完売したようだけど、クレヴィア相模大野がそのくらいだったんじゃないですか？

>>1870 匿名さん

それより大体+600くらいでしたよ。
ここはかなり安いと思います。現在近隣駅で売り出し中の新築物件と比較しても、特に安い。

クレヴィア相模大野から半年？ほど遅れて販売されたリーフィア町田は、クレヴィアの大体プラス500万。これはその短期間で資材の高騰やこの辺りの地価が上がった為だと、リーフィアの営業さんが言っていました。
この２つとオハナ、モデルルームは全て見ましたが、モデルルームだけで言うと一番広く感じたのはクレヴィアでした。

でも、オハナは全体的に規模が大きいですし、共用施設も充実しており、全然タイプが違う印象です。

ただ、正直3件ともモデルルームも見たけど金額考えなければ高い順に物件・条件いいと思った。
まぁ、我が家の稼ぎ的にクレヴィアが限界だったが決めかねていたら、タイミング逃し…
結果的には安いしここが第一候補にはなってます。
ウェリスとパークハウスはリーフィアより高いから手が出ないし…。クレヴィアに決めておけばよかった。と思いつつ他の物件(町田駅にこだわらずの駅に10分以内、前後)とオハナを検討中。

そうなんですよね…ここの場合はお値段が相当な魅力。どこもなかなかお高くて、親の援助がないと厳しいかなぁという感じに見えてしまう。

駅までの距離をなんとか出来たら、それはありなのかなと思います。ただ距離はある…。どうやってクリアしていくのかはそれぞれの通勤経路によって異なってくるのかなって思いました。

>>1874 匿名さん
1873です
通勤もそうですし、よく使うのも小田急線なんですよねー。残念。
まぁ他にも我が家的に残念と思うところは(個人的意見含め)いくつかあるので、そこを安いと思って妥協するかどうかで夫婦で話し合い中です。
近々、両方の親の意見も聞いてもう少し結論には時間かかりそうです…

自転車使えば5分ですよ。
自転車を使わないで立地を優先するのであれば500万〜1000万上乗せ覚悟ですね。

>>1875
グダグダ相談してるうちに良い部屋はすぐ埋まっていきますよ。本当に。
私もこちらのモデルルームへ行ったときに、人気の部屋から、イス取りゲームのように埋まっていました。
私の友人にも、選択に悩みすぎて良い結果が出ている人はいないです。選択の優先順位が付けられない人ほど悩んでいる印象がします。買うのは親ではなくて自分で決める買い物ですしね。
連投失礼しました。

人気の部屋から埋まっていくって書かれてるのは業者さんですか？
実際いまどのくらい売れてるんですか？

>>1877 匿名さん

>>1877 匿名さん
1875です。アドバイスありがとうございます。

1878さんがコメントしてますが、
ここってめっちゃ小出しだし、椅子取りゲームのような販売にはなっていないので、その心配はしておりませんので大丈夫です。ご心配ありがとうございます。

優先順位はつけておりまして、それによるとここを選ぶのは我が家にとって安いからという妥協みたいになってしまいます。その部分を親にも話してどう思うかの参考材料にするだけなので、親の言葉にはもちろん決定権はないので大丈夫ですよ。子どもではないですしね。ただ、大きな買い物ということもあり、今後の生活の基盤になるので購入前に相談もしくは事前に報告はいれるのが一般的かなと思ってましたので…

>>1878
業者ではなく、この間モデルルームへ行った者です。その場で空いてる部屋を教えてくれましたよ。
明らかに人気のある部屋から埋まってる印象を受けました。(詳細には記載しませんが、主に価格や日当たりを考慮した部屋)

>>1880 匿名さん
何割くらい埋まってました？

>>1880
あなたはモデルルームに行ったけど何らかの理由で検討外にになったということでしょうか？
モデルルームに行ってきて、他人に急かすような書き込みをするなんて。

>>1882
検討外にはなっていません。他の物件と比較検討をしていました。
どのような部屋が埋まってきているか、現状をお伝えしただけです。
急かされていると感じるような書き方になり失礼しました。(私も他の物件で、選択にのんびりしていて理想の部屋が埋まってしまったので)

空いてる部屋を教えてもらったのに、何割埋まってるか答えられないってことは、業者の方ですかね。

あまり責めるとお気の毒ですよ。
>>1183さんはグッジョブと思いましたが、
最後で業者さんとばれてしまいましたね。
もう空いてる部屋教えられたらいいのに。

>>1884
疑うのは勝手ですが、検討している者です。部屋は全体の半分以上は埋まっていましたよ。価格帯が安い部屋から順に埋まっていましたよ。なので、イス取りゲームの印象だな、と感じました。
これ以上は自分でモデルルームへ足を運んで直接聞いて下さいね。

人気の部屋から埋まっていくのはどの物件でもそうですよね。不人気の部屋から埋まる物件がありますか？
問題はどれだけ売れてるか。

もう少し書きますが、1〜2階(価格が控え目)は意外にもほとんど埋まっている状況でしたよ。
マンションの売れる順番だと、通常は高層階から埋まるイメージがありましたが。

スーパー三和に繋がる道は狭く、車で行くにも右折では入れないので不便そうですね

>>1889
あんなに近いところへわざわざ車で行くなんてよほど運動したくない方なのですね？自転車も持っていない方なのかな？

道が狭くて自転車も不便だなという印象。道幅の割りに交通量は割りと多いし。確かにスーパーだけ行くならわざわざ車で行く距離ではないけどどこかに行ったついでに寄ることもあるのでは？

先日、オハナ町田の現場を見に行きましたが、近くにローソンが新設されるようですね。
オハナ〜薬局(ウェルパーク)の間くらいの立地に看板と空き店舗がありました。オハナから徒歩1〜2分のところです。

>>1886 匿名さん
全体の半分以上ということは310の4割だとして、124戸くらいか…11月竣工、12月入居。
単純にここから、1か月で12戸ペースで売れば売り切れる計算か。

>>1893 マンション検討中さん
毎月コンスタントに売れ続けるとは思えないので、なかなか厳しそうですね‥

>>1877さん

私も、今日決めないと、椅子取りゲームのように決まってしまいますよ、と急かされましたが…実際にはそんなことはなく、まだ残っていました。

そういう騙すような手法は嫌なので、一気に興味が無くなりました。

>>1895
1〜2階はほぼ全て埋まっていましたが、違いましたか？キャンセルにはなっていないはずですが。
空き部屋について具体的な記載はしませんが、ざっくりした表現で記載し、認識相違がありすみませんでした。
空き部屋についてはもう記載しません。

>>1896さん
オハナの営業さんなんですね…。

>>1897 さん
疑うのは勝手ですが、検討中の者です。
オハナの営業さんであれば、具体的に何階が埋まっているだとかは記載しないはずです。

営業でも営業じゃなくても個人的にはどっちでもいいけど、
オハナの営業さんであれば、具体的に何階が埋まっているだとかは記載しないはず
の理由がわからないんですが、どうしてですか？
記載してもいいと思ったんですが、、公開情報でしょうし。

>>1899 マンション検討中さん
さぁ？言ってみただけで裏はないんじゃない？

目の前にあった三和は解体されました

>1893

新築分譲マンションって1期が一番売れて、その後はじり貧になっていくのが通例。すでに１年かけて半分ちょっとだから、残り１年を切ってあと半分はきついよ。

ちなみに入居時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きの判断は慎重にね。

>>1902 匿名さん
デメリットって何が想定されますか？
管理費が集まらない→定額制が崩れて値上がりする可能性
マンション評価が下がる→資産評価が下がる可能性
ということですか？他にもなにかありますか？

最近モデルルーム行った方いますか？
マンションがどれだけ売れているか知りたいです。

100戸売れてると聞きました。
微妙なペースですよね。

小田急から徒歩20分でバス通りにも面してないため購入をかなり迷っています…

>>195
回答ありがとうございます。なかなか伸び悩んでますね。
徒歩20分は確かに容易な選択ではないですよね。
ただ、私もかなり悩みましたが、価格(3500万前後)、急行停車駅(相模大野〜町田)、新築、敷地面積を優先して購入しようと思っています。
駅近(5〜10分以内)を選択するのであれば、これらの駅の場合はどうしても価格が高くなりますからね。

モデルルーム出来てからかなりの月日がたったのにまだ100戸って…
完売まであと何年かかるもんなのでしょうか。

>>1907 マンション検討中さん
安いマンションだしなんだかんだで売れるんじゃないですかね？ギリギリになれば割引してでも売って体裁は整えるのではないかなと

>>1907 さん
全然売れてないですね。
やはり立地条件が悪すぎるからですかね。

駅から遠すぎます。

今住んでるところが、駅徒歩20分以上の人にとってはメリット。あとは持ち家欲しいけど、世帯年収が平均前後には高評価だと思います。

入居時に未販売住戸が多い事で生じるデメリットは、、、
管理費の定額制が崩れる恐れがあるというご意見は成程、そうかもしれないと考えさせられました。
数年は売主が負担してくれるでしょうが、その後は管理組合側でやりくりしなければいけないのでしょう。
将来的に未販売住戸が多ければ賃貸に回る部屋が出る可能性もありますか？

入居時に未販売住戸が多いと駐車場の稼働率が下がって管理組合の収入も減る。管理計画の想定稼働率は確認しておいた方がいいよ。

あと、売れ残りってレッテルが付くと資産価値にも少なからず影響がある。

>1912

過去に大量に未販売住戸となった物件で、賃貸に出して、賃貸で借りた業者が風俗営業なんてケースもある。

駅前物件のケースだけど。ここは賃貸に出しても借りて少ないでしょ。

1913さん、詳しくありがとうございます。
そうか、ただただ売り主が負担しているからいいや、じゃないんですね。
駐車場料金は管理費収入になっているという話は聞いたことがあります。
空きがあるとよろしくない、ということですか。
現状だとここって駐車場の空きってあるのですかね？
普通、マンションだと駐車場はすごく人気で抽選になることが多いという話はきいたことがあります。

>>1915 匿名さん
そもそも、まだまだ完売に至ってないわけだから駐車場の空きはありますよ。

>>1914さん
ヤバそうですね

>>1917 匿名さん
ある意味で、売れ残って割引したのを狙うのもいいかもね。

駐車場は(敷地内)232台（平置式（専用駐車場6台・小型車用3台・身障者優先用3台含む、月額使用料8,900円～9,800円）他来客用駐車場2台）ということなので100台空きがあれば、それだけで管理費が毎月10万円近くのマイナスになってしまうのですか？
駐車場料金も売主さんが負担してくれないのでしょうか。

>>1919さん

月額使用料8,900円～9,800円で、
100台の空きならは、
毎月10万円近くのマイナスじゃなく、
毎月100万円近くのマイナスでは？

盛大な間違いですね。
100万ですね。

毎月100万円のマイナスなら
年間で1200万円のマイナス
…大きいですね。

>>1919 匿名さん

売主さん負担して、とはむしがよすぎます。
マンション自体は引き渡し以降は住民が管理組合を作り運営してゆくものです。いつまでも売主さんに頼るようでは自主性があまりにないと思います。駐車場が空くなら外部に貸し出すなど管理組合の知恵の出しどころです。

>1923
マンションの空き駐車場を外部に貸し出す事はそんなに簡単ではありませんよ。事業とみなされ、駐車場代全体に課税される事になりかねないからです。
駐車場代100%を前提に修繕計画が立てられている場合、空き駐車場の問題はマンションの隠れ債務になります。そういった計画を立てるならば、毎月の空き駐車場代金分を持ち分割合に従って所有者に請求するべきでしょう。そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。

>>1924 匿名さん

空いた駐車場で事業とは少しずれているのでは。タイムズみたいなパーキング商売やるのですか。設備投資も必要だし管理集金の仕組みも必要です。事業にするのはナンセンスです。外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。

契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
しかし、自分のマンションでは、完売後も駐車場が埋まらなかったので売り主と交渉したら、1年分は負担してくれた。業界の慣行みたいなことも言っていた。
ちなみに2年目も売れなかったので、管理会社の相見積もりをとって、管理費引き下げて帳尻合わせたよ。

>1925
>外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。
1924ですが、駐車場の所有者以外からお金をとれば税務署は収入とみなし課税します。「事業所得」という事になるのです。
もし税務署にばれないようにという事ならば、ここには書かない方が良いでしょう。

>1926
>契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
1924です。
>そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。
と書きましたが、これは未販売住戸の所有者＝売主だからです。
竣工と同時に管理組合が立ち上がり管理費修繕積立金の集金が始まるのですから、竣工から売れるまでの間は
所有者である売主も管理費と修繕積立金を支払うべきではないでしょうか。そして、空き駐車場の隠れ負債も当分に負担してもらうのが筋だと思います。

>>1928 匿名さん

甘いのではないですか。
駐車場の隠れ負債を売主負担が筋とは買い主の希望であって、社会一般の筋ではありません。

>>1929 匿名さん

たしかに、そういったリスクも承知のうえでマンション契約はするべきだと思います。

>1929
売れるまでは売主も所有者です。竣工後、管理組合で管理費・修繕積立金の徴収が始まったのならば、駐車場の負債も所有者全てで平等に負担するのが当然とは思わないのでしょうか？
所有者にもかかわらず、売主だけが負担を免れる。こういった事は、社会一般の筋ではないと思います。

区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっているので、未販売住戸の管理費・修繕積立や区分所有者である売り主が負担するのが筋ってのは正解。

ただ、駐車場については利用者負担となっているので、使用しないのであれば負担する義務は売り主にはない。なので、売れ残りが多くて駐車場利用が想定稼働率を多くく下回っている状況だと管理組合の収支が赤字になる可能性がある。この場合、赤字分を管理費値上げって形で対応するのが筋。売主も未販売住戸分については組合員だから応分の負担は筋だけど、すべてを負う義理はない。

ということで、販売状況って重要な判断材料。売れ残りをつかむと痛い目に合うことも。

>　区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっている

おまけだけど、原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。こっそりそういう規定も盛り込んでいるデベもあるらしいからちゃんと確認しないとね。

売れ残り物件で、あいている駐車場の使用料を売主が負担するって書き込みをときどき見かけるけどこれって眉唾。販売のために売主が使用しているのであれば負担は当然だけど、使用していない分を負担したら住民に対する利益供与になって、売主が株主から訴訟を起こされる可能性がある。

駐車場の空きによるものだけでなく、管理組合の収支の赤字リスクについては調べておいた方がいいよ。契約までに管理計画を提示して説明してくれるデベってない。ここは違うけど駐車場１００％で使用料無料ってケースは最初から計画が破たんしてたりする。自走式でも維持費はかかるわけだから、駐車場を無料にしている分を管理費として増額してないとつじつまが合わないんだけど、そうでなかったりする。

管理計画の提示を求めて、収支計画も要確認。それだけ見てもわからないかもしれないけど、規模の近い、いくつかの物件の計画を見ればある程度妥当性は判断できるようになるはず。

コミュニティ形成費って駐車場使用料と同じく売主に負担義務はないかも。未販売住戸分を売主は負担せずにその分赤字だったりして。

コミュニティ形成費は足りない分は住民で均等の追加負担が筋と思います。さくらキャンパスの入居者同士の交流会や地域のNPO法人による子育てフォーラムですからあくまで住民のための活動です。野村社員が参加してもしらけるでしょう。

>1933
>原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。
売主が作成する管理規約や契約書を売主に有利に作る。注文住宅の請負契約書でも似たような事が行われています。こういう事をする会社は倫理観や道徳観が低いのでしょうけれど、それを業界全体で指摘し改善させられない不動産・住宅業界は、コンプライアンス機能が全く機能していないと言えるでしょう。この体質を正すには、法律で業界全体に厳しい規制をかけ続ける事が必要だと思います。

悪質な業者が淘汰されないのは消費者がチェックできないってのに問題がある。高い買い物だからちゃんと勉強して自営しないと。お上に頼るってのはいかがなものか。少なくとも契約書は管理規約（案）は事前に入手して熟読しないと。管理規約（案）って要求しないと出てこないし。

お上が正しいとは限らないよ。国会で盛り上がってる小学校の問題とかがその一例。

>1936、1937
自治会費のようなものがコミュニティ形成費です。駐車場含め、維持・管理に必要な経費の赤字分は所有者全員で分担するのが筋。だから、売主が現所有者の未販売分は売主にも負担してもらおうって話をしているのですよ。
お二人は何か勘違いをされているような気がします。一度頭の中を整理して考え直してみて下さい。

以前から話題になっているけど自治会費を管理費と一緒に強制徴収するのは違法って判例がある。売主はそれを逆手に取って負担しなかったりして。

結論は、売主負担が
駐車場代 X
コミュニティ形成費 X
ということですね。甘い考えは捨てます。

>1939
たしかに消費者一人一人が自衛できれば良いですが、消費者一個人は弱く、一人一人が個別に企業に立ち向かっても勝つのは難しいでしょう。だから消費者は、集団になって立ち向かう必要があるのです。
その方法の一つに法律があると考えます。立法の過程にはいろいろありますが、世論を受けて変えたり作られるものもありますから。

駐輪場も駐車場と同じく×。

管理組合の収入に占める駐車場利用料の割合って大きいので、影響大なのは駐車場だけど。

>1941
>以前から話題になっているけど自治会費を管理費と一緒に強制徴収するのは違法って判例がある。売主はそれを逆手に取って負担しなかったりして。
自治会費は居住者負担、管理費は所有者負担です。
居住者≠所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。

1945です。
居住者≠所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。はな違いでした。
正しくは、居住者＝所有者でないならば、個別に徴収すれば良いのです。
訂正させて頂きます。

本質を理解していないみたいだね。管理組合って強制力がある。任意参加であるはずの自治会費を管理組合が徴収することに問題があるってのが判例。

判例に従って国土交通省も標準管理規約を変更している。ここはその後に販売なのにそれに従っていない。売主の姿勢にも疑問がある。

売りにつながることなら何でもありでしょ。まあ、結果は売りにつながってないみたいだけど。

コミュニティ形成費は自治会費と同じく
不参加なら払わなくてもOK
強制的に徴収するのは法律違反
コミュニティ形成費が足りない？
そんなこと知らないよ
費用内で活動するか、参加者が不足分 、追加負担すればいい

>1943

法律ができても、行政がチェックして規制しないと意味がない。行政は腰が重いよ。有力な政治家には忖度するみたいだけど。

例えば、マンション経営の勧誘電話って以前から問題になっていて、宅地建物取引業法では迷惑勧誘が禁止されているけど、しつこい勧誘電話で精　神的に障害を受けるといったことでもないと行政処分はされていない。