オハナ 町田オークコート【旧：（仮称）OHANA 町田計画】ってどうですか？

>>1917 匿名さん
ある意味で、売れ残って割引したのを狙うのもいいかもね。

駐車場は(敷地内)232台（平置式（専用駐車場6台・小型車用3台・身障者優先用3台含む、月額使用料8,900円～9,800円）他来客用駐車場2台）ということなので100台空きがあれば、それだけで管理費が毎月10万円近くのマイナスになってしまうのですか？
駐車場料金も売主さんが負担してくれないのでしょうか。

>>1919さん

月額使用料8,900円～9,800円で、
100台の空きならは、
毎月10万円近くのマイナスじゃなく、
毎月100万円近くのマイナスでは？

盛大な間違いですね。
100万ですね。

毎月100万円のマイナスなら
年間で1200万円のマイナス
…大きいですね。

>>1919 匿名さん

売主さん負担して、とはむしがよすぎます。
マンション自体は引き渡し以降は住民が管理組合を作り運営してゆくものです。いつまでも売主さんに頼るようでは自主性があまりにないと思います。駐車場が空くなら外部に貸し出すなど管理組合の知恵の出しどころです。

>1923
マンションの空き駐車場を外部に貸し出す事はそんなに簡単ではありませんよ。事業とみなされ、駐車場代全体に課税される事になりかねないからです。
駐車場代100%を前提に修繕計画が立てられている場合、空き駐車場の問題はマンションの隠れ債務になります。そういった計画を立てるならば、毎月の空き駐車場代金分を持ち分割合に従って所有者に請求するべきでしょう。そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。

>>1924 匿名さん

空いた駐車場で事業とは少しずれているのでは。タイムズみたいなパーキング商売やるのですか。設備投資も必要だし管理集金の仕組みも必要です。事業にするのはナンセンスです。外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。

契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
しかし、自分のマンションでは、完売後も駐車場が埋まらなかったので売り主と交渉したら、1年分は負担してくれた。業界の慣行みたいなことも言っていた。
ちなみに2年目も売れなかったので、管理会社の相見積もりをとって、管理費引き下げて帳尻合わせたよ。

>1925
>外部に貸し出すことは必要ですが事業にせずにやるべきです。
1924ですが、駐車場の所有者以外からお金をとれば税務署は収入とみなし課税します。「事業所得」という事になるのです。
もし税務署にばれないようにという事ならば、ここには書かない方が良いでしょう。

>1926
>契約上は、空き駐車場の負担を売り主が負担することにはなっていない。
1924です。
>そして未販売住戸がある場合には、管理費修繕積立金と同様に売主にも負担をしてもらうべきだと思います。
と書きましたが、これは未販売住戸の所有者＝売主だからです。
竣工と同時に管理組合が立ち上がり管理費修繕積立金の集金が始まるのですから、竣工から売れるまでの間は
所有者である売主も管理費と修繕積立金を支払うべきではないでしょうか。そして、空き駐車場の隠れ負債も当分に負担してもらうのが筋だと思います。

>>1928 匿名さん

甘いのではないですか。
駐車場の隠れ負債を売主負担が筋とは買い主の希望であって、社会一般の筋ではありません。

>>1929 匿名さん

たしかに、そういったリスクも承知のうえでマンション契約はするべきだと思います。

>1929
売れるまでは売主も所有者です。竣工後、管理組合で管理費・修繕積立金の徴収が始まったのならば、駐車場の負債も所有者全てで平等に負担するのが当然とは思わないのでしょうか？
所有者にもかかわらず、売主だけが負担を免れる。こういった事は、社会一般の筋ではないと思います。

区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっているので、未販売住戸の管理費・修繕積立や区分所有者である売り主が負担するのが筋ってのは正解。

ただ、駐車場については利用者負担となっているので、使用しないのであれば負担する義務は売り主にはない。なので、売れ残りが多くて駐車場利用が想定稼働率を多くく下回っている状況だと管理組合の収支が赤字になる可能性がある。この場合、赤字分を管理費値上げって形で対応するのが筋。売主も未販売住戸分については組合員だから応分の負担は筋だけど、すべてを負う義理はない。

ということで、販売状況って重要な判断材料。売れ残りをつかむと痛い目に合うことも。

>　区分所有法で管理費・修繕積立金は原則、区分所有者が所有割合に応じて負担となっている

おまけだけど、原則ってのがポイントで管理規約や契約書で売主に負担義務はないって規定することもあり。こっそりそういう規定も盛り込んでいるデベもあるらしいからちゃんと確認しないとね。

売れ残り物件で、あいている駐車場の使用料を売主が負担するって書き込みをときどき見かけるけどこれって眉唾。販売のために売主が使用しているのであれば負担は当然だけど、使用していない分を負担したら住民に対する利益供与になって、売主が株主から訴訟を起こされる可能性がある。

駐車場の空きによるものだけでなく、管理組合の収支の赤字リスクについては調べておいた方がいいよ。契約までに管理計画を提示して説明してくれるデベってない。ここは違うけど駐車場１００％で使用料無料ってケースは最初から計画が破たんしてたりする。自走式でも維持費はかかるわけだから、駐車場を無料にしている分を管理費として増額してないとつじつまが合わないんだけど、そうでなかったりする。

管理計画の提示を求めて、収支計画も要確認。それだけ見てもわからないかもしれないけど、規模の近い、いくつかの物件の計画を見ればある程度妥当性は判断できるようになるはず。

コミュニティ形成費って駐車場使用料と同じく売主に負担義務はないかも。未販売住戸分を売主は負担せずにその分赤字だったりして。

コミュニティ形成費は足りない分は住民で均等の追加負担が筋と思います。さくらキャンパスの入居者同士の交流会や地域のNPO法人による子育てフォーラムですからあくまで住民のための活動です。野村社員が参加してもしらけるでしょう。