武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

>>56169 匿名さん

そんなの見るか
レインズ覚えたてのドシロートだなw
売り主のご機嫌取りだよ。
指値買付けで動くんだろ
ホントアホとしか言えん

>>56171 匿名さん

あんた儲け出さんで所長から怒られっぱなしだろ。

いつも不思議に思うのだけど、ここのネガさんはいったい何と戦ってるのだろう？
中傷の対象が曖昧だったり、根拠が無かったり。ひたすら現実よりもイメージ操作に努めているようにしか見えないな。

安くなるのは、売る側から見ればネガティブだけど、
検討者や買う側からはポジティブなんだよね。

ここではレインズばかり話題にあがるけど地価公示価格の方が分かりやすく判断しやすいですよ。

これを見ると小杉住民はおろか、中原区民自体がいかに命知らずかがわかります。

http://www.city.kawasaki.jp/nakahara/cmsfiles/contents/0000102/102872/...

>>175 匿名さん

駅前でも新丸子東３丁目で平米１１５万ですか。随分お買い得ですね
（ちなみに自分ちは一種低層で駅徒歩７分もかかるので７５万しかしませんが）


ところでタワマンにお住いの皆さんは区分所有で土地何平米おもちですか
（ちなみに自分ちは３３０平米ですが）

夜中も熱いこのスレ
相変わらず武蔵小杉は人気やな
物事に対して無関心のことが
一番のネガなのに。

また夏がきますね。コロナ禍で糞尿逆流は相当やばいですよ

>>56177 周辺住民さん

実家を含めると千坪をかるく超える土地が自由に使えます。

こんばんは。真夜中の正直不動産です。
きれいごとや建前ではなく本音でモノを語っていきましょう。

本物とニセモノの話、まさにその通りだと思
います
ブランドもののバッグやカバン、サイフなどで考えてみてもよくわかります。
ぱっと見は本物もニセモノも一緒、
素人目には見分けはつきません。
でも材質が違います。
時間がたてばわかります。
素人さんが本物とニセモノを見分けるのには時間が必要なんですよね。

武蔵小杉も何年も経ってようやくわかったんです。でもそれは仕方ありません。素人さんですから。

問題なのはそういう一般の人にニセモノを高く売りつけてがっぽり儲けようとする
したたかであくどい業者なんです。

ニセモノの不動産には絶対に手を出してはいけません。
販売時にすぐにはわからなくても
後日、必ず後悔することになります。

>>56177 周辺住民さん

水害リスクある土地に低層ですか。売れないのに相続税評価額が高くて大変ですね。

>>56181 誠実が命の正直不動産さん

わかります
大手で買えってことですね！

>>56179 マンション検討中さん
いやいや
あなたの方こそヤバッ

>>56181 誠実が命の正直不動産さん

ドンマイ。
不動産は物件と数字持ってないと相手にされない。
こんなスレで内容ない無駄話してないで最初は脚で現場見ましょう。そのうち先輩からレインズ許可されるようになります。それでデータ見て相場わかるようになります。

ドンマイ！

>>56185 匿名さん

どんまいって、昔ながらの不動産屋ですよね
言葉尻からもだめな感が伝わってきますね

レインズ見せてもらえない営業、
哀れだな。

>>56181 誠実が命の正直不動産さん

ニセモノ業者はどのように見分けたら良いですか？
このスレに張り付いているような正直不動産は信用できますか？

-------------------------------------------------------------
55916 匿名さん
台風後（≒過去6ヶ月以内）の成約状況、気になったので調べてみました。
ソース→http://www.contract.reins.or.jp/se...
（成約が全て反映されるわけではいようですが掲載分のみまとめ）

■中原区で検索　（）内は最寄り駅
・築5年以内　33件（武蔵小杉22件　元住吉4件、新丸子1件、中原5件、新城1件）
・築5年超10年以内　18件（武蔵小杉8件　新丸子2件、元住吉2件、平間2件、向河原1件、武蔵中原2件、武蔵新城1件）
・築10年超15年以内　47件（武蔵小杉31件、新丸子6件、元住吉1件、平間1件、中原4件、新城4件）

↓以下、（）内は想定タワマン名
■築5年以内
市ノ坪（シティタワー武蔵小杉）　11件　㎡単価103万円～126万円
小杉町（タワーズイースト）　5件　㎡単価90万円～108万円

■築5年以上10年以内　2013年～2014年築（駅直結タワマン勢）
・新丸子東（GWT）　3件　3件　104万円～106万円
・小杉町（エクラス）　1件　104万円

■築10年以上　2007年～2008年築（タワマン初期勢）
・新丸子東（MST、SFT、GWT）　3件　86万円～92万円
・中丸子（コスギタワー、リエト）　5件　82万円～95万円
・小杉町（どここれ…？）　1件　104万円

築年数経ってるものは単価低めですが、分譲時の価格、そこからの一般的な年間単価下落率2％を勘案すると、含み損は無さそうですね。含み益があるものもありますね。

まー売値に拘るのは、終の棲家と考えてないってことだよな
ずーと住む場所ではないと自ら語ってるってこと！
加えて売り抜けて金儲けって考えが浅ましいな

5年以内の売却が最多ってのが肝だな

千三つと呼ばれるこの業界の中で
正直不動産は業界で唯一信頼できる不動産屋ですから その点はご安心ください。

不動産選びには本物とニセモノを見分けることが何よりもまず大事なのです。

これといって知識が特にあるわけでもない一般客である素人さんが
実際に現地に足を運んで物件を見たり、不動産屋の広告や資料をよく見たり営業マンの話をじっくり聞いたりして検討しても、実は何の意味もありません。

まずは不動産業者や業界が出してくる資料を信じない事

これが一番大事なことです。

>>56162 匿名さん
>売れない物件を載せるほど仲介業者はノー天気ではありません。

逆だわw
売れないからいつまでも載ってるんだよ

不動産は適正価格で需要がある場所なら、さっさと売れる。
人気エリアならネットにでる前に売れてしまう。

ネットに長期間載ってるのは、大抵は何らかの問題がある物件。
場所が悪い、価格が高すぎる、小さ過ぎる、法制限で満足な建物内が建たない、災害リスクが著しく高い、断層、盛土、埋立地、事故物件、騒音、隣人が変人、、、

例えば武蔵小杉を知らない人が武蔵小杉に実際に足を運んでタワーマンションを見れば、
きれいに街造りされた光景や新築だらけの多くの建物が視野に入ってくるわけで
ああ、何となくいい場所だと 思ってしまうとしても無理はありません。
でもそれはパッと見で、いいと思ってしまうだけであってモノを本当には理解できていないのです。
イメージでしか物件を理解できていないのですね。

そしてさまざまな資料や営業トークを見たり聞いたりすることになればますます印象はよくなります。ああ、ここはホンモノなんだと。

でも、それは実は 悪魔のささやきなん
です。

不動産屋さん関係といえばスムログでふじふじた氏(湾岸物件仲介)がパークシティ豊洲が分譲価格より61%値上りと書いてますね。
同じ時期のパークシティ武蔵小杉はその点物足りない40%くらいでしょうか。。
スーモの住みたい街ランキングでは豊洲は57位、武蔵小杉は20位ですが。豊洲が意外に低過ぎる気も。
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/854fcc6878dbb67d3a1d5ef43...

中国の洪水のほうがきれいだな

タワマン・冠水・そこで泳ぐ人
武蔵小杉と瓜二つw

暇な人たちだなあ。
わざわざ調べて写真貼ってコメントして……
で、何になるの？

>>56192 誠実が命の正直不動産さん

では正直不動産からみて、分譲時より価格が高い物件はどのように判断しますか？

分譲時より価格が高いのは一時的な可能性もあるのです。
単なる一時的なバブル状態で評価が高くなっている可能性もあり、分譲時より価格が高いからといって喜んでいるのは素人です。

地震などの天災が来れば評価は一転しますし、コロナなどの予想できない想定外の出来事や事件がおきれば評価は一転するでしょう。
不動産の価値というのは常に変動しているのです。

ただし、同じ高評価でも実は中身が違うこともあります。
中身のある高評価と中身のない高評価があるのです。
中身のある高評価は評価が落ちにくく、長年にわたり高評価を維持できますが、
中身のない高評価はその可能性が極めて低くなるでしょう。

同じ高評価の物件を手にいれるのであっても中身のある物件の方を手にいれなければ
将来にわたってホンモノの財産にはなっていきません。

中古価格が高騰しているがその評価に中身がないような物件よりも
それほど価格が高騰しなくても中身のある評価をされている物件の方を選ぶのが賢明な選択なのです。

>>56196 匿名さん
その中国の画像は見るからに雨水です。
小杉の水はウンコ色です。

その中国のオジサンより、小杉で泳いでた人の方が不衛生です。

>>56198 匿名さん
>わざわざ調べて写真貼ってコメントして
今、中国は大雨で非常事態なんだよねー
そんな事も知らないの？

>>56201 マンコミュファンさん
>小杉の水はウンコ色です。
こんな感じですね！！！

>>56200 誠実が命の正直不動産さん

武蔵小杉はこの10年右肩上がりですが、中身のある高評価ということでしょうか？

残念な街　武蔵小杉
　
高島平団地、越後湯沢、武蔵小杉...

>>56205 マンコミュファンさん

具体的に残念な部分はどこでしょうか？

>>56197 評判気になるさん
似て非なる

>>56205 マンコミュファンさん
>>28672 匿名さん
同じだね

>>56201 マンコミュファンさん
>>28943 マンコミュファンさん
成長がない児童

言い得て妙である
多摩ニュータウンも入りそうだ

若葉がしつこい
だまれだな

若葉はまだ勝手がわかっていないから若葉なのだ。

>>52812 住民板ユーザーさん2さん
だそうです

>>56211 匿名さん

目の上のコブですか？
自身を鼓舞してください

>>56212 匿名さん
永遠のCherry

>>56211 匿名さん
漢字で書くと
執拗い


失恋ではありませんので。。

>>56211 匿名さん

コテンパンですね

高島平
越後湯沢
武蔵小杉

持ち上げられて、とことん落とされた街

>>5419 匿名さん
3年前にも

>>56219 匿名さん
水没前なのにな。
全くこの通りなんだが、ここのムサコだかコスーギだかの民はなー

>>56189 検討板ユーザーさん

この数字が本物ならば、築10年以上のタワマン初期勢は、
台風後に分譲時より下げて成約したことになりますね。
台風前の売主希望は分譲時より5割り増しで出ていましたよね？
5割以上が台風で文字通り吹き飛んだんですね。

>>56221 匿名さん

計算できてる？

>>56221 匿名さん

成約価格の話なのに売主希望と比較されても…
住戸によって違うけど新築時平均坪単価の5割増ってSFTで360万円とかMSTで390万円なんて有り得ないでしょ。
GWTはそれくらいのもあった気がするけど>>55917で訂正している通りGWTは築10年以内の方だし新築時の5割増って坪単価440万円とかだから有り得ない。
成約価格じゃなきゃ意味ないと思うけど売主希望で比較したいならこちらでどうぞ。
https://manmani.net/?p=29897
中段以下あたりに記載されてます。
私は台風前売主希望価格のデータ持っていないので。逆にデータお持ちなら参考にしたいので教えて下さい。

台風･水没でマンションの価値が無くなったことには同情するが、明らかに嘘と分かる単価を表示して詐欺行為に及ぶというのは本当にまずくないですか？

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

おっさんで学歴書くなんて余計惨めじゃないか

さてと、
まず嘘という根拠をよく示さないとな
そして詐欺行為ってのは何？
成約額と売主希望額は知ってるよな
事実から目を背けないって母に教わらなかったのか
水害歴の場所は価値下がるのは常識だ

多分価値が下がっていくのにオロオロしてるんだろうが現実を知って受け止める事も必要だぞ

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

ほんとそうだね。
レインズ成約データも出せないで下がった下がったと言うのはあり得ない。

少なくとも上がることは無いよな。
じわじわ下がるか、急激に下がるかの違い(笑)

こよなく武蔵小杉を愛して終の棲家と決めた人には
売り買いなんてどうでもいい話のはずだけど
5年以内の売り物件が多いのは何故かな？

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

前にもいたな
もう少し古い年代で犬吠埼が

>>56227 通りがかりさん

賃貸には関係ないからいいですね

>>56224 1991年慶應義塾大学経済学部卒さん

武蔵小杉のタワマン上層階から物を放り投げた慶應大学生がいましたね。就活に苦労していたみたい。
慶應といえば、塾長秘書によるキャンパス内女子トイレ盗撮事件とか学生によるレイプ多発とか....性犯罪をなんとかしてくれ。

>>56231 マンション検討中さん
小杉在住コンプだけじゃなくて学歴コンプレックスもあるの？
昔から学歴の恥劣な人間には興味があります。
どうして頭の悪い人間が形成されるのだろう？
どうやるとバカになれるのだろう？

武蔵小杉は残念ながら中身のない高評価で成長してきた街です。
あくまで行政と不動産業界によるイメージ戦略を中心とする手法によって形成されてきた需要であるため、
今後はその未来は明るくありません。
短期的な売買、あるいは賃貸などの投資物件として今までは機能していたかもしれませんが、
残念ながら今後は資産としての価値も大幅な下落が予想されますし、前途多難だと言えます。

まだ、上がった下がったネタやってるのか。

このあたり、３年ぐらい前までは、売り出せば比較的簡単に売れてたが、今は殆ど売れないのが実態。
売れてるうちに高値で売り抜けたヤツらは勝ち組。

小杉はまだ建設用地もある上に水害にコロナ。
この先、値上がり期待出来る場所でもない。
いま持ってるヤツらは...

平成29年の水害と今回の台風19号の水害
もう2回目なんだよな
行政が平成29年の水害を受けての今回の被害だから、もうダメでしょ！
年々、気象異常が激しくなって今中国でも甚大な被害がでてる。
そりゃ、築5年以内の人は、売りたくなるよな

>>56235 誠実が命の正直不動産さん

あなたはカリスマ的な評論家ですか？

私はデータや資料の方が幾分か説得力があると思いますし、比較するにしても何が比較対照なのかハッキリしていない文章は結局イメージ操作に見えます。
あなたの文章はまさにイメージ操作の類いに感じますが、いかがでしょうか？

まー、坪単価が唯一の拠り所なんだな、タワマン民は！
可哀そう！！！

まず、そもそも不動産選びがどういうものなのかを考える必要があります。
人間であればなるべくいい物件を欲しがりますよね。
損得抜きで単なる好き嫌いにより選ぶ人もいますが、やはり不動産は超高額であり資産価値として存在感が大きいですし、
普通の多くの人は重要な財産としてできる限り良いものを選びたいと考えるのです。
つまり金儲け話や金融商品と同じように見たり考えたりするのです。

では本当に儲かるものや条件のスゴくいいものをわざわざ赤の他人に大々的にアピールし宣伝するでしょうか？
もちろん商品として販売する以上、一定の程度の広告は必要です。商品の内容を知らせるためにです。
でも大々的な宣伝は必要ありません。
本当にいい物件には です。

本当にいいものはそんなことしなくても買い手がつきます。
わざわざ映画に出したり、テレビ、雑誌などのメディアで、いい、いいと連呼しなくても
すぐに完売してしまうんです。

言い訳をしたり、執拗にアピールしなくても本当にいい物件ならば売れるものは売れます。
イメージダウンになるような事を言われてもそんなことに反論する必要なんてないんです。

>>56239 誠実が命の正直不動産さん

仕事してますか？

正直不動産さんは暇をアピールしていますね。
内容はともかく行動は正直だと思います。

>>56239 誠実が命の正直不動産さん

事実のデータや資料が、反論と受け取られていることに違和感がある。

反論しているのはどちらなんだろうか？

莫大なお金に直結するため、多くの人々が日々 いい不動産 を探していますし狙っています。
日々大量に販売される不動産のなかには
資産として いいもの もあれば 悪いもの もあります。
いいものは特に力を入れなくても勝手に売れていきますが
悪いものはそのぶん必死に売る必要があります。

その必死さが 過剰な言い訳アピールであったり顧客を安心させるために用意した膨大な販売用資料の作成に繋がるわけです。

あくまで他の物件らと比較してですが、
執拗なセールスや大々的な宣伝をして売っているような物件はそのすべてがハズレ物件といって問題ないのです。

手を変え、品を変え
ご苦労さま

いい物件ならば全くセールスが必要ないといっているわけではありませんのでその点はご注意を。
あくまで比較論、程度の問題です。

ねぇねぇ
お仕事お仕事！
見られてるかもよ

営業マンではありません。
講演などもする評論家ですから営業マンのようにサボりだなんだと上司と低レベルなやり取りをすることはありません。
それよりも、このスレで正しい事をいっておかないと多くの人に間違った判断をさせて不幸にさせてしまうと思ったから投稿しただけです。

悪徳営業マンには大変耳の痛い話でしょうが、彼らにはもっと良心的に誠実に仕事をしてもらいたいと思います。
不動産選びは人にとって大変重大な人生の選択肢ですから。

この文面。
どこかでお会いしたことありますね！
わかります。

本当にいい物件でも事故を起こすことはあります。時には洪水で水浸しになったりすることもあるでしょう
この世の中、事件やら事故やらいろいろな事はつきものです。

でも本当に価値のある いい物件 ならば
今はこういうマイナスな事が起こってしまったけど、もともとはいい物件(モノ)だから押さえておこうという人たちが必ず買おうとします。

本当にいいもの、良物件ならば 時間がたてば その価値、評価は元に戻るのです。

高額な財産である不動産というものにはそういう力があるのです。

ですから本当に価値を分かっていて、かつ資産に余裕のある人たちが買っていきます。

でも武蔵小杉にはそれがありません。
つまり価値がないダメ物件だからなのです。

まーこれでも見て和んで下さい

凄い事になってるな、武蔵小杉。

新旧入り乱れてるけど
ベテランは変わらない

>>56250 匿名さん
Chinaの洪水きれいだな

>>56249 誠実が命の正直不動産さん

おっしゃるとおりですね。
高級住宅街の良い物件などは、まずネットにも載りませんよね。

銀行の紹介などで、売先決まったあと、その銀行の関連の不動産会社で取引してるようなケースも多々あります。
良い物件を手に入れるには様々なアンテナを張り巡らす必要があるのは周知の事実。
ネットとにらめっこしてるだけでは難しいでしょう。

まして、派手にプロモーションしてる物件にろくな物ありませんね。

>>56254 匿名さん
買わない人、ひやかしの人もいるネットに部屋の間取りや設備仕様を公表してもメリットはない。
購買層を絞った販売手法は高級外車販売にも言えることです。

>>56254 匿名さん

そうです。いい物件は売り出す前に、まず銀行筋や資産家のツテで情報が回ってきます。金が金を呼ぶのです。
売主もご近所さんも得体の知れない人が買うのを嫌うので、いきなり一般媒介なんてしません。
但しまとまった近隣商業地域の土地は大手デベなどに高値で競り合わせる場合もあります。
どのみち地方出身者やその他の庶民には無縁です。
一般媒介、レインズにでてくるような物件は最後の頼みの綱、つまり売れ残りですから、
ろくな物件がありません。
流しそうめんでいえば最下流、丁度多摩川流域における武蔵小杉みたいなものです。
良くも悪くもそれが世の中です。

>>56256 周辺住民さん

どこでも言えますね。

暇をもてあました正直不動産。

>>56256 周辺住民さん

どこにも出てこない物件の話なら素人でもできますよ。
w

投稿する板間違ってませんか？ここは郊外の住宅地ですよ。売買益目的じゃないので。
万が一の際にどうしても売らなきゃいけない局面で残債割れしなければそれでいいんです。
その点、台風直後でもそれなりの価格で売買されていることがわかったのでそれで十分。
単価上がろうが売らなきゃ儲からないんですから。
若いファミリー層が多いのに単価上がったら売って引っ越そうなんて子供の転校を余儀なくさせることはしません。

なんかレインズも見せてもらえないないかけ出し営業が騒いでますね(笑)
↓
>>56256 周辺住民さん

そもそも専専だろうがレインズに乗せなきゃ行けない物件なんてクソ。
その前に売れる物は売れる。但し小杉タワマンは腐不動産。
因みに免許も宅建もマン管資格もあるけど今は使っていない。それより（賃貸と米国ＲＥＩＴで数千万小遣い稼いだので）
但し本業は外資大手金融だよ。

見習い期間が過ぎればレインズ見せてもらえるよ。もう少しガンバw
↓
>>56261 周辺住民さん

>>56261 周辺住民さん
そんな人がこのスレは？
ビジネスの匂いを嗅ぎ取りましたか？

なんにせよ必死にイメージダウンを狙う人たちは飽きずによくやるなと思う。
よほど怨み妬みがあるのだろうな。
何もなくてやってるのだとするとただの…w

今度はレインズを否定し始めたよ。

>>56263 匿名さん

昼は忙しいから夜しか暇な時間はありませんが、必死にタワマンのイメージアップのため嘘に嘘を固めるタワマン業者の最後の抵抗にトドメをさして、早く楽にさせたいからです。
それに業界には悪いけど、タワマンを見ると虫唾が走る。だから叩く訳です。
今はタワマンのネガなキーワードでググるとこのスレも出てきますしね。
ただし私だけでなくネガレスの殆どは本当のことしか言ってません。
これから3年経ってこのスレがまだ残っていれば、その先見の明が見直されるでしょう。
もっとも第二波(勿論洪水）でそれどころじゃないだろうけど。

>>56266 周辺住民さん
タワマンだけじゃないでしょ
周辺住民さん
見てますよー

>>56266 周辺住民さん
多分何事もなくタダの売り煽りだということが証明されるに１票。

>>56266 周辺住民さん

> ただし私だけでなくネガレスの殆どは本当のことしか言ってません。

そりゃそうでしょ。
自分だけが本当だと思ってるからコテンパンにされるわけです。

>>56266 周辺住民さん

ところで都心の高層ビル群を見ても虫唾が走るのですか？