武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

>>56150 匿名さん

武蔵小杉への曲がった見方を止めれば価格を素直に見られますよ。

>>56150 匿名さん

下にスクロールすると見られますよ。

>>56142 匿名さん

ビフォーアフターの数字出せないとコテンパンですな(笑)

じゃああの１０本位ある墓石の中で、ちょっとノッポで卒塔婆みたいに角の削れた塔があるけど、
あれは７０平米でいくら？

>>56150 匿名さん

何おっしゃってますか。
>>55519 匿名さんのおかげですよ。
レインズデータをちゃんと示していただいた彼のことを悪く言わないでください。

うち親戚がお寺やってるんだけど、地価も下がりそうだし小杉に牛久大仏と同じ巨大仏像を建ててやるかと言っていたな。
あそこなら１２０メートルでも許可が下りそうだし。

>>56150 匿名さん

見られるじゃなく、見れる、とか書いちゃう時点で学の無さを露呈してますよ。

東急沿線じゃ圧倒的な成約率を誇る東○○リバブルの売買情報ずっと追っているんだけど
小杉界隈に関しては、タワマンは売り希望ばっかり。
買い希望はなぜかタワーよりも築浅低層が好まれるようで、（せいぜい２０階止まり）
確かに小杉がこれだけ叩かれても、タワマン以外ならいいという層は一定レベル存在
することがわかりました。但しいい出物は少ないみたいです。
一方タワマンは本当に昨秋以降、動きが止まっているようです。
我々地元民はまず同社に売買の相談をしますが、そのサイトを見ても一目瞭然。
まあ、あの売り希望価格じゃ当たり前ですけど。いつまで夢見ているんでしょうね。

>>56158 評判気になるさん

止まってるじゃなく鈍ってるね。
俺地元民だけどリバブルに相談してないわ。
相談する人が多いですがでしょ。
全部断定の思い込みはいけませんね。
で、サイトは？

>>56158
そう。
小杉はタワマンばかりが目立ちますが、小杉も新丸子も武蔵中原、新城も今人気が余り落ちていないのは中低層マンション。まあレジデンス・ザ・武蔵小杉サウスウイングのようにせいぜい２４階止まりくらいの物件の人気はまだ高いです。
でも動きのあるのは中層築浅高級物件ばかりで、高層タワーが売れている訳ではありません。
まあ立地が立地ですから、都民の目からすれば目糞鼻糞なんですけど。

富裕層の俺来たよ
ムサコのタワマン民達よ、今年の台風ドキドキしてるよな
心配だよな、二回目はジ・エンドだろ
買ってやるからアピールしろよ

>>56158 評判気になるさん

ネット売り情報だけ見て高い高いとぼやく、それが素人の限界ということです。リバブルでもどこでも仲介業者はレインズの成約データ持ってますから相談されることです。レインズでは武蔵小杉タワマンは以前と変わらず成約しています。売れない物件を載せるほど仲介業者はノー天気ではありません。

>>56159 匿名さん

随分上目線だな。庶民のくせに
ほらよ

https://www.livable.co.jp/mansion/library/kanagawa/s2321110/conditions...

>>56162 匿名さん
ノーテンキだぞ、あほ売り主の売出し価格を尊重してあげてるんだからな
掲載は売れなくても出すもんだ
分かってないな、しったかすんな

>>56163 販売関係者さん

>>56158さんが言っている「買い希望はなぜかタワーよりも築浅低層が好まれる」というのはこのサイトからどうやって見たらわかりますか？

>>56165 匿名さん

じっーと観察するんですよ

紛いものを掴まされたくないな。
武蔵小杉のタワマンは恥ずかしい。
そこに住むセンスを疑われる。

>>56163 販売関係者さん

上目線て何？
見上げて崇めてるなら低姿勢でいいじゃないの

>>56164 名無しさん

> あほ売り主の売出し価格を尊重してあげてるんだからな

> 掲載は売れなくても出すもんだ

キッズ不動産屋ですか(笑)
売出し価格から成約価格を調整するのがプロ。
だからレインズの成約価格見ないといけないの。

>>56160 販売関係者さん

新城、中原にそもそもタワマンあるんでしたっけ？

「いやーお客さん、実は新城も中原もタワマンより中低層が動いてまして！」
↑バカ丸出し

>>56169 匿名さん

そんなの見るか
レインズ覚えたてのドシロートだなw
売り主のご機嫌取りだよ。
指値買付けで動くんだろ
ホントアホとしか言えん

>>56171 匿名さん

あんた儲け出さんで所長から怒られっぱなしだろ。

いつも不思議に思うのだけど、ここのネガさんはいったい何と戦ってるのだろう？
中傷の対象が曖昧だったり、根拠が無かったり。ひたすら現実よりもイメージ操作に努めているようにしか見えないな。

安くなるのは、売る側から見ればネガティブだけど、
検討者や買う側からはポジティブなんだよね。

ここではレインズばかり話題にあがるけど地価公示価格の方が分かりやすく判断しやすいですよ。

これを見ると小杉住民はおろか、中原区民自体がいかに命知らずかがわかります。

http://www.city.kawasaki.jp/nakahara/cmsfiles/contents/0000102/102872/...

>>175 匿名さん

駅前でも新丸子東３丁目で平米１１５万ですか。随分お買い得ですね
（ちなみに自分ちは一種低層で駅徒歩７分もかかるので７５万しかしませんが）


ところでタワマンにお住いの皆さんは区分所有で土地何平米おもちですか
（ちなみに自分ちは３３０平米ですが）

夜中も熱いこのスレ
相変わらず武蔵小杉は人気やな
物事に対して無関心のことが
一番のネガなのに。

また夏がきますね。コロナ禍で糞尿逆流は相当やばいですよ

>>56177 周辺住民さん

実家を含めると千坪をかるく超える土地が自由に使えます。

こんばんは。真夜中の正直不動産です。
きれいごとや建前ではなく本音でモノを語っていきましょう。

本物とニセモノの話、まさにその通りだと思
います
ブランドもののバッグやカバン、サイフなどで考えてみてもよくわかります。
ぱっと見は本物もニセモノも一緒、
素人目には見分けはつきません。
でも材質が違います。
時間がたてばわかります。
素人さんが本物とニセモノを見分けるのには時間が必要なんですよね。

武蔵小杉も何年も経ってようやくわかったんです。でもそれは仕方ありません。素人さんですから。

問題なのはそういう一般の人にニセモノを高く売りつけてがっぽり儲けようとする
したたかであくどい業者なんです。

ニセモノの不動産には絶対に手を出してはいけません。
販売時にすぐにはわからなくても
後日、必ず後悔することになります。

>>56177 周辺住民さん

水害リスクある土地に低層ですか。売れないのに相続税評価額が高くて大変ですね。

>>56181 誠実が命の正直不動産さん

わかります
大手で買えってことですね！

>>56179 マンション検討中さん
いやいや
あなたの方こそヤバッ

>>56181 誠実が命の正直不動産さん

ドンマイ。
不動産は物件と数字持ってないと相手にされない。
こんなスレで内容ない無駄話してないで最初は脚で現場見ましょう。そのうち先輩からレインズ許可されるようになります。それでデータ見て相場わかるようになります。

ドンマイ！

>>56185 匿名さん

どんまいって、昔ながらの不動産屋ですよね
言葉尻からもだめな感が伝わってきますね

レインズ見せてもらえない営業、
哀れだな。

>>56181 誠実が命の正直不動産さん

ニセモノ業者はどのように見分けたら良いですか？
このスレに張り付いているような正直不動産は信用できますか？

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55916 匿名さん
台風後（≒過去6ヶ月以内）の成約状況、気になったので調べてみました。
ソース→http://www.contract.reins.or.jp/se...
（成約が全て反映されるわけではいようですが掲載分のみまとめ）

■中原区で検索　（）内は最寄り駅
・築5年以内　33件（武蔵小杉22件　元住吉4件、新丸子1件、中原5件、新城1件）
・築5年超10年以内　18件（武蔵小杉8件　新丸子2件、元住吉2件、平間2件、向河原1件、武蔵中原2件、武蔵新城1件）
・築10年超15年以内　47件（武蔵小杉31件、新丸子6件、元住吉1件、平間1件、中原4件、新城4件）

↓以下、（）内は想定タワマン名
■築5年以内
市ノ坪（シティタワー武蔵小杉）　11件　㎡単価103万円～126万円
小杉町（タワーズイースト）　5件　㎡単価90万円～108万円

■築5年以上10年以内　2013年～2014年築（駅直結タワマン勢）
・新丸子東（GWT）　3件　3件　104万円～106万円
・小杉町（エクラス）　1件　104万円

■築10年以上　2007年～2008年築（タワマン初期勢）
・新丸子東（MST、SFT、GWT）　3件　86万円～92万円
・中丸子（コスギタワー、リエト）　5件　82万円～95万円
・小杉町（どここれ…？）　1件　104万円

築年数経ってるものは単価低めですが、分譲時の価格、そこからの一般的な年間単価下落率2％を勘案すると、含み損は無さそうですね。含み益があるものもありますね。

まー売値に拘るのは、終の棲家と考えてないってことだよな
ずーと住む場所ではないと自ら語ってるってこと！
加えて売り抜けて金儲けって考えが浅ましいな

5年以内の売却が最多ってのが肝だな

千三つと呼ばれるこの業界の中で
正直不動産は業界で唯一信頼できる不動産屋ですから その点はご安心ください。

不動産選びには本物とニセモノを見分けることが何よりもまず大事なのです。

これといって知識が特にあるわけでもない一般客である素人さんが
実際に現地に足を運んで物件を見たり、不動産屋の広告や資料をよく見たり営業マンの話をじっくり聞いたりして検討しても、実は何の意味もありません。

まずは不動産業者や業界が出してくる資料を信じない事

これが一番大事なことです。

>>56162 匿名さん
>売れない物件を載せるほど仲介業者はノー天気ではありません。

逆だわw
売れないからいつまでも載ってるんだよ

不動産は適正価格で需要がある場所なら、さっさと売れる。
人気エリアならネットにでる前に売れてしまう。

ネットに長期間載ってるのは、大抵は何らかの問題がある物件。
場所が悪い、価格が高すぎる、小さ過ぎる、法制限で満足な建物内が建たない、災害リスクが著しく高い、断層、盛土、埋立地、事故物件、騒音、隣人が変人、、、

例えば武蔵小杉を知らない人が武蔵小杉に実際に足を運んでタワーマンションを見れば、
きれいに街造りされた光景や新築だらけの多くの建物が視野に入ってくるわけで
ああ、何となくいい場所だと 思ってしまうとしても無理はありません。
でもそれはパッと見で、いいと思ってしまうだけであってモノを本当には理解できていないのです。
イメージでしか物件を理解できていないのですね。

そしてさまざまな資料や営業トークを見たり聞いたりすることになればますます印象はよくなります。ああ、ここはホンモノなんだと。

でも、それは実は 悪魔のささやきなん
です。

不動産屋さん関係といえばスムログでふじふじた氏(湾岸物件仲介)がパークシティ豊洲が分譲価格より61%値上りと書いてますね。
同じ時期のパークシティ武蔵小杉はその点物足りない40%くらいでしょうか。。
スーモの住みたい街ランキングでは豊洲は57位、武蔵小杉は20位ですが。豊洲が意外に低過ぎる気も。
https://www.recruit-sumai.co.jp/press/upload/854fcc6878dbb67d3a1d5ef43...

中国の洪水のほうがきれいだな

タワマン・冠水・そこで泳ぐ人
武蔵小杉と瓜二つw

暇な人たちだなあ。
わざわざ調べて写真貼ってコメントして……
で、何になるの？

>>56192 誠実が命の正直不動産さん

では正直不動産からみて、分譲時より価格が高い物件はどのように判断しますか？

分譲時より価格が高いのは一時的な可能性もあるのです。
単なる一時的なバブル状態で評価が高くなっている可能性もあり、分譲時より価格が高いからといって喜んでいるのは素人です。

地震などの天災が来れば評価は一転しますし、コロナなどの予想できない想定外の出来事や事件がおきれば評価は一転するでしょう。
不動産の価値というのは常に変動しているのです。

ただし、同じ高評価でも実は中身が違うこともあります。
中身のある高評価と中身のない高評価があるのです。
中身のある高評価は評価が落ちにくく、長年にわたり高評価を維持できますが、
中身のない高評価はその可能性が極めて低くなるでしょう。

同じ高評価の物件を手にいれるのであっても中身のある物件の方を手にいれなければ
将来にわたってホンモノの財産にはなっていきません。

中古価格が高騰しているがその評価に中身がないような物件よりも
それほど価格が高騰しなくても中身のある評価をされている物件の方を選ぶのが賢明な選択なのです。