武蔵小杉地区の今後について・・・【92】

>>27195 匿名さん

タワマンの修繕費問題は、どこまで根が深い問題か予測が出来ないところが怖い。確かにタワマンの修繕作業は高層だけに極めて高度な技術と装備が必要となるが、これにどれほどの工期とコストがかかるか誰も経験値を持っていないのが問題。本来であれば、タワマンを施工したデベが責任を持つべきであるが、このデベがタワマンを売りきることしか考えていないとすると、事態は深刻と言わざるを得ない。

>>27201 匿名さん
デベは無責任ならば、どうあれば責任を持ったことになる？
修繕費が最初から高ければok?

>>27201 匿名さん

タワマンの修繕作業は高度な技術と装備がはあたりまえ。が、そこに盲点があることに気付くべき。施工したデベに依存し過ぎた管理組合が問題。修繕時にはあごでデベを使うためには人生経験が必要。シニアが長年理事長をやるのがタワマン管理組合の秘訣。

>>27201 匿名さん

確かに深刻ですね。デベの立場からするとタワマンを売ることしか考えていないので、15年後のリスクをわざわざ丁寧に説明する訳ないでしょう。そもそも、実際にどれほどリスクが大きいか経験値が無い中で、美辞麗句を並べてタワマンを開発して売りまくる姿勢は無責任ち言わざるを得ないですね。

川口にあるエルザタワー55のマンションは出来た時に大型で超高層のマンションでマスコミでも話題になりました。
年月を経て大規模修繕で十数億円もの費用がかかった。
永住目的の家庭が多く住民の同意が纏まったから進めることができた。
大規模マンションであっても一戸あたり百数十万円の負担。
これが12から15年後にこれ以上の負担をしなきゃならないと考えるとタワマンは考えものと思います。
なかなか住民合意は難しい。

>>27205 匿名さん

心配ご無用。
シニア理事長を中心に一糸乱れない武蔵小杉のタワマンに隙はないです。住民合意は即です。

>>27205 匿名さん

タワマンというのは、想定を超える莫大な修繕費用を負担する必要性があり、しかも年数を重ねるにつれ負担が増えていくことを覚悟する必要がありますね。このようなケースが実際の事例として今後増えていく訳で、そうなるとタワマンの中古市場が暴落していくことが心配です。

>>27206 匿名さん
シニア理事長は15年後、30年後大丈夫なのでしょうか？

>>27207 匿名さん

的を得たご回答ありがとうございます。
15年後、30年後と建物は古くメンテナンスが必要ですが人も年をとり想定していなかった病気や怪我、事故がありますので住民合意は難しいのですね。
30年後は高齢者。年金支給も繰り下げられているかもしれません

シニア理事長は大丈夫です。
ただ確かに後継者を育てることは必要です。

今のご時世、シニアは元気で80前半までは充分に理事長を務められます。副理事長には60代の若手を配置して理事長の経験と見識、修繕業者への指導、マンション住民の団結の仕方を学びませます。
つまり長期修繕を上手くやるためには技術の問題は表面的であり、本質は合意形成、まとめるシニアの人間力です。

>>27209 匿名さん

確かにそうですね。
タワマン修繕の場合、費用が莫大となることから住民によっては支払い能力を超える場合もあり、より合意形成が難しくなりますね。もっとも、合意形成の問題というよりも負担金額が膨れ上がってしまうことの方が問題ですが。

修繕費高騰で払えないという図式にしたい人が何故か多いみたい。
凡人の発想は面白い。

修繕費が幾らなら適正額なのかは、誰も表記しないところがミソ。

武蔵小杉の前に買った横浜のマンションは第１種低層(建蔽率40%/容積率80%)の３階建だったがガンガン修繕積立金が上がった。
さらに立体駐車場を撤去して埋め戻す提案が通り(長谷工の工事で500万)さらに上がる予定だった。
ヤバイと思って買い取り入札に試しに出したところ全ての買い取り業者に拒否された。
一方、武蔵小杉のタワマンは1７００万ほど高く売れた。
これが現実。

>>27207 匿名さん

>想定を超える莫大な修繕費用を負担する必要性があり

実際は想定の範囲を超えないと思うので暴落も無いと思います。
20～30年も経てば多くはローン返済が進んでいますからね。
賃貸暮らしに比べたら圧倒的に有利です。

駅から遠い不便な戸建てでも、仮に50年で建替えと想定して上物2500～3000万円とすると月々の積立は幾ら必要か？
また、その間のメンテナンス料も込みで考えてみると少しは現実が見えてくる。
なにを選択するかは人それぞれ。

>>27207 匿名さん

これからタワマンを購入することは、ちょっと考えにくくなりますね。実際、デベロッパー勤務の知人によると、社員や関係者でタワマンを購入する人は今やほとんどいなくなった由です。

駅近でタワマンが建てられる土地が無くなれば、おのずと多少不便な場所でも物件を建てて売っていかなければならなくなるのは辛いな。世の中需要と供給がうまく成り立っていると感心する。

>>27217 匿名さん

デベはやはり無責任過ぎる。タワマンを開発して売るくせに、自分では決して買わないとは。

>>27214 匿名さん

武蔵小杉のタワマンと場末の小さなマンションを比較しても仕方ないでしょう。修繕積立金を最初は３千円位に設定されてればどんどん上げざるを得ないでしょうから。

>>27220
73平米で管理費込み4万越えと武蔵小杉のタワマン(75平米)より高くなっていたよ。
おまけに次の大規模修繕では修繕積立金不足になるので臨時徴収金も予定されていた。。。
もちろんコンシェルジュや豪華設備はない。敷地の弘さだけはタワマンなみ6000平米近かったが。
とは言え駅5分、マンションの入り口までは平坦(ゴミを出すにも丘を下りて出すような横浜では結構ありがちな場所)だったのでなんとか最近売却できホッとしているところ。

>>27219 匿名さん

タワマンを買うかどうかは購入者の判断であり、あくまでも自己責任。確かにタワマンの大規模修繕に莫大な費用が発生する事態について十分な説明が無い点についての道義的責任はあるが、最終的には買った本人のリスクと言わざるを得ないだろう。

>>27222 匿名さん

大丈夫、それはもっと先の話。
それまで稼いでくれれば良い。

>>27223 匿名さん
本屋に行ったらタワマンが危ないと言う本がいくつもあります。ほんと危ないんだなあと思いました。

>>27221 匿名さん
で新居がどこのエリアか気になるな

>>27216 匿名さん
25年で大規模な修繕をするとして250万
10年毎にちょこっとメンテで15×4=60万
310÷50=6.2万。月にすると5千円ちょい。
お金かけないメンテもあるってこと。
田舎の自宅なんて40年メンテらしいメンテしていないが住めるよ。

修理費をケチらなければならないようでは、タワマンに住むのは初めっからやめた方がいい。
計画的にかかるものさえ払えないのなら、最初から買える土俵にいないと思う。

>>27227 匿名さん

計画された修繕費を払うのは当たり前。タワマンの大規模修繕の場合、想定を超える莫大な費用がかかるというのが問題。買える、買えないという問題ではなく、タワマン購入者が無責任なデベに大きなリスクを押し付けられているというのが論点。まあ、わざと見て見ぬ振りしてるんだろうけど。

>>27228 匿名さん

タワマンというか、マンションを好む人と好まない人の論点がずれているだけに思う。

>>27229 匿名さん
というか郊外の一軒家は今、スラム化が進んでいます。自治会費の横領も普通にあります。また空き家率は現在13％、2030年には1／3がそうなると言われている。本書いている人は不安を煽って売れればいいだけですから。

>>27229 匿名さん

タワマンの大規模修繕には高度な技術と設備が必要となり、これにどれほどの工期とコストが発生することになるか、誰も経験値が無く予想が付かないというのが大きなリスク。これはタワマン固有の問題。

マンションのライフサイクルについて実績がなく、不透明なのが問題。郊外の戸建が廃屋になるのと違い、駅周辺のタワマンが老朽化し、危害を加えることがあっていけない。定借のように更地にする資金を当初から貯め、更地返す計画を策定させる法律が必要だろう。所有者の建築物、住居に対して責任を明確にする対策が早急に必要と考えている。

>>27231 匿名さん
てか普通に大規模修繕やって、経験値あるでしょう。ムサコ第一世代もそろそろですし。東神奈川のスカイハイツトーカイは築40年で未だに人気物件。結局神奈川物件は駅近最強。

>>27231 匿名さん

なるほど、デベの社員や関係者がタワマンを決して買わなくなったのは、そういう訳か。

気になる土地ではある。

>>27231 匿名さん

タワマン建ててるデベもゼネコンもあるのだから工期とコストが分からないってことはないだろう。
むしろ、これからは大規模修繕を獲りに各社競争原理が働く。
立地が良い大規模な管理組合は法人化しておけば、かなり有利な立場になるだろうな。

>>27231 匿名さん

エルザタワー55で最悪を経験済み。やたら不安を煽る必要もない。

>>27236 匿名さん

ゼネコンの知人によると全く逆の構図だそうです。ゼネコンにとって、リスクが大きい割りに手間が掛かる修繕工事は全くのノンコアという位置付け。さらにブームに乗って売りまくられてタワマンが一斉に修繕サイクルに入ると、ただでさえ難易度の高いタワマンの修繕工事は引き受け業者が見つからなくなるリスクがあるとのことです。そうなるとますます修繕費用も高くなってしまいますね。

大手がノンコアとするのなら、大きなビジネスチャンスしか感じない。
タワマンの施工を眺めていると工法も各社様々だなと感じるし、数年の間でこんなにも変化するのかと感心する。
修繕も進化する分野に思う。

以下、タワマンに住んだこともない奴の空論が続きます。お楽しみに！

>>27225 匿名さん
現在は神奈川の某タワー在住だけど。
状況次第では２年後くらいに購入価格より1000万ほど高くして売り出すかも。
現在の相場からすれば不自然でもない価格。
マンマニさんの店にでも仲介頼むかな。

首都圏のマンション販売が下り坂になってるので
ここもどうなってくるのか気になります。

>>27242 匿名さん

特にタワマンは、大規模修繕問題が顕在化しつつある中、これからは厳しいですね。売却を考えている方は急いだ方が良さそうです。

北側や西側のマンションならいざしらず南側の路線挟まれエリアのタワマンの価値はそうそう落ちない。

武蔵小杉に次訪れる話は、武蔵小杉もエリアによって路線や店の使い勝手が全く違い、単に武蔵小杉ブランドだけでマンションを検討してはならないということだろう。

横浜市が正式にIR表明しましたけど、
武蔵小杉に恩恵ありますか？
既にハイアットリージェンシー横浜、ザ・カハラホテル横浜、ウェスティン横浜、オークウッド横浜とビルボード横浜は確定事項のようですが？
山下あたりにブランド街ができるのでしょうか？

>>27245 匿名さん
東急線沿線はブランド力上がるんじゃないの？けどギャンブル路線の京急が今まで評価低かったこと考えると、客層しだいでしょう。

>>27241 匿名さん
売れないよ。
そんな感じで胡座かいてる時に限って暴落は来るもの。
待たずに売れる時に売るべき。

>>27246 匿名さん
横浜カジノはベリーナベイサンズのサンズが狙ってると言うことなので、
そうなると高級ホテルは勿論のことシンガポール見る限り、エルメスなどの高級ブランドのショッピングモール街になる可能性高いですね

>>27244 匿名さん
視野狭

>>27247 マンション検討中さん
3000万の特別控除は3年ごとでまだ使えないんで。
株と違って一般的な不動産は上がる時は一気に上がっても下がる時はだらだら下がる感じなんで。
バブル崩壊5年後に川崎区の競輪場が近い住宅地を売ったが30坪で4700万だった(解体費は買主負担)。
当時としてはまずまずかな。