シティテラス横濱長津田ってどうですか？

半蔵門線というより、東武線の遅延で、田園都市線が影響を受けるケースの方が多いような気がするけど。
いずれにしても、朝の通勤時のダイヤには無理があるのは確か。
そういえば、東急の田園都市構想は青葉台までで、田奈、長津田は当初から計画に入っていなかったとか。
街並みが違うはずだよ。

No.361さん
田園都市構想って何？
なんで田奈と長津田は計画に入っていなかったの？

恩田川を境に地形が東西で断絶してるから？

そう言われてみると、渋谷駅発の東急深夜バスも青葉台駅が終点。青葉台から先は田園都市ではなく里山なのでしょうか。
ところで、長津田駅／京都駅、難波間に深夜バス（さくら観光のキラキラ号）が毎日運行していることを発見しました。長津田駅発２４：００、京都駅着６：５０、難波着８：１０で、料金は平日の一番安い時で１，９８０円。これって、渋谷駅／青葉台駅の深夜バスより安いです。
どなたか乗車したことある方、いらっしゃいますか。

誤）里山
正）チベット

その夜行バス安いですね。不安になる（対人無制限と書いてあるが）。
長津田停車も大変珍しい。
なお深夜バスと比べるのは少し違う気がします。

>347さん
私もそう思います。
スミフ物件は価格がお高いので竣工前に完売する方が少ないでしょうし、
何年もかけてじっくり売っていくスタイルなら完成後に販売した方が
イメージが格段に良いと思います。
スミフ側も販売期間が短い方が他物件に人員を効率的に回せるように
思うのですが、どうしてなんでしょうね？

366さんに質問です。

住友不動産価格が高いとのことですが、どのマンションも高いのですか？
それともマンションによって違うのですか？
ちなみに長津田はどれくらい高いのですか？

>357

すみふはどこも高くて完成在庫が普通。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、そういったことは知っていないと。

あと、検討エリアの相場くらいは調べて判断できるようにならないと。高い買い物なんだから。

完成在庫が普通だと
金利負担を強いられ
物件価格に跳ね返り
客足が更に遠のいて
完成在庫が更に増え
金利負担が更に拡大
物件価格が更に上昇
　：
　：

369さん

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、とありますが、
どんなデメリットがあるのですか？

とても気になります、教えてください。

例
半数の住戸が、最初１年間だけ空室だとしよう。（極端ですが）

１０年後の大規模修繕に向けた積立金は、
即日完売の場合の１９／２０となるので、
残り１／２０を、全世帯で均等分けする。
つまり修繕積立金が２１／２０＝５％ＵＰとなる。
または月々は変えず、一時金で各住戸、半月分臨時徴収するか。

管理費も同じだが、完売までの期間、メンテ内容を落とす手もあり。
＜要注意＞一旦内容を落とすと、住人はそれに慣れ
完売後も元に戻さない。しかし外部からみると
５年後くらいに汚れが蓄積していてギョッとするかも。

あとは、なかなか売れないというマイナスの風評も立つ可能性。

誤　または月々は変えず、一時金で各住戸、半月分臨時徴収するか。
正　または月々は変えず、一時金で各住戸、半年分臨時徴収するか。

よろしくおねがいします

風評は正解の一つだけど、それだけじゃない。

あと、管理費と修繕積立金は間違い。区分所有法で、管理費と修繕積立金は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売り主だから、売主に負担義務がある。

せっかくだからもうちょっと考えてみてね。ヒントは管理費、修繕積立と同じく管理組合の収入に関係する。

補足だけど、管理費と修繕積立金は『原則』区分所有者が負担ってなってる。さすがにすみふはそんなことしないけど、売主によっては契約書に未販売住戸の管理費、修繕積立金の売主の負担義務を除外するなんて規定を盛り込んでるケースがあるとも言われている。契約書はちゃんと読んでから判子押そうね。

ありがとうございました

要するに、未販売住戸の管理費や修繕積立金は住友不動産が負担する。
なので、すでに入居している人たちからは一切徴収無し。

確かに完成後未販売住戸があると、売れ残っている感がある。
ただ住友不動産は完成前完売には全く興味なし。
そんなことするつもりもない。

野村不動産は、よく即日完売とうたっているが、あんなの大嘘。
都合よく自分でコントロールしているだけ。

本当に良い部屋を購入したと思っている人たちにとっては、
デメリットが無いということですね？

売れ残るのでデベが営業担当を置き人件費がかかる。
これが支配的です。
固定資産税＋ゼネコン支払後の金利負担＋管理費修繕費の何倍もかかる。

つまり
そもそもの価格設定が、
売れ残りが発生してもデベが儲かるように、高めなのです。
野村のような必死さがない。

すでに購入した人にとっては、他住戸の売れ残り有無は関係ない。
買った時点で高値掴みしたことになる。
（他のデベがそこに同一仕様の物件を建築した場合に比べて）

相模大野のすみふ物件は、３・１１のときALCが壊れた。自然災害については売主に責任はないんだけど、販売中ってことで売主負担で補修した。売れ残りのメリット。

まあ、震度５強で壊れるってのが問題だと思うけど。ちなみにここもALC。

売れ残ると販売中って垂れ幕が建物にかけられて、棟内モデルルームに部外者である見学者が出入りすることになる。