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鹿児島のマンションも高騰化…
[スレ作成日時]2016-01-15 08:17:28
鹿児島のマンションも高騰化…
[スレ作成日時]2016-01-15 08:17:28
市立病院前のトーフクボール跡地について、MJRの建築計画がニュースになってましたね。
今後のマンション購入を検討するにあたって最有力候補となるので、現地の看板も見たのですが、土地が定期借地権となっていたことだけが引っ掛かります。
50年になるのか70年になるのか…
正直向こう10年建築予定のどこよりも立地面では優れているように感じます。
市立病院とスーパー、ドラッグストアにはさまれ目の前に市電駅ですからね。
定期借地権付き、とはいえJRもそこまで価格は下げてこないようにも思います。
ある程度高値でも立地さえ良ければどんどん売れている時代ですし。
そもそも定期借地権付きマンション、というやり口がどうにも性に合いません。事業用建造物ならまだしも住居は…将来高齢になった家主たちと立ち退きでトラブルが全国で多発するイメージしかありません。
あとはいくら固定資産税等はかからないとはいえ、地代も管理費も修繕積立金もかかりますからね…。
定期借地権は売却する時に叩かれる
最近の定期借地権マンションは70年が主流だから
ある程度値段を相場より下げて30代、20代後半まで想定購買層を広げそう
資産にはならなくても、子孫への相続関係の面倒さもまとめて、みたいな。
定期借地権マンションは本当に怖いと思います。
ちゃんと考えて購入しないと将来的に痛い目に合いそう...
まあ、もうすでに住居を購入された方や周辺相場的に手が出ない層の方からは、商業施設じゃないことにネガティブな意見が集まることはJR九州的にも想定内でしょうが。
(現状あれだけ交通渋滞が発生している一等地に商業施設なんて、正気の沙汰ではありません)
長いこと住宅購入を検討していた私からすれば分譲マンションを建てるならこの土地以外は…ってくらいの条件です。
若いファミリー層→治安も交通の便もよく学区も評判がいい
高齢者層→定期借地権70年中20年ほどで手放すとしても、スーパーも病院も生活に必要なほぼすべてが徒歩圏内
ひさびさに高倍率の入居申し込みになりそうですね
（地権者のやり口からして定期借地権は短めの５0年と仮定）
仮に今３０歳の人が購入するとして、８０になった時退去しなきゃならないのはキツイと思う。
しかも、退去時に高値で売れるならともかく、取り壊しなんだから手元に入るお金はゼロでしょ！？どーすんの？
買う人もさすがにそこまでバカじゃないと思う
半分以内の期間で払い切れるか一括で買える人が計画立てて買うのがこの手の物件。
それでも買い手がついてしまうくらい今の鹿児島はマンション不足。
うちの中古も査定してもらったら築15年で全く値段が落ちてなくて引いたくらいだから。
確かに定期借地権は50年からだけど今どき新築で50年のマンションなんてそうあるか？平均寿命考えてもその年数では相当相場より下げないと難しい。
しばらく前にオーヴィジョンのモデルルーム行ったけどあそこは想像より好印象、もう他に決めたけど。
対照的にMJRは何かと共用施設に振りすぎなイメージ。ゲストルームとかジムとか一生で何回使うんだか…
土地にかからないだけで、
建物に関しては固定資産税はもちろんかかるし
管理費も修繕積立金も、あの場所だと高額そうな駐車場代も、
はたまた所有権なら発生しない解体費用積立金や地代までかかる。
金が有り余っててどうしてもあの場所じゃ無いと無理なオーナーか、
早期の売却前提で賃貸に出す投資目的の層しか買わないよ
自走式を造るのでしょう
高さ16.90mとのことですから5層くらいでしょうか
人口減ってるのに着工・着工予定の物件多すぎ
グランドパレスかんまち 下竜尾 19階
ラ・カーサグランデ甲南 上之園 19階
アルファステイツ与次郎 与次郎 15階
グランフォーレ高見馬場 平之町 15階
レーベン谷山中央 谷山中央 15階
ファーネスト武 武町 15階
オーヴィジョン天文館 樋之口 14階
アルファステイツ平田公園 平之町 14階
MJR(トーフクボウル跡) 上荒田 14階
MJR鹿児島中央駅前 武町 14階
オーヴィジョン西田 西田 14階
ブランシエラ鹿児島 堀江 14階
MJR鹿児島駅 浜町 12階
アルファスマート谷山緑地 谷山中央 10階
オーヴィジョン武岡 武岡 8階
加治屋町再開発 加治屋 未定
人口減ってるのは団地だけ
かわいちょww
明和は生徒数減で、学校存続のために義務教育学校になる手段を選びましたね。
（武岡と統合して元鞘に戻るかと思いきや）
丘の上はそういうところ増えると思うこれから。
丘の上なんて、老後は全員「交通難民化」確定なんだから早めに減らした方が良いと思う。
平地の人って車もバスも乗らないの？
車から看板を見ただけなのではっきり確認できていませんが、平田橋交差点のところ(元駐車場)にアルファステイツのマンションが建ちそうですね。
あなぶきですか。
もっといいデベだといいんですけどね。
鹿児島交通や南国が本数減らしているとはいえ
丘の上で1時間に一本しかバスが来ないところ、どこですか？
具体的に気になります。
ほとんどが市電かJRが並行している動物園線が減便で1時間に一本しかこなくなったのは知ってますがここの沿線は影響少ないでしょう。
そんなところがあったら当然さっさとでていきますが。
牟礼丘くらいしか思いつきませんがまずそれ以前に遠いですし。
ちなみに紫原辺りだと紫原の中である程度何でも揃う気がしますが。中央通沿いにほぼ必要なお店も網羅されてるし、KTSもあるし。
その他も人口減の割にバスの本数は多いような…？
そう思うなら、どうぞ丘の上に住み続けてください。
団地から市街地への道路は、どこも渋滞ひどいですね。
毎日ご苦労様ですww
バスもこれからは減ることはあっても増えることはないでしょう。
質問に答えてませんね。
別に私の家は平地ですし、紫原と武岡の下の方以外の丘の上に住みたいとも思ってないですが
現状で1時間に一本切ってる変なところが知りたいだけです。
現状1時間に1本ってのは確かにそうそうないかもしれませんが、
減便の勢いが止まらないことは確かです。
武岡、西郷団地、紫原、あたりの山に作られた住宅地はやはり将来的なことを考えると資産性の意味では厳しいところもあるかもしれません。
歳を重ねてから居を移す面倒さや不確実さを考えれば、いくら人口流出が止まらない鹿児島とはいえ、まだまだ中心地近くのマンション建設ラッシュには高いニーズがありそうですね。
バスなんて永遠にこないレベルで走ってないのに
児童生徒数が増え続けて、
小学校に関しては全国トップ10に入るマンモス校なのに
建て増しだけで済ませようとしている中山小、谷山北中。
…マンションではなく戸建て層が殺到してるんだけどね。
ざっと見ただけでも、例えば皇徳寺のバス停なんてどこ行きにしても通勤時間帯以外は良くて１時間に１本、下手すりゃに２、３時間に１本だぞ。
その20年前の子育て世代が今後70歳、80歳と歳をとっていき、当然運転免許は自主返納するものとして、いつまでも丘の上に住み続けられるかですね。
まあ、昭和の時代に丘の上に家を買った人については、多少同情の余地があると思うんだよね。
当時はマンションも少なかったし、もう丘の上しか住宅を建てる場所がなかった。
それにモータリゼーションとかで、不便な場所でも車さえあればなんとかなるみたいな考えが一般的だった。
だから、今丘の上に住んでるお年寄りに対しては最低限のケアはすべきかと思う。
しかし、今から丘の上に家買おうなんて人は同情の余地はないね。
「うましか」としか言いようがない。
市街地直通ならともかく、イオンモール行くのにそんなに本数いります？
連投すまん。
あと今の本数の少なさは鹿児島交通の営利目的経営のせい。
公共交通機関であることを忘れている。
コロナ禍や人手不足は真っ赤な嘘。
本当は走らせられるのに間引いてるだけ。
他の都市と比べて極端すぎるもん。
鹿児島交通各路線、高校生と出勤者が大挙する朝の始発がどれだけパンパンになってるか見たことある？
2本目3本目を削減した結果、阿鼻叫喚だよ。市街地に近づくと積み残しが出るレベル。
岩崎に任せてると鹿児島は衰退スピードが早くなる。
すでに作ってしまった街はどうにかするしかないので、進んで住みたがらないのはともかくとして
街の新陳代謝が進むようにしないといけない。
特に皇徳寺は南部では飛び抜けて学力が高く、城西は買えないけどって層で、それに惹かれて今住んでいる子育て世代もいるのに、
これでは騙された感が強い。
もういい加減、公共交通機関だから赤字でも走らせろって考えやめようや。
民間企業だぞ。
私も岩崎叩けばいいと思ってる連中嫌いだわ～、そりゃ商工会の会頭として芳太郎氏が自分のグループの利益になるように誘導する姿勢は気に入らんが、
民間の一企業がグループ内で赤字垂れ流しのバス路線維持に厳しい対応をするのはしょうがないだろう。地元バス路線への新規参入の意欲がある企業もいないわけだし。
良くも悪くもいわさきグループに依存する体制を変えられなかったのは自治体の落ち度。
利用者が少ないなら合理的にどんどん縮小して欲しいけど、本当に朝の混雑時間の本数減らしてるなら意味わからんわ
南国はちゃんと本数を戻している。しかも南国路線の場合「人が足りない時はこの便とこの便を間引きます」と予告して対応していた。
市営もコロナ禍中は本当に運転手が確保出来ない時だけ該当便運休、市電も減便しても間隔をずらしたのは一本だけ。
JRバスも運転手が確保できない便だけ。
空港バスは飛行機も観光客も戻ったから南国が本数戻すのに貢献してるけど、鹿児島交通がゴネてる関係でやはり元の本数に戻らず積み残し多数。
夕方以降の空港とか最悪二本待ちとか出てるよ。
儲かる路線が15分に一本とか考えられない。よそがやれることを鹿児島交通はしない。
逆に市内路線はコロナが明けても時刻表ごと減便。対応が極端すぎる。
一本だけ→一分だけ
バスの運転手の募集要項自体、南国と鹿交で額面だけで月給が4万円違う。
あの条件で鹿交で働くとか低辺タクシー会社以下。普通の人は応募しないよ。
市営から完全に鹿交に引き渡してしまった紫原とか最大の被害者でしょ。路線が多いからトータルで市内に出るのにはまだ皇徳寺ほどは苦労してないけど。
南国に移管した路線と明暗がはっきり分かれてる。
市バスももっと慎重に路線移管すべきだった。あんな会社に任せたらどうなるか想像ついたろうに。
特に紫原は丘の上は丘の上でも今は単なる住宅地ではなくKTSもあるし、3番線は鴨池港への送り込みを兼ねた路線でもあるし、
人口減少の割合も他の丘の上よりも遅い。小学校も中学校も児童生徒ほぼ減っていないし中学校は2つあるし、
特に西紫原は転勤族家庭に人気があるのに。
役所の本音は
「もう丘の上なんて面倒見切れんわ。」
>>3260 名無しさん
運悪く鹿児島交通バスの後ろを走るとディーゼルエンジンの排気ガスや黒煙で最悪です。
排ガス規制で首都圏で営業運行出来なくなった中古バスをわんさか走らせてますよね。
洗車も行き届いていない感じで車体も薄汚い感じで印象もよくありません。
赤字経営で大変でしょうから、路線を南国交通さんへ移譲されバス事業から撤退された方が、赤字解消、環境保全、利用者ベネフィット等々 良い方向になりそうですが
>>3260 さん
運悪く鹿児島交通バスの後ろを走るとディーゼルエンジンの排気ガスや黒煙で最悪です。
排ガス規制で首都圏で営業運行出来なくなった中古バスをわんさか走らせてますよね。
洗車も行き届いていない感じで車体も薄汚い感じで印象もよくありません。
赤字経営で大変でしょうから、路線を南国交通さんへ移譲されバス事業から撤退された方が、赤字解消、環境保全、利用者ベネフィット等々 良い方向になりそうですが
南国交通は西陵、武岡、松元、吉野とドル箱路線持ってるから、岩崎とは体力が違うね
吉野なんて通勤時間帯は場所によっては4分に1本間隔で来るバス王国
そもそも高速バスにヒュンダイ投入してる時点でお察しだけどね。
市営も、熊本の都市バスみたいに第三セクターの新会社作ってそこに路線移管すればよかったのに。
今都市バス経営状態もよくなりサービスもいいしで評判よくて羨ましい。
ちなみに平地のマンションが高くて買えない層が今買うのに人気なのが中山、吉野、坂之上、春山辺りの戸建なんだろうね。
吉野はともかく中山や春山や坂之上は「現時点では公共交通機関のことは考えられないけれど街並みは新しいし近所で割と物が揃うから」なんでしょう。
そしてその間の層が宇宿以南のギリギリ市電沿線みたいなマンションを買う。
あなぶきは最近いいとこ突いてるなと思う。電停から多少距離あるけど何とか…みたいな場所が最近多い。
草牟田のマンションがあのペースで完売するとは思わなかった。
立地が見合わなかったので詳しくは調べませんでしたが、他のマンションに比べて価格と間取りが好感されたのでしょうか。
そういえばまだまだ販売中のマンションも多い中、中央駅周辺も激化しそうですね。
トーフク跡地、エディオン跡地に加えて西口側にはMJR、ファーネスト．．．と高価格でも利便性を求める購入検討者にとっては今後楽しみとなりそうです。
ただ個々の販売タイミングによって比較検討が難しくなるのが悩みですね。
表向きとは違い、市は鹿児島市というドル箱を忖度する形で、民間2社に路線を譲渡したのではと感じたりしますが。
上荒田、ハウスドゥの黄色い建物の裏手、「エイルマンション上荒田の杜」の名称で建築計画建ってました。
立地的にはトーフクボウル跡地とほぼ同じ、こちらは通常の分譲ですから価格面でのいい比較対象になるでしょうね
上之園のファーネスとも平置きだったけどあっという間に完売だった記憶
ファーネストの方は東向きリビングと15階建というのが個人的には残念な点です。
郵政MJRの方はまだまだ先ですが、260戸と大所帯ながら駐車場がうまい具合に考慮されるのであれば魅力的に感じますね。
それにしても西口側近隣にマンション建設ラッシュとなると．．．将来の住み心地等いろいろと考えさせられます。
武中は制服変えてイメージチェンジをはかりにきたので
（個人的にはあのデザインはあまり好きじゃないし何より夏暑そうですが…）
全員がポロシャツブレザーになる2年後には少し落ち着く気がします。
一貫校に行かせる気がない人で武中校区は穴場。
>>3281 マンション検討中さん
立地はさほど違わないですが、設備や駐車場の違いが気になります。あと管理費も。
機械式の立体駐車場は、日常的に使うにはストレスかかりそうですし。
郵政跡地がもし自走式の立体駐車場なら、その方がいいかな。
学区の武中の評判が良くなるのは嬉しいですね。
鹿児島だと手放す事を考えると、3LDKの方が売り易いのでしょうね。
>>3283 口コミ知りたいさん
この場所で車を日常的に必要とする限り、駐車場の区画割合や方式の違いは圧倒的なように思います。
また管理費・修繕金等についてはこの時勢なので私はどちらにしても半ばあきらめてしまっています。
設備詳細についてはまだわかりませんが、ファーネストの間取りはごく普通でちょっと残念に思いました。
あとたまに入ってくる不動産チラシを見る限り、購入希望はやはり3LDK中心ですね。
資材高騰、もしかして将来的にメンテも無理になるのかも？と不安しかないです。
もう購入してしまいましたが
駅周辺にかかわらず中古を含めたマンション価格は鹿児島でもここ数年ずいぶん上がってしまい、利便性を求める分譲マンション希望者にとっては難しい時代になってきました。
更に修繕積立金だけでなく管理費も今後上がるとなると本当に当初試算を余裕を持って行わないと．．．。
ところで今売出中に売れ残り(1年未満)の新築マンションも加えると20件近くありますが、6，7年前は10件程度であったことを考えると売る方もそれなりに大変そうです。
できれば駅近で平置き駐車場のファーネストのように何かしら特長のはっきりしたマンションが今後増えてくれることを望みます。
高麗タワーって完売じゃなかったんだ
公式HPでキャンセル発生って、まだ販売してる
鹿児島だけなのか全国的なのかは分からないけど、0～15階建くらいのマンションと19階建のマンションは多いのに16～18階建は全然見ないのなんでなんだろう
どうせ建てるなら法律に引っかからないギリギリで建てないと損だもの
15階と19階がそのギリギリラインで、当然ギリギリで建てているということは普通のマンションより余裕がない造りなわけで
マンション購入したけど最近の家はどれもコピペみたいな似たような内装でほんと味気ない 特に風呂は同じ クローゼットの開き戸は平成初期の実家と変わりない 家ってなんだろう、ここを汚してしんでいくのかと、喜びは無いです。マンションというのは本当に利便性一択ですね。
戸建て業者が、必死にマンションをディスってますねww
3294私ですが業者じゃないです。ココ数年マンションも戸建てもみんな似てるなと思っただけです。
私も以前から感じていたのですが、やはり福岡や熊本の新築マンションに比べると室内の間取りやデザイン作りに関してはシンプルすぎて工夫に欠けると思います。
どうしても鹿児島の場合は土地コスト高を補うためか、新規参入デベロッパーであっても同じような間取りというのでは物件数は増えても楽しみは今一つというところで．．．。
エイルやアルバは何かしら特徴を出していたような記憶がありますが、ここ数年はどちらも市街地での新築はないようですね。
仮に、一等地でかつ内装や間取りにもこだわった全戸億越えのマンションができたとして、そんなもの財力の乏しい鹿児島県民に売り切れる訳ないじゃないですか。東京や福岡じゃないんですよ。
↑みたいな事をいう建築士と話したけど、鹿児島市外に平屋建てだったな
先週末に西田の2LDKマンションがスーモに掲載されて、すぐ掲載終了となりましたがもう売れたんですかね。
中央駅から徒歩圏内の優良物件（価格も含め）は足が早いような気がします。
30年経ったマンションって古ぼけてるよね
部屋の歯抜けも多いしテナント抜けてたりね
中町のマンションが最古だろうけどなんで壊さないのかな
アルファステイツ平之町、グランフォーレ高見馬場、どちらがより優良物件でしょうか。
優良かどうかはともかく、
銀座通りのタイヨーが近い高見馬場の方が暮らしやすいと思う
まあこの辺り選ぶ人はスーパーの値段に糸目つけないのかもしれないけど
平之町、意外と近くで物が揃わない。
普段使いしないようなものはそこそこ近くで揃うけど…
過去、照国町や平之町はそれで検討から外したことがある。
スーパーならグランフォーレだと信号渡ればすぐフレッセ厚生市場がありますね。
フレッセってお高いイメージあるけどそうでもない？
なりさわや城山ストアほどではないにせよ。
まあどちらにせよ平之町の方はスーパー差し引いても
本当に意外と日常手に入れたい物が手に入れにくいエリアってイメージがある。
というか、場所的に出不精になりやすいというか。
中心部に近いようで遠く感じるというか。
そこは高見馬場の方がフットワークがいい気がする。
鹿児島市で地価が高いのは中央駅のすぐ側→天文館周辺→鹿児島駅周辺といった具合なんでしょうか？利便性がいいのは天文館周辺で落ち着いたエリアだと思うのですが、中央駅周辺はブランド力もあってなのか際立って高いですね。
西田とかあの辺り、高級住宅地の筈なのに 砂利の駐車場とか古い店多くて目眩がする
変な段差も多いし自動車の腹擦ったかも
地震で折れたビルはピロティだったけど
今売り出しのやつにピロティ建築はないよね
>>3303 マンション検討中さん
鹿児島市でのイメージはわかりませんが
分譲格安マンションと投資マンションブランドが作るマンションていう差かと。
デザインの作り込みは、グランフォーレシリーズが圧勝です。アルファは、中途半端。
サーパスの新しいマンションってあんま見ないよな
