鹿児島のマンション３

エムディア城西のホームページ出来ていますね。城西で44㎡１LDKの需要あるかな？価格を抑えるためだろうけど。マンションの在庫がだぶつき気味でパークハウス以外は大苦戦、コロナウイルス時期と重なり、苦戦しそうですね。

鹿児島市宇宿一丁目にあるドリーム水勝には絶対住まないで下さい。家主がモンスターです。とにかく住人に嫌がらせ行為が酷いと有名です。

ポレスター検討中です。
駐車場が少ないのが懸念事項なのですが、それ以外に何か不利な点ありますか？？

もし、購入するならば床はフロアコーティングなどをした方がいいのでしょうか？
教えてください！

>>2553 マンション検討中さん
追加ですいません、
コンパクト設計と書いてありました。4人家族では狭いのでしょうか？

直床がマイナスポイント。72平米だったら子供が小さいうちはいいだろうけど、大きくなったら狭いかも。

直床はデメリットなのですか？
色々サイトを見ると賛否両論で分からなくなってます、、、
4人ではやっぱり狭いですかね。他のマンションも見たのですが3LDKだと、どこも68から74平米くらいが多い印象だったのですが、、、

>>2556 マンション検討中さん

ポレスターは3LDKではなく2SLDKでは？
正直あそこは柱の使い方が最低です。
洋室とサービスルームの形見てください。酷い形してますから。

今時、アウトフレーム工法じゃないなんて、ありえないよね。

共用廊下側はみんなこんなつくりになってるけどね。

改めて図面を見たがこんな狭いところに１５階建て７０戸。しかも金食い虫のタワー式駐車場。エレベーターは１個。月１回の点検時、約２時間は使えない（階段で15階まであがる？）
別に営業妨害しているわけではない。個人的見解。

3LDKの部屋は4人家族だと荷物少ない人向けかと思います。一番広いのは2LDK＋Sですが、サービスルームは昼間でもちょっと暗く感じます。自分は納戸として使ってるので気になりませんが…昼間あまり使わないのであれば問題ないかと。
ちなみに、フロアコーティングはしていません。あとエレベーター1機でも特に不自由は感じないです。

２５６２さん　駐車場はお使いですか。７０戸に対し５５台分しかありませんが。抽選に漏れた方は外部の駐車場ですか。

>>2564 匿名さん
駐車場は機械式を使っています。敷地内の駐車場を使えない人は、周辺駐車場を自分で契約することになっていると思います。

タワー式の９０００円を利用しているのですね。外でないのでよかったですね。タワー式を使わない人、（平置き、外部駐車場、、車のない人）、もこのタワー式のメンテナンス費（維持費、修繕費）を負担していますのでね。
建築基準法で床面積の７分の１以上の採光窓が取れないため居室のできないのでサービスルームとしています。すこし暗いのはしかたがないですね。

コロナウィルスが収束したらマンション購入を考えておりますが、初心者で全く知識がない為教えて下さい。
鹿児島市内で3LDKの間取りですと何㎡くらいが普通なのでしょうか？金額がどのくらいになるかも教えて頂けると助かります。

鹿児島の新築マンション事情（最近の２５の新築マンションから推察した。）
構造　RC構造（鉄筋コンクリート構造）コンクリートの性能が向上したので１０階建以上もRC構造である。
階数　７階建から１６階建　平均１３階建（ザ・パークタワーは２４階建）　
戸数　２８戸から４７２戸（MJR鹿児島中央）平均７０戸
専有面積　７０㎡から９０㎡
価格　　　３０５０万から４４６０万
管理費単価　１０７円　つまり７０㎡では１０７円×７０＝７４９０円となる
修繕積立金単価　７９円　つまり７０㎡では７９円×７０＝５５３０円となり少ない。
（これは将来必ず値上げとなる。２００円×７０㎡＝１４０００円以上）
３LDKだと７０㎡から８０㎡　金額は　３０００万～３５００万というところかな
最近価格が高騰している。　ねらい目は築１５年前後の第１回目の大規模修繕工事が終わったところかな。新築同様となっていて価格も手ごろ。また機械式駐車場がないところが無難。メンテ費用がかかるため取り壊しているところが増加している。

これはあくまでも私見　信頼のおける不動産屋さんにきいてみてね。

>>2567 マンション検討中さん

買うなら収束する前が一番のお買い得じゃない？

ザパークハウスは完売したそうで、購入者は完成が待ち遠しいようだ。２０階くらいまでできているので、２４階までなら１０月にはできるだろう。心配なのは中国のトイレ入荷がいつ回復するかだ。外部（共用部分）はできても内部（専有部分）が遅れれば大変だろうね。

最近聞いた話。ザ・パークハウス　高さ１００m。近隣のマンションではテレビが映らないそうな。足場やクレーンが影響してるかもね。

コロナの影響とは関係なく収入が少ないので、値引けそうなマンションを検討している者です。
希望は中央駅から3キロ圏内なのでポレスターとファーネストで検討しています。
一般的にはどちらの方が良いのでしょうか？
また500万の値引きは難しいのでしょうか？

ドルフィンのとこのアルファステイツ完売しました

>>2572 マンション検討中さん

ポレスターとファーネストならファーネストがいいと思うけど、3月に完成したばかりだし、500万の値引きは厳しいと思う。

デベロッパーの利益って10%くらいだから、そんなに値引きすると赤字になってしまう。

10%以上値引きしてくれるようであれば、価格設定が高すぎたか、損してでも早く売りたいかのどちらか。

竣工後1年以上経って「新築」マンションの表示ができなくなってるMJRザ・ガーデン鹿児島中央がいいんじゃない？

MJR鹿児島中央は歩いても車でも電車通りまでの道のりが遠い。あそこらへんマンションラッシュで朝夕激混みだよ。

>>2575 購入経験者さん

まぁMJR鹿児島中央はプロジェクトとして完全に失敗だったわけで、本業もコロナで大変な今だからこそ値引きに期待できるかな、と。

>>2574 マンション検討中さん

ファーネストの方がやはり良いのですね。
MJRは対応良くなかったので、立地云々抜きにやめておきます。
ファーネストの営業さんにいくらなら買えるんですがと相談してみます。ありがとうございました。

>>2577 マンション検討中さん

ファーネストは隣のガソリンスタンドがネックです。
あの看板&スタンド待ちの渋滞が許容できるかどうかですね。

タイミング的に待てるのであれば、レーベン上之園やブランシエラ上荒田がいいのでは？

厳しいこと言うと500万も値下げしてもらえなければ買えないんだったら
宇宿とか大竜とかも考えたらどうだろうか

>>2578 マンション検討中さん
ガソリンスタンドは最悪仕方ないと割り切ろうと思ってました。
荒田の長谷工マンションは知ってましたが、上之園にレーベンもできるんですね。少し情報を集めて検討してみます。

>>2579 評判気になるさん
そう思う方がいるのも理解しているので、寧ろきちんと言ってもらった方が有難いです。
大竜は場所的にメリットを感じないので候補から外しました。安さで選ぶなら宇宿のあなぶきなのでしょうが、それなら頑張ってファーネストかなと思ったもので。返済率？20%切るようにすると3000万くらいが限度なのでコロナで大変な今なら値引けるのかなと思ってのことでした。

照国神社近くのサーパスシティで火事がありましたね。
延焼は上階のベランダを焼いた程度だということですが、隣家とつながっているマンションという性質上、火事は怖いです。
火の扱いには十分気を付けなければなりませんね。

西千石町11-5-10ホテル跡地にニューガイヤ西千石町(仮称)という14階建ての共同住宅が建つみたいです。分譲マンションでしょうか？

>>2583 匿名さん
１４階建てなら、隣のDクラディアからすればかなりの圧迫感ですね。

エリアワンの跡地ってマンション？なんですね。立て替えて別のホテルというような話も耳にしていたので。ウィークリーマンション的な線もあるかもしれませんが。

上荒田町のジェイドガーデンパレスの閉店が決まりました。コロナで建て替えを断念したようです。
跡地はまだ未定とのことですが、あの立地はマンションデべ的には喉から手が出るほど欲しい場所でしょうね。

また、交通局跡地のマンションは21度年着工とのことです。

>>2586 匿名さん

プレミスト上荒田レジデンスの住人からすれば、南側の日当たりと眺望が奪われるわけですね。

>>2587 匿名さん

デベロッパーの情報ありますか？

あなぶきじゃないんですか？

>>2590 マンション検討中さん

マジですか、がっかり。

>>2587 匿名さん
高さはどのくらいなんでしょうかね?。
真横に90m程のホテルが建つので、あまり劣らない高さであれば良いのですが。

もともとの計画の21階建てなら70-75mくらい。

鹿児島の分譲も完売と売れ残りの差が激しくなってきましたね。
自分の買ったマンションが売れ残ると何か不利益があるのでしょうか。

売れ残りのマンションを売り切るため、販売会社は値下げをするでしょう。その分マンションの価値は落ちていくのでは？

売れ残っただけでは資産価値は下がらない。
マンション資産価値
Ⅰ、立地　（交通の利便、駅から近い、日当たり、
２、管理体制がよい　
３、ブランド力　（住友、大京、東急、野村、三井、三菱等の（メジャーセブン））
４、部屋　１L　２L　3L　4LDKが混在していない
等々　いわゆる「ヴィンテージマンション」といわれるもの。
は　むしろ資産価値はあがる。

>>2596 しったかぶりさん

うん、まぁでも、それらが無い（と思われてる）から売れ残ってるわけで…

>>2597 マンション検討中さん

私も同意見です。
そもそも資産価値のあるマンションで人気がない物件は見たことないです。
逆で人気はあるけど資産価値?な物件はそれなりに笑

意見はいろいろ。どれが正しいかわからんよ。いかに適切な管理をしているかだ。修繕計画も十分で水漏れ事故もないところは価値はさがらん。日管連では「マンション管理適正化診断サービス」をしている。
管理の点数を付け60点以上はS評価、住宅情報サイトへ掲載し資産価値の向上、物件購入判断の材料にするそうな。

売れ残り物件をつらつら考える。「Fステージ城山」は入り口が袋小路でせまい。
「ポレスターいずろ」と「プレミスト照国表参道」はタワーパーキング。
「MJRガーデン」はＪＲの線路に囲まれている。等々、資産価値が上がりそうにないところだが、マンションを評価するのに売れ残り戸数は勘案しない。価格の３面性（費用性、市場性、収益性）だそうだ。しかし個人の価値観の相違。自分が気に入ればいいのだ。

交通局跡地のマンションは19階108戸の規模みたいですね、MBCで報道されていました。

>>2601 匿名さん

2軒目のパークハウスだったらいいな。

パークハウスは考え物。地権者、事業協力者で占めている。複合用途型。1Lから4Lまであり投資用もある（賃貸者が多い？）管理が複雑。また管理費が高い。しかも店舗部分と、住戸部分のマンションの構造がちがう。当たらなくてよかった。（まけおしみではない。）

>>2603 いろいろ考えたさん

応募して外れてる時点で負け惜しみに感じますよ笑

2604さん　やっぱりそうみえるかねー。オービジョン大竜（78戸）、クレアホームズ鴨池(21戸）、アルファステイツ宇宿（156戸）、ブランシェラ荒田（３６戸）、キラメキテラス（１０８戸）　等マンション造りすぎよ。

ニューズナウをみた。パークハウスは１L～３Lで平均８，０００万　狭いねー
　子育てには向かないね。ここ買うならｍｊｒガーデンがよっぽどいいと思うけどねー
まけおしみ。

そもそも子育てならマンションより戸建てのがいいので

>>2606 いろいろ考えたさん

パークハウススレ読むと子育てよりもあのマンションに住むことが重要と思う方と独身貴族が多そうなので
そうでない人はMJRでいいのでは

MJRは２００万下げのキャンペーン。もう少し下がるのを待つか、キラメキテラスにするか。
パークは見かけはいいが。中身はいまいち。ペデストリアンデッキを造っているが維持管理はすべて管理組合持ち。だから管理費が他より３倍もする。駐車場は地下。ここは甲突川の浸水地域。そのうち滞納者がでるかもね。

>>2609 いろいろ考えたさん

2604です。
もうそのくらいでやめておきましょ笑
パークハウスに限らず、少なからずマイナス要素はどのマンションにもありますよ。
それに何を叫ぼうともパークハウスは鹿児島で1番のマンションになるわけですし、販売も終了してるんですから。
因みにここの1番のマイナスはお金です。それはあなたも考えてますよね？
逆に考えればお金に困ってなければ大抵のマイナスはマイナスにならないんです。
お金さえ問題なければ大きな部屋もあります。管理修繕費も気になりません。仮に水害にあって車がダメになっても買えばいい。子育て世帯にとって校区も悪くない。付属にいれるにしても市電が近く割と便利。
残念ながら私は費用面で諦め別マンションの最上階を購入しましたが、宝くじが当たってたらパークハウスを購入してたと思います笑

自分は逆にパークハウスがとんでもない値段つきそうだったの他のマンション買ったけど
あとからパークハウスの値段の安さに愕然としたな
かといって1000万近い手付金をドブに捨てる勇気もなかったんだけど
今のところも住めば都でなかなか気に入ってる

その通り。あんまり言うと叱られるかも。タワーマンションのデメリットも承知の上で、買っているんだもんね。自分が気に行ったマンションが一番なのだ。

タワーマンション？？

タワーマンションの正確な定義とは？建物の大きさは建築基準法、都市計画区域指定などにより制限されていますが、その中にタワーマンションを定義する規定は存在しません。真っすぐ高くそびえ立つ姿がタワーを想起させることから、一般的に「タワーマンション」と呼ばれるようになったというのが実際のところです。建築基準法では高さ60メートルを超えた建物により厳しい構造強度基準を適用していることから、高さ60メートルを超える建築物を超高層建築とする見方があります。これはタワーマンションの定義ではありませんが、現在は、高さ60メートル超、もしくは地上20階建て以上のマンションをタワーマンションと呼ぶのが通例です。
タワーマンションの流産リスクなど、健康面でのリスクを、売主企業や販売担当者は絶対に教えてくれないという榊淳司氏の記事。
タワー型マンションに住む危険性　健康面でリスク？　なぜか役所も沈黙
（略）実は、先進国の中でタワー型を盛んにつくっているのは日本だけだ。特にヨーロッパではほとんどの国が高層住宅を半ば禁止している。
例えば、イギリスでは１９７０年に「高層住宅に住むことは子供の健全な発育を阻害する」という調査が出て以来、ほとんどつくられていない。
日本でも１０階以上に住む３３歳以上の女性は１～２階に住む２７歳以下の女性に比べると、流産の危険性は約１２倍という調査結果が出ている。
（略）
確かに、タワー型の上層階に住むメリットはある。しかし、それを手放しでは喜ばない方がいい。健康面でのリスクを、売主企業や販売担当者は絶対に教えてくれない。日本の場合、なぜか役所も沈黙している。消費者は自衛するしかないのだ。

>>2613 匿名さん

まあ上でも書かれている通りタワーマンションの定義はないです。

一般的に高さ30m(10階相当)を中層マンション、45m(15階相当)を高層マンション、60m(20階相当)以上を超高層マンションやタワーマンションと言われるようです。因みに100m(30階相当)超になるとヘリポートがいるらしく、コストの兼ね合いで地方では中々出来ないようですね。

>>2615 名無しさん

なるほど…
だから当初の仕様では101mだったのを99mに変更したのね。

１００mもあるから緊急離着陸場はなくても緊急救助用スペースはいるよね。はしご車は３５ｍしか届かないもんね。

>>2614 いろいろ考えたさん

日本でも１０階以上に住む３３歳以上の女性は１～２階に住む２７歳以下の女性に比べると、流産の危険性は約１２倍という調査結果が出ている。

→異なる年齢で対比してもあんま意味がない気がするけど…

>>2618 通りすがりさん

全部読んだんですか、すごいですね
引用したとこだけ読みましたが「パンを朝食にしている人の死亡率100%」みたいな胡散臭さを感じました。

いろんな意見はある。ネットで住宅ジャーナリスト榊淳司を検索してみるといいよ。

東京建物のブリリアとか積水ハウスのグランドメゾンは鹿児島進出なしですかね？
期待しているのだけど。

エムディア城西全然話題にならないね。スレさえもできない。

エムディアは４年４月完成、価格も未定。　造りが変わっている。これからじゃろね。

例の１００ｍのタワーマンション　西側に足場が残っている。台風10号で吹っ飛ぶかも？
屋上のクレーンもあぶないね。

エムディア城西
エレベーター５基
空中庭園
60戸
ワクワク

エムディア城西で思うこと あくまでも私見
地番　12以上に分かれている　個人の土地を買い集めた？　将来合筆するのだろう
図面から見ると
　＊車寄せがない
　＊出入り口　北側(メイン)　西側(サブ)　南側(サブ)の3か所　
管理人は北側1か所のみ　メールボックスも３か所に分かれる？

＊エレベーターが５基　６０戸に対し多すぎる。６０戸だと１基が普通　その分維持費が５倍かかる　３戸に１基（M,N,Oタイプ　Ｉ,J,Kタイプ）　４戸に１基（Ａ,B，Ｐ，Ｄタイプ　Ｅ，Ｆ，Ｇ，Ｈタイプ）特にLタイプは専用エレベーターのようだ。
＊バルコニーがない　　洗濯物はどこに干すの？
　＊ＮとＭタイプの間に吹き抜きがある　(鳩の巣になりやすい)
＊監視カメラ、防犯カメラが２６台もある(構造が複雑のため)

ついに今日の南日本新聞に載った。４５．９５㎡から９３．１５㎡　2690万から5900万
管理費単価は120円/㎡　鹿児島の平均が109円/㎡だから若干高め　合人社じゃから仕方ないか。2階の空中庭園？　2階の住人しか使わんじゃろね。

　

マンションの購入を考えている者です
鹿児島市の新築予定のマンションを教えてください

情報をお願いします
中央駅まで徒歩15分圏内
80平米以上
平置き駐車場有り
5000万位までのマンションを
探しています
2年半後に住み始められればと
考えています

キラメキテラスのマンションはいつ頃、販売が始まり、入居ができるか分かる方いらっしゃいますか？

徒歩15分というと８０ｍが1分だから、約１．２ｋｍ圏内だよね。クレアホームズ上之園は売り切れたし、今のところMJRガーデンがギリギリかな。駐車場も全部平置き、しかも100％以上、空いていれば2台目駐車場もある。
ほかには新築の予定は聞かない。既存マンションならたくさんあるよ。信頼のおける不動産屋さんにでもきいてみるといいよ。
海岸沿い、埋め立て地、浸水想定地域、傾斜地、土石流警戒区域、病院跡地　機械式駐車場などは気をつけてね。

>>2631 匿名さん
丁寧な説明をありがとうございます
機械式駐車場は壊れやすかったり修繕費が高かったりするのでしょうか
また２年半後までに入居できる新築マンション情報がありましたら教えてくださいm(._.)m

国土交通省では「修繕積立金ガイドライン」を公表している。ネットでご覧になってください。新築の場合、長期修繕計画を30年スパンで計画するが積立金単価はマンションの大きさにもよるがおよそ200円/㎡としている。つまりお部屋の面積が８０㎡だと16,000円/月必要ということ。これに機械式駐車場がついていれば＋5,000円/月かかるとしているので21,000円/月必要になるというこです。これがいわゆる機械式駐車場は「金食い虫」といわれるゆえんです。

中央駅近くで新築マンションというと、レーベン上之園町（仮称）なんてどうだろう。ただ、駐車場や平米などの詳しい情報は知らないけれども。
個人的には山下小南側のコーセーアールイーの土地も気になるが、もしマンションが建つなら機械式は確実になりそうですし。
その他には既に書かれているけれどmjrザガーデンやキラメキテラスのマンションが当てはまるかな。
妥協して20分圏とするとエムディアやブランシエラ、プレミストなども候補になるかも…。

>>2635 名無しさん
親身に考えてくださり、ありがとうございます。
エムディア城西は85平米で6000万近くするそうですが、割高感がありますか？設備等にもよるんでしょうが。学校区がいいのでそんなものでしょうか？

照国町のプレミスト照国のモデルルーム跡地、ブランシエラ建設予定地になってますね。
マンションになりそうだなとは思ってましたが、大和ハウスじゃないんだと思いましたｗ

中央駅から徒歩5分くらい。3LDKで中古、新築どちらでもいいのですがいい物件はありませんか？

>>2631 匿名さん

なぜ病院跡はだめなんですか？

気にしなければいいのですが。ここで亡くなられたかたがいますのでね。みなさんいやがられます。昔の古戦場跡地、墓地の跡地なんかも気にする方がおられます。九州自動車の御船の近くも古墳があるためトンネルにしています。

徒歩5分というと400m圏内。平置きはないかな。機械式だとたくさんあるよ。自走式だとシティコア西鹿児島くらい。

マンションが今が、高値ピークという話を聞いたのですが、三、四年したら下がりますか？それとも10年、20年したら下がるということでしょうか？

今年から下がり始めるようですよ

>>2643 ご近所さん

どこ情報ですか？
パークハウスを除いて、クレアホームズやブランシエラ等、明らかに価格上昇してますが…

常識的に考えてゴールドやマンションの価格が下がることはないのでは？
ここ数十年で下がってますかね？ある程度長期的に見てですよ。

あくまでも私見
新築マンションの価格は「原価積み上げ方式」で決まる。
土地代　35% ,建築費４７％、宣伝費８％　利益１０％。建築費は上がる一方、つまり土地が下がらないと価格は下がらない。下がるのを待っているといつまでもマンションは買えない。ほしいと思い、気に入った物件を見つけたときが買い時。また買った後の適切な維持管理が大事。ほっておくと資産価値はすぐ下がる。

>>2646 どうでもいいけどさん
分譲マンションを買わないっていう選択肢もあって良いかと。どうせあと数十年すれば過疎化、空洞化して価格を下げなきゃいけなくなりそう。

鹿児島"市街地"の人口自体は、20年後でもあまり変わらないので、市街地のマンションに関しては価格が落ちることはそうそうない。

2467さん　立地条件のいいところで戸建てが建てれれば一番いいのだが。賃貸がいいのか分譲がいいのかという議論もある。将来子育ても終わり二人になり、やがて一人になり、最後は病院か施設に入ることを考えれば　賃貸がいいのかもね。

レーベン上之園の工事始まってますよ。