クリオ円山裏参道について

立地の割には高すぎる！2～3 年前なら坪単価200万エリアですよ。高く買いすぎると資産価値に見会わないし、中古になっても下落率で泣きそう。今どきのマンデベは強気ですが在庫も多くなってるけど・・・大丈夫ですか。

＞20

Dにしました。売却、賃貸も視野に入れると、他のプランよりは買い手、借り手が限定されないと考えました。
実質2LDKですが、収納力の高さは魅力です。

でも、確かに乱立による供給過多が心配です。

敷地に制限のある立地ですからやむを得ない面はありますが、完全に南面が無い住戸をけっこう作ってしまったのはちょっと厳しいかもしれません。まあＣタイプかＤタイプから売れていくでしょうね。
この後あまり間を置かずに、プレミストとブランズという（一般に）クリオよりもブランドイメージの高い物件がすぐ隣に出来ると分かっていてここを買われる方というのは、>>19さんのように物件そのものに高い魅力を感じた方なのでしょう。それはそれで正解だと思います。一方で資産対象として検討している方は、他二社を待って比べたい方が多いかもしれません。でも大和さんはともかく、東急さんはブランズ円山に目処が付かないと売り出せませんよね、ここ。

＞23

御購入おめでとうございます．
Ｄの間取り，良いと思います．
ファミリーでも居住可能でしょうし．
ちなみに天井高は2m50cmでしょうか？

価格についてはいろいろな考え方がありますが，結局は本人に十分支払える経済力があり
その価格に納得できるのなら，それで良いということでしょうね．
将来の資産価値を考え出すと，いつまでたっても買えないですからね．
底値を狙い続けて，大切な時間を浪費しても意味がありません．
人生の節目として，望む住環境で早く新生活を始めるというのが
賢い選択だと常々思っています．

首都圏じゃあるいし、札幌ではクリオもプレミストもブランズもブランド力では大差ありませんよ。

実際、標準の内装は今のところクリオさんが一番と感じました。

更に、ブランド力があるなら、わざわざクリオさんのモデルのそばであからさまに看板持ちを立たせるなんて

ことしなくていいのに。あれは、姑息ですね。

看板持ちを立たせる・・とは
どこの売主でしょうか？

ここ最近、ブランズ（東急不動産）さんはいつも看板もちだしてますね。

１００万値引きするとメールも来ましたし、相当必死なんですね。

週末の円山クラス前、三菱も看板持ちのバイト君立ってるよ

＞27

リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。
余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…

マンションの価値は立地で概ね決まると考えております。
いくら円山が人気エリアで値下がりしにくいとは言え、当然ピンキリかと思います。
今更ですが、ここはどうなのでしょう？
裏参道に面してないし…

ここは、交通量は少ないけど、たしか道々に面しているはず、除雪は市道より良いのでは、眺望は市街地であれば期待しませんし、このマンションの場合は道路等で四方にスペースがあります、問題は西側ですがここに同程度のマンションが立つと眺望はかなり阻害されますが、その可能性は少ないと考えています。裏参道からは70m程度なので裏参道に面しているのと同じです。
投資目的でなければ、自分が住みやすければ、結果はついてきます。
明日1期には間に合わなかったけどマンションギャラリーにいきます。

>>32
確かにこの物件は裏参道に面してはいませんが、面してるマンションとなると、もう建つ余地はほとんど無いですからね。少し前に、24丁目の西端にあった沖本貸本店さんなどを地上げして三菱さんが小さいのを作りましたが、あれが最後ではないかと言われてます。25丁目の南側にはまだ戸建てが残ってますが、まとめてマンション用地にするには到底引き合わないコストになるそうです。あとはもう、スクラップ＆ビルドしかないですね。
なので、こちらの物件や隣の大和さん、東急さんの立地は、円山エリアとしてもまずまずハイクラスのポジションだと思いますよ。「高級住宅街の匂い」ということでは、大通の北側になる住友さんのシティハウス円山や、話題になったシティタワーズ円山よりも良いのではないでしょうか。

>34 三菱さん？三井さんでは？

＞32

その天井高であれば十分ですね．
眺望に関してはＤの場合，山側は見えにくいかもしれませんが，
東側は通りに面しているので将来的にも眺望が保たれる点では安心ですね．
西側に関しても今のところ大丈夫そうですが，何があるかはわかりません．
例えば南３条の神宮坂下シティハウスは，11年後に15階建ての
ライオンズ円山公園プレミアークが建ち，西側の眺望が全くなくなりました．

ロケーションですが，＞34にも書かれているように，裏参道の北側は主に商業地で，
雑然としていてちょっと落ち着かない感じですが，
南側は閑静な住宅地で，地下鉄からの距離が一緒でも南側の方がずっと良いと思いますよ．
個人的にも，裏参道沿いは人通りがそれなりに多くて落ち着かないので，少し離れていた方が好みです．

裏参道沿いで次にマンションが建つのは，建て替えでしょうね．
チサンマンション札幌第５(築43年)，円山パークサイドマンション(築38年)あたりは可能性があるかも．
円山郵便局のほかテナントが複数入っている新川コーポ裏参道(築31年)あたりが再開発されると
面白いのですが．実際，パークコート円山公園はそんな感じでしたね．

>>35
三井さんでしたか？記憶だけで書いていたので失礼しました。

>>36
建て替えですと、何年か前に裏参道22丁目あたりの賃貸マンションを建て替えて分譲に…って話があったと思うのですが、立ち消えたみたいですね。東京だと、耐震基準の問題で築35年超あたりから建て替えが検討されるそうですが、札幌、まして円山だとそちらの心配をされる住人は少ないかもしれません。
経年的にはおっしゃる通り、チサンマンション札幌第５や円山パークサイドマンション附近がありそうなのですが、裏参道沿いの土地であのへんだけ、具体的にはルッチというイタリアンの西側から六花亭の東側までは、用途地域が第一種住居指定なので容積率が低く、高さ制限も厳しいんですよ。そのへんが変わってくれば大規模な再開発もあるかもしれませんね。

＞37

おっしゃるとおり，そのあたりは第一種住居地域，27m高度地区ですから
８～９階建てが限界ですね．
この地域がもともと歴史的に高級住宅街で，商業地ではなかったことが，
その指定の原因と思います．
この地域には，前述のライオンズ円山公園プレミアークを含め，
数棟の15階建てのマンション(45m)がありますが，その後，高度制限が厳しくなって，
もう８～９階建てしか建てられなくなり，希少価値が出ています
今後，この高度制限は厳しくなることはあっても緩和されることはないでしょう．
このため，この物件他２棟やブランズ円山など，その地域を取り囲むようにある
33m高度地区（環状通と西25丁目通沿い）に建設が集中しています．
（南５西27の山晃ハイツ円山も取り壊され更地になっていますが，どうなるのか？）
チサンマンション札幌第５，円山パークサイドマンションは両方とも７階建てですが
70戸以上あり，戸数を大きく増やして建設費を賄う手法は難しそうですから，
建て替えのハードルは高そうですね．

１２７平米の購入検討中です。
抽選だと言われたので、ハズレたら他のマンションにします。

127m2は1期で億ションとして、販売済みだと思ってました、じゃ3期販売かな。

売主側からすると一刻も早く確実に売ってしまいたい部屋のはずだから
「確実に１期販売で買いそうな顧客がいなかった」or「万が一のキャンセルに備えて抽選となるまで待ってる」あたりかな。

どのマンションもですが、〇期、〇期と、とても分けて販売されています。
人気の出そうな物件はだいたい予想できるでしょうから、最後に売るのかもしれません。
売り切れてしまったとしたら、下階の物件だけが残ったりしてしまうのを予測しているのでしょう。
ただ、億ションが人気出ると思い難いので少し不思議な気もします。

あれ？プレミアムは完売って聞いたような。他の物件と勘違いかな？

販売状況って今どういうふうになっているのでしょうか。　２期で７つお部屋の販売がありますが、そもそも１期が何戸でて、２期も最初は何戸だしていたのか、ということなのかなぁというふうに思いました。
ゆっくりの販売な印象があるのは、価格面が大きいのかなというふうに感じられますが、どうなんでしょうか！？マンション自体は良いのかなと思いますが。

第1期は10戸で即完売ホ－ムペ－ジに載っています。
第2期も10戸で販売開始、現時点では3戸売れたようですね。
クリオ円山裏参道の北側にダイワのプレミストが建設中で、道路向かい東側に東急のブランズが建設間近だそうです。
この辺を検討している人は、ダイワさんやブロンズさんと比較し検討しているのではないかと思います。
おそらく、価格はクリオより高い設定ではないかと思ってます。

値段次第ではすんなりできているのではないかなと思います。
でもやはりマンションのブランドのライン的には安くはできないのかしら。
見た目などもしっかりしているとなると、バーゲンはできないですもの。
まだ値下げするような時期ではないですし。
今後の販売状況が気になってくる次第です。
それによっては何かキャンペーンを打つ可能性もあり？だなんて思いました。

高すぎる！

値段が少々気になるということもあるかもしれませんが、
市内では高級住宅街でもある丸山ですし、駅近マンションなので、
やはりこれくらいの価格が相場となるのでしょうか。

神宮や円山公園が近いので、のんびりと老後も暮らせそうな物件ですし、
街中へのアクセスも手軽にできるので良いですね。

２～３年前なら４ＬＤＫでも５０００万円ぐらいでしたがここは７０００万円と高すぎるな。

＞49

最近のこのあたりの相場ですよ．
ここだけではなく周りも同じ値付けですから．
特に4LDKや90平米を超える間取りは希少価値もあって
より高めの値付けですね．

今思えば2015年3月竣工のパークホームズ円山裏参道テラスの価格が
2014年1月に発表された時が節目だったような気がします．
96平米が5000万くらいじゃないかと楽観的な予想をしていた人もいる中で，
ふたを開ければ6000-7000万円台で，スレはお通夜状態に（笑）
しかも販売開始後ほどなく完売でした．

南3西26にライオンズ円山公園プレミアークというマンションがあります．
非常に良い物件で広い間取りの中古が出たら即買いだと思いますが，まずお目にかかりません．
このマンションの以前にも別スレで引用した書き込みです．

by 匿名さん　2006-07-26 16:58:00
ライオンズ円山公園は、価格的にはすごく高いですね。駅から近いというだけで、100㎡のタイプで4890万円です。
一坪あたりに換算すると坪単価161万円です。恐ろしいぐらい強気の価格設定です。
近隣の三井不のパークホームズ円山は97㎡で3788万円。坪単価128万円でした。
円山あたりではこれでも高いぐらいではないでしょうか？
もっと消費者に買いやすい価格を提示する企業を目指してほしいものです。


今は昔,（笑)

このあたりだとこのくらいが相場となるんですね。

確かに立地は良いですし、高級住宅街と言われる地域でもあるだけありますね。
ただ、やはり物件としては綺麗で間取りも広く、アクセスの良い立地環境だと感じます。

マンションの目の前には大きめの道がありますが、まだそこまで交通量が多くないのが良いですね。

この辺りは円山公園も近いですし、街中へも駅近なのでアクセスしやすいので、
自然と利便性が両立された地域で魅力的です。

やはり円山あたりという事で価格設定が高めになっていますが、
余裕があれば買いたい物件です。

駅まで徒歩4分と立地的にはとても良いのですが
結構お高めの価格設定かなと思います。
これは相場なのでしょうか。
ただ、公園にも近いので、人気は頷けます。
もう少し抑えめの価格だったら…と思っている人多い気がします。

今度、大通の西の端、円山公園三番入口前の北洋銀行ＡＰ跡に、「シン円山」とでも言うべき（笑）ウルトラハイクラスの物件が来ますので、ここを含めた裏参道物件組は戦々恐々じゃないですかね。価格も凄そうですけど。

4LDKが7000～8000万とは強気の価格設定だよ。首都圏でも山手線外側なら楽に買える価格です。オリンピックの1年前には円山といえどもかなり暴落して価格が下がると思う。

ここのマンションもそうだが、価格が高いけど仕様設備や内装のグレードは堕ちてます。建築費が高騰しているから、コストダウンしてあるのでしょう。下手すると中古のマンションの方がグレード高いよ。

>>54
そこ三井かブランズなんでしょ？ほしいです。

私も北洋銀行社宅跡の更地のマンション狙っています。
ここ数年間で一番の立地ではないでしょうか。
ここのプロジェクト、今から楽しみですね

北洋跡地なら１億円でも頑張っちゃうよ

確かその北洋銀行の跡地のあたりって、住宅公示価格の上昇率が全国2位だったような

北洋銀（というか拓銀）社宅跡地ですが，
3165平米で容積率200%なので，
共用部を除く延べ床面積は6330平米までですね．
（多少の緩和はあるかもしれませんが）
高度制限が27mなので８階建てまで建てられますが，
風致地区に隣接してますので低層に抑えてくるかもしれません．
床面積からすると80戸くらいでしょうかね．

地価ですが少なくとも坪100万はするといわれていますので
土地代は少なくとも9億6000万になりますが，同様の価格といわれていた
西28丁目の円山ザ・レジデンスの土地は坪215万で落札されました．
もし同じくらいだとすると約20億となります．
仮に建築費が坪単価100万円とすると
19億2000万で，総費用は約40億．
これに諸費用，利益を25%乗せると50億．
これで平米単価で80万くらいでしょうか．
一般的に平米単価は広いと上がり狭いと下がりますから，
平米がそのまま万円/単価くらいにはなるのではと予想します．
（つまり80平米×80=6400万，90平米×90=8100万，100平米×100=１億）

もし三井ならパークコートどころか札幌初の
パークマンションの可能性もありますね．
さて，どうなりますか．

>>61
札幌パークマンションって三井不動産のもうあるよね
高級なのかどうか知らないけれど

>>63
「札幌パークマンション」は、三井さんがパークホームズ（一般向け）～パークコート（ハイクラス）～パークマンション（超ハイクラス）というブランドによるクラス分けをする以前に建てられた、古い物件ですね。ブランドネームの後ろに地名等が来る形になるのが、現在のネーミングです。

北洋銀行跡地は東急不動産（ブランズ）。
ちなみに、このスレッドは「クリオ」なので北洋銀行社宅跡地の話しは
別のスレッドで話しましょう。

どのプランもトランクルームがあるのが良いなと思います。
最近は、ついているところのほうが多いなんて声もありますが、
自分が見てきたマンションは、そうでもないので・・・。
年に数回しか使用しないものとかしまうのにぴったりだなと思います。

裏参道エリアは、密集して建てられるということで注目されていましたが、ここも、大和さんの鳳苑も、あまり動きは良くないようです。お金持ちは今年の夏くらいまでにあらかた買っちゃったのかも（笑）。東急さんがこの周りに2物件も予定してますが、円山公園入口物件との兼ね合いで、販売スケジュールは遅らせるかもしれませんね。

これからの季節だとあまり販売は動かないかもしれないですね。
大体決めちゃう人は67さんが書かれているように夏くらいまでに動いちゃっていたでしょう。

今ってプレミアムプランが未だあるということになっているのだよね？
やはりお値段的に高いっていうのがなぁ。
プレミアムプランってすぐに売れてしまうか、それとも最後まで残ってしまうかかなり両極たであるという事を聞いたことがあります。

詳しい間取りを見たいなとホームページを見てみました。
でも、残念ながら４ＬＤＫの間取り1プランしか掲載されていませんでした。
他のプランも見たかったのですが、そのうちにアップされるのでしょうか。
プレミアムプランは興味ないので、普通のプランが見てみたいです。

>>69
資料請求してみたらいいのに

ホームページで全てのプラン見れますよ。