クリオ円山裏参道について

立地の割には高すぎる！2～3 年前なら坪単価200万エリアですよ。高く買いすぎると資産価値に見会わないし、中古になっても下落率で泣きそう。今どきのマンデベは強気ですが在庫も多くなってるけど・・・大丈夫ですか。

＞20

Dにしました。売却、賃貸も視野に入れると、他のプランよりは買い手、借り手が限定されないと考えました。
実質2LDKですが、収納力の高さは魅力です。

でも、確かに乱立による供給過多が心配です。

敷地に制限のある立地ですからやむを得ない面はありますが、完全に南面が無い住戸をけっこう作ってしまったのはちょっと厳しいかもしれません。まあＣタイプかＤタイプから売れていくでしょうね。
この後あまり間を置かずに、プレミストとブランズという（一般に）クリオよりもブランドイメージの高い物件がすぐ隣に出来ると分かっていてここを買われる方というのは、>>19さんのように物件そのものに高い魅力を感じた方なのでしょう。それはそれで正解だと思います。一方で資産対象として検討している方は、他二社を待って比べたい方が多いかもしれません。でも大和さんはともかく、東急さんはブランズ円山に目処が付かないと売り出せませんよね、ここ。

＞23

御購入おめでとうございます．
Ｄの間取り，良いと思います．
ファミリーでも居住可能でしょうし．
ちなみに天井高は2m50cmでしょうか？

価格についてはいろいろな考え方がありますが，結局は本人に十分支払える経済力があり
その価格に納得できるのなら，それで良いということでしょうね．
将来の資産価値を考え出すと，いつまでたっても買えないですからね．
底値を狙い続けて，大切な時間を浪費しても意味がありません．
人生の節目として，望む住環境で早く新生活を始めるというのが
賢い選択だと常々思っています．

首都圏じゃあるいし、札幌ではクリオもプレミストもブランズもブランド力では大差ありませんよ。

実際、標準の内装は今のところクリオさんが一番と感じました。

更に、ブランド力があるなら、わざわざクリオさんのモデルのそばであからさまに看板持ちを立たせるなんて

ことしなくていいのに。あれは、姑息ですね。

看板持ちを立たせる・・とは
どこの売主でしょうか？

ここ最近、ブランズ（東急不動産）さんはいつも看板もちだしてますね。

１００万値引きするとメールも来ましたし、相当必死なんですね。

週末の円山クラス前、三菱も看板持ちのバイト君立ってるよ

＞27

リビングの一番高い部分で2.55mとのことです。
余裕があるならCの間取り、眺望の方がいいのですが…

マンションの価値は立地で概ね決まると考えております。
いくら円山が人気エリアで値下がりしにくいとは言え、当然ピンキリかと思います。
今更ですが、ここはどうなのでしょう？
裏参道に面してないし…

ここは、交通量は少ないけど、たしか道々に面しているはず、除雪は市道より良いのでは、眺望は市街地であれば期待しませんし、このマンションの場合は道路等で四方にスペースがあります、問題は西側ですがここに同程度のマンションが立つと眺望はかなり阻害されますが、その可能性は少ないと考えています。裏参道からは70m程度なので裏参道に面しているのと同じです。
投資目的でなければ、自分が住みやすければ、結果はついてきます。
明日1期には間に合わなかったけどマンションギャラリーにいきます。

>>32
確かにこの物件は裏参道に面してはいませんが、面してるマンションとなると、もう建つ余地はほとんど無いですからね。少し前に、24丁目の西端にあった沖本貸本店さんなどを地上げして三菱さんが小さいのを作りましたが、あれが最後ではないかと言われてます。25丁目の南側にはまだ戸建てが残ってますが、まとめてマンション用地にするには到底引き合わないコストになるそうです。あとはもう、スクラップ＆ビルドしかないですね。
なので、こちらの物件や隣の大和さん、東急さんの立地は、円山エリアとしてもまずまずハイクラスのポジションだと思いますよ。「高級住宅街の匂い」ということでは、大通の北側になる住友さんのシティハウス円山や、話題になったシティタワーズ円山よりも良いのではないでしょうか。

>34 三菱さん？三井さんでは？

＞32

その天井高であれば十分ですね．
眺望に関してはＤの場合，山側は見えにくいかもしれませんが，
東側は通りに面しているので将来的にも眺望が保たれる点では安心ですね．
西側に関しても今のところ大丈夫そうですが，何があるかはわかりません．
例えば南３条の神宮坂下シティハウスは，11年後に15階建ての
ライオンズ円山公園プレミアークが建ち，西側の眺望が全くなくなりました．

ロケーションですが，＞34にも書かれているように，裏参道の北側は主に商業地で，
雑然としていてちょっと落ち着かない感じですが，
南側は閑静な住宅地で，地下鉄からの距離が一緒でも南側の方がずっと良いと思いますよ．
個人的にも，裏参道沿いは人通りがそれなりに多くて落ち着かないので，少し離れていた方が好みです．

裏参道沿いで次にマンションが建つのは，建て替えでしょうね．
チサンマンション札幌第５(築43年)，円山パークサイドマンション(築38年)あたりは可能性があるかも．
円山郵便局のほかテナントが複数入っている新川コーポ裏参道(築31年)あたりが再開発されると
面白いのですが．実際，パークコート円山公園はそんな感じでしたね．

>>35
三井さんでしたか？記憶だけで書いていたので失礼しました。

>>36
建て替えですと、何年か前に裏参道22丁目あたりの賃貸マンションを建て替えて分譲に…って話があったと思うのですが、立ち消えたみたいですね。東京だと、耐震基準の問題で築35年超あたりから建て替えが検討されるそうですが、札幌、まして円山だとそちらの心配をされる住人は少ないかもしれません。
経年的にはおっしゃる通り、チサンマンション札幌第５や円山パークサイドマンション附近がありそうなのですが、裏参道沿いの土地であのへんだけ、具体的にはルッチというイタリアンの西側から六花亭の東側までは、用途地域が第一種住居指定なので容積率が低く、高さ制限も厳しいんですよ。そのへんが変わってくれば大規模な再開発もあるかもしれませんね。

＞37

おっしゃるとおり，そのあたりは第一種住居地域，27m高度地区ですから
８～９階建てが限界ですね．
この地域がもともと歴史的に高級住宅街で，商業地ではなかったことが，
その指定の原因と思います．
この地域には，前述のライオンズ円山公園プレミアークを含め，
数棟の15階建てのマンション(45m)がありますが，その後，高度制限が厳しくなって，
もう８～９階建てしか建てられなくなり，希少価値が出ています
今後，この高度制限は厳しくなることはあっても緩和されることはないでしょう．
このため，この物件他２棟やブランズ円山など，その地域を取り囲むようにある
33m高度地区（環状通と西25丁目通沿い）に建設が集中しています．
（南５西27の山晃ハイツ円山も取り壊され更地になっていますが，どうなるのか？）
チサンマンション札幌第５，円山パークサイドマンションは両方とも７階建てですが
70戸以上あり，戸数を大きく増やして建設費を賄う手法は難しそうですから，
建て替えのハードルは高そうですね．

１２７平米の購入検討中です。
抽選だと言われたので、ハズレたら他のマンションにします。

127m2は1期で億ションとして、販売済みだと思ってました、じゃ3期販売かな。

売主側からすると一刻も早く確実に売ってしまいたい部屋のはずだから
「確実に１期販売で買いそうな顧客がいなかった」or「万が一のキャンセルに備えて抽選となるまで待ってる」あたりかな。

どのマンションもですが、〇期、〇期と、とても分けて販売されています。
人気の出そうな物件はだいたい予想できるでしょうから、最後に売るのかもしれません。
売り切れてしまったとしたら、下階の物件だけが残ったりしてしまうのを予測しているのでしょう。
ただ、億ションが人気出ると思い難いので少し不思議な気もします。

あれ？プレミアムは完売って聞いたような。他の物件と勘違いかな？