ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

>>8450 購入経験者さん
築10年の中古マンション70平米、4200円ぐらいある？この辺り

ここと比べると20年経っても4000万以上でしょう

>>8452 匿名さん
それって今の相場がバブルで値上がりしてるから、実力以上に高値で売り出してるだけかと。
成約価格はもっと低いし、今の相場が10年後も維持されているかと言うと厳しいかな。

いくらで売り出すのかは売り手の自由だし、今の相場なら行ける！って強気に値づけしたい気持ちはわかります。

10年住んで差損が1300万なら月10万の賃貸に住んだと同じだからこの地域の住居費用の相場より安い
五輪後でも10年差損が2500万とかにはさすがにならないですよね…？

世の中の収入は極端に減少しない限り、4000万以下になるのは相当時間かかりそう

>>8452 匿名さん
中古グローリオ、メトロとは言えほぼ駅直結だから資産価値は下がりにくいだろうし良いのでは？

>>8456 匿名さん

南北線は便利だが、肝心の京浜東北線は徒歩14分だから事実上使えないですね。

>>8457 名無しさん
たしかに南北線だけ使ってる人向けですね。でも私も今は南北線一本ですし、JRを使うなら王子や駒込で乗り換えれば済みます。実質、駅徒歩5秒なのは大きいし、新築に6000万がきつい人にはファインシティやオイコスより良いと思いますよ。
もしガーデンズを買わなかったらこっちにしてた、かも。中は見てないので分かりませんが。

>>8458 匿名さん

仰る通り南北線をお使いの方にはとても魅力的な物件だと思います。
ただ、単純に売却時の資産性を考慮すると２路線徒歩5分というのは一般的な指標からすると上かなと思っただけです。

京浜東北線どころか埼京線も十分に徒歩圏内のマンションですよ。
使えないとか言ってる人は実際に歩いたことがない人達みたいですね。

>>8460 匿名さん
上で話してるのは王子神谷駅横の中古グローリオの事ですよ

参考になるかはわかりませんが、今の相場での成約価格はこんな感じです。
築10年での減価償却は都内23区で平均25%。
今の相場が高騰ではなくフラットだと仮定して、築10年で購入価格より25%安くなると考えるか、今の相場が高騰しているので減価償却の25%プラス相場の下落で20%くらいさらに下がると考えるかで大分違いますね。

>>8454 評判気になるさん
売却の際は、不動産屋に手数料を支払うなど売却経費もかかるので、そこまで差が小さくはなりませんよ。
売却時にリフォームしていて、その売り出し価格というのもあります。

築10年で購入価格より25%安くなる？
あますぎ

>>8462 匿名さん
減価償却と価格低下は別の話だと思うのですが。。
東十条が10年で25%下がるというのはこの画像のどの情報でわかります？

8462さんではないけど、画像からよみとれるのは、築10年程度の中古マンションの成約価格は65万/㎡程度。
ここの取得価格が坪270万(82万/㎡)なら約2割の低下と予想できる。

>>8466 匿名さん
なぜに駅距離以外のスペックが不明なマンション同士を並べて参考になると？

>>8467

8465さんの質問に応答してみただけ。
自分でデータ出してみたら？

>>8468 匿名さん

分からないから聞いてるのですが。。良く知らないなら口を出さないほうが良いですよ。

資産価値なら飛鳥山タワーが勝るよね。
JRの駅近物件はこれ以上に無いよ。
私はガーデンズ好きだけど
金だけ考えると飛鳥山タワーだよね

>>8469

あなたのコメントこそ何の意味もない。
一般的にはリセールバリューは立地、とりわけ利便性に依存するので、駅距離はそこそこ指標になるはず。

>>8471 匿名さん
それではフレシアが値上がりして成約している説明がつかないですよね。

>>8472

相場変動の影響を取り除くために「現在」の新築物件と築10年の中古物件の価格を比較しているという意味がわかってないのかな。

フレシアは中古ですよ

もういいよ（笑）
理解できないのかな。

はぁ、全然わかりません

それなら築2000と築2015の間で驚くほど価格差がないという事に注目すべきではないでしょうかね

25%ダウンと言ってる人がいますが、今ガーデンズ（5000万物件として）同様の物件が築10年で3750万で出ていますかという話。出てたらみんな買ってますよ。

>>8478 評判気になるさん
ほんとですよね。。
8473さんの比較ロジックは物件のグレードを考慮していないので、既存より上位グレード物件が登場したら毎回暴落説に行き着くとしか。

やっぱり業者中心のスレやね。朝型金利の話してる人おったけど、専門外やとみんな深くツッコミいれんもん。物件自体のボラティリティ考えるなら金利のボラも頭にいれんと営業できへんで。

>>8479

私はここの価格をカームの坪270万で計算して、10年後に20%（25ではない）と予想している。
暴落とはいえない（というか極めて常識的な数字）。
もちろん、ここが地域相場から突出した高リセールバリューだと信じるのは個人の自由ではある。検討者にとってそういう過剰な期待はあまり参考にすべきではないとは思うが。

>>8481 匿名さん
話がずれているような。。私も資金計画では10年どころか入居直後に2割下落しても大丈夫なようにしていますが、アップされたレインズの画像はその下落が起こっていると示す論拠にはならないと言ってるだけです。

>>8480 匿名さん
もう昨年夏のような長期金利はあきらめているので、政策金利の動向にしか興味ないっす。。

>>8482

画像に出ている2005ー2007程度の物件4件の平均が65万/㎡となるのでそれを使ったんだが、論拠にならないという意味は？

>>8482 匿名さん

今の政策金利ご存知ですか？また金融政策の波及効果により巡りめぐって長期金利に影響を及ぼしますので、長期金利を諦めて政策金利に興味があるというのは、矛盾した発言ですね。

リセールバリューなら
飛鳥山タワーだな！
読ましてもらったけど
マンションは立地90%だよ。
立地は麻布や成城など一部の駅からの不便な住宅地を除いて東京なら駅にどれだけ近いかだよ。
いい加減わかれよ！
飛鳥山タワーはタワマンだし、ランドマーク的存在で大規模飛鳥山公園近く。
ガーデンズは勝てない。東十条じゃね。

>>8485 匿名さん

おっしゃる通りですね。
売却や賃貸考えても飛鳥山タワーですね。

>>8483さん
その2006年近辺の成約価格は56～72/平米と幅があります。また東十条駅の周辺は小規模＆眺望なし＆単身向けマンションばかりという状況で、その平均坪単価をもって上位グレードの大規模マンションの新築価格がここまで落ちるはず、と見るには不自然に思いました。

>>8484さん
間接的に波及しうるにしても順序があるので、短プラが変わりそうな段階になるまで素人が色々想像しても仕方がないかと。

>>8487

データ分析したことないでしょ。
もちろんこの少ないnでは信頼できる結論が出せるわけではないが、ないんだから仕方がない。
少なくとも漠然とした感覚だけよりは参考になると個人的には思うけどね。

>>8485さん
少し前に出た王子神谷のグローリオなら駅徒歩5秒なのに坪200を切ってて超お得ですよ（笑）

>>8488
ふわっとした実態をとらえていない数字で話を進めるのは、なんだか週刊誌の適当な記事でありがちなパターンに思えまして。

間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：65.07m2～75.68m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 864戸

お前らどんな部屋を希望してんの？

おー、少ない65平米の部屋もまだ残っているんですね。

>>8465 匿名さん
築10年で25%下落というのは、平成10年だったかな？それ以降の23区の実例を平均化したものです。
もちろん、千代田区のような都心から世田谷の田舎、北区の田舎まで23区全て含まれています。
購入時期や売却時期、リフォームのありなしや地価によって、減価償却が5%だったところも30%だった事例もあるでしょうが、平均値は25%です。
東十条が25%かどうかまで統計値は出ておりませんので悪しからず。

三井健太さんのスムログ　第74回　「高値買いするとどれだけ損する？」は参考になると思う。

>2017年も高水準となるでしょう。つまり、今は高原状態にあるのです。今後どこかで下落方向に転換するはずです。しかし、急カーブで下落することはなさそうです。ゆっくりと、数年かけて値下がりして行くことでしょう。
>さて、高原状態で買ってしまうと将来の自宅価格はどうなるのでしょうか？数字を使って説明します。
>2012年を100としたとき、2016年は125に当たるわけですが、今年125で新築マンションを買った人が10年後の2027年ころに売却しようとしたとき、我が家はいくらで売れるでしょうか？　2027年の新築マンションの相場が現在より10ポイント下がって115とします。
>築10年の中古マンションは平時には新築価格の８掛け程度なので、10年後の新築価格115×0.8＝92となります。購入価格の125から92へ26％（92÷125＝74％）の値下がりになるのです。

つまり今後のゆるやかな相場下落傾向を加味すると、10年後は26%程度の値下がりが予想される。

ここは基本住み続けるつもりで購入すると思うので10年以内の売却は何らかの事情が発生した場合だろうけど、これくらいの値下がりは覚悟しておいたほうがいいかもしれないね。

もしかつてのバブルが再燃すれば5千万で買ったものは8千万で売れるからどーんと行こう。

>>8494 匿名さん
そのくらいの値下がりがあっても大丈夫な計画にした方がいいというのは大いに賛成です。破産というのは悲しいので。ガーデンズに限らずどこのマンションでも同じ話です。

>>8493 匿名さん
画像とは別の話だったんですね。了解です。

来年以降向こう10〜20年の地価相場を考えると、私は高値維持を数年続けたあと徐々に下落、その後一般的なスピードで下落だと思っています。
10年後に地価が今より上がる要因は何かあるでしょうか？
金利は今より下がらないでしょうし、都内の人口構成比は今より30代が減るでしょう。
生産緑地も出てくるでしょうし、空き家ももう少し活用されるかと思います。
今よりもさらに異次元の緩和を日銀が行なっているとか？むしろ私は緩和をやめる方向に行っていると思います。

>>8495 匿名さん
バブルとなるような要因て今後何が考えられる？人口ボーナスは絶対ないし、リタイア世代の買い替えブームとか？

>>8499 匿名さん

中国人バブルが今後必ず起こりますょ。
あとベトナムあたりが非常に人口が多いので
クラスの半分以上が外国籍となる日が遠からず来るはず。その人達に使われるか使うかは個人の能力が問われる時代にシフトしていく。