ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

あらしが沸いてるみたいですね～。

では、次に３つ目のメリットについて。

資産性です。いうまでもなく、不動産は資産性と耐久消費財（実用性）の側面、両方を持ちます。
ここはもちろん特段利便性が著しく高い都心エリアでもなければ人気エリアでもありません。
大規模とはいえ、別に都心タワーのようなスパやら豪華なフィットネスジムとかそういうものが
あるわけでもないため、明らかに実需優先でしょう。
が、転売目的ではない永住目的であろうが実需優先であろうが資産性は大事な要素であることに変わりありません。
というより、個人的には投資目的の人以上に、庶民マンションこそ資産性は大事だと思います。
っていうのはここに済むほとんどの人が遊びのお金でこのマンションを買うわけではないからです。
しかも失ったら大きい金額です。仮にですが、このマンションが売却時は０円にしかなりません、となれば
誰も耐久消費財としてだけのために買わないでしょうね。

一般的に駅近大規模は高騰もしない代わりに暴落もしません。これは貨幣と同じ論理が言えます。
つまり、流通量が少なく比較するものがなければないほど価格は安定せずに乱高下。
逆になれば価格は安定します。大規模マンションのここの部屋、これがまさにたくさんあるため
常に比較されるし逆に価格に客観性と妥当性を与えます。不動産はもともと通過や金融商品と違い
流動性が低いが故に価格があってないようなものなわけですね。
そして中古が人気がいまいちなのもまさにそこ。マンションは戸建よりも築年数程度である程度の品質
が担保しやすいものの、やはり小規模マンションとかになればいまいち良いのかどうかもわかりません。

が、ここは大規模ですからおそらく毎月どこかの部屋が常に売りに出ているということになるはずです。
2−3月あたりは複数の部屋が売りに出るでしょう。また賃貸も一定数あるはずです。
これを、「値がどんどん下がるのではないか？」という人もいますがそれは大きな間違いです。
その逆です。もともと取引量が金融商品とは比べ物にならないぐらい低い不動産にとって、同じマンション内で
比較できることがいかに購入者にとってありがたく、また冷静になれるか、という話になります。
そもそも新築が好まれるのはまさにこの点です。新しいから！っていうことより、様々な部屋が選べるからこそ、
そこに価格の多寡が存在し、「納得できる」わけですね。角部屋と中住戸をくらべれば角が高い、低層階より
高層階がよい、南向きのほうが高い、と言った具合に。絶対価格がどうこうより、比べるものがありそこに差が
あることが消費者に納得を与えるからこそ購買に結びつきます。

だからこそ大規模ってのは小規模マンションと比べて成約件数が多く、価格も安定するのです。
そしてそれは結局価格の維持につながります。なぜなら同じマンション内で複数部屋が売りに出た時に
購入者にとっては「絶対価格ではなく、各部屋の相対価格により納得するから」です。
資産性においては、大規模駅近はそうではないものにくらべて優位だと思います。

そして、資産性についてはもう一つ。希少性が高いものほど価格は下がりにくいという現実があります。
小規模含めれば駅近マンションはそこそこあります。　駅近や立地にこだわらなければ大規模もあります。
が、駅近x大規模ってのはかなり極小です。当たり前ですが駅近で大規模ができるぐらいの立地ってのは
今の時代空いてるわけがないからです。あくためにはどこかの企業のオフィス、工場、倉庫が売りに出るか、
もしくは昔の団地の建て替えに伴う何か、とかぐらいしかありません。ここのエリアも毎年毎年たくさんの駅近大規模が
できるようなエリアでは当然ありません。ここが出てきたのは随分久しぶりの話です。それぐらい
駅近大規模ってのは極小ですから資産価値維持に貢献すると思います。

ちなみに売るつもりがなくても資産性が大事なのは、いくつか理由があります。
１つは永住目的と言いながらもどうしても売らざるを得ないことってのは普通に多々あるからです。
転勤もあるでしょう。親の面倒などみないといけなくなった、ってのもあるでしょう。隣人トラブルとかで嫌になったという人もいるでしょう。
理由は人それぞれですがそれでも意外にも早く転居することになる人も現実多いものです。そういう時に少しでも売りやすく、また
高い価格が維持できる方が良いに越したことはありません。
もう一つは自分の資産（不動産だけではなく金融商品、現金）の運用において引き出しが増えて柔軟性がますからです。
基本的には不動産を買うってのは、実需を兼ねた「投資商品に投資する」ということです。人に貸すためにマンションを買い（投資）、
それを他人に貸して賃料を得る（収入）と、実は自分で買って自分で住むのは大差ありません。
自分で買った人は、マンションを買い（投資し）それを他人ではなく単に自分で住む（賃料は払わないけど実需の対価を得る）ということだからですね。ゆえに、預金する、金融商品を買う、のと同じで不動産を買ってるだけで本質は変わりません。
ゆえに売りやすく、貸しやすく、っていうことは自分の不動産を実需を兼ねた金融商品のように扱えるわけですから何かあった場合でも自由度が高いため縛られることがありませんね。大きなメリットだと思います。

>>4223 匿名さん
長いけど読んだ！（笑）
新築が価格の納得感で好まれるというのは学びがありました。

こんなに長く書いて、データ一つも出さないとは。

さて、メリットを書いたので今度はデメリットです。

一つ目は、大規模ゆえの宿命でもありますが、骸体含めて「コストを削りすぎ」ということです。
マンション販売をするデベにとって一部の人気高級エリアを除き、戸数が多い大規模マンションは
「ハイリスクローリターン」です。卵なり牛乳みたいな毎日誰かしらが絶対買うような商品を売ってる
わけではありません。簡単に衝動買いできるようなものでもないため戸数が多ければ多いほどどうしても
販売に時間がかかりますし、そもそも建造にもコストも時間もかかります。

そういう事情もあって売主はあらかじめ長期販売計画を建てざるを得ません。長期販売計画は
売主にとってはどうしても利益圧迫される原因になりますから利益率を高めるために設備等を（小規模マンションと比較して）
削りに削られます。

ここも例外ではなく削りに削られることはこれまで批判されてる通りかなとおもいます。
給湯器をリースにしてるのも、もちろん長谷工がリース事業を5年ぐらい前から展開し始めているということもあるでしょうが、
やはりロングテール（売ってからも長く儲けたい）という点と、初期費用をとにかく下げて利益率を高めたい、という
表れかなと思います。
個人的にはさすがにトイレとお風呂、そしてキッチンのレベルの低さには正直驚きました。ここまで下げるのかっていうのが
印象的です。

>>4224

ありがとうございます。

>>4223 匿名さん

参考になりました。週末モデルルームで自分でも確認してきます

>>4226 匿名さん
あまり詳しくないのですがキッチンってそこまで仕様低いですか？標準で人工大理石ですけど。
トイレみたいに極限まで仕様を下げた所と、突板フローリングやハイサッシのように仕様を上げている所のバランスは、JVと長谷工が導き出したコスパ最大化の回答なんでしょうね。

二つ目のデメリットです。
利便性に偏りがみられることです。
いうまでもないことですが、主要エリアに対するアクセスが良ければよいほど当然のことながら利便性が高いといえます。
が、まぁそうはいってもどこにでもアクセスしやすいところはそういうほど多くはありませんし、第一そんなところは庶民の
手の届く範囲ではありませんから限度はあります。それを踏まえた上でのデメリットであることをまずはご承知おきください。
コスト度外視の話をしても意味がありませんから。

東京の主要エリアへのアクセスで押さえておきたいところ、それはずばり4つしかないです。
東京駅、新宿駅、渋谷駅、そして品川駅です。この４つは鉄道利便性において東京の要（ハブ）です。
で、これをみたらわかるとおり、東京駅を除き、いわゆる「山手西側エリア」に偏りがあるのがわかると思います。
まぁ、そうであるがゆえに西高東低の状態になるわけですが。

ここのエリア、残念ながら西側アクセス耐性が弱いです。東側には滅法強いのですが西側が弱すぎです。
そして西側弱すぎて、主要アクセスには結局東京駅ぐらいしか優位性がありません。ゆえにここは人を選ぶと思います。
東京駅を終点とした東側エリアにご用事が多い人にとってはとてもベストな状況だと思います。
一方で、プライベート、仕事含めて西側エリアが圧倒的な人にとっては「正直つらい物件」だと思います。
なので個人的には避けておいた方が良いとおもってます。

ちなみにですが、子供の教育で小中高と私立なんかを考えていらっしゃる方、これもちょっと考えた方がいいです。
たくさんの学校があるのはやはり西側が多いです。教育に興味がなくずっと東十条、王子エリアでうろつくつもりであれば
杞憂ですが、そこそこ良い私立に入れようって思ってる方はその辺りも考えて決められた方が良いかなって思います。
っていうのは、教育費もさることながら交通費も地味に痛いですから。
また、子供が女の子だったらあまり遠くに、または乗り換えが多いところには避けたいものです。
がしかし、学校の選び方が「交通の手間や時間」でフィルタされて選択肢が減ってしまうのは正直悲しいですよね。
子供がいる人はその辺りも考慮してみてはいかがでしょうか？

ちなみにですが、北区は足立区、板橋区と肩を並べるぐらい生活保護受給者が多いです。都営も多いですからしょうがありませんが。
で、それはいいのですが、どうしても収入と教育レベルとの相関があるように、公立のレベルは総じて低めです。
塾にしても、補講中心の塾が多く進学塾もたいしたレベルじゃないです。この辺りをカバーするには親がしっかりと教育に
時間をかけてあげるのはもちろんですが、塾含めて然るべき街に電車等で行くこと考えておきましょう。
受験で最も大事なのは精神的な支柱になるライバルたちの存在です。いいかえれば同じ志を持った仲間。

北区ではそうそう中学受験するような子供は公立小学校では相当少ないです。そういう環境で少数派で頑張るのはとても青林力と忍耐力を要します。ましてや子供なのでなおさら厳しい。学校レベルの問題は一朝一夕ではいきませんからその辺りのことを気にされてる人はしっかり自分が何を取るべき七日を感がててみましょう。

>>4229

キッチンもグレードは（今時の普通マンションと比較して）相当低いと思います。
ここのキッチンはタカラスタンダートのビルダー向けの一番安い仕様のものだと思います。
標準で人工大理石だけど！って言いますが人工大理石は下限です。

わからない方がいらっしゃるかもしれないのでちょっとマンション・戸建の内装設備に関して触れておきます。
マンションにしろ、戸建にしろ、必要な設備ってのは共通であります。
代表的なのが、フローリング、ユニットバス、トイレ、システムキッチン（食洗機、コンロ含む）、床暖房、洗面所みたいなやつです。
それぞれの分野でメーカーが複数います。
で、どのメーカーも「一般顧客向け」と「法人向け（デベ、ビルダー向け）」ってのがあります。
一般顧客向けってのはいわゆる普通の消費者ですね。BtoCってやつです。で、どこのメーカーも一般顧客向けがもっともグレードの数が多いです。だいたい五段階（１：もっとも安い廉価版　5: もっとも高い最高級）ぐらいです。
タカラスタンダートのHPでキッチンみてもらったわかります。

一方、「法人向け」ってのはいわゆる業者向け、建売業者やマンションビルダーに対して納品してる口です。
で、ここのランクは実はだいたい２ランク、多くても３ランクしかありません。ってのは法人向けは大量受注を目的にしてるので
的を絞る必要があるからです。（じゃないと決められた納期までに製造できないし品質がばらつく恐れがある）

で、この２ランクってのはどこからもってくるか？っていうと「一般顧客向けの」５つのグレードのどれかをビルダー向けグレード１、２みたいな感じでうるわけです。

非常に残念なことながら、ビルダー向けは必ず一般顧客向けの一番下とその次に下の二つから選ばれます。つまり、グレード１（最低）とグレード２（その次に最低）を、ビルダー向けの上、下ということで扱います。つまりは、ビルダーが上を頼んでも、それは一般顧客向けグレードでいうと２でしかなく、対したことがないってことです。そういう意味もあって基本的には建売やマンションのような既製品販売ではグレードは下限にならざるを得ません。ここは正直ほとんどをグレード１にしたんだなっていう印象です。
このマンションで採用されてる仕様は、「建売戸建」で採用されているそれとかなり酷似してます。庶民向け建売戸建は設備も
コスパ重視で安いものを使われるのですがここはマンションの割にはそういう戸建で採用されるようなものばかりが内部設備として
使われてしまっているようです。ただ、これもさっきもいったように大規模だとハイリスクローリターンになりがちなのであえて
絞っているということも言えるかとおもます。

今日は疲れたのでこのあたりで寝ます。おやすみなさい。次回はデメリットその３をお送りしたいと思います。それは長谷工に関してです。

あなたは何者ですか？
不動産関係のお仕事の方？

北区が教育に弱いのは気になる。。
でもここにするって決めたからあとはいかに家庭内で子供の教育に気を配るかだな

ちょっと、ジャイアンリサイタルですか？？

>>4230 匿名さん
もしかしてスムログの方とか？（笑）
教育に関しては書かれている通りですね。でも中央区湾岸みたいに教育施設がピーキーなエリアもきついし、程よい教育の温度感と通勤利便性を両立した場所に都合の良いタイミングでマンションを買うのは簡単ではないです。
ここはJRとメトロ両方の駅近なので電車を活用して足を伸ばしたいですね。幸い文京区方面には南北線で通いやすいし。

>>4235 口コミ知りたいさん
うちは中学受験をしたいと思いますが、学区の小学校はあまり中学受験率高くないのですよね？
いくら塾通いをしても、周りの意識が低いと子供の学力にも響きそう。
文京区方面に通いやすいとは言っても、小学校は越境が難しいですし、小学校のレベルは気になる所です。

>>4236
このマンションの住民の子同士がつるむのよ結局。きっと、年収がすべてじゃないけど、ある程度しっかりされた方たちも住みそうだから(それこそ、超一流企業の本社や政治の中心は新宿、渋谷ではなく、大手町、丸の内、霞ヶ関だから、ここを選ぶ可能性が相応に高い)

何が言いたいかと言うと、4236さんのお子さんが既に小学生なら、もう、上の詳しい方が書いたように、既存のこのエリアの教育水準で頑張るしかない。まだ4歳以下位なら、ここを買う人達の子供もそれくらいの層が多いでしょうし、まだお子さんがこれから、なら、ここの先人達が少しは教育レベルを引き上げてくれる可能性が高い。

お詳しい方の文読んだけど、マンションブログ書いてる方っぽいね。同じ文章構成読んだ気がする。何れにせよ、このマンションについて語っていただけてありがたい。お待ちしてまーす

>>4236 マンション検討中さん
王子小はそこそこ受験組がいるらしいし、他校がどういう雰囲気か知りませんが学区が王子なので上でまるっと書かれた北区のイメージとは少し違うと思いますよ。私立の選択肢もあるし。

業者連呼する方はデメリットを書き始めた途端に静かになりましたね。
自分の立場から見て都合の良い事を言ってくれているから満足してるんでしょうね。

長文読んだけどすげーな。かなり参考になるし揚げ足とってる荒らし軍団を蹴散らしていくその威力たるや（笑）
にしても誤字脱字がちらほらあるところをみてもコピペでもなさそうだしすごい努力。いずれにしてもあんがと！

>東京駅、新宿駅、渋谷駅、そして品川駅です。この４つは鉄道利便性において東京の要（ハブ）です。

品川はどうかな、他3駅と比肩されるほどなのか。
東海道新幹線なら東京でOK、羽田は浜松町からでOK。
それに品川は「西」とはいえないのでは？なのでここからのアクセスも全然悪くない。

>>4238
王子も相当に少ないよ　
学校レベルは期待できないからこそ親が補強してやるしかない

>>4240さん
ですねー、単なる一般論やコピペではなくちゃんとガーデンズ目線で書き起こしていますね。
3つめのデメリット、長谷工は直床＆田の字間取というだけで欠陥施工会社という人もいるくらいなので、フラットな見解だといいなぁ。

>>4242さん
私立しかないのかなぁ。。頑張って補強します！（笑）

>>4241 匿名さん

東京駅を中心にしたら南西南だからほぼ南ですね
京浜東北一本乗車で約35分
一本なので乗り換えがないという意味では楽　
でも時間はそれなりにかかるから良いとは言えないね

>>4244
まあね。
でも南の品川を入れるなら、北の上野も入れてほしい(笑)

デメリットその３、長谷工編が気になるんだがｗ　どんなのが投下されるんだろうか...

いわゆる西高東低の考え方では品川は東のような。
都心派暮らしという、千代田・中央・港の都心通勤向けとしては利便性は高いので売り文句の通りとも言えますね。

でもじっさいここのマンションは普通サラリーマンには希望だよね。
ここぐらいが買える限界じゃないかな。

そう考えるとやっぱり赤羽駅の交通利便性は魅力的だし、どうしてもここと比較して物足りなさを感じてしまうな。

なんかしつこい赤羽くんが張り付いてるよね〜
口をひらけば赤羽、赤羽、ここは赤羽じゃないからダメと。しつこいね。
さっさとその大好きな赤羽にいけばいいのに。

>>4249
赤羽いけばいいじゃん。誰も引き止めてないよ。

勤務地池袋、新宿方面の人いる？
私は池袋なんですが……

>>4249 マンション比較中さん
赤羽は新宿も東京も両方行けちゃいますね〜。
そうすると5000台は駅徒歩15分になるけどいいか？みたいになっちゃいますけど。
遅まきながらガーデンズから十条駅まで歩きたくなるのも分かってきました。

赤羽周辺で大規模って過去にも未来にもないでしょ。
せいぜいプラウドシティくらい？
あとは駅遠になっちゃう。

ここに住んで電車ひと駅か自転車で赤羽ってのもじゅうぶんアリじゃないかな。

>>4252
ここを検討される方はみなさん丸の内方面ですよ。京浜東北沿いですから。

>>4253
自転車を使えばいいだけでは？頭使いましょうよ。埼京線沿がよければシティテラス板橋宿でもいいのでは？
中古になりますが駅近で、池袋まで１駅、新宿まで２駅ですよ。グダグダここでネガってないで自分の要件を
きちんと整理してそれに準ずればいいのは？前向きに検討しなさいよ

うちは南北線一本なのでドンピシャな物件だと思っています。

赤羽の人は埼京線沿いの職場なんですか？

>>4254
赤羽の駅近にここみたいな住環境に優れた場所はないので結局駅遠です。
赤羽が大事な人は利便性を重視して駅近マンションを中古で買うか、環境も重視して
徒歩10分超かバス物件をさがせばいいんですよ。

でも結局赤羽駅にはこのクラスのマンションがかえるぐらいの予算内では
バランスが取れたマンションなどないですよ。ないから結局、赤羽付近の
別の駅、東十条だったり、北赤羽、または浮間舟渡、とかそういう外周部に
いくしかないのでしょう。で、そういった外周部物件のスレでずっとネガばかり。

赤羽まで遠いー、利便性が劣るー、赤羽には勝てないーｗｗ
しつこいですね。赤羽駅徒歩5分以内の駅近大規模新築物件は存在しない、という
現実をいまだにうけいれられないのですかねぇ。

都内各所や神奈川千葉埼玉方面へ勤務地変更の可能性があれば、
山手線、京浜東北、総武中央、以上の各線沿線がいいと思います。

最近はオフィス移転も多いので、
対応可能でなきゃね。

>>4257
聞いても無駄です。赤羽推し粘着さんはそもそも前向きな検討などしていないのです。
してたら現実をとっくに受け入れて建設的に考えるからね。

改めての質問で申し訳ないけど十条と東十条駅の間で大規模開発されそうな用地になりそうなとこないよね？

>>4256 匿名さん
4253です。なぜか怒られましたが、私は千代田勤務なので4257さん(別人)と同じく南北線なのでドンピシャなんです。休日に池袋に出る時は定期が使える南北線で駒込経由の山手線で行ってますが、赤羽乗換も便利？そしたら十条駅まで歩いても良いじゃん？と思いまして。
たまの私用のために他のマンションを検討しようとは思いません。

>>4259
住まいが実環境と合わなくなったら分譲だろうが賃貸だろうが引っ越せばいいだけの話かと。
どのみち山手線ど真ん中に住んだところで転勤で大阪とかになったらそんなくだらない浅知恵など
すぐに吹っ飛ぶ。

みんな予算は限られてるし、これぐらいのマンション予算だったらそうなんでかんでも要件を入れこめると
本気でおもってる？利便性は大事だろうが、利便性のみでマンション選べる人ってどれだけいるわけ？
家族がいたら配偶者や子供、または両親とかのことも考慮に入るのでは？病院や学校のことも考慮に入るのでは？

鉄道利便性だけを極端に取り上げたり、施工会社だけを取り上げたりってどれだけ意味あんのかね。
鉄道至上主義の人は新宿駅か東京駅徒歩5分圏内のところでマンション探せばいいんでないの？

>>4261
そんなことだれにきいてもわからないけど。どっかが売ることになればそれでできちゃうわけだからねぇ。
都営も団地もよく再構成して分譲と賃貸をつくりだしたりするよねー。

>>4262

十条駅までは歩けませんよ。
今日みたいな寒い日に歩いたらつく頃にはインフルエンザですよ。
いい加減に現実を見ましょう

>>4261 マンション検討中さん
見えて無いのが東十条駅の車両基地の跡地利用ですね。
JRはどうするんだろ。もし立川みたいに直結タワマンになるとランドマークの座を奪われますが、今のところ計画は無いし、あそこも坪340と高額でしたねぇ。

>>4265 匿名さん
なんだか言葉がきつい方ですね。
歩くのが実用的でなければ今まで通り駒込乗換で行くだけです。

>>4266
そうです、乗り換えしましょう。普通に考えれば乗り換えしかありませんから。
もちろん、タクシーでも構いません

オフの日ならば王子まで歩くまたはタクシー。都電で向井原で降りてサンシャイン経由して歩く
いや、めんどうだ。タクシーで直接池袋が正解。

>4263

＞住まいが実環境と合わなくなったら分譲だろうが賃貸だろうが引っ越せばいいだけの話

それが簡単にできないから慎重に選ぶのでは？
持たざる者は気楽でいいですね。
　

私は使わないですけど、池袋東口は王子5丁目から都バスの直通もあります。道がすいていれば30分くらいですね。