ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

まぁ、住民であればコンシェルジュをうっとうしいとは思わないでしょうね。

http://www.nikkei.com/article/DGXLNSE2INK01_U6A320C1000000/
中古マンションの値上がり止まる　東京23区の２月

コンシェルジュってさ
購買層をどう想定しているのやら

ホームページ、物件概要の履歴から見て何かが更新されたと思うのですが、何かは分からず、、
気づいた方いらっしゃいますか？？

物件概要の期限が切れたから更新しただけじゃないのですか？
大きな変化は特段見受けられなかったので…
もしかしたらなにか数字が具体的になったとかあるのかしら？
つぶさにみていないとわからないので、なんともいえない部分

大きなマンションなのでコンシェルジュいても良いのではとは思います。
防犯的な意味合いでというのが大きな理由です。

コンシェルジュと管理人て何が違うんですか？身だしなみ？

現地を見に行かれればわかることですが

公式ＨＰでは東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分の表示ですが、プラザガーデンの東側から隣のＵＲ住宅の敷地を東西方向に通り抜けられるので、カームコートやブルームコートからだと王子神谷駅へのアクセスのほうが近いはずです。東十条駅南口へは最後が少し上り坂になります。都心からは京浜東北の赤羽行終電かメトロ南北線の赤羽岩淵行終電までは電車で帰れます。
始発は東十条が４：４５、王子神谷が５：０７。東十条始発ででれば羽田空港には５：３５位につけます。王子神谷始発ででれば品川６：００始発の東海道新幹線に間に合います。

王子神谷駅の前には「王子５丁目」バス停が、および王子消防署近くユニクロの前には「王子消防署前」バス停があります
この地域はバス路線が豊富ですので使えそうな路線バスの行き先を紹介しておきます

王子駅前、池袋駅東口、北千住駅、千住車庫前、足立区役所、赤羽駅東口、上板橋駅、新宿駅西口（環七をひた走り高円寺陸橋から青梅街道を新宿へ）鉄道だと都心乗継になってしまう地域への中学生や高校生の通学で利用している人には便利です。
私の通勤は王子神谷から王子駅乗換で京浜東北で品川方面ですが、王子駅との間はバスを使っています。本数が多く、乗換も楽なので。京浜東北が事故遅延になったら王子神谷から駒込経由で山手線を利用したりします。

現在は王子小学校の学区ですが、このマンションが完成したらそのままかどうかはわかりません。距離的には東十条小学校のほうが近い場所です。現在王子小学校の学区になっているのは以前ＵＲの敷地にあったさくらだ小学校が王子小学校と統廃合したためだと思います。クラス数は王子小学校は大体１学年が３クラス、東十条小学校は大体１学年が２クラスです。
王子小学校はこの地域の公立ではめずらしく制服です。

この地域に高級マンションのイメージで入居しても、周辺は庶民の街ですからがっかりされないで、むしろそれを楽しめる方にお勧めです。高級車よりも大衆車が似合う街ですし、京浜東北線より西側に出かけるのでなければ自転車が便利な地域です。赤羽方面、王子方面なら自転車ですぐにいけます。

マンションの周辺道路は現状では幅も狭く、一方通行も多いです。敷地内にずいぶん駐車場がありますが、完成して入居される際の引越は結構大変かもしれませんね。

エアリーコート南向きの上層階の方は夏はご自宅から隅田川花火が見えるかもしれません（音は届きませんが）ＴＶ中継で音を聞きながら自宅で花火見物できると楽しいかも。（私は王子５近くのマンションの部屋から毎年見ています）

今日、説明会の電話きました。留守電だったのでまだ参加予約してませんが…いよいよですね。
資料の読みが下手なせいかもですが、コンシェルジュはどこにいるのか不明です。全ての棟にいるのでしょうか？？それとも外部との入り口？？防犯的には棟の中にいてほしいですが…。わかる方いたら教えてください。　

今、団地住まいですが、このへんは確かに庶民の街ですよね。良くも悪くも。すっぴんマスクでも恥ずかしくないので気は楽ですが…。

>>366
大衆車というより寂れ過ぎてて外国人も多く
まずうまくリセールできなくて多くの難民が。。
一つ一つの部屋が大き過ぎて盛り上がりにも欠けると予想
なにより王子5団地のイメージが強過ぎる駅なのでもうね
王子神谷で5500なんてババ引いてる感じが、、
今回は見送りですかね

>>368
ありがとうございます。
僅かですが倍率が下がる。
ここ2～3年という条件であれば、この物件は比較的手頃ですから。
冷静に考えたら此所はそう悪くないと言うのは明らかなんですがね。

ところでどの辺りに幾らくらいのを買おうとしているのですか？
まさか東横線沿線駅前で70平米5000万円以内なんて事はないでしょうね？

70平米5500とかどこ情報ですか？
この戸数でそんな高くなるわけないと思いますが

コンシェルジュがどこの棟に入るのかは確かに興味ありますね。直分かるのでしょうが。
個人的には、何か用事がある際は面倒になりますが、コンシェルジュがいない棟が希望です。
戸数から考えたらエアリーコートでしょうか。一番立派なグランドエントランスもエアリーコートなんですかねやっぱり…

>>370
「高くなるわけがない」という根拠が不明ですね。

価格には2種類の組み立てがあって、市場動向から組み立てる場合とコストプラスで組み立てる場合。

前者は近隣のプレシス赤羽やノブレス赤羽などは坪単価２６０～２８０万円。
駅前物件のリビオ板橋は２９０～３２０万円。
東十条というマイナー駅とはいえ、都内ＪＲ京浜東北線駅近＆大規模物件。
希少性もあり、２６０万円なら格安という判断となります。

後者の算出は難しいですが、同じファミリー向け＆長谷工大規模物件のプラウドシティ大田六郷の土地取得単価
と入居者数で割り返し、１世帯当たりの土地負担額を当物件と比較すれば坪２６０万円程度と推測できます。
（ちなみに大田六郷は坪単価２８０万）
なお、大田六郷はディスポーザー付きであるものの、フレームイン＆直床仕様。
こちらの物件は完全アウトフレームですし、更に単価は上がる可能性はあります。

従って、残念ながら２６０万円は割安or妥当と思いますよ。

昨今の相場は異常にも感じますし、おっしゃることもわからなくもないですが、
これが現実です。

だいたい坪単価は赤羽＝板橋＞王子＞十条＞東十条だから、
安い条件の悪い部屋は坪単価230万程度で買えるでしょう。

今の相場なら赤羽、板橋の徒歩5分の物件が建ったら坪270万～で平均300万超えるでしょうが、
ここは東十条、王子神谷ですからね・・・。

東十条と坪単価が近いのはむしろ北赤羽、浮間舟渡ぐらい。

さすがにこの二つよりは少し高いですが。

外国人が多いのは仕方ないでしょう、今の日本はどこにもね
特に北区は埼玉の川口・西川口・蕨を隣接しているから
東十条のマンションを視野に入るのは当然です
申し訳ないですが、私もその中の一人です

この地域の相場を見ると、１０年中古でも4000万を越えるでしょう。だから該当物件は低層も5000万以上だと思う。かつ、長期販売戦なので、普通は高めに出して、入居後にだんだん値引きか家具プレゼントか

公式のプランには出てないけれど、この物件65㎡からあるからグロスで4000万代の部屋はいくつかは出ると思う。
だけど、70㎡になるとほとんどが5000万は超えるだろうね。
価格を抑えたい方は65㎡をどうぞ。

65㎡のは7戸しかない、エアリコートではないでしょう。

ちなみに、ローンを使う方はご注意下さい
未竣工物件の審査は二回、そして金利の変動
入居時期は減税対象であるか

上の方、よく分かっているのか分かっていないのか…。
確かに物件概要に記載のある65.07㎡のタイプは7戸になっているので、建物配置図から考えたらブルームコートかカームコートの桜並木向きの棟（西向き？）が7階建なのでそこで間違いないでしょう。
で、これはあくまで一番小さい65.07㎡タイプが7戸というだけなので、当然他にも65㎡代の部屋は各棟にあると思われますし66㎡や67㎡、68㎡代なんかもあるんじゃないでしょうか。

そして仮に物件の平均坪単価が260万でも270万でも、低層階や西向きなどの条件によって単価@230万、240万なんて部屋も恐らく出てきますから、そうすると70㎡未満の部屋ではグロスで4000万円台なんて部屋も結構あるんではないかということです。もちろんパンダ部屋以外でも。70㎡超えてもいくつかはあるかもしれませんね。

まぁ、価格重視の客層には当然人気が出るでしょうし、抽選は必至でしょうけどね。

公式に載っている間取りが70㎡～85㎡まで5㎡刻みなので、65㎡代が何タイプかっていう感じかもしれませんね。
65㎡だとして19.66坪、@230で4500万、@240で4700ですか。65㎡でも上層階は5000万超えそうですね。高いなぁ…。。

ここに限らず今の相場が高すぎます。どこも割高感があります…
かといって変に格安でも施工ミスや手抜き工事が心配なので、ほどほどの値段なら満足です

やっぱり価格の話ばかり‥
前のまとめを張っておきます
利便性◎
治安△
教育環境×

>>382　さん
価格が先に来るのは当たり前だと思いますよ。
そもそも、価格はマーケットに左右されますし
あなたが気にされている利便性、治安、教育、（＋イメージ）の掛け合わせで価格は決まります。
故にすべてを求めれば価格は跳ね上がる（白金とかはその典型でしょうね）
大半の方はオサイフと相談する必要がありますから、自分のPriorityが何かでしょうね。

もっとも、そんなに治安も教育も悪くはないと思いますよ。
（いまどき街中で激しい乱闘や警察が激しく動きまくることもないし）

「教育がいい」「治安がいい」というのは具体的にどこを指すのでしょうかね？

>>383
ずっと北区に住んでいますが
あの辺が教育環境や治安が良いという話しは
生まれて聞いたことがないのですが。。
369さんですよね？同じ名前でよろしくです。

周辺住民です。
このマンションはお値段が結構しそう＋大規模なので、所得水準のある程度
高い方たちがたくさん東十条に入ってくるということで期待しています。
住民層がよくなり、教育に意識の高い方が集まれば、少し時間がかかるでしょうか、
教育環境もよくなるかな？なんて…そう甘い話ではないんでしょうかね。
教育環境というものをどうとらえるかにもよりますが。
現状でも別に悪いわけではないです。のんびりした雰囲気です。

>>383
そうですね。あと大事なのは土地柄ですね。白金なんて決してちあんよくないですし。
382さんのまとめに医療と買い物をこれまでのレスを参考に追加してみました。

利便性◎
治安△
教育環境×
医療△
買物○〜△

医療は近くの総合病院は救急機能はあるものの期待としては検査利用にとどまりそう、買物はスーパーが近くにできるもののなぜとサミット‥といったところです

この○×△のまとめになんの意味があるの？
全部、主観的な見方ですよね…

教育環境について、ご参考まで

SAPIX南浦和と王子の2016年合格実績でした

>>388
釣りかもしれないので余り深入りしませんが。
サピ王子はうちの子も行ってますが、
それが王子の教育環境とどんな因果関係？
ご承知かと思いますがサピ王子には王子以外からの
生徒さんが沢山来ています。
良い先生がいらっしゃるので。
むしろ王子五丁目周辺で優秀な進学校を挙げるべきでは？
あと南浦和との比較が全く分かりません。
川口蕨からの生徒が多いですし、塾の場所なんてナンセンス。
王子神谷の教育環境が良いはずはないです。
うちはそれで苦労したんですから。

>>390

苦労された事について、具体的に教えていただけますか？？

地域外から検討していますが、（今のところ学区とされている）王子小学校、王子桜中学校はモデル学校で評判も悪くなさそうです。

ここ一番安くて4980万普通の部屋で55〜60位長谷工の人が教えてくれた。

>>392

5月下旬にはそれが正しいかどうか分かりますね。

>>393
パンダ部屋だけ4980で後は50オーバーでもこのご時世しょうがない。まぁ無難な値付け。

もはやパンダにもならないような価格だな…

>>387
誰も真っ向から否定できないのが実態‥

70㎡で6000だと王子駅前のタワマン並みの価格になってしまいますね。
うちはその値段ではちょっと手を出しにくいです。

いやだから肯定否定とか、それが合ってる合ってないの話じゃないっていってるの。
山手線ターミナル駅徒歩１分から越してくる人がいたら、ここの利便性◎なの？足立区から越してくる人がいたら、ここの治安△なの？地方の田舎から越してくる人がいたら、ここの教育環境×なの？
あなたの評価は、単にあなたの感じ方でしかないってこと。

>>398
そうですね。価格以外のレスは定性データばかりで良く分からない。
なるべく定量データで語りませんか？
○×語るのはそれからと言うことで。

386みたいな客観的な見え方や世間一般論を評論家ぶって書き込むってありがちだけど、結局は無意識に自分の価値観をさらけ出しているだけのことってあるよね。狭い見識のなかで。
異論が出ないのは、図らずもここにあなたと感覚が近い人が多くいるだけのことか、ただ何も言わないだけ。そして、それが一般論だと思い込む。

あ、私はここよりも都心部には住んでいると思いますが、買物はここ◎の評価ですよ笑

>>400
別に386の○×にこだわらずもああいった叩き台があると意見交換しやすいですもね
じゃないと何の根拠もない価格だけの議論に収斂してつまらない内容ばかり。
ぜひ買い物◎と思った理由も教えてください。サミットが近いからですか？それとも東十条商店街の魅力ですか？

>>399
ぜひ定量データで語って頂きたいです。価格以外で。

私が問題提議したのは、一方向からの評価がこの物件の｢まとめ｣として記載されていることであって、もちろん各項目を個々人の感覚で意見交換することは何ら問題ないどころか、みなさん関心のあることだと考えますよ。

買物でいいますと、私はいわゆる純都心と呼ばれるエリアに現在住んでいますが、とにかくコンビニ以外のスーパーが近くにほとんどないんです。ここは、サミットが至近距離に出来るのはもちろん、団地内にあるタジマも近いですし、東十条商店街も食材はじめお惣菜屋さんが揃っていて、とにかく今の環境に比べたら格段に便利なんです。

まとめって言ったって前提となる情報が少ないというのに賛同。できれば価格ばかりの内容でなく382に書かれてるような内容についての情報交換をしたい。
それにしても、403の状況がかなり特殊なので、客観的評価が仮にあったとして、403は例外的意見にしかすぎない印象。

55万〜60万？
やっぱ新規はあきらめよう、僕の収入はローンを組めない
すぐ入居できる中古マンションは楽

王子飛鳥山ザファーストタワー＆レジデンスもこの掲示板で、まとめ的なノリでネガ意見多く出たけど、結局後半で値上げに転じたけど、売れたしね。
余り素人のネガ意見は相手にせず、無視すればいーと思いますが。。
良いマンションだなと思えたら、なんだかんだ売れますので。

>>404
だから自分の感覚と違う意見があって当たり前なんだから、共感できないなら放っておけば良いじゃない。どの意見が正解とかないんだから。
私は401の方に、買物の評価◎と言った理由を聞かれたから答えているだけのことくらいその前の流れから分かるでしょ？

話変えますが、この辺りは子どもが遊べるような比較的大きな公園ってあまりないですかね？学校帰りに友達同士で走り回れるような場所はどこかにありますでしょうか？

>>407
飛鳥山といったら遠いっていうんでしょ
ネットで調べるか、足を運べばいいのに。

ありがとうございます、私の聞き方が悪かったですね。
ここら辺の小学生（とくに通学区域となる予定の王子小学校の児童）は、外で遊ぶとしたらどこでよく遊ぶんでしょうか？公園、その他でも構いませんが、周辺住民の方是非教えてください。
確かに通学区域は飛鳥山公園のある王子駅の辺りまであると思うので、友達によっては行動範囲内なんですかね。飛鳥山の自然のなかで遊べるのはなかなか良いですね！

仰る通り、実際どんな公園があるかはネットや地図で調べてみます。

パンダ部屋が4980⁈
何が悲しくてこんな場所でこんな高いマンションを買うのか。

仮にこんなに高値で出してきたら検討者はだいぶ減るでしょうからゆっくり市況の変化を見ながら検討すればいいのでは。この価格で出すならデベも長期戦覚悟でしょうし
この立地にこの価格で高値掴みして買おうとする人がどのくらいいるのか気になります。

>>407
隣接の王子5丁目団地の公園は小学生たくさん走りまわってます。自転車乗れば行動範囲も広がるから、408さんのいう飛鳥山も行くんじゃないかな？上り坂がちょっと辛いけど。

>>391
王子五丁目団地内の広場をご自身で歩かれたら如何？
あそこで昼遊んでいる子供達、夜集まってる子供達をチェックされたらよいのでは
実際悪いのが多く、うちのは万引き集団に誘われてね
日常なのでタジマとかでお尋ねになられたら宜しいでしょう
共感される方も多いと思いますが、
最近少し否定的な書き込みをすると
大騒ぎでそれを火消しするような書き込みが目立ちます
ユーザーはそんなに馬鹿じゃないと思います

チェックしてもわからないよ
子供しか読めない雰囲気だから

親が子供の友達を選ぶ必要はないですが
友達作る環境を考えなければいけないんだ

そこまで難しいことを考えなくても良いんじゃないかなーって思いますが…
今は共働きのご家庭も多いので、低学年のうちは学童に通う子が多いですし、
学童に行かなくなると習い事に通い始めたりするので、公園の雰囲気だけみるのはごく一部を見るだけということになりますから
あまり意味が無いと思いますよ。

現在公園で遊んでいる子も学童に行く、同じ学校に行く、将来皆が一緒に行動する
これも無意味なら、意味がある情報を教えて？

なんか少し前から、とてつもなく読解力ない方が一人いますね。
413がチェックしてみてはと言ってる“子供”って、万引き集団って言葉からも分かるように少なくとも小学生以上のことですよね？それに対して417は、小学生になると学童にいったり習い事や塾があったりと、外で遊んでいる子供たちばかりじゃないから、団地内の広場とか公園で遊んでいる子供の様子だけをチェックしても、それが全体像を表している訳じゃないって言ってるだけ。

418は、現在遊んでいる子が｢学童に行く｣｢学校に行く｣｢将来｣って、未就学児の子供のこと言ってるからそもそも子供の定義が間違っています。文章書き込むなら、しかも悪態つくならせめてレスの流れくらいきちんと把握してください。この話が教育環境うんぬんが出所なのに、まさか子供を未就学児って解釈するとは思わなかったです。むしろ読解力がない方は荒れるだけなので今後書き込みを自重していただきたいですね。

つまらないことで絡まれたくないので言っておきますが、何も未就学児の様子を確認することが大事じゃないとは言わないですよ。素行の悪さやお友達への意地悪なんかは、この頃から出始めていますしね。
他の方の意見に絡むのはお門違いと言いたいだけですので悪しからず。
もっとも、私なら未就学児なら子供と同じくらい親を見てしまいますけどね。

>>412
409です、どうもありがとうございました。王子5丁目団地の公園は近くて良いですね。
地図で見てましたが、残念ながら小学校から当物件までにはあまり大きな公園は無さそうでした。自転車でみんな出掛けるんですかね。

公式HPの物件概要、販売予定時期が8月上旬になっていますね。
これはどう考えるべきなのでしょう？価格の見直し？価格発表もさらに遅れるのですかね…
いづれにせよ、公式立ち上がってからここまで焦らされるのはあまり印象がよくないですね。

あ、本当だ。8月に延期されてる。
先週末、事前案内会の電話来ましたけど、どうせ客の反応見るだけだろうから断りましたがあまり人集まらなかったかな。
多分販売開始前にもっと客を貯めたいんでしょうね。

4月初に届いた事前案内会ののチラシ見ると資料請求数が2000以上と書かれてますが
資料請求者の2割がモデルルームに来場し、来場した人の2割が購入すると仮定すると絶望的な数字ですからね。
戸数が100戸くらいなら問題なかったけど、864戸だし・・・

交通利便性はいいから値段が割安ならほしいけど、噂だと高そうだし
販売長引きそうですね・・・

公式立ち上がって7カ月も販売しないって聞いたことない。
消費者を馬鹿にし過ぎです。

別にバカにされたとは思いませんが、延期の理由は気になりますね。
王子の東武スーパーの裏にあるモデルルームはだいぶできてきましたよ。

販売、延期ですか…。価格を安く見直しなら嬉しいですが。
事前案内会申し込みましたが、人いないのかな。

ゴールデンウィークに飯田橋だか水道橋だかに
出かけて行くほどの熱意はないです。
北とぴあででもやったらいいのに。
土地勘のない人でも
現場に足が延ばせるのに・・・（そしてがっくり・・・か）

事前説明会、５月１日も追加で実施するそうです。
私が希望する日時はすでに担当がいっぱいで付かない、と言われました。
意味がわからず担当が付くとどうなるのか尋ねると、個別にヒヤリングやらなんとかと言っていましたが、いまいちよくわからなかったです。
価格が決まっていないのに、こちらが相談に乗ってもらうようなことがあるのだろうか…。むしろ販売側が情報集めたいだけのように思えました。
電話でも、いまの家賃や予算、頭金のことを聞かれました。

値付けに苦戦しているのではないでしょうか。
購入希望者の予算を知りたいというところですかね。

そういうことなんですか。
事前説明会をおかわりするなんて、随分と盛況なのね、なんて単純に思っていました。
値付けに苦戦ということは、
もっと安めを求めている人のほうが、デベが想定した範囲内の額を予測している人よりもうんと多かったということなんでしょうか。

>>430

その見立てで間違いないと思います。
単独デベなら価格変更も比較的容易ですが、
この物件は５社のＪＶなので調整に時間がかかり、それで販売スケジュール大幅遅れになるのかと。

ただ、もしかすると本来のスケジュールが８月で、
桜が咲く現地を見せて客を引き寄せるために、ダミー的に４月という予告を打ったとも考えられます。
なにせ完成が平成30年。
４月に販売してしまうと完成まで丸々２年待つことになりますから。

いずれにせよどんな価格で出してくるか注視しています。

完成まで丸々2年，まだ2年の家賃かかるね(~_~;)

素人ですみません。
プロジェクト説明会は参加した方が良いものでしょうか。モデルルームが出来てから見に行っても出遅れてはいないでしょうか。

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┃ 『ザ・ガーデンズ東京王子』からのお知らせ
■ ───────────────────────── 2016.4.11
┃
┃当メールはザ・ガーデンズ東京王子にお問合せをいただいた皆様に配信致しており
ます。
┃
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ザ┃・┃ガ┃－┃デ┃ン┃ズ┃東┃京┃王┃子┃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛
プロジェクト発表会開催＜完全予約制＞追加開催のご案内　　　　　　　　
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━　　
過日はザ・ガーデンズ東京王子にご関心を賜り、誠に有難うございました。
先日、プロジェクト発表会についてのご案内をご郵送させていただきましたが、
当初予定しておりました、４月２９日（祝）と３０日（土）の日程については、
満席の回が多数となりました。
つきましては、急遽５月１日（日）の開催を追加させていただきますので、
ご参加ご希望のお客様はお問合わせいただきますと幸いです。
プロジェクト発表会へのご参加をご希望される方は、
フリーダイヤルへのお電話にてお申込みをお願い致します。
皆様のご来場を心よりお待ち申し上げます。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■　プロジェクト発表会　開催日程
●開催日／平成２８年４月２９日(祝)・４月３０日(土)・５月１日（日）（追加開催）
　●開催時間／各日　１０：００～ / １２：３０～ / １４：３０～ / １６：３０～
　●開催内容／物件コンセプト、構造説明、住宅評論家 講演販売スケジュールについて、モデルルーム優先内覧会ご予約手続き
　●開催場所／大和ハウス東京ビル（最寄駅：水道橋、飯田橋）
　　※ご予約を頂戴したお客様には、後日地図などを記載した招待状を送付致します。
●ご予約方法
フリーダイヤル ０１２０－８６４－５６６
　　「ザ・ガーデンズ東京王子」販売準備室にご連絡ください。

そもそも何故五社組んでいるのは理解できません。リスク分担の為、コスト上がるか？
販売スケジュール延長すると、2018年完売できるか。2019年は住宅ローン減税続くか？

二年待つのは確かに大変、家賃支払い続くし、転職もできない

Avr.280と聞きました。本当なんでしょうか。信じられません。

>>2019年は住宅ローン減税続くか？
もしかしたら住宅減税なのか、他の方法で何かしらの減税はあるのかも知れませんよ。
また無いかも知れませんが（無いことは無いと思う）、何か作られるでしょうね。多分ですがそう思います。

>>436
エリア外ですが、同じ位の大規模開発であるプラウドシティ大田六郷が大田区とは言え、JR線路沿い＆小さな京急駅まで11分と言う悪条件で坪280万円だそうです。
従ってトータルで同等レベルのこの物件280はあり得ると思います。
ただし、土地の取得価格がそこより低いので260から270位かなと私は読んでいます。

>>436
パンダ部屋で4980ですょ。

プラウドシティ大田六郷が280万なら高いと思います！
でも、それは標準ではないし、部屋価格は正式に公表されていません。。。

販売価格は、土地取得価格は関係ないでしょう
最大利益考えるだけ、リーマンショック来たら赤字でも販売しかない

>>440
その通りですね。企業は利益を最大化するものです。価格は基本的に市況できまると思いますね。

まあ、値段の事はいずれわかる話ですし。

ただ、JVの頭は長谷工、二番手が三井と言うのを忘れないでくださいね。
何れも近隣に建てたばかりの物件があります。
単独発売の物件は必ず完売が必要。
てことは、少なくともLOWERの価格は解りますよね。誰でも。

JVの頭が長谷工って出資比率のこと？どこでそんな情報分かります？
通常、出資比率の高い順からデベの左側に来ると思っていましたので、三井、近鉄が1、2だと思ってました。

>>443
長谷工持ち込み案件ってことでしょ。

>>444
もちろんそういう意味かと考えたけど、そしたら二番手で三井って書き方が説明つかないでしょ？
出資比率だとしたら、この手のJVにデベとして参画する長谷工の比率なんてせいぜい一桁％が通例だから、頭の意味を伺ったまで。

>>442
そもそも近隣に長谷工の単独物件なんてないだろ基本ゼネコンなのに
適当なこと言わない

>>445
公式ホームページは、haseko-sumai.comで、長谷工のホームページであることは明白だし、管理も長谷工コミュニティなので、長谷工がメインなのは公知の事実です。
レジデントプレイス西葛西という物件も長谷工メインですよ。逆に長谷工案件の出資比率が数%というのは、どこの情報ですか？

>>447
言ってることが意味不明過ぎて戸惑うわ…。レスくれるの良いけど、そこまでしてくれるなら二番手が三井って意味も解説して欲しいんだけど、それは出来ない？
なんか、わざと話噛み合わなくして情報を得ようとする新手の釣りなのかとさえ思えてきた…

>>447
出資比率うんぬんは、自分が元不動産業界にいた当時の話から。長谷工は単独デベは少ないけど、単独の際とか頭の際は大抵“ブランシエラ”のブランド名使ってた。こういう複数社JVの際はマイナーシェアがほとんど。

この場合のJVはデベロッパー（施主）側で考えるのが妥当でしょう。

http://www.m-douyo.jp/mailmagazine/vol303.html

デベロッパー（施主）は不動産開発に出資をする訳です。
「1つのプロジェクト」としては設計施工や販売、その後の管理（今回の場合はすべて長谷工）まで繋がりますが、これらを不動産開発における施主側の出資とは呼ばない訳です。
あくまで施主としての不動産開発出資で見た場合には、長谷工はごく僅か（だろう）という話かと思います。

横からすみません。

>>448
俺は442じゃないから、三井が2番手ということを知りたければ442に聞いてくれ。
お前が聞く相手間違えてるんだから噛み合わなくて当然だろ。
お前の言ってることが意味不明やわ。
俺は情報提供しただけ。

>>451
447ってことは匿名さんですよね？購入検討中さんではないですよね？
安心しました。

それにしても、パークホームズ王子といい検討スレがいまいち盛り上がらないのはみなここら辺の旧価格を知っていて、今の価格だけ見て関心が薄れている証拠ですかね…。

やっぱり王子神谷は難しいのか。。

おっ、プロジェクト発表会の追加開催ですか。申し込みが盛況な様子で何よりです。
・・・と言うか、公式ホームページでは何の案内もありませんが、資料請求した人のみが参加可能な発表会なんですか？
どうして公表しないんでしょう。

書き込むセンスすらなく、突っ込む気にもならない

事業比率は知らないけど、ここは主幹事が長谷工なので、他の造注物件よりは長谷工主導の色が強いことは確か。
リスク分散のために他にも声をかけたのでしょう。

すべからく長谷工流だと思っておけば間違いない。

話はそれますが…
王子小学校、来年度から全学年クラス替えです。保護者会で、校長から発表ありました。
荒れてる学年あるんだと思います。
今までは、2、3、5年でクラス替えしていたそうです。

王小、伝統もあり卒業生には優秀な方も多いので頑張って欲しいですね。もっとも、昔とは住民の層が変わってるのかもしれませんが。

北区の今後ってどうだろうか、10年後の資産価値は…永住型なのかな？

プラウドができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に即日完売
駅前タワーができた時も高すぎだのなんだの連呼しててあっという間に完売
ここも元業界人だの評論家気取りのやつらが高いだのなんだの連呼してて笑える