ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

マンションか戸建てかは別のところで議論してくださいねー
ここはザ・ガーデンズ東京王子についてのスレッドです

戸建は目の前に電線や同程度の大きさの前建があるものですが、それでもOKという人が多そうですね。条件が良くないと考えられているエアリーの低層階やブルームの日影も、全体で見ると大した問題じゃないのかも知れません。

比べられないのに、何で長々と比べるの?

比べてるように見えますか？

あきらかに釣りでしょ。
グランパティオって...

やっぱりスカイティアラと同じ人物でしょうね。
意味ない長文書いて反論されたら、方言で他人を演じて援護する。
クリスマス、お正月も連投だから、すこし休んだら？

いや同じベクトルだと‥

マンションで探してる人はマンションじゃないの？他の新築物件や中古も含めて。

戸建てはマンションに比べて断然寒いし、防犯面でも劣るし、売却考えても上物は二束三文だから検討対象にないけどな～マンションで探してる人はランニングコストとか以前の問題だと思うけど…

戸建の話はちょっと勉強になりました。神谷や東十条には無くても、西側の仲原とかマメに探せば床面積の坪単220はありえるんですね。これ以降はスレ違いなのでマンションの話題に戻りたいです。明日からモデルルーム再開ですよ。私は今週は行けませんが色々ブルームについて聞きたいです。

家探しにじっくりと時間をかけられる人は戸建てでもいいけど、
普通の勤め人には難しいと思うけどね。

地元でよく知ってる物件じゃないと戸建ては相場観が形成されてないから怖くて手が出せない。

良くも悪くも「損しなければOK」と割り切って新居を探すなら新築マンション一択だと思いますよ。

>>3510さん
うちは相方から戸建はイヤという宣言があったので早々にマンション1択でした。
こういうケースもあるって事で(笑)

>>3474 評判気になるさん

南口情報ありがとうございます。ガーデンズができると所得水準が高い世帯数が増えますし、南口の改装に伴う店舗の誘致に期待したいですね。
今のところ住み替えは考えていませんが、建物出来上がったら街の雰囲気変わるかなとワクワクしてます。

修繕費や管理費が全体、住宅団地、棟別と分かれてるんですね。バジェットをきちんと分けるのは良いことだと思いますが管理運営がそれにそってもらえるのかどうかが気になります。
ところで、電波障害積立基金ってなんですかね。

>3513

（物理的に）高いマンションだとたまにありますよ。

電波を遮ってしまって、近隣住人のTV視聴が難しくなるからその対策費用のための基金ですね。
対策方法はケーブルテレビを引っ張ったり、共同アンテナの維持費にしたり色々あったかと思いますが……。

ブルームの日当たりについてちょっと試算してみました。

・エアリー南向きの一番高い棟(A2棟)の屋根の高さ＝54m
・ブルーム南向きとエアリー南向きの間の距離＝約120m

この条件で見るとブルーム南向き1階からエアリー南向き18階の屋根を見た時の角度は約24.2°となります。東京の冬至の南中高度は31.6°(夏至は78.4°)なので、ブルーム南向きの低層でも昼の日照は意外と問題ないかも知れません。

逆算すると、中庭(シーズンズガーデン)も四季を通してエアリー南向きの日陰に入りません。よく考えられているレイアウトですね。

実際に営業さんにシュミレーションを見せてもらった方がいいですよ。
ブルームの低層エアリーの日陰になってました。
時間は覚えてないですけど、気になるか気にならないかは個人の感覚ですかね。

戸建

戸建は生涯ランニングコストが1000万以上安いし上物は価値なくなるけど土地は整形地なら高く売れる。30年すぎたら流動性はマンションより上。マンションはスラム化するとこも多いしね。総額6000万なら上物は2500くらいまでがおおいから取り壊し数百万で3500万で売れるのは心強い。ただセキュリティよわいからねぇ。考え方次第

>>3517さん
お、情報ありがとうございます。試算は縮尺図面ベースなのでブレたかも（＾＾；
午後のエアリー西向きの日陰も分からないんですよね。。やっぱりモデルルームで確認しないとですね。

>>3519 匿名さん
戸建は一等地以外本当に売りにくいですよ。
30年過ぎても大体の戸建は厳しいと思いますが。

土地として売るってことでしょ。一定の需要はある。
好きな建築家に頼んで一緒に家を造るなんて憧れるね。なかなかできないけど。

戸建ての良さは、足音問題に悩まされない事。マンションではよくあるから。
あと収納も多いし、ベビーカー、子供の自転車、キックスケーター等の置き場にも困らない。ここで以前揉めてたアルコーブ問題もない。
このスレを見てると、管理組合で色々決める時に揉めそうな方がいるので面倒くさそう、、、

東十条のマンションなら買ってもいいけど、
東十条の戸建ては食指が動かないなぁ…。
浦和あたりまで行くなら迷うかもだけど。
　

>>3523
まだ入居開始もしてないのにアルコーブ問題があるわけがない。
すでに顕在化してるような誤解を招くような言い方はするものではないと思います。

このスレでその話題をまた点火させるような書込みはちょっと。。

>>3526 口コミ知りたいさん

点火もなにも問題ないわけだから。

全然関係ない小ネタですみません。
皆さん、ガーデンズのモデルルームでそうだったのか！という事はありませんでしたか？私はモデルルームのバルコニー側には網戸がないけど、実は標準で装備されてるというのを最近知りました。

網戸っていらなくないですかね？　ただ邪魔なだけで景観も悪くなります。
ドアを開けるときは全開放が気持ち良いし今時みなさんもそうしてるかと。

>>3529さん

網戸を閉めずに窓を開放すると虫が入るので必須です。

デザインでは網戸が無いほうが明るく開放感あるし、実用重視だと夏の羽虫よけに便利ですね。
でも有用性の話よりも、最初から数回のモデルルーム訪問では営業さんから網戸の説明がなく無いものと思ってしまいましたし、それをつけたら窓やサッシの印象がどう変わるかも想像してませんでした。何がオプションかは書いてあるけど、本来ある筈のxxがないという説明はありません。聞かない方も悪いのですが、これってモデルルームあるあるです。そんなモデルルームを見るコツ、発見した所をこういう掲示板で共有しませんか。

例えばもう一つ、モデルルームはAHタイプとAJタイプの2つがありますが、バルコニー外壁の吹付けの色が違う事に気が付いた方はいますか？AJの方の色って、外観イメージ図では黒っぽく描かれている部屋なんですよ。

>>3531 口コミ知りたいさん

網戸が嫌なら、取ればいいだけの話では？

価格がもう少しなんとかならんかね。
管理費込みだと6500万〜7000万相当だから、
年収1000万いかないサラリーマンにはきついよ。

>>3533

駅近でこれだけの大規模でこの価格ならまぁ納得だし昨今の高騰価格ではこんなもんじゃない？
これよりやすくいきたいならもはや中古やもっと不便な立地に出るしかない。中古も最近は高いよ。
個人的には駅近のほうが売りやすいし価格も維持されやすいほうが売るときに楽かなと。

駅近だと売りやすいのは確かだけど、大規模だと同時期にいくつも中古に出されてたりするので、値下げ競争になるのが心配。
実際、前に700戸位のマンションに住んでいたがしょっちゅう売りに出てて、南向き、高層階、リフォーム済等条件の良い部屋から売れてくので、値下げせざるを得ない部屋もあった。

>>3535
その競争相手がいつもいるのが資産価値が中身に応じて適切に維持できて買い手にとっても売り手にとっても良いという大規模マンションの最大のメリットだよ。
元来、一点物の不動産は値付けが難しいものだからね。適切な比較相手がいるからこそ買い手も比べることができるし納得もできる。そしてそれは売り手にとっても同じ話だよ。

なんで消費財に加えて資産性を兼ね揃える不動産ではみんな少しでもよい立地、間取り、そして方角を選ぶ。売りやすいからね。

中古の築浅も今は高いんだよね～

>>3536 匿名さん

希望する条件で売れるまで待てれば良いですが、時間をかけられない場合は、価格を下げて売る必要がありますね。また、似たような間取りが多いので価格競争にならないか心配です。

>>3538 マンション検討中さん

それは大規模とか関係ない話ですよ

>>3539 雪路さん
大規模物件に住まれた事あります？大規模は本当に頻繁に中古が出ますから、競争激しいですよ。急な事情で売りたくなった場合に他に沢山中古物件が出てると、やはり価格を下げざるを得ませんよね？
このマンションだとエアリーが1番条件良いんでしょうか？

>>3540 匿名さん

皆が売りたくなるような物件でしたら中古が大量に出ますね。住んでる人が売りたくなるような物件ですから魅力に感じる人は少ないです。
価格が下がるのは当然でしょう。
これは大規模でも小規模でも同じです。
要因はそこではなく、マンションとしての魅力が無かった事です。残念ですが、購入時点で選択する物件を間違えたのでしょう。

価格競争になんてなるわけない。
ここより戸数の多いマンションが林立してる湾岸を見ればわかる。

大規模だと事例が蓄積されて適切な相場が形成されることこそあれ、
暴落することなんて無い。

>>3540
住んだことどころかすでに5回マンション売買経験してます。（うち4回が大規模）
タワーもそうですが大規模がほぼ常時どこかしらの部屋が売りに出てることは経験してますし
別にそんなの経験しなくても不動産検索してたら同じマンションで複数の部屋も出てるからみなさん
知ってますよ。

競争が激しいとおっしゃいますがなぜそれが値段が下がるとすぐに思われるのでしょうか？
あなたは大規模マンションの不動産売買を経験したことがないのでは？
不動産は家電や食料品とは違うのですよ。競争が激しいとおっしゃいますが、同一内マンションでの
競争なんて大したことがありません。なぜなら東京では同一エリアにたくさんのマンションが売りに出ている
わけですし、買う方のほとんどはよほどのこだわりがない限りはマンション指名買いなどしないからです。
買い手を見つけることのほうがまずは難しいのですよ。
ご自身でもお考えになったらわかるでしょ？新築、中古に関わらずこれだけ毎年毎年たくさんのマンションが
売りに出てるのです。そう簡単に一つには絞れませんよ。そのときに、大規模＋駅近というのは消費者にとっては
安心感があるわけです。こと中古に限っては。部屋が常時売りに出てるから価格が「こなれるわけ」です。
本来一点物の不動産は相場はあれども価格はあってないようなものです。相場以上の金額だって買い手がいれば
成立するし逆もまたしかりです。
日本不動産取引は昔からレインズを始めとしてクローズなどな世界でいつまでたっても情報がオープンにならず
正当な価格・評価が無きに等しいがゆえに中古はリスクがあるからこそいつまでたっても新築至上主義のまま。
３０−４０戸程度の小規模マンションで1年に一回ぐらいしかでないような部屋と、このマンションのように
これだけ大規模でおそらくは常時売りに出る（賃貸もあるでしょうね）部屋とだったらどちらのほうが価格的に
「客観的正当性」があると「買い手が思う」かですよ。
小規模でほとんど売りに出ないようなマンションの場合は買い手にとっては売主によってつけられた価格が
妥当なものかどうかなどピンとはきません。一方、大規模であれば比較相手が常にいるために買い手も比較が
常にできますし、売り手側も極端に高い値段、またはその逆だってする必要もない。

ただでさえ大勢は中古は避けるのです。中古の最大の魅力は「（新築と比べて安い）価格」とはいえ、大勢の人に
とってはたとえ中古だって数千万必要な高額商品ですから、安ければなんでもいいや、なんて踏ん切りはそうそう
つきませんよ。比較相手が常にいることが買い手にとって安心感があるため買い手がつきやすく結局売買をされるので
結局のところそのマンションの不動産資産価値を維持できることにつながります。
株や為替といった金融商品だって同じことです。取引量が多ければ多いほど極端な乱高下もなく安定してるし、
だからこそ買い手も売り手も安心してそれで取引する。そういうことです。

> このマンションだとエアリーが1番条件良いんでしょうか？

エアリーが一番良いと思います。日当たりもそうですが風通し、眺望もいいですね。

ち、ちょっと、大丈夫ですか？？

>>3543 匿名さん
常に売りのあるマンションだと価格に妥当性があるから買う人からしたら騙されないから安心です
価格の透明性がありますから

やはり大規模は安心
万が一致命的な不具合あっても大勢で戦えるしね

>>雪路さんか匿名さんか色々な名前をお使いのようですが、
中古を購入する際、他マンションと比較する場合、立地・施工会社・周辺環境・間取り・仕様・戸数・外観等色々な要素がありますが、同一マンションの場合それら要素がほぼ同様になり得ます。そうすると最後は価格によって判断する事になるのではないかなという意味で価格競争になると考えられるのではと言ってるのですが。
ちょっとお話しが違う方向に行ってる気がします、、、

>>3544 匿名さん
ありがとうございます。やはりエアリーが良いんですね。

>>3548
あなたの論旨がよくわかりません。そういう話になるならなんでも最後は価格競争になる話ですよ。自由売買は最終的には価格に集約される話なのですから当然ですよね。でもそれってこのマンション特有の話ではありませんし、世の中全ての売買が基本そうです。何か誤解されてませんか？
そもそも新築時においても部屋の広さ、タイプ、階数、方角、仕様等によって細かく値付けされてるでしょう？中古においてもその傾向は同じ話ですけど。そういう一般論の話をしたいのでしたら別のスレッドで行えばよろしいかと思います。逆に、この物件特有のなにかリセールに関して懸念があるならもう少し具体的におっしゃってもらえますか？　もしかして、例えば自分が101号室を本当は5000万で売りたいけど、最上階角部屋が同じ5000万で売ってたら自分は下げざるを得ないじゃないか！とかそういう幼稚な話をけしかけるつもりじゃないですよね？...

あと、当たり前の話ですが最終的には売買は売り手と買い手、双方の合意でもっておこなうことであって機械的に値段も契約も決まるわけではありません。売主だって個人になれば様々な事情（早急に処分したい、引き渡し時期を相談したい、隣人が神経質等）とかがありますから必ずしもセオリー通りではないことも付け加えておきます。

>>3548 匿名さん
ここは埼玉から東京品川への大動脈となっている京浜東北線の23区側なので、埼玉から都内に転入したい人の受け皿になります。中古マンションはエリアを超えて探されるので、ガーデンズから10件20件の中古が出たくらいで相場は変わらないのではないでしょうか。

ここは受け皿になる程人気は無い。

>>3551 マンション検討中さん

駅近大規模は売れるから大丈夫だと思う

安さで売れてるのに人気があると勘違いしてはいけない。北区だよ。

十条駅前にタワーができるんだね。
平成34年竣工のようだが、待てるならあっちのほうがいいかも。

>3554

再開発で地権者がいるような物件がいいとは思えないけど……。

どっちにしても5年後なんだったら、今から買って買い替えたほうがいいと思いますよ。

他の方も書かれていますが、ここは永住目的で住む物件で、決してキャピタルゲインを狙える物件ではないです。
「資産価値がある物件」ではなく
「暴落リスクが低い物件」です。
買い替え目的なら、やめた方が無難かと。
5年後には不動産相場も落ち着いてますから、
ここの中古はおそらく4500万円前後です。
それまで賃貸で待って、十条タワーと比較するのも、選択肢かと思います。

もちろん、価値観や人生は人それぞれですので、
どうしても、今新築を購入したい人には、ここは最適だと思います。
私も検討中です。
ブルーム一択で考えてますので、エアリーは敢えて見送りましたが。

東京23区だとJR路線で駅近大規模物件自体がかなり希少性が高いんだよね
ここは賃貸に出しても売却してもそこそこの価格は維持できるし客もつくでしょ

>>3557
ブルーム一択なんですね！ぜひその心を教えてください。
普通に考えればエアリー>カーム>ブルームですのであえてブルームを選ぶメリットを知りたいです！

>>3555
再開発って実際いいよ
あと、都心に近いほうが有利だしね
俺はタワーが好きじゃないのでここがいいけど

>>3559

価格帯にもよるんですが、私は目の前に大きな庭があって、駅に近い方が好きです。
眺望の抜けよりも、そちらが重視です。
目の前に大きな建物が立つリスクもないし。

エアリー、ブルーム、カームどれもメリットがありますよ。よく練られた配置だと思います。

エアリー、ブルーム、カームの名前のセンスが若干？？ですが笑

>>3553
どうかな。二極化がどんどん進んでるから23区に住むなら普通の一部上場企業レベル社員では北区や板橋区あたりでも結構買うのが厳しくなってきたぐらいだよ。いまやどんどん押し出されてるからねぇ

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/
は、こちらからすると高台登らなきゃいけないし埼京線超えてかないといけないしほとんど縁は無いでしょうね。
ただ下町でもタワーが建つという実績ができれば東十条の車庫跡地の開発も期待できると思います

>>3561
そういう考え方もあるんですね！ただ庭から丸見えで日当たりがエアリーにやられてしまうので上層階以外は厳しそうですね！大きな建物が建つ可能性はたしかにないですけどすでエアリーがたってますしね。環境が確定する、という意味ではその通りだと思います！

>3565さん

そうなんです。
だから私は庭から見えないと言う意味でブルームの中層階以上狙いです。
昼間は仕事で家にいないから、そこまでの日照は期待しないです。
それより駅近重視。
まあ、こういう人間もいるという事で笑

今は他が高くなってこちらに流れてるけど、しばらくしたら値段が落ち着くかもしれないしね。他が安くなればそちらに向かうでしょう。 他が高止まりならこちらも売れるでしょうが、どうだろう。

ブルームの西向きの方が価格は低めのようですが
日当たりが悪そうで悩んでいます。
南向きは手が届きそうにないので厳しいです。
エアリーより安くなればいいのですが。

>>3566
中層以上だったら視線も大丈夫そうです！
ブルームは敷地中央に位置するだけあって共用設備のアクセスもいいですよね。
騒がしい可能性もありますがそこはトレードオフでしょうかね。 BBQが北側にありますし
匂いが問題になることもないのでそこは安心設計だなぁと思いました。
基本的にはどこの棟でも上層階はほんとうにいいかなっておもいます。
ただ、南北に垂直にたってる棟の部屋はいろんな意味で厳しそうではありますけど。

>>3568

ブルームに限らず南北垂直配置の棟の部屋はやめておいた方が良いと思います。
普段の生活でも日照、風通しが悪く、かつ資産価値としても厳しい状況になりそうです。

そうなんですよね。
時期が微妙なのが最大の問題ですよね。
ここが竣工して、ローン利率が適用される来年は日銀黒田総裁の任期も終了し、経済政策が転換する可能性も高いです。いきなり利率が急上昇する事は考えにくいですが、不動産市場が動くのは早いので価格が下がるのも早いと思います。
さらに、2018年からは、中国富裕層が投機目的で購入した5年前の都心タワマンが、市場に多く出るため選択肢は拡がります。
どうしても新築で、今購入したい人以外は見送る選択肢もありますよね。
うーん、迷う笑

>>3571
都心っていうか湾岸タワマンでしょ。湾岸タワマンはすでに大量に中古が売りに出ててますしプライマリ住居として住まうことを前提にした人であれば属性が違いすぎてそことの比較してる人なんてほとんどいないでしょう。湾岸がいい人は最初からそちらで検討してますよ。

ところで間取りプランが私は迷いますね。やはり子供が二人もいてベビーカーが二台もあるのでアルコーブがあって助かります。やはり角部屋かなぁ

>3572

湾岸タワマンのみじゃなく、新宿区、中央区などの都心タワマンもですよ。
属性が違いすぎますかね。6000万から7000万くらいで検討してる人には十分比較対処になりますよ。
私も実際比較してますし。

高い物件を買える人は、安い物件も検討対象になります。ここの様に、比較的条件が良くてリーズナブルな物件は特にです。

ただ、背伸びしてなんとか、という人には、これから放出される都心新古物件は検討対象にならないかと思いますが。

大規模物件なんで、様々な属性の人が検討対象にしてると思いますよ

>>3572 匿名さん
アルコーブはポーチと違い、基本的に廊下の一部で物を置くのは禁止の所が多いですよ。
管理組合で決定します。置く気満々の方が多いようですね。前もこのスレで色々言われてたのに…

アルコーブを見苦しく使うような属性の人は、なんとか無理して購入を検討してるのかと推測されます。
小さいお子様が二人もいらっしゃるのなら、なおさら資金計画には余裕を持った方がいいですよ。

そういう人にとっては、今は買ってはいけない時期です。
5年後、高確率で後悔していると思います。
ただ、不動産相場が下げ傾向になると、そういう属性の方はローン審査が厳しくなるでしょうからどうしても新築都内にこだわるのであれば、買い、ですかね。

>>3573
価格の問題じゃないとおもいますよ。
別に予算が4000-5000だろうが、5-6000だろうが6-7000だろうが不動産なんて中古まで視野にいれればいろいろあるわけだから。別にここと都心タワマンを探してる人が０とかいうつもりはないですが、それを言い出したらここと別に23区を探してる人だっているでしょうね。
近隣同時期発売マンションをこのスレで話題にあげることには意味があるでしょうが、そんな都心タワマンを話題にされても有益な議論や情報交換にはならないかと。

荒らしではなくどうしても本気でこのスレでやることが有益だとおもってるなら、”都心タワマン” みたいなくくりではなく、具体的なマンション名をあげてください。同じ粒度での比較でしか有益にはなりえませんから。

>> 3575
それは知ってますよ。分かっておられない人がいるようですが、"実際運用"で禁止されてるのは「（簡単に）移動不可能なものの常態的な設置」です。たとえば学校にあるようなロッカーとか物置のようなもの、彫刻などのオブジェ、などがこれにあたるため禁止、厳しく注意されます。
一方で、簡単に移動可能で一時的におくことは運用としては黙認されますよ。具体的には、ベビーカー、子供用３輪車、生協等の小箱等です。そのようなことはどのマンションでも常識の話であっていちいちそういう「実際の運用を無視した原則論」は持ち出して来ないでくださいますか？荒れるだけです。ただでさえせまいスペースのマンションなのですからみなさんそれなりには使いますよ。それはベランダだって同じです。あなたが厳守したいならそれはそうしたらいいです。それを人に押し付けないで。

>>3576
> アルコーブを見苦しく使うような属性の人は、なんとか無理して購入を検討してるのかと推測されます。
根拠を説明してくださいますか？でなければただの誹謗中傷ととらえ通報いたします。

>3577

具体的な比較対象ではなく、買う時期の問題を最初にしていたはずです。
それを放出されるのは湾岸タワマンだとか、住む人の属性がとか言い出したから、様々な属性の人が検討しているという意見を述べたまでです。

あくまでも、問題は比較対象物件ではなく、購入時期のタイミングです。

まあ、欲しいなら買えばいいんじゃないですか？
お子様が小学校に入学される頃には後悔先に立たず、ですが。
あ、アルコーブの使用規約は厳守して下さいね。
見苦しいんで。

>3578

実際は黙認、ですか。。

罰せられなければ何をしてもいい、という品性の無さが現れてるじゃないですか。

だから、無理して背伸び購入と思われるのでは？

買わない方がいいと思いますよ。
後悔しますよ。あなたは。

アルコーブの話はやめません？
共同住宅ですからいろんな人がいますし置く人は必ずいますがそれは住んでから管理組合で話し合うことで検討板でやることではないかと

ルールを守って下さい、というと、
「人に押し付けないで」と激昂するような人はマンションには向いていないです。

価格帯的にも厳しいのでしたら、埼玉の新古戸建、庭付きを強くオススメします。
お子様にとってもそちらの方が絶対いいです。

>>3580
>まあ、欲しいなら買えばいいんじゃないですか？
ん？　
ここってこのザ・ガーデンズ東京王子を買うことを目的として前向きな検討するためのスレだけど？
買うタイミング、とかそういう前段階の話したいならよそにいけばいいじゃん？

>>3572さん
同意です。しかも豊洲や有明は、駅遠の既存マンションの隣に更にタワマンがモリモリ建築されて飽和していくばかり。それも坪300超とかちょっと理解できませんね。。
ここは将来の競合は十条タワーとJRの車両基地跡地開発があるかも？くらいで、しばらくは駅近ランドマークとして安定するのは間違いないと思います。

>>3570さん
南向きと言いますけど、実際は南東向きですよ。
あと3574さんの言う通り、朝に玄関や廊下側洋室に日差しがあるのは西向きのメリットです。

>>3583さん
そういう発言は荒れるだけですからお控えください。
ルールやモラルはこの物件とはもはや関係ありません。スルーしておきましょう

ルールを無視する人間が購入を検討してる、という時点で、この物件のデメリットといえますがね

>>3580
>>3581

他人の品性やマンション買わない方が良いみたいな発言する前にご自身がこの掲示板の規約を守っていないという事実はどう説明をされますか？　最近ブーメランってのがよくあるようですが一度ご自身の発言を見直してから他人に対して発言をされることをおねがいしておきますよ。

>>3587
あなたのように他人を誹謗中傷してる人も同じではありませんか？

>朝に玄関や廊下側洋室に日差しがあるのは西向きのメリットです。
それってメリットかな？西南西しか買えない人が自分を納得させるために
無理くりメリットに仕立て上げてるだけだとおもう。
南向きと同じ価格だったらそっちはえらばないわけで。

アルコーブのルールの話をしたい方は管理規約を100回読んでから入居後の総会で議案提出すれば良いと思います。管理規約を読んだ人と読んでない人で同じ目線の議論はできません。
このスレで議論しても意味がないです。

アルコーブってなんでこんなに過敏反応する人いるんだろうね。不思議
実際住めば問題なんてほとんど聞いたことがないんだが。
マンコミュ文化なのかな？

>>3590さん
実際には同じ価格ではないのでその仮定も無意味です。
何度も言いますけど、南向きと仰ってる建物は実際は南東向きですからね。

>>3591
ほんとだよね。住んだ後の管理の話をなぜ検討版でムキになる人がいるんだろう。共同生活で問題行為があれば管理組合で相談していくしかないからね。ここで議論する話じゃない。やるならせめて住民板ですな。

>>3593
仮定を置いてるのは実際には価格差をつけて安くしなければ売れない、っていう事実がそれを裏付けているからですよ。当たり前の話じゃありませんか。

>3589

どこが誹謗中傷になるのでしょうか。
「ベビーカー二台あるからアルコーブ便利~♪」
「黙認状態なんだから他人にルールを押し付けるな！」

という発言に、品性の無さと経済状況を垣間見ただけですが。

なんで南向きと西向きでマウンティングしたがる人がいるんでしょうね。気分が悪いです。同じ住民になるかも知れないのに。もっと尊重できないのでしょうか。
総会の審議で西向き棟の人が反対したら重要案件は可決できませんよ。

>>3596

もういい加減にしたらいいのに。しつこすぎ

アルコーブ問題はさておき、
規約に反発する民度の住民がいると、
数年後には、犬よりも躾の悪い子供が、そこら中を走り回ってるマンションになりますよ。

それこそ資産価値に関わる問題だと思いますがねえ。

>>3597
誰もマウンティングしてないと思うけど。狭い部屋より広い部屋のほうがいい。低層階より高層階のほうがよい。西向きより南向きのほうがよい。だからそういう値付けになってるだけでそれが現実でしょうに。あとは自分の予算と相談して選ぶしかないだけの話でしょうが。
そこに平等論とかどっちが上か下かみたいな話とは関係ないんだよ。そういう話を持ってくること自体が勝手にコンプレックスかかえてるだけでしょ。なんで、それと総会の話がでてくんのよ。ちょっとおかしいよ、あなた。
一番安い部屋しか買えないけどそれを買って満足してる人がいるならそれでいいじゃないの。誰もそれを非難などしてないし下ともみてないよ。

>>3599

うん、ですからそれは管理組合で協議し発生したら然るべき対応をするだけの話かとおもいます。当然匿名などではなくお互い素性を明らかにしてね。
こんな匿名掲示板で話しても無駄ですし、なにより物件趣旨とも関係ありません。お引き取りを。

羽田空港へのアクセスって電車しかないですかね？リムジンバスがあるといいんだけど

赤羽、王子からのリムジンバスがありますよ。
ただ、本数は少なめなんでやはりJR利用の方が便利かなあ

>>3600 匿名さん
その文章で人を不快にしている自覚がないようですね。

やはり電車ですかね。もう少し本数が増えてくれると結構利用できるんですけどね

南北線って意外に便利ですよね。空いてるし。

北区は名前で損してますよね。
都心への利便性な治安は悪くないと思いますが。

当初の候補だった飛鳥山区とかならイメージが良かったのかもしれないですね。

名前で損してるって意味がわからないけど吉祥寺とかみたいに人気が高くなって価格が高騰しないのでむしろいいかなって思いますよ

正直、ここは立ち上がったら隣の団地と区別がつかなくなる気がする。。
隣の団地なら70平米弱、王子神谷駅徒歩1分で、月に14万。
老朽化してるようだから、URが建て替えたら、ブルームあたりは高層階でも景観が遮られそうですね。
最大のライバルは、団地だったりして笑

団地に5000万かあ。
バブルだなあ。

エアリー人気ですね。
ブルームのメリットは駅から少し近くて緑に囲まれてるぐらい？
営業さんは今ブルームを売りたいからだと思いますが、エアリーよりブルームのほうがおすすめと言ってました。笑
エアリーも少しは残ってますがなんとなく残り物の気がするし、
少しでも条件のいいブルームの部屋を探すかな。

モデルルーム行って来ました。検討テーブル賑わってましたね。

エアリー人気ですかね？？
私は現地も設計図も詳細にみましたが、ブルーム>エアリー=カームだと思いますが。

もう買ってしまった人もいるから、エアリー人気という流れにしたいんではないかな。
あと、王子神谷駅をよく使うならエアリーの方が便利かもしれないですね。

北区に馴染みがないので、ほぼ同じ住環境の隣の団地で数年住んでみるのも検討してます。
10号棟は常時募集しているようです。
仕様も直床でスロップシンクなし、などわりと似ているから参考になるかと。
大規模な点や敷地内に公園がある点も同じですしね。
五輪後に、ここは4000万円代前半か、部屋によっては、4000万円を切ると思いますから、それから購入しても遅くないと思います。
新築にこだわらなければ。

>>3614 検討板ユーザーさん
五輪後に1000万も値下がりするなら、中古を待った方が絶対いいですね。参考に理由をお聞かせいただけませんか。

>>3614 検討板ユーザーさん

>>3614 検討板ユーザーさん
ＵＲに住めるような所得であれば、無理せずＵＲに住まれた方が良いのではないでしょうか。

>3615さん

理由は、現在の東京五輪を契機とした首都圏の不動産ミニバブルです。
この5年で23区内のマンションは1.3倍程度に高騰しています。
ですが、2019年問題でググればわかるように、マクロ視点でみると、不動産価格は下がっていくことは確実です。正確には二極化していくと予想されます。
ただ、この物件は、完全な＊＊＊マンションになるかというと、そうではありません。
もともとの、東十条あたりの相場は坪単価200から220万円くらいで、暴落してもそれを切る事はないかと思います。
ですから、このマンションは何度か書かれてあるように、キャピタルゲインを望む物件ではないため、新築売り出し時をピークに築10年くらいまでは、緩やかに下降し4000万円前後で落ち着くと思います。
ですので、売り出し時期が悪すぎると思います。

>3616さん

調べればわかりますが、現在のURには昔ほどの所得制限はありませんよ。
ここも、無理せず買える所得です、残念ながら笑。
ただ、時期的に割高感が強いから様子見のオプションもあると思うんですよね。

誤解されないように言っておきますが、私はこの物件を不当に貶めているつもりはないですよ。

23区内のJR駅近大規模物件、アウトフレーム工法、よく考えた配置と絶妙な向きは、とても良いと思います。
ですから前向きに検討しているんです。

ただ、皆が素晴らしい、と飛びついたら業者の思う壺です。
時期や資産価値をシビアに見る眼も大切だと言いたいだけです。
上手く乗せられて、エアリーに飛びつかなかった賢い皆様ならお判りかと思います。
シビアに判定しないと高値掴みしてしまいますよ。

業者もこの掲示板をチェックしていないはずが無いじゃないですか。
ここの反応をみて、最終の価格調整をしているはずですよ。
だから、シビアな視点を持たないと、さらに割高な価格設定になっちゃうかもしれませんよ。

もう購入済みで、気分を害されたくない人は住民板で。
検討中の人はシビアな観点で議論した方が、皆の利益になると思うんです。

>>3619 マンション検討中さん
エアリーって悪いの？

>3621さん

悪くはないですよ。
ただ、他の二棟と比較してズバ抜けて良いか、と言われても、そうは思いません。

なぜ、エアリーを一期で売り出したか（売り出さなければならなかったのか）と言う事を業者の目線から考えてみるとよろしいかと思います。

エアリーが一番ＪＲ駅と商店街から遠いという視点からの判断じゃないですかね。
視界が開けてるというアドバンテージは大きいと思うので決して悪いってことはないと思いますけどね。あとユニクロに一番近いです！

ヒントは、業者の利益としては、エアリーだろうが、ブルームだろうが、カームだろうが関係ない、という事です。
あくまでも、全体の利益を最大にするには、どのような戦略で売れば良いのか、という思考回路になるはずです。

そうしたら、貴方なら最初に売り出す棟はどれで、他に比べてどのような価格にしますか？

繰り返しますが、業者は全体の利益で考えます。
エアリー50、ブルーム50、カーム50で全体の利益が150ならば、エアリー90、ブルーム35、カーム35で、全体利益が160を良しと考えるのです。

いつバブルが弾けるかもしれない、この時勢で、確実に利益を回収したければ、どういう価格設定をしますか？

もうお分りですよね。
だから、ブルーム、カームは想像以上に値引の余地が残されている可能性が高いです。
飛びつかない事です。

>>3621
条件的にはエアリー＞ブルーム＞カームです。エアリーだけが採光、眺望も問題がなく敷地内立地もよいです。

誤解されないように言っておきますが、一番リセールバリューが望める可能性があるのは、エアリーですよ。だから、最初に強気な価格で売り出し、利益を確保したんです。
だから、これから価格公開されるブルーム、カームは飛びつかないようにしないと割高になりますよ。
想像以上に値引きの幅をみているはずです。

消費者にとっては、エアリーは割高だ、という事です。それが一番のデメリットです。

>>3624さん

ほんといつの時代もあなたみたいな人がいますよね。
まず、全体で考えるっていいますが、それは１棟構成のマンションでも各部屋の値付けや期別け販売を見たらわかる通り当たり前の話ですよね（笑）ええ、ですからあなたは棟ごとにわけて説明してますが、それは棟だけではなく部屋も含めてやってる話なんですよ。で、みんなそれはしってますよ。

>だから、ブルーム、カームは想像以上に値引の余地が残されている可能性が高いです。
ええ、どのマンションだって「売れ残り」になれば値引きされます。値下げしない、といわれるスミフももともと価格をかなり高めに設定することによってほぼ半分売れるだけで利益が得られると言われています。なので値下げしなくても利益が出るため値引きせずにすむ。
そのかわりに、客には「スミフは後半値上げする」ということで早めに買わせるんですね。

ここも巨大ですからすぐに完売はしないでしょう。が、残った部屋は条件が悪い部屋ばかりですからね。しかも値引きに応じてくれるのは竣工後だいぶ先でね。

>>3627

まだいたんですか。しつこい人ですねぇ。
売り手がどのように自分の手持ちのコマを売り出すかは企業秘密で買い手は知らないし制御不可能です。
それよりもこの物件自体を買いだと思った人はその予算ないで部屋をしっかりえらぶほうがいいでしょうね。

だって、あなたの話は結局のところ、
> エアリー50、ブルーム50、カーム50で全体の利益が150ならば、
> エアリー90、ブルーム35、カーム35で、全体利益が160を良しと考えるのです。

っていうのは、正しいという前提でしか成り立たない。でもそんなの誰も知らない。
スミフはエアリー１２０　ブルーム１３０　カーム１４０　ということをやってきますね
野村は最初から55/55/55、割高だなーでも買えない金額じゃないなーっていう絶妙金額で攻めてくる

で、ここは？（笑）　ええ、誰も知らない。わからない。証明などしようがないね。そんな「妄想」で買い控えるならお好きにしたらいいが、自分がいいなっていう部屋をきっちり見極める方がよほど現実的な話かとおもいますね

> 想像以上に値引きの幅をみているはずです。

同じ話を連投しなくていいから根拠があるなら出して見な。あとどの程度の幅をみてるのよ？
そういう話ってきっちりと客観的に納得できる根拠とその数字を出せて初めて意味があるよね。
それもせずにあなたがやってるのってイタズラに不安をあおってるだけでかなり悪質ですよね

>>3631
論破されて怒るのはやめよう。君の主張はもうわかった。
「エアリーは割高　かうならブルームかカーム」でしょ。
了解です、ありがとう、さようなら。

今は割高、待つべきと煽るのも結構ですが、後になるほど良いの条件の部屋は残っていませんよ。それでも良いのでしょうか。

>>3633
スルーしましょう。>>3361は根拠も出せないのですから（笑）
だいたいエアリーを高めに設定したとして、そのエアリーが順調に売れちゃったのだから次の
ブルームはさらに強気でもいけるのかなってかんじで上げて行くのが普通です。
結局のところ全て売れ行きに左右される話であって、そんなのは自分がどうこうできる話じゃない。

最初から今の価格では買うつもりがなくて売れ残りの値引き狙いの人はいちいちこんなところで
言わなくてもじっくり待ってるでしょ。これだけの大規模なんだからある程度の売れ残りはあるし
そこそこの値引きもその時にはあるだろうしね。ただだいぶ待つことになるしもはや部屋は選べないけどね。

逆にここを買おうって決めた人はそんな売主側の配分やら戦略やらどうでもよく、自分が欲しい部屋を
しっかり検討してきめたらいいだけだからね。

おっとしつれい。根拠を示せないのは>>3631、>>3626ですね。この人って常に誹謗中傷しかしていませんが一体何が目的なんでしょうね

根拠のないネガはただの検討妨害で、スレの趣旨違反ですね。

念のため、本当にガーデンズを考え始めた方にアドバイスですが、営業担当者はこんなネットの書き込みなんか参考にしません。
高くて買う気になれないと思ったら、モデルルームに行ってアンケートに高い！買う気ないよ！と書けば参考にしてもらえます。でも、そうしたら次からはあまり熱心でない検討者としてそれなりの対応になるでしょう。営業担当がしっかり時間を取って話をしてくれたり、本気で良い部屋の確保に動いてくれるのは熱心な検討者に対してです。人間なので当たり前なんですが。

匿名氏と口コミ氏のコンビの書き込みは限度超えてる。

>>3637

限度をこえてるのは、あなたじゃないでしょうか？
本物件の話をしないスレ趣旨違反を繰り返してるだけではなく誹謗中傷と根拠なき話で前向きな検討を明らかに阻害しています。
別にいいんですよ、検討者にとってそれが有益であるなら買い控えを訴えても。でもその場合はその根拠をきちんと示してくださいよ。
根拠なき想像で、高値掴みだとかいわれてもすでに買った人はもちろんですが、これから買う人にいったいなんのメリットがあるんでしょうか？　あなたはここで遊んでいるだけでしょうが他の人は真面目に検討してるんですよ。

なのでね、自分の話が論破されたからといってさらに妨害活動するのはやめて根拠があるならきちんと客観的数字と証拠をそろえて
「エアリーは割高である。買い控えるべきである」という結論を（あなたではなく）他の検討者が導くのに十分な説明をしてくださいね。
それができないのであれば、どうぞあなたの頭の中でそうおもってそう行動されたらよろしいわけです。チラ裏にもならない話をだれも望んでいないのがおわかりになりませんか？

3636で書いた事はマンション購入のハウツー本にも書いてあります。私はただの検討者で仕事も全然違う業界ですが、ゴネるばかりのお客は早めにサヨナラして、良い関係を築ける方とお付き合いしたいです。

>>3642さん
根拠がない風説やウソ情報ばかりになると、このスレ自体が信用できなくなって機能不全になっちゃいます。そんな書き込みはスレの趣旨に反します。

>>3643

担当営業の方と良い関係を気づけるようになるのはマンション購入にとても大事ですよね。
営業の人も人間ですから、やはり不誠実な態度をする人間にはそれなりに対応しかしてくれない
と思います。
ただ、どうしても相性ってのもありますし気にくわない人が出てきた場合はあまりその人と喧嘩せずに
速やかに誰か別の方と変えてもらうようにするほうがよいでしょうね。私は過去に一度だけありました。

角部屋がすぐに売れてましたね。あと、最上階。

角部屋はお値段も結構していたはずなんですが。。

>>3654

やはり角部屋ですか。風通しもよくなりますから機密性が高いマンションではいいですね。
でもお値段がそこだと厳しくなりそうです...
角は住民が通過もしないので中低層の角部屋を狙ってみます

3648さん、

情報ありがとうございます！カート置き場まであるんですね！
ネットスーパー派だったんですが日用品ってネットだと意外に高いんですよね〜
ここのサミットで買う方が安くなりそう

>>3656
生協が便利かもよ　登録業者は部屋まで届けてくれるしアルコーブにおいておいてくれるから。ゴミもアルコーブにおいとけば回収してくれるシステムなのでより便利。ゴミ捨て場にいかなくて済むのは本当に楽

この価格だと年収1000万以上の方向けでしょう
そういう意味では23区で平均年収の低い北区の物件が盛り上がるのは仕方ない気がします

>>3656
日用品はまとめて買うとLOHACOが安いですよ。翌日配達してくれますし
生協は一週間近くかかるので不便で使わなくなりました
生鮮食品はやはりスーパーで自分で買うのがいちばんです
東十条駅前のみらべる、王子神谷駅前のタジマが全体的に安いです

>>3659

LOHACOは高くて有名ですよ。それに登録業者じゃないから宅配ロッカーに入れられてしまって取りに行くのも面倒ですからあまりメリットはありませんね。

ほとんど共用設備は気に入ってるんですが、カーシェアリングだけが数少ないですよね。
これだけの個数だし一台ってのはほとんど予約取れなさそう

価格的に
西向き＝年収の低い方（とはいえそこそこの方）
南向き＝都内上場会社勤務の方

という感じでしょうか。
うちは西向きしか考えられませんが…
デベが販売期を分ける場合、最初の棟が一番いいとものと思っています、
我が家は検討開始が間に合わずですが…A棟の残りよりはBの方がいいと考えています。

>>3662さん

ブールムはこれから始まりますし、カームもそれぞれ特徴があるので選べると思いますよ。
あと、いまどき上場企業かどうかなんてあまり関係ないですよ。上場企業っていってもたくさんありますからね

デベが分ける時は最初の物件は高くても売れる棟からです。

エアリーを掴まされた人や、業者が必死に顔赤くして反論しているのが、その証拠。
これからブルーム、カームを検討する方は
10年で1000万円は下がる可能性がある事を肝に命じて、業者に踊らされないようにしましょう。

北区、長谷工、低地の物件であることをお忘れなく。

>>3660
いや実際近隣のスーパー、ドラッグストアー、Amazon、楽天あたりと比較して安いですよ
もちろん商品によりますし、まとめ買い割とか上手に利用するこつはありますけど
高くて有名という思い込みで買わないのは自由ですからお好きにどうぞ

>>3665さん

まとめ割をしても高いから言ってるんですよ。なにせずっと使っていたユーザでしたから。
最初だけでしたね、安かったのは。そのあとは改悪ばかり、っていうより楽天とamazonが
すごすぎるんでしょうけど。しょせん、アクスル資本じゃだめですね。
あと自宅前まできてくれないのがイケてないです。まぁ使うのは本人次第なのでご自由にどうぞ。

>>3664 検討板ユーザーさん

まだ言ってるよこの人…
誹謗中傷を繰り返して購入者や検討者の気分を害して自分に何の得があるんだろう。
モデルルームで話を聞いた方の発言とは思えない。

>>3664さん
どう見ても購入を検討していない方が検討スレに書き込むのはどうかと思いますが。。
このへんだと築10年くらいの直床マンションは坪200〜220程度なので、普通レベルだとその位ですね。ガーデンズはこのエリアの既存マンションよりずっと有利ですが、今回買う場合はそのくらい売却額が目減りしても大丈夫なように余裕のある計画で考えたいものです。

>>3667さん

スルーしましょう。この人がどういう目的で書き込んでるのかとかもはやどうでもいい話です。
批評をするのと貶める目的の人とでは発言内容みたらすぐわかりますから構うだけ無駄です。

私たちのような平民じゃない人が紛れ込んでいるんですよ。
絶対無視しちゃいましょう。
そういう人には買ってほしくありませんよね、私もまだ買えてないのでひやひやしてますが、
皆さんの担当の方は良い人でしょうか。

駅近大規模は23区ではレアですから任期あるでしょう。
ましてや私鉄じゃなくて京浜東北線。南北線にも近いし埼京線十条もあるけなくはない距離。
北区と言うことで普通サラリーマンにも手が届く範囲だし。

JR、メトロでの通勤も便利だけど、自転車を使えば、王子、赤羽もすごく近くて買い物が便利なのが魅力だと思います。

王子駅前のタワマンの方が良いかな？

>>3673 マンション検討中さん

中古出てますよ。お早めにどうぞ！

ダブルコンボがなくなって平和になりましたかね。

ダブルコンボって？

>>3675
まだつづけますか？そういうの。

現在、船橋駅から徒歩10分圏内のマンションに住んでいます。上の子供が埼玉の私立に通っているのと、下の子供が今度東京の私立に通うかもしれないので、先日見学に行ってきました。なお、ブルームの4LDK希望です。建物自体の素晴らしさに6,500～7,000万出すのもやむを得ないなぁと思っていました。が、周辺を歩いてみてビックリ。駅まで、店らしい店が非常に少ない。しかも東十条駅がこんなにしょぼいとは・・・。もちろん、船橋駅界隈と同様の賑わいを期待しているわけではありませんが、あまりにも商環境が枯れているので、啞然としました。確かに、サミットはできます。でかい病院もあります。ここは、基本的に東京の主要駅に近い便利な立地に価値を見出す（割り切る？）・・・ということなのでしょうか。逆にその「静かさ（寂しさ？）」が近隣住民および購入希望者の方のコンセンサスということなのでしょうか。

>>3678

住環境というのはバランスですよね。なのでその理解でいいと思いますよ。
私も船橋出身ですが船橋徒歩5分のマンションなんて単身ならともかくファミリーで
住みたいと思いませんでしたよ。騒がしい云々の前に船橋駅周辺は汚しいですしレベルが低すぎて。
だからあなたも徒歩10分の距離なんだと思います。

一方東十条は見てわかる通りの駅力でとても小さいです。つまりは住宅街のための駅みたいなもんですね。
なので徒歩5分圏内ですら良好な住環境が保てるという感じです。

大きな駅力の街の周辺部に住むのか、周辺部にある駅近にすむのかっていうそういう違いじゃないですかね。

まぁあとは価格でしょうね。船橋でしたら激安なので駅近でも買えますが23区JR駅近大規模は普通の庶民では通常は
手が出ない開始価格（7000万〜）ですがここは北区、マイナーな東十条ってことで買いやすい価格になりますね。

3678さん
私もブルーム4LDKを検討しています。
が、将来賃貸に出す必要性が出たら、４LDKより3LDKも方が流動性高いのかなぁ(貸しやすい)と、3LDKと悩んでます。そのあたりはどう考えてます？

脱線しますが、資産性の話ですがこのマンションは一定のところまで値下がりするリスクは高いと考えてますが、一定以下に下がるリスクは相当低いと感じてます。
私は、日暮里or西日暮里駅徒歩２分の持ちマンションに住んでますのでそちらの売却で相当含み益が出そうなので、こちらのマンションが値下がりしてもトントン位になるからまぁ大丈夫かな、と安易に考えてます(笑)。私みたいに賃貸ではない方が購入検討者には多いのかもしれませんね～

東十条はそんなに寂れた感じなのですね。うちは土日は結構近場で外食するのですが、電車で赤羽辺りに出ないとお店は無いのでしょうか？
交通利便性は良い様ですが、北区は少子高齢化人口減少が進む区なので、将来的にお店も減り寂れてしまわないか心配です。
永住目的でリセールとか資産価値等はあまり気にしませんが、将来高齢者ばかりになってしまわないかと気になっています。
若い世代がどんどん増える要素があれば良いですね。

東十条は小さなお店や商店街が充実してるので外食店もたくさんありますよね。
普段の買い物や食事で困ることってないのではないでしょうか

>将来高齢者ばかりになってしまわないかと気になっています。
北区、と一言に行っても広いですからエリアごとに濃淡はあるでしょうね。
また、高齢者ばかりになって嫌だったらそうなる前に転居すればいいだけです。
自分が求める住環境環境、そして実際のそれを比較しながら合わない場合は住み
替えて行くのが普通かと思いますよ。

少し極端なれいですが、たまにテレビでゴミ屋敷や鳩男みたいなひどい住民を特集してますが、
かりにあんなのが隣に来たらもはや我慢して生活する、改善を促すなんて無意味ですから。
金銭的な損得にとらわれず実利を考えたいものです。

高齢者ばかり、も別にそれ自体が悪いわけではありませんね。
たとえば高齢者ばかりなので高齢者に特化されたような設備、サービス、病院等が充実するなら
ばむしろ自分が高齢者であればありがたい話ですよね。
が、高齢者ばかりで弊害で現れており、それが自分にとっても弊害であれば引っ越せばいいだけの
話ですから。

結局のところ、自分が求める環境も、そして周囲の環境も時間とともに変遷していくのですから
自分なりのミートポイントがずれてきたら自分であわせるようにしましょうね。

近隣住民ですが、3682さんが仰るように外食店はそこそこ充実していると思います。

ただ、商店街は北口です。南口は幾つか有名な飲み屋、ラーメン、そばのお店等はあるものの店舗数は少ないです。殆どが戸建ての家で、東京のマンション街なイメージはありません。

3681さんはまだ南口からガーデンズまでしか歩かれてないのではないでしょうか。

1度北口から降りてガーデンズまで歩かれることをオススメします。

住むには良い街だと思っております。

>>3679
>>3680
早々にレスいただき有難うございます。
やはり、そのような理解でよろしいということですね。
「不便さ・寂しさ」を割り切れるかどうか。しかし、それは「静かさ・落着き」と表裏一体でもある。そして、何処に行くにも便利な立地・・・。４LDK、6,500万スタート、やはり絶対額として高いです（でも、23区内はそんなもんですか）
3680さん、うちは家族構成上４LDKが必須です。流動性という観点では、不利かも知れません。でも、角部屋はみんな、４LDKですよね。

十条（埼京線、りんかい線）、東十条（京浜東北線、上野東京ライン）、メトロ南武線の３駅５路線が使えるってのは実際のところかなりの交通利便性は高いですね。駅近大規模でリセール、資産性も高騰もしないでしょうが暴落もなさそうですから安定してます。複合施設ですから病院、普段の買い物にも事欠きません。正直欠点らしいものは見当たらないと思います。

残念な点はまず直床ですかね。これだけの大規模なんですから二重床にしてほしかった。
次はお風呂。1420で狭いです。田の字の間取りはしょうがないにしてもお風呂は1620ほしかったです。

価格が高すぎる、っていうご意見はあるみたいですが東京23区xJR駅近x大規模ｘ複合施設っていうのがもともとかなりのレアですから相場より高めになるのはこれはもうしょうがありませんね。平均的な普通マンションとの比較は単純にできませんから。でもどうしてもエリア相場的なマンションを求めてる人は素直にここは対象外にされたほうがよいかなっておもいます。しつこくここは割高だ、一気に暴落するって連呼していてもお互いにとって無益になるだけでしょう。目黒駅前プロジェクトとかもそうですが、やはり小規模駅徒歩10分とかのどこにでもあるようなマンションと、駅近大規模とでは値付けの根本が違いますからエリア相場と違うのは当然です。なのでそこは良し悪しの問題ではなくその人の好みと予算の問題でしょう。

3685さん

そう、角部屋は全部4LDKなんですよね～
逆に言うと角部屋以外にも4LDKを作って欲しかったですし
角部屋3LDK希望の方もいたはずですが、選択肢がよくも悪くも減ってますね
しかも坪単価も角部屋プレミアムそこそこ付けられてますね笑
子供二人以上いる方はみんな同じ悩みを持ってそうですね。少子化に貢献してるんだから、国に４LDK以上の補助を！冗談です……
西端の一階でも120m距離が空いてるので11時以降は日陰にならないとのこと。低層階でもいいかもしれません
東十条駅が寂れてるのは、価格がその分都内に比べて低いと言う事でメリットと考えてます。それでもちと高いですけど
早く駅南口にエレベーターを設置して欲しいですが早くても五年先ぐらいですかね。ベビーカー担ぐか北口まで行くか既に悩んでます。

BBQ設備が結構お気に入り。都内って気軽にできないから同じマンションのお友達と気軽に食事会ができますね〜

中住戸の４番目ってなぜかすごい価格がお得ですよね。価格重視の人にはオススメです

70m2で5000万が一番お買い得なきがする

南棟が低いので東よりの中住戸あたりは倍率が高そう。
ここはこの板でも駆け引きになりそう笑

高齢者ばかりって、ここのマンションも30～40年後は高齢者ばかりのゴーストマンションになるかもでしょ。
多摩ニュータウンとかもそうだけど、こぞって同世代が多数集まった住宅はそうなるしかないんじゃないの。

>>3686
東十条・・・上野東京ライン止まりません
十条・・・埼京線、りんかい線 この二つを２路線としてとらえてるユーザーはいないんじゃないかな？りんかい線は終着駅が新木場になってる埼京線という認識

２駅使いとどうどうと言えるのは十条、東十条間に建つ物件だろうけど、実際のところ大規模な供給は一件もないよね。非常にもったいない。
埼京線高架化で東口駅前広場を作るときに出てくるのでそれまで待てば、だけど10年後じゃ待てないですね。

そういう意味では、永住予定じゃない人にも買ってもらわないといけないですね。
高齢化対策として一応賃貸棟に若者に住んでもらって子供ができたら、中古で分譲棟を買ってもらう戦略のようですが

>>3689 匿名さん
階段前の部屋の事でしょうか。通行人の音と採光の制限がある分、少しだけ安いようです。

すごい差になると何の違いでしょうね。

>>3692

それはここに限らず同じですよ。いわゆるマンションのスラム化の話ですね。
だからマンションは脱出戦略も同時に考える必要があります。どのタイミングで脱出するかは
人それぞれですから自分の環境に合わないなって思ったら出たらいいんですよ。

>>3696
かならずパンダ部屋ってのはいくつかありますから一つはそれ。
もう一つは間取りと広さ。どうしても使いづらい間取りの部屋が生まれてしまいますから
そこはかなり安いですよ。ですが物は考えようですから工夫すれば大丈夫な人もいますよ。

>>3694

それは関係ないですよ。どこのマンションでも湾岸タワーみたいな一部の物件を除いて
普通はみなさん買うときは永住目的なんです。が、実際にはほとんどの人が売却して住み替えます。
それはマンション内の環境だけの問題ではなく住民自身をとりまく環境だって変わって行くからです。
もちろん街やそのエリアも同じ。

住宅ローンだって大抵の人がとりあえず借りるときは35年とかギリまで組みますが
実際のところは１５−8年程度で完済するのがほとんどなのと同じですよ。
完済してしまえば残債気にすることなく新たなローンも組めますしまた資金余裕だってあります。
またちょうどその頃になると住んだ当初とは家族内での環境に対する要求だってかわってくるでしょ。
例えば小さなお子様がいるところは近くに公園とか子供用施設、教育機関があることが大事だったでしょうが、
成長して私学中学校、高校とかになったらそれほど住まい近隣の環境への依存度は減りますわね。
親だって子育てから脱却してきたら趣味等を考えて求める立地も変わって来ますよ。
同じマンションにそう４０年も50年もすまないです。

>>3693

そんなことないと思いますよ。
りんかい線をつかえば台場方面テレポートまでいけますからね。これが実に便利です。
また、埼京線は渋谷、恵比寿に一本でいける（＋山手線快速扱い）だからやはり便利ですよ。
ここからだと駅距離はあるので毎日だと流石にきついですがたまに買い物で使うぶんには十分使えますよ。
埼京・りんかい線をつかえば山手西方面エリアにアクセスでき、京浜東北線をつかえば東エリア〜東京にアクセスでき、
南武線を使えば六本木、麻布方面の中央にいけますね。
別にむりくりポジをいってるわけではなく、東京に住んでてこのアクセスは実際のところかなり便利だと思ってます。

そしてこれだけのアクセスが便利になってくるのは子供の学校、とくに中高大あたりで私学にいきだしたら
大抵の学校でも便利にいけるので良いと思いますよ。女の子になれば駅近だとより安心しますし。
これが普通サラリーマンレベルで手に入るってのは自分としては本当に貴重だと思いますよ。
これぐらいの価格では、たいてい私鉄沿線の郊外が関の山ですから。たとえば方南町にもスミフが駅近大規模を分譲中ですが
これも高いですよ。もはや普通サラリーマンでは手が出せません。でもここならそれが叶う。

3696さん

エレベータ前や非常階段前なんかはうるさくなりがちなので安いです。
あとはお見合い部屋とか低層階で共用施設とかの関係上視線がきになってベランダの
カーテンを開けることがはばかられるような部屋も格安です。覗かれちゃいますけどね。

王子神谷のリバーフォレストがここの半額程度で買えますね安さ至上の方はそちらが良いかと思いますよ。

ここは、大型スーパーとか子供の学習塾とか日常使いするもので東十条に無いものも、王子か赤羽まで１駅出ればあるのが良いと思います。１駅と言っても、いざとなれば自転車でも何とかなる距離と平坦さですし。

ここら辺の利便性は、じわじわと効いてくると思います。
例えば学習塾の空白地帯とかに住んでしまうと、子供がその年になってから「しまった」と思うことにもなりかねないので。

普段使いでは無いデパートとか家電量販店とかも池袋／新宿に出るか秋葉原／東京に出れば良いし。

東十条の公立小学校は結構力を入れているみたいなのでいいみたいですよ。
北区が最近若い人を獲得するためにがんばっているようですね。

赤羽はいいですが、王子ってショッピング目的で行くことってありますか？
区役所のおひざ元なのに商業施設が充実してないですよね。
銀行だとか飲み屋なんかは多そうですけど。

王子にショッピングはないですね…
夫は打ちっぱなしで行く位でしょうか笑

王子は飲食店が充実していますね。特に専門店がたくさんあって重宝しています。
タイ料理とベトナム料理店が好きですかね。ただショッピングは壊滅的になにもないかと。
ショッピングいくなら十条ですね。赤羽はたくさんあるようで大したものがないので
赤羽は美容院だけですね。本格的な買い物でしたらやはり池袋か新宿でしょうか。
意外に川口は使えますよ。

王子は飛鳥山公園、北とぴあ、区役所ですね。
飛鳥山公園はこども向けの遊具が充実していてイベントもよくやっていますよ。

飛鳥山公園は自然の学童もかねてますよね！
ママ友作るのが簡単にできちゃいます。

皆さんありがとうございます。
飛鳥山公園は子供の保育園の遠足で２度ほど行きました。小さいときは大きな滑り台怖がってできませんでしたが^^;

ところでリーブルテック工場跡地利用計画ってその後どうなったかご存知ですか？
ショッピングモールができるとかなんとか、飛鳥山タワーの真東に300mいったところですが
http://www.kita-jimin.jp/activity/pdf/reportH2701_natori_a.pdf
の広大な工場跡地のところに「商業施設を予定」と書いてある敷地です。

気になりますね
Googleマップではリーグルテップのままですが情報あるかたお願いします。

あそこはコーナンになるらしいですよ

私も王子の用事は銀行か役所くらいですね。職場が東京方面だからかもしれませんが、休日のショッピングは有楽町〜銀座あたりまで行っちゃいます。

>>3710さん
王子駅南口のほうは人が多い北口側と川＆首都高で分断されているのて、そこの動線が課題ですね。

>>3712さん
ホームセンターですか。明治通りのクルマ層を商圏とした商業施設となると納得かもしれません。

ホームセンターまでできたら商業施設としてもここは死角がありませんね
なんかすごすぎですよね。

東十条＆王子神谷の住人としてはデイツーとニトリでホムセン需要は足りているので、コーナンはむしろ残念としか。。飛鳥山タワーな人には嬉しいんですかね。

>>3715 口コミ知りたいさん
いえ、ニトリとデイツーはホームセンターじゃないですし品揃えの方向性が違うよ

お子さんがいる方たちは飛鳥山公園まで行くのでしょうか。少し遠い気がしますがあれくらいは普通？
まだ子無しなのでよくわからなくて。

飛鳥山公園まで電動自転車ですぐですよ。我が家はマイカーでいってましたけど。

>>3717 マンション検討中さん
一人の徒歩では本人がへっちゃらでも小さいうちはガーデンズから行かせたくないですね。王子小までで限界。家族で行くなら電車かなぁ。電車自転車はまだガーデンズに置けるか分からないのでなんとも。

>>3719

電動自転車はおけますよ。最近建てられたマンションはほとんどが子供用自転車と電動自転車も対応されてます。

あ、ひと駅くらいの家族移動ではタクシーやバスも時々使ってます。タクシーとバスで早く来たほう、とか適当に。バスを活用すると、やや重い病気の時に文京区や板橋の大学病院へもアクセスが良くて助かったりします。

>>3720 匿名さん
そうなら嬉しいんですけど。。住民板の過去レスによると色々厳しいようです。

>>3712
コーナンですか。情報ありがとうございます。

単にホームセンターだけだとD2と被るので残念ですが、他の業態の店舗と組み合わさった複合型のショッピングセンターになっていることもあるので、まだ期待を捨てないでおこうと思います。

イオンが良いですね

浦和のようなシネコンがいいなぁ。
日本製紙がそのくらい気合い入れてサンスクエアを作り替えないと、今とたいして変わらないでしょうね。駅前におっさんしか集まらない広大なゴルフ練習場なんかいらない（笑

>>3724 口コミ知りたいさん
サンスクエアは勿体無いですよね！本当に。

さっそく現地視察してきました。ホームセンターコーナンの建設工事の真っ最中でした。
ここまで進んでたとはまったく知らなかったなぁ、

ガーデンズから自転車で15分くらいでいけたけど、王寺駅南口の土地勘が無いので少しだけ迷いました。南口からくねくね住宅街の道を通って400mなので徒歩５分くらいですかね。
車で明治通りからいくならわかりやすいと思います。

幅200mくらいあるので結構な大きさです。延べ２万㎡ですが半分は駐車場として店舗面積は9000㎡くらいかな。ホムセン以外は何が入るかな。

>>3727 周辺住民さん
敷地の広さはコーナン港北センター南モールと同じくらいのようです。
エディオンとか入るかも？

港北センターと同じであれば西松屋がいいですね！

>>3728
コーナン港北センター南モールは店舗面積2万なので延床はその倍の4万はありますね。
GoogleMapで見た感じ2万では効かない大きさでした。証拠にそのすぐ北のルララこうほくは57940㎡あります。
なので王子店はその半分くらいの規模と考えてください。

コーナン以外入らないのでは？
複合型施設ってどこか記載ありましたっけ？

中古の王子リバーグレイス、スーモの掲載終わりましたね〜。
このへんで5000万で買える築10年＆駅徒歩10分がなくなった感じですね。

>>3730 周辺住民さん
グーグルマップでは距離を測れる＝敷地面積を算出できますよ。

おお、レインズに出ました！
フレシアと思われます。城北の東十条で検索して下さい。
徒歩10分、3LDK、2014～2015築、成約時期10～12月の案件です。
http://www.contract.reins.or.jp/

成約単価はなんと73万/平米！グロス価格に換算すると5120万ほどです。掲載価格の5380万から約5%安くなりました。指値交渉ですね。でも2階の東向き中古で5000オーバーの値がついたのは驚きです。

>>3732
そうですね。GoogleMapで距離測れますね。
敷地面積は港北センター南も同じくらいなんですが、容積率が違うようでおそらくあちらは400％。王子の方は敷地面積1.3万に対し延床が2.1万なのでおそらく200％制限の地区。（駐車場の一定割合の面積の非算入とかはここでは割愛）
港北センター南は4階建てで推定約4万㎡の延床に対し、調べたところ店舗面積が19,371㎡ありました。エディオンや西松屋などが入居してますが、そのうちコーナンの売り場面積は6,931㎡だそうです。

王子の方は2.1万㎡の延床なので、港北センター南との比較でどのくらいの規模なのかが想像できますね。

>>3733 口コミ知りたいさん
やはり上がってるんですね。するとここも割高どころか普通の価格ってことになって安心感が増えますね。

3735
今のマーケット自体が割高だとも言えますが…
営業の方ですか？笑
まぁ、割高だろうが、買いたい時が買い時ですからね～。

しかし、最近十条含め都内の中古マンションの価格が上昇し過ぎて(流動性が増してきて)、中古マンション買うメリットも減ってきましたね。ちょっと中古バブルっぽい
王子ザファーストの中古物件が良いとの意見もありますが
新築から五年十年と固定費値上がりしていきますからね～。ここより高かった気がします。そう考えると中古物件の値上がりは新築を売りたい不動産屋には追い風ですな

>>3736
この辺に限らず中古はかなりあがってるね〜
まぁただ、中古は売り手が個人なだけあって売主側の事情に
よっては安く買える場合もあるからそういう売主に巡り会えれば
お買い得感はあがるかもね。根気が必要だけど。

一軒だけで比べられてもね、、、。
実家が近いとかどうしてもここの地域ですぐにでもって方もいるしね。

都内全体上がってますからこの地域も上がってるのは確かでしょうけど、ここだけ特別上がってるわけではないかと。

フレシア1件だけではないですよ。東十条の2LDK案件も76万/平米です。エアリー南棟の単価と同じではないでしょうか。王子神谷側でもブリリア王子神谷が70万/平米・グロス約4900万と、ほぼ購入価格で売却できたようです。

訂正ですが、3732で書いたパークタワー王子リバーグレイスは先週見た時消えていましたが再掲されてまだ販売中でした。

>>3739 口コミ知りたいさん
駅近はやはり売りやすそうですね。踏ん切りがつきました！

>>3740
あたはは買うべきだと思いますよ！
背中押してくれる情報待ち=買いたい=買い時ですから！
私はまだ買うか半々ですが、引き続き情報共有宜しくお願いします。
坪250万なら私も即決するんですがね～、280万だと悩みます。

>>3741 マンション検討中さん
安い部屋があるじゃん

>>3740 匿名さん
JR駅近は強いですね。
逆にメトロ王子神谷駅から豊島町方面に歩くと一気に60万/平米とか安くなります。

>>3741 マンション検討中さん
坪280は悩みますね。ブルーム高層階でしょうか？

>>3742
>>3743

子供がたくさんいますので広い角部屋を検討しています。
真ん中低層階は安いですけど、子供部屋が足りません…
陽当たりも捨てたくないので、悩ましいとこです。中洲のマンションの価格なら即決しますけどね笑
あちらの販売状況はどうなんですかねー

>>3744 マンション検討中さん

無い袖は触れないですから立地を選ぶか広さを選ぶかじゃないですか。
中古も視野に入れれば選択肢はたくさんあるでしょうし。

城南を検討していたので比較するとこちらは安く感じてしまい、
最上階や4LDKを検討してもいいかなと気が大きくなりますね。
決して安くはないのに。冷静にならねば。

完璧なマンションはありませんからね〜。銀行もバンバン貸してくれるので予算オーバーは要注意です(笑
価格が控えめだと板橋蓮根もいいと思いますよ。

>>3747 口コミ知りたいさん
蓮根は安くて駅近だけど三田線になるので路線でわかれそうですね。

>>3734 周辺住民さん
コーナンに興味がないので、敷地内にコーナン以外が入ってくれる事を願います

>>3748 匿名さん
上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
でも向こうは最終期で残りわずかみたいですね。

>>3750 口コミ知りたいさん

些細では無いですね。利便性と資産性多大な影響がありますので。

ギリギリ平成最後の年に建築になっちゃいましたね。。。

>>3751 匿名さん
予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
それに差額の2000万、ガーデンズで回収しようとすると何年かかります？

板橋蓮根武蔵野台地で強固な地盤の上にありますよね。
なにげに板橋区は地震に強い町として上位にいますしね。

何を重視するかですよね。

買えなかったらどうしようと不安になってきた。
いくら人気でも買えないというのはないかな？

>>3754 マンション検討中さん
蓮根の物件の地盤は沖積泥層4でかなりの軟弱地盤ですよ。
区内全域が強固なわけないじゃない

>>3753 口コミ知りたいさん
ならなぜここにいるの?意味不明

>>3755 マンション検討中さん
戸数が多いから買えないってことは無いよ

>>3757
レスの相手間違ってませんか？

2000万÷18万÷12カ月=9年ちょいです
それ以外に色々コストがかかるので、やはり投資用不動産としては、いまいちでしょうか？

個人的な考えでは,20％位価格が下落した後は、この物件は価格が維持されるので20年以上間違いなく所有するなら買い、かと。
責任はとりません。
下落リスクとしては政府による空き家の格安利用支援による、賃貸価格の暴落や
より一層の都心集中による暴落(東京や新宿まで15分以内の不動産だけが勝ち組になる社会)、そもそも高齢化等による日本沈没による暴落リスクなど色々ありますね

>>3727
ガーデンズからコーナンは駅前を通らず北本通りの警察署のところで首都高沿いに曲がって行くほうがよっぽど近いですよ
自転車で10分でいけます

>>3752 マンション検討中さん
十条再開発タワーは新元号ですね〜。こっちは堂々の平成レガシー(笑

>>3757 匿名さん
今はどこを検討してます？情報交換か面白い話をお願いします。

>>3759 マンション検討中さん
パークホームズ板橋蓮根は価格が安いのでPER的にはガーデンズと同じレベルかと。。投資用なら飛鳥山タワーのほうが賃料25万、PER21〜22倍なのでガーデンズより良いのではないでしょうか。それに話の元の3746さんのように自身の居住が目的となると、住みながら賃貸に出す訳にはいかないのでそういった回収ができません。
ただ、残念ながら板橋蓮根のスレを見ると最上階＆角部屋は早々に売れてしまったようです。どこのマンションでも人気ですね〜。

十条再開発タワーは高いだろうなぁ。うちはここで手を打つことに。
にしてもここは設備がいいですね。コスパがかなりいい気がします。

>>3759 マンション検討中さん

>>3757さんは検討している方が集まる掲示板で購入しないように説得する方が何故ここにいるのかと聞きたいのではないかと思います。
どうでも良いですが。

>>3763 検討板ユーザーさん
よく文脈を読んで欲しいのですが。。
私はガーデンズ押しの上で、最上階角部屋狙いで予算で悩んでいる方に蓮根を紹介しただけですよ。あまりに無理して購入されると、後でローン払いが厳しくなって任意売却＝現金化を急ぐための叩き売りに陥るリスクがあるからです。ガーデンズの坪250〜260付近は超お得というのは前コメでレインズ案件を紹介した通りです。それに比べたら最上階角部屋の坪280は割高じゃない？と思っていますが、そんなこたないよ！という方は理由を説明頂きたいです。

>>3764
他人に文脈解読を依頼するまえにご自身の文脈を読み返したら？
こどもがたくさんいて最上階角部屋を買いたいんじゃないの？でも予算オーバーなんでしょ？
なら蓮根でもどこでもいけばいいんじゃないの？
三田線沿線でそれしかつかえない西台物件とJR京浜東北、南北線、JR埼京線が使えるこの物件では
利便性や資産性もだいぶちがうし属性も異なってくるが、それに対しては
>上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
っていっておいて、あげくには
>予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
っていう支離滅裂。

あなたの言葉を借りるには予算オーバーで買えないのであれば検討する必要すらないのでは？
割高だろうがなんだろうがどうせ買えない。終了ってことで終わりますよね。
素直に蓮根にいくか中住戸で我慢するかしたらいいんでない？

>>3765 匿名さん
すみません、私にはあなたの文章が支離滅裂に見えます。

流れを整理すると、4LDKをお探しの3744=3746さんは、コメントで価格と広さと日照の３つを優先したいと書かれていました。合ってますよね？路線を優先したいとも、資産性を重視したいとも書いてありません。中州＝ファインシティ？を気にしているほどです。

ここに書かれた条件だと、ガーデンズで解決するなら予算アップか、フロアを下げて日照を妥協するか、広さを諦めて中住戸にするしかありません。でもご本人はそれは嫌だとおっしゃっています。
蓮根なら上記の優先３事項を全て満たせた可能性があります。（もう売り切れっぽいですけど）。3744さんは路線重視の話を出していないので、本人にとって優先事項である価格が下がることに比べれば、路線が変わることは些細なことではないか？という意味で書きました。

3744です
なんか混乱させて大変申し訳ありません。。
3746は他の人です。

3765さんも3766さんも、しつかり考えて頂ける方でありがたいです。
ちなみに、私は予算(資金力)的には最上階角部屋でも僭越ながらなんとかなるのですが、10年以内にもしかしたら引っ越さなくてはならなくなるので資産性も重要な指標でして、=ファインシテイではなく複数路線駅近のこの物件 を検討しております。ただ、欲しい部屋の値段が資産性の観点では割高かなと思っておりまして、広さを捨て中住戸に心が揺れてます。。

客観的にみると、3765が支離滅裂だな。
専業主婦かな。

>3767さん

10年以内に引っ越しの可能性があるなら、今の時期はこの物件に限らず、どこ買っても大損しますよ。再来年くらいまで購入は待った方が賢明かと思います。

>>3769さん
７年前に買った今住んでいるマンションを今売ると差益1500万超なので、(一年半後も不動産価格が下がっていなければ、ですけど…)。
売り時、買い時難しいですね。もしかしたら売って、賃貸に引っ越して、オリンピック後に中古で購入が一番いいんでしょうけど、子供も三人いますので現実的ではないです。どこか妥協点見つけて決断するしかないですね

3770さん

そうですね。なるほど。そういう事情ならここは、まだオススメかも。
少なくとも暴落リスクは低そうです。

それにしても、不動産価格上がりましたねー笑

3765の方、意味不明なので荒らさないでください

>>3770 マンション検討中さん
すごい！(^o^)
決まったら教えて頂けると嬉しいです。

>>3771 マンション検討中さん
高くなりましたね〜。

資産性についてあまりポジティブ過ぎるのは良くないですが、前の方が書いたように今の相場で東十条の70平米賃料は18万くらいなので、周辺マンションより共用設備が充実しているガーデンズだと賃料20万も十分ありえます。そうすると、坪260で購入できれば今の飛鳥山タワー(中古で坪290)に肉迫するPER23倍となり、投資向けにも良い感じになっちゃいます。
ブルームの最多価格はいくら位でしょうね。

投資向けにも結構買われると思いますよ。利便性が半端なく良いですし十条再開発でここも恩恵があるし。
何より駅近大規模メガ級共用施設で300にすら到達しない安さは今23区でないんじゃない? 個人的には300でもおかしくないぐらい。

投資向けは少数派じゃないかなー。
いくらなんでも今は時期が悪すぎ。

あまりに投資向けに買われると湾岸物件みたいになり大変だよ。
価格の乱降下、マナーを無視する中国人、無許可な民泊などなど、
実需が多い方が、安心して購入できるし、この物件は実需向けだと思います。
下がっても10年で1000万くらいかな

民泊は大規模なら止められないよ

湾岸タワマンは大規模でも民泊が問題になってますよ

あ、失礼しました。
止められないという事ですね。
勘違いしてました。

>>3775 マンション検討中さん
投資目的と言っても、利回りではなく湾岸タワマンのようにキャピタルゲイン目的だと難しいでしょうね。坪300以上で転売しないとまともな利益になりませんが、そうなると王子タワーよりも割高です。

投資用には全く向いてないでしょ
１割もいないと思いますよ

>>3780 マンション検討中さん
家族帯同で転勤した後、賃貸や民泊になることが多い。
賃貸よりも民泊のほうがいいかも、賃貸だと2〜3年の定期借家にしないと戻ってきた時に困るから。

確かに永住目的で買う人が大半だから定期借家契約の賃貸が多くなりそう。
でも民泊は禁止されてるし、ここを買う層は民泊見つけたら、すぐ問題にするでしょうからあまり心配しなくていいのでは？
まぁ、池袋が近いから中国人が増える可能性もゼロではないかも

利回り重視の投資家にも持ってこいだと思いますね。
駅近大規模だと賃貸でも楽に借り手見つかりますし袋近いのでかの国の人にもウケやすい

投資用は現時点では港区や千代田区のめったに出ない土地でない限り無理かあるかと。　
飛鳥山タワーも一年近く売れてないですよね。
もともとが高いから、上乗せすると見向きもされない。

駅近、大規模物件といいますが300世帯位の大規模なら
結構23区内にありますよね。

そうですね。
なんか、舞い上がって勘違いした人も多いけど、あくまで北区、低地の長谷工物件ですから。
キャピタルゲインは望めない。

賃貸需要も隣に長谷工が大きな賃貸住宅立てますからね。
需要の共食いになる恐れもありますよ。

期待しすぎは禁物です。

駅近の大規模物件にバーぺキュー施設がありと言うのはとても魅力的な物件です。中国人はバーぺキューしながら、友達とわいわいするのが大好きです。池袋までも近いし、中華食材を集めるには便利です。ここは本当に中国人に好かれる物件です。最近、時にIT業界ではかなりの中国人が来たのです。職場もここから通いやすいです。
この値段だと変な中国人が買えないとー思うのです。ある程度のできる外国人が買うような感じがします。

変な中国人はいないと思います。日本人もなかなか手を出せない5000万以上の物件を購入するくらい中国人はエリートが大半です。日本の名門国立大学か院卒の一流企業勤めが多いかと。というか日本のマスコミ報道は中国のネガティヴな所ばがり報道してますから、イメージ悪いけど、実に優秀な方多いのが今グローバル社会です。まあ、お互いにいい所を学び合って配慮できる近所付き合いでいいのでは？

「中国人」「湾岸マンション」でググるといいですよ。
ここより遥かに値段の高いマンションがどうなっているか分かります。

ただ、彼らはキャピタルゲインを最重視するから、幸か不幸か、ここは見向きもされないと思います。
ここは、良い意味でも悪い意味でも高級団地だと思います。
私はそれが好感もてます。

そもそも湾岸のマンション買う富裕層って自分は住んでないしね…

中国は今資金の国外流出が激しい為、規制を強化してるので、今後は日本への投資も更に難しくなりますよ。中国の外貨準備金めちゃくちゃ減ってますので
湾岸マンションが下落してる主因もその為です。代わりに中国の不動産価格は上昇に転じてます

>>3782 マンション検討中さん
禁止されていても隠れてやっていたり、普通にある。
民泊にされたくないだろうけど、現時点で国はオリンピックに向けて特に東京は特例で推奨の方向だからなんとも言えない。
URでさえ又貸しで民泊にされてるんだから。

あまり分かってない日本人が中国人の不動産を語ってもしょうがない。湾岸、中国人いうが〜意味ない情報。湾岸で不動産を買っている中国人は在日中国人中何割なの？そもそも500人？1000人？10000人？そんな湾岸に在日中国人65万がいるような情報はいうなよ。

>3791
頭大丈夫ですか？

>>3791
まぁ確かにスレ違いの話ですが
在日である必要はないですから。

しかし、新しい情報がないので話が脱線するのもしょうがないです。私はこういう話しも購入を検討する上では材料になりますので

今日テレビで十条の立ち退きの話が出ていました。災害対策として巨大な道路を作るそうです。東京都としても、立地はいいのに若者が少なく困ってるなんて話しも軽く出てました

>>3790 匿名さん
ガーデンズは管理規約で"専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない"と定められています。大阪地裁ではこれを根拠に民泊の差し止めが認められた判例があるようなので、もし住民が民泊を見つけたら管理組合に連絡し、差し止めを依頼すれば良いと思います。ただ、管理組合から区分所有者へ差し止めを要求する際には、防犯カメラ映像など証拠は必要になりそうです。

>>3794 口コミ知りたいさん

それがそう簡単に行かないから結構大変なんですよね。
あと、皆さんただネガティブな印象だけで感情的に民泊を毛嫌いしてる人がいますが自分の資産性と流動性にも深く関わってくる話ですよ。

民泊や賃貸でもそうですが禁止されれば自分の資産流動性が制限されてしまうという事です。例えばですが自分のマンションを一旦購入した賃貸借とばら売買禁止されたら反対しますよね。だって事実上の資産凍結を意味し、そのマンションは資産性の側面を失った耐久消費財になってしまうから。
民泊禁止も資産流動性を失う1つになるので本質を見失わない方が良いです。
なんでもそうですが禁止ってのは自由と権利を失う話です。
民泊で皆さんが懸念するのは変な人が出入りされる事にともなうセキュリティ面と荒れないかって事ですよね、多分。それと資産性に制限されるのは違う話なので分けて考えた方が良いですね

>>3793 マンション検討中さん
そのテレビって番組名わかりますか？気になります。
災害炎症防止の為の補助線の話だと思うんですがまだ住民と協議中で立ち退きとか先ですよね？

資産の流動性うんぬんより、民泊によって資産価値がさがったらどうもこうもありませんよね。
もともとキャピタルゲインを望める物件ではないですし、住民として住むことを考えたら民泊なんてとんでもない。

>>3795 匿名さん
もし民泊の資産流動性を活用したい方は予め管理規約で明示的に民泊が許可されている他のマンションを選べばいいと思います。ガーデンズは管理規約を変えないといけないので期待には添えないかと。(賃貸用途は管理規約で認められていますので、宿泊ビジネスの民泊とは話が違います)

普通のマンションの共用部は、重要事項説明を承認した区分所有者が共有資産として使用する事を前提に作られています。そのルールを知らない宿泊客が自由に出入りするマンションなんて、セキュリティも何もないスラムも同然ではないでしょうか。

>>3790 匿名さん
ですね。結局法律で禁止してもやるやつはいるし禁止されなくてもしない人はしない。
安易に禁止しては真面目な人だけ苦渋の道を歩みますから。

>>3796
なんか最近TBSで立て続けにやってますね・・・
噂の東京マガジン(12/18放送) http://www.tbs.co.jp/uwasa/genba/20161218.html
白熱ライブ・ビビット(1/11放送) http://www.tbs.co.jp/vivit2015/onair/

番組では計画が突如再開とか言ってるけど、十条まちづくり協議会の会報を読むとずっと昔から認識されてるようですけどね。

本格的に事業が開始されたのは2014年から。十条の資料はこんな感じ
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/02/20p2o300.htm
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/c/a6a4487a044816066ea971ea882df35c/2
十条地区で取得出来てるのは1,2カ所でそれも矮小な土地だけ。

同時期に始まった池袋本町なんてここまで進んでます。
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/c/0afcaf7b54c33a9eef255db0196d1066
十条だけごねてたらほかのみんなの努力が無駄になります。

>>3798
いえ、だから私は別に民泊推奨とか許可すべきとかそういう話をしてるんではないんですよ。
民泊に限らず騒音問題なりアルコーブの使い道なりなんでもそうなんですが管理規約で禁止、禁止、
なんでも禁止、制限を明記するのは簡単なんだけどね、それでもなおやる人がいるわけです。
で、そういう人は管理規約がどうとかもはや関係ないんですよ。
逆に、別に管理規約とか関係なく人が迷惑になることはしない、っていう当たり前の道徳をもってる
人は迷惑なことはしないし迷惑だと言われたらやめるんですよ。なのでね、管理規約で書けば
無くなって問題ないなんてことはないわけですよ。それに結局は人によるのでね、って話です。

民泊禁止も同じ話だといってます。禁止できるし裁判になったら勝てるでしょう。
ですが問題はその先では？しょせんは民事。勝訴して相手がそれに即従ってくれれば
いいですがもともとやる人って従いませんよねってこと。その間ずっと続くのです。

> そのルールを知らない宿泊客が自由に出入りするマンションなんて、
> セキュリティも何もないスラムも同然ではないでしょうか。

それが感情的でただのイメージと現実を知らないで言ってるだけだと言ってますよ。
民泊してない、っていうより民泊なんて言葉や行動すらない時代から普通に問題おきてる
じゃないですか？オートロックがあっても入り込んでるくる人はいくらでもいるし実際
それでの犯罪おきてます。スラム化っていいますが民泊してスラム化したマンションってどこでしょう？
オートロックなし分譲マンションってスラム化してます？してないと思いますけど。
勝手なイメージを肥大化させすぎですよ。
禁止は結構ですが、結局禁止してもやる人がいる、その人のためにコストや嫌な思いをする。
そして民泊それ自体が別にマンションに悪影響しないのにその他大多数の良識ある人は規約で
禁止されたので資産流動性に制限される。つまりは、守る人が不快な思いをしてさらには
コストまで支払うという悪循環になるんですよ。

管理規約に違反だから電話一本通報して強制力働いてそんな人の資産は強制凍結さようなら〜
って機械的かつノーコストでできるならいいんですけどね。まぁ、どのみち大規模マンションは
人も多いので一定数そういう人はいますのでしょうがありません。

>>3800

情報ありがとうございます！立ち退きをしないといけない方々には申し訳ないですが個人的にはしっかり道路を作って再開発につなげてほしいです。結構昔からある道路計画って3環状9放射をはじめとして理にかなってるんですよね。

面倒になるから管理規約に書かなければいい、、、という発想が理解できない。
禁止してもやる人間はいるから禁止しても仕方ないって、
管理規約を守らない側の発想。

民泊されるおつもりがあるかは分かりませんが、管理規約を取り締まる側にはならなそうなので、長々と管理規約について批判的にならなくてもよいのでは。
規約がないと常識的な事が判断できない方もいらっしゃいますから。

>>3801 匿名さん

民泊それ自体がマンションの資産性に影響しますよ。少なくとも今の時代は。民泊が許可されてるってだけで敬遠する人が多くいますから。
禁止していた方がはるかに良いと思いますよ。
ちょっと信じられないコメント…

>>3803
>>3804

曲解しないでくださいね。誰もそのようなことは言ってません。
目的と手段を取り違えずにうまく運用できるような方向を考えられる管理組合になればいいなと思ってるだけです。

（夜だし禁止なのに）夜にゴミを捨てるやつがいる→ルール違反を取り締まるのが目的ではなく禁止してる理由は放置されたゴミが不法投棄を誘発したり野良猫、カラス等の餌食になりやすいから
→なのにルール違反者をあぶり出すことに必死になる→張り紙はりまくれー！監視カメラつけろー！常時ライトつけろー！交代で人を常駐させろー
→コストばかりあがって費用対効果薄い
それより、夜回収できるようにしちゃえばいいんじゃね？→やってみる→うまく言った。しかも以外にみんなも我慢してたけどそうしたかった！　ハッピー！

NYだかの市でもありましたね。治安向上のために警備員、警察人数増やしたりしてもちっとも費用対効果があがらない。
落書きとか消して明るくすれば？→費用の割に効果絶大！

そういうことです。みなさんが思ってる以上に、住民そのものが「不特定多数の他人」なんですよ。大規模であればなおさらそうですよ。
自分と何世帯かの友人、隣人程度でしょ。それ以外は顔すらよくわからない他人です。住民が連れてきた友達なり親戚なんてもっと他人。
すでに「不特定多数の人」で溢れてるのがマンションそのものです。そんな不特定多数の人で結成されるのが現代のマンション管理組合
ですよ。組合なんて名前がついてますが姉歯耐震偽装のような大事でも発生しない限りは一致団結、みんな同じ目標に向かって仲間になる
なんてことはありません。禁止項目だけが増えて実利なし、ってよりかは禁止項目がへって実利も増えるほうがいいですよねって
言ってるだけの話ですよ。
民泊禁止で実現したいのは民泊されることによる懸念が現実化するのがただ不安なだけですからね。
でもその不安がいやだから禁止した。それ自体は別にいいんです。でも禁止してもやるやつがいるから。
すると禁止したのにやっぱりある、ってことになるわけでしょ？ただのくたびれ損ってやつになるじゃないですか？
だったら、今の禁止は別にそのままでいいんだけどむしろ頭柔らかくしてうまく利用できるように考えられるようになりたいですね、
ってそういう話です。

>>3805　匿名さん
うーん、ちょっと噛みあいきれずすみません。
全体的に、規約は守るべきだという立場の私の書込みに対して、でも結局守らない人もいるよね！というお話だけのように見えます。守らない人がいると困りますねぇ。。としか。それで良いでしょうか。

民泊に関してですが、頭を柔らかくするの良いんですけど、違法民泊は旅館業法違反でもあるので最終的には警察の取り締まり対象です。あと迷惑行為については私の勝手な想像ではなく、いくらでも事例の紹介記事はあります。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161102-00010002-abemav-soci
https://minpaku.yokozeki.net/minpaku-kinrin-trouble/

>>3806

いえいえ、こちらこそかみあわずすいませんです。
私は規約やルールは当然守るべきだと思いますよ。そんなの大前提かつ常識です。
が、規約にあるから大丈夫、守らない人がいれば法的対処すればいい、っという安直な人が
いるようなのでそれは違うよっていってるだけですよ。

>違法民泊は旅館業法違反でもあるので最終的には警察の取り締まり対象です
ええ、そういうことをまさにいってました。この安易な考えを。
警察は民事不介入＋暇でもないので個人でしれっとやってるような民泊を取り締まりなどしてません。
企業（法人）レベルでやっており＋悪質＋他の事件的要素がある（暴力団関係傘下）と言った場合に
初めて介入、摘発ですね。なので、電話一本見つけたら警察動いてくれて摘発してくれてノーコストで
守れてハッピーだね！ってことにはならないです。残念ですけどね。

多分噛み合わないのはあなたは理想論、私は現実論ベースだからだと思います。
くどいようですが、法律、規約を守るべきだし違反者にはしかるべき罰則を、ということはわかってます。
アルコーブでも同じようなことを主張してる方がいらっしゃいました。
ええ、共用部分に私物を置くことなど言語道断なんです。でも違反してる人がいる。勧告してもきかないから、
強制撤去、強制退去とかできますかね？できたら苦労しないよ。。。っていってるんですよ。
それでエレベータやら掲示板に違反者います！とかベタベタ張り紙とかポストにビラとかそういう方向にされればされるほど
景観もわるくなるし意味ないなーっていってるんです。

では意味ないなーって見つめてればいいのでは。
意味があると思ってる人間もいますし、そういう方に丸投げで眺めてればいいのではないのでしょうか。

大規模マンションなのでいろいろな方がいるでしょうし。

民泊の話つまらないから他でやってもらえますか？

>>3795 匿名さん
同じように思います。素晴らしい、

理想と現実、建前と本音のどちらを言ってるかだけで、みなさんが同じ話をしてますね。争う内容ではないと思います。
「問題行動をなくそう」に対して「でも実際の解決は難しいよね」と、現実を愚痴ってるだけですからね（3807さんに失礼な言い方ですみません）。

一軒屋とボロボロ賃貸用アパートだけ、民泊できるというのですね。国は民泊を進めているですね。ちゃんとしたマンションは日本が好きな旅行者に貸すとダメというのですね。日本人は外国人よりしっかりしているという考えが強いですね。できるだけ閉じ込める場所で静かに暮らしたいですね。

誰かがおっしゃったように、理想論と建前論だから終わらないですね。

民泊見つけ次第、違反者はゲストルームなどの共用設備を全面禁止などにしないとなかなか取り締まりは難しいかと。
資産の流動性にも話題が及んでますが、民泊は賃貸よりずっと利回りが良いですから、禁止なら禁止、許可なら許可としておかないと混乱しそうですね。

共用ゲストルームを民泊に回して差額を稼ごう、なんて事やりかねませんよ。

アルコーブにベビーカー置けて便利だ、なんて騒いでる下層民は。

民泊とアルコーブと同じレベルで話をしている方がいるので念のためですが、、違法民泊は法令違反なので民事ではありません。警察に通報するだけで警察官がやってきて、違反が確認できたら書類送検か逮捕で前科がつく刑事事件です。
http://airstair.jp/airbnb_stop/

いつもの自称評論家の長文おじさんが煽ってるんでしょ。

>>3810 匿名さん
自分で書きますかね。また、住民スレ再来のお二人のバトルですね。

>>3815 口コミ知りたいさん
前からご指摘申し上げているのですが、購入後の情報交換は「住民スレ」でなさったら如何でしょうか？
迷惑だとかお考えはないのでしょうか。

法令違反を迷惑行為と同じ目線で考えるなよ笑

≥民泊見つけ次第、違反者はゲストルームなどの共用設備を全面禁止などにしないとなかなか取り締まりは難しいかと。

そういう強制をできないから難しんだよね。なんかいい方法ないのかね？

>>3794 口コミ知りたいさん
知り合いを泊めてただけよと言われればおしまいです。
残念ながら違法民泊が野放しにされている現在の状況で取り締まれるとは思えない。

民泊をしている人も所有者の一人だから。

>>3820

そうなんだよね。大々的に企業ばりのHPとかつくってまさに事業主みたいに民泊斡旋してたらそりゃ摘発されるだろうが
個人がちまちまやってるようなところは結局警察だって介入はできないんだよね。違法風俗だって摘発されてるのなんて
ごくわずかな現状なのとおなじで。マッチングサービスみたいなのはどんどん出てくるし結局は「民泊」っていっても
「個人ベースでの貸し借り」にすぎないんだよなぁ。それが本当のリアル友人なのか、ネットで知り合った他人かの違い。

一昔前ならありえないって話だったんだろうけど、いまやネットで結婚相手みつけたり出会ったりとか当たり前だから
もはやそう言う流れで止められないだろうね。

現実問題民泊発見したらどうしたらいいわけ？

発見する→管理組合の議題にあげる→証拠を集める→本人に注意勧告→きかない場合は裁判？

裁判するときって管理組合が弁護士やとって裁判費用払うの？管理組合費で？
それをするかどうかも管理組合の評決できめるの？

勝訴したとしてそれでも相手がやめない場合ってどうしたらいいの？
誰か強制的に執行（資産差し押さえとか強制退去）とかできるわけ？

違反する人はする。大規模ならそのリスクは当然高くなる。
仕方ないでしょうね。乗り合いの電車にのればマナーの悪い人が必ずいる。それと同じ。
車両一両自分のものにすればそんなことは根絶できますが、それは無理ですよね、ならば自家用車であればその空間内は自分の世界。戸建=自家用車、マンション=乗り合いバス・電車と割り切ればいいんですよ

ここは支那や韓国、大陸系の外国人がかなり多そうだね。こんな感じでわけわからないこと言うんだね。

>>3823 匿名さん
そういう事は聞いてないんです

ここってバーベキュー出来るみたいだけどベランダでやった方が楽だし眺望良いよね。
バーベキュー場なんてゴミと猫、カラス問題があるから要らないよ

要らないよ

ね。BBQ場つくるぐらいなら布団とかあらえる大型ランドリーとかスパとかそう言うのにして欲しかった。みんなに使えて幸せ

賛成です。そういうマンション都内にありますか？

ザランドリー東京王子とか

ペット買ってる人も多いんだしペットスパ＆トリミングとかでもいいのにね。とにかくBBQはカラスと猫寄ってくるからいらないよ。
あとペットは猫は禁止にしてほしいね。うるさいし尿が臭いし

>>3831 匿名さん

犬の方が臭いだろ。

て、ねこ外でないし。

スパとかなら湾岸のマンションは、プールやらエステやら充実してるよね。
東池袋のタワマンとか探せばたくさんある。

湾岸はアクセスが悪いからね。


この近辺でペットスパとランドリーついてるタワーマンション建てたら良いのにね

>>3826 匿名さん
洗濯物に煙が当たるので、ベランダでのバーベキューは集合住宅ではやめて欲しい。

>>3832 検討板ユーザーさん

犬は臭くないし可愛い。

モデルルームは犬つれてって良いの？

>>3836 匿名さん
猫の方が可愛いんですが…

まさか、皆さんペット好きでしたか！
今までのコメントから想像出来ませんでした笑

>>3835
最上階でやるからそれは大丈夫。っていうか屋上を開放すればいいのにね。BBQは屋上でやるのが一番いいよ。
匂い、煙が気にならずに火事にもならず眺望もよい。
猫は来ないしカラスはきても屋上だから無害。

>>3837
もちろん大丈夫ですよ。猫は言うことを聞きませんからご遠慮ください。

>>3838
猫は可愛くないよ。尿が臭いしウンチの回数が多く手間がかかる。毛が細かくものすごく抜け落ちるのでまって肺に入る。アレルギーを引き起こす原因。犬はそれがないのでペットとして最適。

猫って飼い主にも平気で引っ掻いたり感だりするから危ないよね。禁止にしてほしい。
たまに放し飼いしてるバカいるし。

犬は人に噛みつくし、猫いったくです。

>>3843 匿名さん

放し飼いはまだマシ。
餌付けして野良猫あつめるババアが低層階に住み着くと一番厄介
ここスーパーと賃貸も併設されるからそういうババアがいそうでこわい

>>3844
犬は悪い奴にしか噛みつかないよ