ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

近隣に住んでますが十条駅まで13分なんて無理かと思います。

まず自分の足で確かめて下さい。

>>1659さん

> 王子も徒歩13分なんてあり得ないくらい嘘だよ
棟の場所にもよりますが、王子駅までは大人がゆっくり歩いて13分で行けます。
平地でまっすぐの道です。

十条駅の方は上り坂なので疲れそうですね。

不動産は80mで徒歩1分と換算してるから嘘もくそもないだろ。
単純にこの物件から十条駅までが徒歩13分（961m～1040m）ってことだろ。

それを近いと感じるか遠いと感じるかは人によって違うがな。

モデルルームへ行かれた方にご質問です。
３LDKタイプで4000万円台の住戸はございましたでしょうか（4,800万円とか）
今年でローン控除最後なんで、住み替え検討してるんですが、購入した9年前と比べて高いな～なんて思ってまして・・・。

予約状況もかなり鈍くなってる。
相当苦戦してるね。

>>1664 買い替え検討中さん

低層階（1-３階）70平米ならあったと思いますよ。

工事中オプションひどいな。
ピクチャーレールが露出型とか、後付けと同じ。

1665さんもいっているように、予約がきっと鈍くなってるのではないでしょうか。
急用が入ってしまい、オプション説明会キャンセルしたら、
やたら「次のご予定は？」とか「空きはいついつがありますが、いかがでしょうか？」的な電話がくる。

営業なんだから少しでも見込みのある人を次に繋げようとするのは当たり前です。
第1期販売分は極端な部屋以外は埋まっているかと思います。

1期分って何戸？
貴方はどうしてそれがお分かりになるのか知りたいです。

>>1670 マンション検討中さん

私は1969ではありませんが、担当がアンケートの結果も含めて教えてくれましたよ。

私も最初の希望の部屋は他に希望者がいるからと振り分けられましたよ。
それなりに埋まっているんだと思いました。

人気あるみたいよ。
結局意思を見せないと良い部屋は買えない。
新築マンションは良い部屋を第1期で仕留めるのが大切。
売れ残り割引マンションを買ったら最悪。
マンションは資産価値。
それだけ。
だからこのマンションも良い部屋を抑えれば資産価値は大丈夫。

いや苦戦してるって笑
部屋振り分けは当たり前のこと。
それが予定分埋まってるっていうことにはならない。
おかしな書き込みが続いて冷静な検討にならないよ。
人気がある物件なら、抽選の話ししてるよ。

>>1674 マンション検討中さん

あなたがそう思われるなら買わなくていいのではないですか。
苦戦してると断定したいのは何故か。どのようなお立場の方なのか。それらは分かりませんが以前の二の舞になるような不毛な議論は辞めましょう。
抽選が終われば全て分かる事ですから。

絶対売れる‼︎

オプションについて、私はキッチンのフラット天板のみで良いかと考えていますが皆さんが思う必須オプションは何でしょうか？

魔法瓶浴槽、トイレ手摺、シューズボックス、ランドリー収納は、今どき付いていないマンションは少ない気がするので必須。便利だし。合計19万円位かな。
あとキッチン巾木収納は高いが便利なので、追加。21万円
見た目チープすぎる洗面台もモデストに交換で6万円。
最低限で以上でしょうか。

>>1678 購入検討中さん

早速ありがとうございます。
なるほど、結構付けますね。
収納は確かにあった方が良いですね。

うちもフラット天板は必須で、あとは魔法瓶浴槽、ランドリー収納、ドアストッパーぐらいで検討中です。キッチン収納欲しかったですが、あまりに高い。あとはカーテンじゃなくて、モデルルームみたいにリビングをスクリーンに希望してます。オプションやけに高いし、あまり評判よくないみたいですよね…

小さいお子さんのいる方、このあたりは教育環境的にどう思われますか？近くの王子小学校、王子桜中学校については、いかがでしょうか？ご存知のことがあれば教えてください。なかなか地縁がないとマンション購入するにあたり、そこが一番不安ですが、なかなか外からだと見えない部分が多いです。

子供が東小に通っています。このマンションだと東小、王小に割振りになると思います。
ここができるとどちらの小学校もクラスを増やすだろうともっぱらの噂ですね。
ただ、王小は空き教室がもうないんじゃないかな。。

王小は、北区モデル校で、施設もできたばかりできれいですし、教員評価もいいですが
一方では学級崩壊の話を聞くこともあり、どの小学校にも言えると思いますが担任次第です。
東小は、新聞教育に力をいれており、教育熱心な教員が多いです。
放課後校庭開放事業なども充実しています。
習い事は、セントラルの水泳に言っている子が多く、水泳に本腰を入れている子は
駒込の東京スイミングセンターに送迎バスで通っています。
書道、公文教室や学研教室も複数ありますし、受験のため王子駅前の大手塾に通っている人も多いです。
赤羽のNや市進も多いですね。
派手な子もいないし、教育環境的には気に入っています。

教育環境気にするなら少し離れて浦和とかに行った方がいい
所詮北区だし、かなり肯定的に言っても、足立のようにそう悪くないと言うしかないと思います
半グレの拠点も王子と東十条の間にあるし、チャイニーズ系ドラゴンの居城も赤羽との間にあるからね

H30年4月時点の学区が決まるのは今年の秋頃では。

「都心派家族」には浦和は遠いかな（笑
浦和は浦和で高いし

平成30年を待たずとも、学区は線路を挟んで決まっているので
住所的には王小の学区です。なおURの王子五丁目団地の学区は王小です。
近隣で言うと王一はすでにキャパオーバーなうえ、校舎建て替えが始まるので越境は受け付けないはず。
所詮北区と言ってしまえばそれまでですので、おやめになったほうがいいと思います。
王小は、学年にもよりますが中学受験率が高めですし、御三家に行った方も知っています。

>>1685
東京までの電車は5分の差があるだけ
問題は浦和相場がずっと東十条より高い

教育なら文京区一択。レベルが高いから公立中学で内申取れずに都立上位に行くのが難しくなるデメリットもお忘れなく。

ここは都内にこだわる人が多そうだから、教育環境がいいからという理由だけで埼玉に行く人は少なそう

それ以前に浦和と東十条比べて、東京まで5分程度の差で済む？
直線距離でも倍以上差がありそうだけど

H29.4の学区は昨年変更されていますよ。王一の学区が変更になりました。
この例によれば、H30.4の学区は来年決まることになると思いますね。

失礼。今年決まる、でした。
http://www.city.kita.tokyo.jp/g-tekihai/kosodate/kyoiku/tekisehaichi/m...

魔法瓶浴槽って浴槽からは熱が逃げないけど、配管から熱が逃げちゃう。なので、カタログデータほどの効果はないよ。

>>1690 マンション検討中さん
そうでしたか、それは知らなかった、失礼いたしました。

王一は、書きましたとおり近年越境が難しく、高学年のお兄ちゃんが越境したのに低学年の弟は越境できなくて兄弟離れた事例があるので、少なくとも王一ではないとおもいます。東小、王小のどちらか。または半々か。そしてどちらに通っても中学は王子桜です。

中学生になると全員塾に通うから、学区は考えなくてもいいじゃないですか。勉強は塾に頼る時代ですから。逆にいじめも前より少ないと思うのです、塾と学校と部活で忙しくて、そんなにいじめグループはできにくくなってくると思います。学区は埼玉の浦和がいいですが、通塾率が高いから、塾で勉強していると聞いています。中一の2月から春期講習が始まる見たいです。塾に近いと、常に自習室が利用できるからいいですね。

>>1689
朝の通勤時間帯なら
浦和　―　東京、28分
東十条　―　東京、23/24分

浦和とか遠すぎて論外だわ
メトロも使えないし

時間的な距離は浦和も上野東京ライン、新宿湘南ラインで縮まりましたが
物理的な距離はいかんともしようがなく、交通機関がマヒしたときに大きく響いてきます。
みなさん東日本大震災の際、職場からの帰宅で大変苦労したことと思います。

東京や新宿からここまでは9～10kmですが、浦和だと20～22kmと倍以上の距離になります。
さらに東京との間は大きな荒川で隔てられていますからルートも限られてしまいます。
私はその荒川の橋を渡ったくちですが、狭い歩道に人があふれてそれはもうすごいものでした・・・
子供が不安で待っている中、自力でなんとか帰らなければならない、そんなときに職住近接って大事だなぁ、と痛感しました。(10kmが近接かという突っ込みは無しでお願いします…)

学校に求めるものは、受験のための知識だけではないので、学校や先生の雰囲気やどんな家庭の子どもたちがいらっしゃるかもとても大切ですよね。
子どもたちのことを考えると失敗できないです。でも、ちょっと見た感じでは、子どもたちも学校も良さそうに思えましたが…ご近所の皆さん、いろいろと教えていただいてありがとうございます。とても参考になります。学校公開とかがあれば、ぜひ見学してみたいです。

このスレでよくこの物件の資産価値は将来も大丈夫！的なこと書いている人いるけど、実際、売りだしてから5年後、5階の70平米南向きのエアリーってどれくらいで売れると思ってるの？ちなみに、新築時の売出価格は5,500万だとして。細かい付帯条件は一般的に想定しうる状況でお願いします。そして、資産価値は大丈夫！っていう根拠をぜひお願いします。

あなた、5年後の日経平均を
どう想定するの？
マンションの価格なんて
マクロ経済の状況次第でしょう。
景気動向をどう予想するかに
合意がないのに、
マンション価格だけ議論しても無意味。
それともこのマンションの価格は
景気に無関係だとでも？

>>1699 マンション比較中さん

ざっくり周辺の相場から想定して、
ここのマンションの売却価格、70平米5500万の部屋が、5年で4800万、10年で4200万程度がいいところではないでしょうか？
何故なら、この土地は交通利便性以外にほとんど魅力がないからです。5年以上経つと供給過多で更に下落することも予想されます。地価相場の低い人気のない土地の大規模マンションは、供給過多で何れもそういう宿命となります。
資産価値が絶対大丈夫なんて、誰にも分かりません。
物件の魅力が利便性しかないので、むしろ大きく下落することが予想されます。
ここの価値は資産性以外に見出さないと厳しいと思いますよ。

>>1701
今の不動産市況は過熱気味というのが一般的な見方だと思いますが、その数字はバブル崩壊後のものですか？

隣の王子タワー（中古築1年 23階：69.89㎡ 部屋に柱有り）：6,340万円
ここ（新築 7階：70.56㎡ 部屋に柱無し）：5,598万円

どちらを買うかは好みだよね。
長く住むなら普通にここだと思う。
タワーの管理・修繕費考えたらね。

5年後、10年後の相場なんて誰にも分からないんだから今売っている物件で損得考えるしかないと思うよ。

王子神谷と王子は地価が違い過ぎます。比べるのはちょっと違うかなって思います。また、現在タワーは人気ですが、王子という場所柄、タワーでも資産性が高いとは思いません。

http://tochi-value.com/tokyo/kita/

市況が過熱気味なのは高額マンションの話。
この物件の影響に限れば建築費高騰でしょう。
まぁ、上げてて二割くらいでしょうか。一度上げた相場を下げないようデベも腐心してますし、ひと段落したとして、一割下落くらいかな。

資産価値は大丈夫ってそんなに言う人いたっけ？
ここはそんなに短期間で売る事を考えて買う人は少ないんじゃないかな。
まぁ複数駅、駅近、大規模、主要施設が揃ってるっていう要素は比較的資産価値は下がりにくくしてると思うけど。
5年後売却価格は分からないな。
適当だけど3,900万とか？

すまん。
3,900万は下げ過ぎた。
営業の人、本当にごめん。笑

＞1700さん
わかってるよそんなこと。だから、1673みたいに何の前提もおかずに資産価値は大丈夫！って言ってる輩に聞いてるわけよ。何を以て資産価値が大丈夫なのか。あんたや他の人の言うとおり、『このマンションの資産価値は大丈夫！！』ってのがおかしいってことを言いたいわけ。
1701さんが親切にざっくり予想してくれてるけど、一般的に言う『資産価値は大丈夫！』ってのは、5年後に数百万も値下がりするであろうものに対してもいう物なのか？大昔の証券会社の営業みたいな空気がしますね。長くてすまぬ。

>>1704
地価検索サイトを教えて頂き有難うございます。
意外にも王子より東十条の方が地価高いんですね。

ここは王子神谷と東十条の間なので時価も間になるのかな。

>>1709 匿名さん
東十条は高いところでも王子駅周辺の地価の2分の1以上の開きがあります。王子のタワーとの資産価値のお話しがあって、比較対象がおかしいと思いましたので掲載しました。
王子との違いは街としての素地もさることながら、地盤の違いがあります。
詳しくは、北区のハザードマップを検索して御覧になって下さい。

ハザードマップみたけど荒川が氾濫した場合、王子のタワーも浸水想定区域なのね

赤羽駅も想定区域に入ってるし、JRの東側はある程度仕方ないね
そんなに被害があるとも思えないけど

>>1711 マンション検討中さん
うーん、そう見えますか？
でしたらこちらの方がわかり易いですか？
http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/kita/P13_k...

地盤が明らかに違うのです。

>>1708 1699さん

何をそんなに熱くなっているんだい？
他人の事を「輩」呼ばわりまでして。
大丈夫って言うのは自分自身に言い聞かせてる部分もあるんだろうからさ。
そんなに言わなくても良いんじゃない？

地価マップを見ると、王子神谷の平均地価を押し下げてるのは足立区新田周辺みたいですね。このマンションは北本通りより西側ですし、基準にする事自体が間違っていますね。
細かく見ると地盤の差で地価が開いてるようにも見えません。
直近でこのマンションより多少駅から離れている築40年200世帯くらいの大規模マンションが70㎡3000万円で売れているのが何よりの証拠でしょう。
貨物線も倉庫も無くなるので街も変わります。

どうしてそんな結論ありきの変な味方なんですかね。
王子神谷と志茂は人気がないエリアというのは普通の話しなんですが。

また怪しい雰囲気に、、

BBQをできるようになるのは全部完成してからなんだろうか。
BBQ楽しみなんだけど、トラブルになりそうな気もする。

ハザードマップと言ってたから、荒川が氾濫した場合のものしか見てなかったよ

地盤のサイトも見てみたけど、どちらも変わらないような・・・
JRの西側は台地でいいねとしか（苦笑）

そんなに気にしても仕方ないと思うけど

>>1715 マンション検討中さん

結論ありきなのは明らかにあなたでしょう。
私は意図的としか思えない結論の出し方を指摘したまでです。地下鉄の王子神谷や志茂だけを最寄りのマンションと混同させるような発言を始めとして。
京浜東北線最寄りの駅近立地ですから東京メトロ駅遠の新田と違って特別人気がないとも思いませんが、特別人気があると言った覚えもありません。

みんなここを買う人の世帯年収っていくらくらいなの？

世帯年収を知ってどうするの？と思うけど。
我が家は2000万。

>>1719 マンション検討中さん

何か凄いですね。
それより、ごく普通当たり前のこと言っただけなのに、検討されている方からそんなに噛みつかれる理由がわかりません。
板橋駅→台地
赤羽や王子、十条駅→台地と低地の境
東十条→低地
王子神谷や志茂→氾濫低地
何が気に障ったか分かりませんが、冷静に。

金持ちは港区買えよ‼︎

アドレス交換でもして他所でやってくれ。
良い歳した大人がムキになってみっともない。
明らかに1人おかしいのがいるから放置しましょう。
文体で分かります。

おるな、変なやつ。あと、金無しとか言っちゃあかんわ。そもそも購入検討してる人が見るスレやし、物件の情報交換の場に他人の中傷は無益やと思うで。
あと、2000万もらってる人。ここ検討してる人の中じゃ世帯年収高い方だろうから言っとくけど、カネあるなら他の物件の方がええんちゃうか？ここのスレ見とるとしょうもないのがおるから。

赤羽、王子、東十条はたいして変わらんと思うけど？

だいたいマンションの上の方が無事でも、街が壊滅しちゃったらどうしようもないだろうに

物件検討者ではなく、王子の物件売りたい人のポジトーなのかね

いや、王子駅近くは良いと思うけど、それは飛鳥山のタワーではなく、西側のプラウドならね

>>1726 匿名さん

オープンのブースで隣だったご夫婦は会話からお医者さんっぽい方だったので、真ん中くらいかなと思いましたが高い方なんでしょうか。
おそらくレアでしょうが、生まれ育ちがこの界隈なんです。このエリアでこの広さは珍しいので検討しています。

>>1723 口コミ知りたいさん

掲示板の流れに疑問を持ったので全体に意見したところ、あなたに噛み付かれたのでレスポンスを返しただけですが。
私が噛み付いたようにして人を変人扱いするとは何か凄いですね。
この掲示板では肯定的な意見を述べると変人扱いされるようなので発言は控える事にします。
偏った意見ばかりが尊重されるなんて流石は匿名掲示板です。

>>1727 物件比較中さん

というかこの辺りが壊滅するような災害が起きれば首都圏機能全体が壊滅するからこの議論自体ナンセンス

街が壊滅するか否かではなく
もともと資産性のお話では？

資産性の話はもういい。
ここで資産性の有る無しを議論しても有益な話にはならないことは先ほど証明されました。
とは言え引渡しまで長過ぎて話すネタもそんなに無いな。

価格帯からして、世帯年収1000万ぐらい〜では？それが800世帯以上。街も変わる可能性はあると思います。

皆さんご希望の部屋は倍率ついてますか？

街が変わるとまではいかないけど今あまり無いとされているファミレスが参入してくれるかも。

うちの部屋は倍率無いです。
営業さんが守ってくれているとの事でした。

うちも倍率ないようです。確保していただいているようです。

角部屋希望、倍率数倍で抽選。

うちは2倍です・・・
これから登録ですので油断できません。

現時点でも角は2倍〜3倍の倍率ついている部屋がおおいよ。

抽選ってどうやるんですか？
希望者が一堂に会してクジ引きとかですか？

ここは間取りがそんなにどこも変わらないので倍率掛かってるのは角部屋が多いって営業さんから聞きました。

子持ち３０代前半なんだけど、検討してる人ってどれくらいの年齢層が中心なの？ファミリーといっても小学生くらいとか色々あるけど、ある程度年齢も近くて境遇も一緒だと話が合っていいな

>>1744 匿名さん

子持ち30代半ば、0歳児です。
モデルルームにも赤ちゃん連れがたくさんいらっしゃったので、同じようなファミリーがたくさんいるといいなと思っています。
入居時期はちょうど幼稚園スタートのタイミングで北区以外からなので、いろいろと不安です。

>>1742 マンション検討中さん

ガラポン抽選って営業さんは言ってました。
営業さんが皆さんの目の前でやるみたいです。

抽選と言っても倍率優遇（箱に予め多くの球をいれておく）してもらえばいいです
75m2はほとんど空きがないと言われました

>>1742
あなただってキャンセルする可能性はあるんだから、売り手がどうしたいのかは考えればわかるでしょ。各部屋に満遍なく買い手がつくように誘導している。

>>1748 通りがかりさん

え、つまり顧客を平等に扱っていないということでしょうか？？そんなことありなんですか？

うちは最初の希望を、先に申し出ている人がいるからと変更させられた。
もしその変更後の部屋が抽選になったら、暴れることに決めている。

>>1751
同じです。

他の希望者が現れたら、二期三期の部屋を選べる、販売数増やす。
抽選させると、販売数変わらない
と言っても、そこまで考えてるんですか？

>>1750 匿名さん

デベにも客を選ぶ権利はあります
手付多くいれる客、オプションたくさんつける客は優遇されますよ
抽選を調整する方法なんていくらでもあります

>>1753 通りがかりさん
ないよ笑

>>1754 マンション掲示板さん

本当にないのかなぁ。
だとしたら、調整しますから大丈夫ですというあの言葉の裏付けはどこにあるのだろう。

>>1755 匿名さん

抽選に手心加えるというのが、販売で一番やってはいけないこと
まして手付の額とかオプションの額とか絶対ありえない

>>1755
希望が被らないように誘導するって意味でしょう。

>>1753
順番が間違っていない？

被った場合に手付10%用意できない方が劣後するのは当然として、
他で優劣つけるんですかね

被らずに購入したいものです

もし買えたとしても、初めに希望した部屋に入居している人を知ったら、うちよりも優遇された人なんだ…とか思うのかなぁ。なんかやだなぁ。