ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

近隣に住んでますが十条駅まで13分なんて無理かと思います。

まず自分の足で確かめて下さい。

>>1659さん

> 王子も徒歩13分なんてあり得ないくらい嘘だよ
棟の場所にもよりますが、王子駅までは大人がゆっくり歩いて13分で行けます。
平地でまっすぐの道です。

十条駅の方は上り坂なので疲れそうですね。

不動産は80mで徒歩1分と換算してるから嘘もくそもないだろ。
単純にこの物件から十条駅までが徒歩13分（961m～1040m）ってことだろ。

それを近いと感じるか遠いと感じるかは人によって違うがな。

モデルルームへ行かれた方にご質問です。
３LDKタイプで4000万円台の住戸はございましたでしょうか（4,800万円とか）
今年でローン控除最後なんで、住み替え検討してるんですが、購入した9年前と比べて高いな～なんて思ってまして・・・。

予約状況もかなり鈍くなってる。
相当苦戦してるね。

>>1664 買い替え検討中さん

低層階（1-３階）70平米ならあったと思いますよ。

工事中オプションひどいな。
ピクチャーレールが露出型とか、後付けと同じ。

1665さんもいっているように、予約がきっと鈍くなってるのではないでしょうか。
急用が入ってしまい、オプション説明会キャンセルしたら、
やたら「次のご予定は？」とか「空きはいついつがありますが、いかがでしょうか？」的な電話がくる。

営業なんだから少しでも見込みのある人を次に繋げようとするのは当たり前です。
第1期販売分は極端な部屋以外は埋まっているかと思います。

1期分って何戸？
貴方はどうしてそれがお分かりになるのか知りたいです。

>>1670 マンション検討中さん

私は1969ではありませんが、担当がアンケートの結果も含めて教えてくれましたよ。

私も最初の希望の部屋は他に希望者がいるからと振り分けられましたよ。
それなりに埋まっているんだと思いました。

人気あるみたいよ。
結局意思を見せないと良い部屋は買えない。
新築マンションは良い部屋を第1期で仕留めるのが大切。
売れ残り割引マンションを買ったら最悪。
マンションは資産価値。
それだけ。
だからこのマンションも良い部屋を抑えれば資産価値は大丈夫。

いや苦戦してるって笑
部屋振り分けは当たり前のこと。
それが予定分埋まってるっていうことにはならない。
おかしな書き込みが続いて冷静な検討にならないよ。
人気がある物件なら、抽選の話ししてるよ。

>>1674 マンション検討中さん

あなたがそう思われるなら買わなくていいのではないですか。
苦戦してると断定したいのは何故か。どのようなお立場の方なのか。それらは分かりませんが以前の二の舞になるような不毛な議論は辞めましょう。
抽選が終われば全て分かる事ですから。

絶対売れる‼︎

オプションについて、私はキッチンのフラット天板のみで良いかと考えていますが皆さんが思う必須オプションは何でしょうか？

魔法瓶浴槽、トイレ手摺、シューズボックス、ランドリー収納は、今どき付いていないマンションは少ない気がするので必須。便利だし。合計19万円位かな。
あとキッチン巾木収納は高いが便利なので、追加。21万円
見た目チープすぎる洗面台もモデストに交換で6万円。
最低限で以上でしょうか。

>>1678 購入検討中さん

早速ありがとうございます。
なるほど、結構付けますね。
収納は確かにあった方が良いですね。

うちもフラット天板は必須で、あとは魔法瓶浴槽、ランドリー収納、ドアストッパーぐらいで検討中です。キッチン収納欲しかったですが、あまりに高い。あとはカーテンじゃなくて、モデルルームみたいにリビングをスクリーンに希望してます。オプションやけに高いし、あまり評判よくないみたいですよね…

小さいお子さんのいる方、このあたりは教育環境的にどう思われますか？近くの王子小学校、王子桜中学校については、いかがでしょうか？ご存知のことがあれば教えてください。なかなか地縁がないとマンション購入するにあたり、そこが一番不安ですが、なかなか外からだと見えない部分が多いです。

子供が東小に通っています。このマンションだと東小、王小に割振りになると思います。
ここができるとどちらの小学校もクラスを増やすだろうともっぱらの噂ですね。
ただ、王小は空き教室がもうないんじゃないかな。。

王小は、北区モデル校で、施設もできたばかりできれいですし、教員評価もいいですが
一方では学級崩壊の話を聞くこともあり、どの小学校にも言えると思いますが担任次第です。
東小は、新聞教育に力をいれており、教育熱心な教員が多いです。
放課後校庭開放事業なども充実しています。
習い事は、セントラルの水泳に言っている子が多く、水泳に本腰を入れている子は
駒込の東京スイミングセンターに送迎バスで通っています。
書道、公文教室や学研教室も複数ありますし、受験のため王子駅前の大手塾に通っている人も多いです。
赤羽のNや市進も多いですね。
派手な子もいないし、教育環境的には気に入っています。

教育環境気にするなら少し離れて浦和とかに行った方がいい
所詮北区だし、かなり肯定的に言っても、足立のようにそう悪くないと言うしかないと思います
半グレの拠点も王子と東十条の間にあるし、チャイニーズ系ドラゴンの居城も赤羽との間にあるからね

H30年4月時点の学区が決まるのは今年の秋頃では。

「都心派家族」には浦和は遠いかな（笑
浦和は浦和で高いし

平成30年を待たずとも、学区は線路を挟んで決まっているので
住所的には王小の学区です。なおURの王子五丁目団地の学区は王小です。
近隣で言うと王一はすでにキャパオーバーなうえ、校舎建て替えが始まるので越境は受け付けないはず。
所詮北区と言ってしまえばそれまでですので、おやめになったほうがいいと思います。
王小は、学年にもよりますが中学受験率が高めですし、御三家に行った方も知っています。

>>1685
東京までの電車は5分の差があるだけ
問題は浦和相場がずっと東十条より高い

教育なら文京区一択。レベルが高いから公立中学で内申取れずに都立上位に行くのが難しくなるデメリットもお忘れなく。

ここは都内にこだわる人が多そうだから、教育環境がいいからという理由だけで埼玉に行く人は少なそう

それ以前に浦和と東十条比べて、東京まで5分程度の差で済む？
直線距離でも倍以上差がありそうだけど

H29.4の学区は昨年変更されていますよ。王一の学区が変更になりました。
この例によれば、H30.4の学区は来年決まることになると思いますね。

失礼。今年決まる、でした。
http://www.city.kita.tokyo.jp/g-tekihai/kosodate/kyoiku/tekisehaichi/m...

魔法瓶浴槽って浴槽からは熱が逃げないけど、配管から熱が逃げちゃう。なので、カタログデータほどの効果はないよ。

>>1690 マンション検討中さん
そうでしたか、それは知らなかった、失礼いたしました。

王一は、書きましたとおり近年越境が難しく、高学年のお兄ちゃんが越境したのに低学年の弟は越境できなくて兄弟離れた事例があるので、少なくとも王一ではないとおもいます。東小、王小のどちらか。または半々か。そしてどちらに通っても中学は王子桜です。

中学生になると全員塾に通うから、学区は考えなくてもいいじゃないですか。勉強は塾に頼る時代ですから。逆にいじめも前より少ないと思うのです、塾と学校と部活で忙しくて、そんなにいじめグループはできにくくなってくると思います。学区は埼玉の浦和がいいですが、通塾率が高いから、塾で勉強していると聞いています。中一の2月から春期講習が始まる見たいです。塾に近いと、常に自習室が利用できるからいいですね。

>>1689
朝の通勤時間帯なら
浦和　―　東京、28分
東十条　―　東京、23/24分

浦和とか遠すぎて論外だわ
メトロも使えないし

時間的な距離は浦和も上野東京ライン、新宿湘南ラインで縮まりましたが
物理的な距離はいかんともしようがなく、交通機関がマヒしたときに大きく響いてきます。
みなさん東日本大震災の際、職場からの帰宅で大変苦労したことと思います。

東京や新宿からここまでは9～10kmですが、浦和だと20～22kmと倍以上の距離になります。
さらに東京との間は大きな荒川で隔てられていますからルートも限られてしまいます。
私はその荒川の橋を渡ったくちですが、狭い歩道に人があふれてそれはもうすごいものでした・・・
子供が不安で待っている中、自力でなんとか帰らなければならない、そんなときに職住近接って大事だなぁ、と痛感しました。(10kmが近接かという突っ込みは無しでお願いします…)

学校に求めるものは、受験のための知識だけではないので、学校や先生の雰囲気やどんな家庭の子どもたちがいらっしゃるかもとても大切ですよね。
子どもたちのことを考えると失敗できないです。でも、ちょっと見た感じでは、子どもたちも学校も良さそうに思えましたが…ご近所の皆さん、いろいろと教えていただいてありがとうございます。とても参考になります。学校公開とかがあれば、ぜひ見学してみたいです。

このスレでよくこの物件の資産価値は将来も大丈夫！的なこと書いている人いるけど、実際、売りだしてから5年後、5階の70平米南向きのエアリーってどれくらいで売れると思ってるの？ちなみに、新築時の売出価格は5,500万だとして。細かい付帯条件は一般的に想定しうる状況でお願いします。そして、資産価値は大丈夫！っていう根拠をぜひお願いします。

あなた、5年後の日経平均を
どう想定するの？
マンションの価格なんて
マクロ経済の状況次第でしょう。
景気動向をどう予想するかに
合意がないのに、
マンション価格だけ議論しても無意味。
それともこのマンションの価格は
景気に無関係だとでも？

>>1699 マンション比較中さん

ざっくり周辺の相場から想定して、
ここのマンションの売却価格、70平米5500万の部屋が、5年で4800万、10年で4200万程度がいいところではないでしょうか？
何故なら、この土地は交通利便性以外にほとんど魅力がないからです。5年以上経つと供給過多で更に下落することも予想されます。地価相場の低い人気のない土地の大規模マンションは、供給過多で何れもそういう宿命となります。
資産価値が絶対大丈夫なんて、誰にも分かりません。
物件の魅力が利便性しかないので、むしろ大きく下落することが予想されます。
ここの価値は資産性以外に見出さないと厳しいと思いますよ。

>>1701
今の不動産市況は過熱気味というのが一般的な見方だと思いますが、その数字はバブル崩壊後のものですか？

隣の王子タワー（中古築1年 23階：69.89㎡ 部屋に柱有り）：6,340万円
ここ（新築 7階：70.56㎡ 部屋に柱無し）：5,598万円

どちらを買うかは好みだよね。
長く住むなら普通にここだと思う。
タワーの管理・修繕費考えたらね。

5年後、10年後の相場なんて誰にも分からないんだから今売っている物件で損得考えるしかないと思うよ。

王子神谷と王子は地価が違い過ぎます。比べるのはちょっと違うかなって思います。また、現在タワーは人気ですが、王子という場所柄、タワーでも資産性が高いとは思いません。

http://tochi-value.com/tokyo/kita/

市況が過熱気味なのは高額マンションの話。
この物件の影響に限れば建築費高騰でしょう。
まぁ、上げてて二割くらいでしょうか。一度上げた相場を下げないようデベも腐心してますし、ひと段落したとして、一割下落くらいかな。

資産価値は大丈夫ってそんなに言う人いたっけ？
ここはそんなに短期間で売る事を考えて買う人は少ないんじゃないかな。
まぁ複数駅、駅近、大規模、主要施設が揃ってるっていう要素は比較的資産価値は下がりにくくしてると思うけど。
5年後売却価格は分からないな。
適当だけど3,900万とか？

すまん。
3,900万は下げ過ぎた。
営業の人、本当にごめん。笑

＞1700さん
わかってるよそんなこと。だから、1673みたいに何の前提もおかずに資産価値は大丈夫！って言ってる輩に聞いてるわけよ。何を以て資産価値が大丈夫なのか。あんたや他の人の言うとおり、『このマンションの資産価値は大丈夫！！』ってのがおかしいってことを言いたいわけ。
1701さんが親切にざっくり予想してくれてるけど、一般的に言う『資産価値は大丈夫！』ってのは、5年後に数百万も値下がりするであろうものに対してもいう物なのか？大昔の証券会社の営業みたいな空気がしますね。長くてすまぬ。

>>1704
地価検索サイトを教えて頂き有難うございます。
意外にも王子より東十条の方が地価高いんですね。

ここは王子神谷と東十条の間なので時価も間になるのかな。

>>1709 匿名さん
東十条は高いところでも王子駅周辺の地価の2分の1以上の開きがあります。王子のタワーとの資産価値のお話しがあって、比較対象がおかしいと思いましたので掲載しました。
王子との違いは街としての素地もさることながら、地盤の違いがあります。
詳しくは、北区のハザードマップを検索して御覧になって下さい。