固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART16】

長期金利の下げには驚いた。
でも、もうしばらく様子を見ないと住宅ローンの金利にどう影響が出るかよくわからない。
週明けどうなるかだなあ。

>>661
残念ですが、新規の優遇幅のみの影響です。

え、見直し時に低くならないの？

なるわけないじゃん

見直し時に高くなることはあるんでしょ。そりゃ残念。

下りも、上りもしない変動…なんでだろう？
だから契約したのだが

>>667
政策金利だから日銀が指示しなきゃ上下しないの。今回のマイナス金利は日銀と他銀の間での当座預金のマイナス金利であって、政策金利とは関係ないの。国債金利とか政策金利とかをごっちゃにしてる人がいるみたいだけど。

金利上がるときは上がるんだから、下げてほしいわな。不思議。

>>669
このスレで散々変動金利は簡単には上がらないって言ってたじゃん、その逆も然り、簡単には下がらない。
変動派の話の正しさを証明した形になったね。

>>670
変動で変動するのは新規だけ

個人的には借り換えで1000万多く借りたい

>>671
それは優遇幅の話だから変動金利が下がってるわけではない。

金利を下げる時は優遇で新規のみ下がって、
金利を上げる時は基準金利を上げて優遇そのままで全員上がるのだろうか…

もし金利上昇場面になっても、まず優遇金利を少なくしてから最終的に基準金利を変えてほしいですね。


すでに変動で借りて3年目に入って久しぶりに最近の金利を見ていたら、
今の新規借り入れの方が0.1%も低いんだね。びっくりだわ

そこの仕組みが理解出来た人は変動
理解出来ない人は固定
後は理解出来た人はご自由

選択は4個ですね

変動の基準金利はあまり変わらないでしょう。優遇幅は大きくなっていると思いますが。当面政策金利は上がらなそうだから、さっさと返済して残債減らそう。

2月に10年固定で借り換えを予定しています。来週契約で中旬に実行です。長期金利の低下で2月の銀行の基準金利に影響はしないのでしょうか？3月の方が下がる可能性が高いのでしょうか？もし可能性が高ければ週明けに銀行にお願いしようかと思います。アドバイスお願いいたします。

今まで高い固定を払ってたってことですよね。
やっぱり変動だよね。

＞変動の基準金利はあまり変わらないでしょう。

それって、変動という名の固定ってこと？
安定感のある変動って、金利も低く言うことないね。

>>673
借入時期の違う人と比べても意味ないよ。
固定だったら3年で0.1ではすまなかったでしょ。

やばい変動の仕組みがバレる
固定が一番ですよ

日銀の国債買取に限界が近いからマイナス金利実施。
いよいよ打つ手が無くなって来たか。
もし今回住宅ローンの固定金利が下がるような事が有るなら
絶対固定をお勧めする。

しばらくは金利上がりそうにない。
でも10年後、15年後、より将来への不安が出る政策だな。

これまでの常識にとらわれず、自分の頭で考えて選択しないといけない厳しい世の中。

マイナス金利を一笑に付してた人がいたけど、思いのほか早く導入されたね。

これからは知らないけど自分は本当に変動にして良かった。
今となっては金利0.775%も高く感じるもんな。
固定選んでたら悔しい思いしたろうな。

超低金利でこれ以上下がらないだろうから固定が安全なんて考え方は通用しない世の中なんだな。

マイナス金利が導入されるくらいだから、金利が長期間固定される方がリスクだよ。

金利気にする生活から解放なんて考えてたけど甘かった・・・金利が下がる中、毎月ストレスでいっぱい。

高い金利払って安全策とったつもりが、リスクの高い選択だったなんて悔しいよ。

裏目に出たらと思うと変動にも借換できない。

過去の固定さん達を見てればわかるように金利が固定されてるのってリスクなんだよね。
やっぱ世の中の流れにニュートラルな変動の方が安心。

異次元緩和の限界が来年の夏に来るので、その次の一手でマイナス金利導入らしいね。
銀行に現金預けとくだけで金利もらえるどころか減ってく時代も現実化してきたなあ。

変動がマイナス金利になって利息がもらえるようになったら、今以上に固定は地獄だな。

例の固定さん、最近見かけないが元気かな？

>>681
毎年固定勧めてそうな奴がいる。

優遇幅ばっかりで下がらない変動にもやもやしてます。
今度こそ下がってほしい。

私は35年変わらない変動で十分ですよ
だって団信こみで今の金利なら文句なし

>>691
上がるリスクだけとらせといて
優遇幅で調整して既存の人は下がらないのってずるくないですか？
わたしだけ？

35年変動。。そもそも安心できないだろ。
やっぱりそういう人いるんだね。

>優遇幅で調整して既存の人は下がらないのってずるくないですか？
おまけに、借り替えにも走れない。
固定に比べて変動は、銀行の安定的な収益源として貢献しているよね。

日銀の政策って、普通にやってても儲からないから信用取引始めたが、
追証が発生して仕方ないから客の金に手を付けたみたいな感じだな。
金融業で働いてるとよく耳にする話だが。

>>695
行ってる意味がさっぱり分からんのだが

>>696
勝つしかない。負けたら破滅。
ｂｙカイジ

>>694
固定さんほどの差ではないから変動は借り換えるほどじゃないよね。
銀行の資金調達コストは同じなんだから固定がよほど銀行利益に貢献してるだろ。

>>698
固定はさっさと他行に借り換えるが、変動は悶悶と悩んだあげく借り換えを断念してくれるから、銀行の安定した収入源なのだよ。

>>698
銀行の資金調達コストは、変動と固定では異なりますよ。
長期固定で融資する資金は、当然のことながら長期で調達します。

>>698
４年ほど前、変動0.775%で返済中だけど
固定0.42%が借換手数料より得だから
借換手続き中。

これからは固定が良いと思う

固定は借り換えしてるの？
今までさんざん搾取されて、
借り換えでまた、手数料？？
ご愁傷様です。
家は20年ローンの4年目だけど、
毎年控除で実質マイナス金利。
あと2年程度このままの金利で行ってくれれば、
貯蓄が増え、いつでも一括返済できるようになります！
１％超えない限り、繰り越し返済せず、
しっかり10年控除受けようと思います。

その貯蓄までマイナス金利になったら大変だね。
タンス貯金に切り替えたほうがよくない。

それなら5年固定とかの方が良かったんじゃない。もったいないね。

変動の方が安かったので、もったいなくないです。

固定は借金多い方が借りる方法ってことかな？
お金がない上にさらに搾取される。
負の連鎖ですね。

借金多い方は、そもそもローン組めないだろ。
多めに借りたければ人なら変動で、なおかつ直ぐに返せるなら、短期固定。

変動で固定って意味わかりません。

>>708
多めに借りるなら、２択ということ。

>>705
短期固定より安いの？まさかソニー、イオンかな。まあ、いいけど。

固定から固定への借り換えは、過去の判断ミスにせめて気がつけよな。
固定にすれば金利を気にする必要ないとか言ってた奴らは、2%以上のままなのだろうか。

なんで固定なんて借りちゃったんだろうね。
自分で何も判断したくないし、決断もできないタイプなのかな。

>>712
なんだか発想が貧相だぞ。何度も繰り返しているようだが。
心理学的には鏡を見た方がよい。

>711
同感。さんざん搾取されたあげく、また借り換えで手数料搾取されてる。

＞713
よくわからん　笑

695の時も自分ではいいたとえのつもりでも、何が言いたいのか笑と思ったが、

「～だが」の言い回しからすると同一人物か。

>>715
695は知らんが。
仕事できない奴ほどそう言うことが多いので笑
何度も繰り返してたので一言申し上げました。

固定さんの固定に固執する理由が分からないのだが

しかし、実行後も金利を気にして借り換えしないといけなかったのは固定の方だったとは皮肉なもんだね。
高い金利払ってたのに更に借り換え手数料まで払って、銀行のカモだね。

そろそろ最終兵器
公務員フラット登場か？
どうして勝てると思うのか不明なのだが

>>718
No.701は、変動から固定に借り替えるようだが

＞720
＞４年ほど前、変動0.775%で返済中だけど
＞固定0.42%が借換手数料より得だから借換手続き中。

これのこと？
でも当初２年0.42％とかなら、借り替え手数料の元取れないんじゃない？
大丈夫か？？？

>>720
>701は固定に借り換えっても短期固定だろ？
短期固定は変動組みだよね。

住宅ローンの借り換えの目安としては、「１０年、１，０００万円、１％」といわれています。
・住宅ローンの残りの期間が１０年以上あり
・住宅ローンの残りの金額が１，０００万円以上あり
・現在の住宅ローンの金利差が１％以上ある
0.42％はどうせ短期間だろうから、とても元が取れない。

ということは・・・馬鹿にされた固定が悔し紛れに変動から固定への借り換えを自演したか　笑

都市銀行から信託銀行への借り換え
↓金利の

優遇適用
ネット銀行と違って、保証料返金があるから

もともと住宅ローン減税があるから、金利なんて実質払ってないけれど

今のところ、当時、旧フラットＳの１％優遇より、1.7%優遇変動0.775%のほうが団信込でお得なようです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/237728/res/620
by 匿名さん　2012-10-27 08:30:50
　　　　　　　　　機構債　　　利率　 　フラット35　　 　　利率　 　　差
2011/10/21第54回 　1.47　 　2011年11月　 　2.20 　　0.73
2011/11/18第55回 　1.41　 　2011年12月　 　2.21　 　0.80
2011/12/16第56回 　1.42　 　2012年01月　 　2.14　 　0.72
2012/01/25第57回 　1.44　 　2012年02月　 　2.18　 　0.74
2012/02/23第58回 　1.40　 　2012年03月　 　2.13　 　0.73
2012/03/16第59回 　1.44　 　2012年04月　 　2.16　 　0.72
2012/04/20第60回 　1.34　 　2012年05月　 　2.07　 　0.73
2012/05/24第61回 　1.26　 　2012年06月　 　2.01　 　0.75
2012/06/22第62回 　1.21　 　2012年07月　 　1.94　 　0.73
2012/07/24第63回 　1.11　 　2012年08月　 　1.84　 　0.73
2012/08/23第64回 　1.16　 　2012年09月　 　1.89　 　0.73
2012/09/21第65回 　1.15　 　2012年10月　 　1.88　 　0.73
2012/10/24第66回 　1.12　 　2012年11月　 　1.8?　 　0.7?

変動から短期固定の借り換えしても微々たる差だよね。
7年くらい前の0.875だけどメインバンクを変える事による諸々の手続きの方が面倒だなあ。
まあ当時の固定にはボロ勝ちだし、減税1.2%で消費税5%だったから良しとするかな。

保証料は当初の償却率が高く、35年ローンで最初の10年で85％償却され、5年だと40％償却されるという試算もある。

5年目で借換として、保証料のうち償却された4割、融資関連手数料・抵当権設定関連費用を当初5年の0.42％＋その後の優遇幅は通常レベルの条件で取り返せるとは思えないです。

詳しい試算結果教えて頂けないですか？

4800万35年元利均等
0.775%当初10年間返済した場合の支払い金利10年分：325万
４年後0.42%に借り替えた場合の支払い金利10年分：242万
差額、83万
当時払った保証料約100万円は保証会社じゃないとわからないけれど
60万程度は返ってくると思います。

＞ネット銀行と違って、保証料返金があるから
保証料の戻りってびっくりするほど小さいんだよね。
借り換えメリットが享受できるほどの残高とすると、かなりの保証料が償却されている。

＞もともと住宅ローン減税があるから、金利なんて実質払ってないけれど
減税は現金購入との比較ならわかるが、借換時の損益分岐点計算では無関係。

上の二つでなんか違和感感じた。

自分も同じころローン借りたが、当時の資料引っ張り出したが都銀で0.775％なんてなかった。

借換でメリットが出たって本当ですか？？？

詳しい数字出していただけると助かります。

よくある提携ローンで＋0.1%優遇で0.875%→0.775%
当時、信託銀行なら提携ローンの優遇無くても0.775%でした
入居後しばらくしたら、信託銀行は0.725%、0.722%とどんどん下がってて驚いた記憶がありました
なので、時々チェックしてたら、メリットが出てきたので、検討した次第です。

＞730
試算したらメリット76万だったけど・・・。

＞当時払った保証料約100万円は保証会社じゃないとわからないけれど
＞60万程度は返ってくると思います。

一番のコストである保証料の戻りの試算もせずに借換する人っているのかな。
おそらく最初の借り入れで、保証料償却40万に都銀なら融資手数料で4万程度・印紙税2万、抵当権設定費用0.4％19万に司法書士報酬8万程度入れたら73万の諸費用。

うーん、数万円のメリットで借換？？？？そもそも保証料の戻り計算しない人いる？？？

＞よくある提携ローンで＋0.1%優遇で0.875%→0.775%

ローン斡旋事務手数料も5万程度かかっているとなると、ますますメリットが出なくなるけど。

書類をそろえたりする手間がある中、本当に数万円のメリット下手したらマイナスで借換しようと思ったのですか？？？

保証料の戻りが少なかったら確実に赤字ですが、何で銀行に試算を依頼しなかったのですか？

まだ、金消前の本審査結果待ちなので、いつでもキャンセルできます。
2月の金利（WEBには出てましたが）と審査結果と実行日（2月分の旧返済前か後か）、保証会社からの回答
と出そろって今後5年間のメリットが確定してから決めればよいかな

ほとんど郵送だし手間かからなくてメリットありそうだから一考の余地あると思います。

うちは4年前に借りたけど変動0.725％。
固定なんて誰が借りるんだと思ったけど、
いるんだよね。

当初固定がいまだにメリットあると思い込んでる人が
借り換えでまた申し込む…

結局、変動は悶悶と悩んだあげくに、他行への借り換えを断念してくれるから、銀行の安定した収入源ってこと。

>>738
固定さんの負け惜しみってすごいね。
レス見ててイタいよ。

固定で戸建が1番良いよ

うちは変動でマンションだが

>>739
繰り返しフレーズに腹を立てのか。
でも変動は他行に借り換え考えちゃダメでしよ。

マイナス金利の影響で3月にフラット35安くなるとしたらそこで組むのも一つということですか？それとも変動金利でしばらくは安いままでしょうか？

>>743
固定はギャンブル

>>743
安くなれば確かに。
ただフラットが今回のでトータルどのくらい下がるかは不明
イメージだとフラットは想像より下がらないんだよな

銀行から変動の勧めもありましたが
５年前にフラットで借入しました。
当時は最善として選びましたので、後悔はないですが、
フラットから変動に借り換え検討中です。
いざ、借り換えしようにも、初期費用（特に銀行手数料）が高いです。
この初期費用も含めて借り換えを行うべきかどうか悩んでいます。

＞739
この低金利下で変動より高い金利を払ってくれる固定さんこそ銀行の収益源。
マイナス金利が来ようが一定の金利収入が入ってくるからね。
おまけに変動は少ない支払で元本をガンガン返し毎月貯金しているようなもんだから、いざとなれば借換費用を負担することもできる。
一方固定は毎月高い利息払ってカツカツで借換費用の捻出もままならない。
心理的にも一度誤った選択をしているだけに、変動に切り替えてまた裏目に出たら等と悶悶と悩んだあげくに、他行への借り換えを断念してくれる。
むしろ銀行の収益源は固定の方でしたね、はい論破！笑

735って、変動0.775で借りていながら、これから間違いなく金利が下がる局面で変動から固定に借換？
4年で借り換えると初期費用数十万をどぶに捨てるようなもんだし、数万の借り換えメリットでまた初期費用払って借換するって信じられないね。

>>747
借り換えはたいした負担じゃないな。
はい、やり直し(^^)

今は変動より固定の方がギャンブルな感じなんでしょうか？

>>747
借り換えはたいした負担じゃないな。
はい、やり直し(^^)

たいした金利差なの？
目くじらたてているのは、変動さんのほう。

最近、改ざん叫んでた人見ませんね。
我々固定の旗印として頑張ってほしいです。
げんきですかーーーW

>>753
変動さんは何を改ざんしちゃたわけ？

>>754
固定さんが数字苦手で分からなかったのでは？
改ざんのあげてほしいね

>>753
早く解説しろよ

＞755
そういえば何人かが「改ざんってなに」って聞いても具体的な答えなかったよね。
固定さんがわからないことは全部改ざんってことなのかって理解したけどね。
＞756
ご本人？解説お願いします！

>>757
何のだよ。
関係者じゃないよ。

>>757
固定が理解出来なかった内容は何？

固定さんはつい最近まで、金利上昇を煽ったりや変動をギリ変と貶めるなどして、高額利息のうっ憤を晴らしていた。

変動さんが心配して様々なデータや分析を紹介しても、改ざんだのちょっとしたミスを誇張したりして取り合わないどころか、●●銀行で約款読まずに借りた等と決めつけたり、明日から３％と言われても文句言えないと可能性の低い話を繰り返した結果、変動さんたちは助言をすることをやめてしまった。

マイナス金利の話が出ても、あり得ないと馬鹿にしていたが、ほんの数週間で実現してからは、固定さんたちにまったく勢いがなくなったが、自分の無知や金利見通しの甘さに気が付き、状況が過去とは変わったことに愕然として立ちすくんでいるのか。

やはり異なる意見や自分の間違えを認めて、常に最善の選択を探し続ける姿勢は大切だな。

変動への借り換えを検討しています。
当初35年で7年返済、残高4200万円です。
コスト重視の場合にお勧めの金融機関を教えてください。
（ネット銀行への抵抗はありません）
宜しくお願いします。