固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART16】

余裕のある変動にとっては「固定金利は無駄じゃない？」
余裕がない固定には「変動金利は怖くない？」
うまいことタイトルをつけましたね。

変動と10年固定はどっちがいいですかね

固定期間終了後の優遇幅が悪化するから、変動と10年固定なら私は変動ですね。

当分は急激な金利上昇の可能性は低いでしょうし、その後の金利上昇に対しても変動であれば優遇幅の大きさがバッファーとなります。

3月実行予定ですが、6000万円をフルローン変動35年で予定しています。

>>3
銀行はどこでしょうか？
前スレでネット銀行と普通の銀行は違うと書き込みがあって迷ってます。

>>2
10年固定のメリットはないでしょう。
変動より金利が低い5年固定が良いと思います。
あるいは、変動。

2です。皆様、アドバイス有難うございます。今月実行なのでなのでもう決めなくてはいけなくて迷ってます。SBIで35年で借入れますが運用自信ないので(頭金も結構入れました)10～15年で極力返して、一部どうするか考えようかと思ったので10年もいいかと思ったのですが、三井住友信託並には下がらなかったし、お話聞くと、5年とか変動の方がよさそうですね。そうなると変動と5年のミックスも検討しようと思いますがどうでしょう?ミックスなら変動と10年の方がいいと言う考え方もあるのでしょうか?

>>3
金利はそこをうったと言われ続け、そろそろ上がるのではと変動怖い気もするのですが、まだ当面上がりませんかね?(当面てどの位と思います?)

＞そろそろ上がるのではと変動怖い気もする
確かにそういう考えもありますが、上がる要素を満たすか考えると判断できるかもしれません。

検索するといろいろ参考になるサイトがありますよ。

http://sumai-fun.com/l-hikaku/010/post4.html

最近の銀行の変動店頭金利は2.475％ですが、1996年以降、20年近く3％以下の水準です。

サイトにも様々な分析がされていますが、自分は10年、20年のスパンで変動店頭金利が3％超えて上昇、すなわち今の借入金利より0.6％以上上昇する事態はない、仮に上がってもその間に、将来であれば利息を形成するもう一つの要素である元金は確実に減っていると考えて変動にしています。

http://biz-journal.jp/2014/11/post_7338.html

一般的には、借入れ時点での変動金利は固定金利よりも低くなります。つまり、初期の段階では、固定型よりも多く元金を返済できるのです。変動型金利の平均値が固定金利と同じとなっても変動金利が有利となります。

想定金利の一つの目安として、民間金融機関が提供する長期固定型住宅ローンの金利があります。この数字は、その期間内であれば、貸しても損はしないと金融機関が踏んだ数字といえます。
◆住信SBIネット銀行　ネット専用住宅ローン　1.710％（35年）

金利が上がっても、固定型より返済利息が少なくなれば勝ちなのです。

変わらない安心というものだけにこだわり、変動金利のメリットを享受する可能性を最初から検討しないことは、大きな機会損失といわざるを得ないのです。

http://sumai-fun.com/l-hikaku/026/post-20.html#2

>>8
なるほど、ありがとうございます。5年固定が一番人気とのコメントも過去ありましたが、変動より低いし、これもありですかね?

私も変動金利怖いのですが、こういう記事見ると、変動を見直しますね。過去フラットで3%位で借りてました。。。半分は変動で別に借りてたので、フラットはすぐに返しましたが。。。今回のまた家買うので、どうしようかと思ったのですが、いろいろ意見が聞けてためになりますね。

変動でかりるとしても、金利何％までなら返済可能かも出しといた方がいいよ。

post4 の記事は、何だかんだ言って筆者は固定を選択してますね。。。

5年固定は、5年後の優遇金利が下がるので選択肢から外しました。

5年後の金利は住信SBIで基準金利が同じ場合、同じ変動でも0.4％違いこれが完済時まで続くので、当初5年でよほど金利が上がらない限り、5年固定は損することになります。

最初から変動 0.638％（優遇2.137％）
5年固定後に変動 1.025（優遇1.75 ％）

固定にした方で、これだという理由のある方、その理由をご開示いただけませんか?

　両者の差が大きければ大きいほど、変動金利の優位性が上がるのですが、両者の金利差が１％とそれほど大きくないため、変動金利の優位性が非常に高いとは言えなくなっています。１％の変動は２、３年のスパンでは大いにありえる話で、その差がいつなくなるのかというリスクに怯えながらの返済になることが懸念されます。

　下図のように、初期の段階で金利が上昇し、返済途中で損益分岐点に到達してしまうと、その後よほどの金利下落がない限り、取り返しは厳しくなります。

　このような事態を恐れるなら、完全固定で金利上昇リスクによる不安を払拭する方が得策ということが言えます。

　何十年の返済期間の金利上昇リスクがたった１％で収まると考えれば、安い出費であるという考え方です。

この記事掲載時とまた状況変わってますからね。フラット0.6優遇もあるし。

＞13
借入額や返済期間が長いので、変動固定で数百万～異なることはざらですから悩みます。

住宅ローンも金融商品であり、色々材料を検討したうえで、最後は個々に判断するしかないですよね。

>>14
なるほど、そうなると、優遇幅がさらに落ちる10 年は論外ですか?引き下げ幅がさらに1.1 低いです(0.7)。10 年で返しちゃえばありなんですかね? そもそもこの短期固定って、そういう趣旨の商品なのでしょうか?

>>13
スポンサーがフラッ35だからでは？

＞１％の変動は２、３年のスパンでは大いにありえる話

＞最近の銀行の変動店頭金利は2.475％ですが、1996年以降、20年近く3％以下の水準です。

2・3年間で1％の変動は、ここ20年の変動幅の2倍の変動ですから、最初の10年のうちにおこる可能性は相当低いと思います。

このあたりは意見が分かれますが、金利上昇の可能性と変動幅に対する個々人の判断とその結果としての固定変動選択は興味深いですね。

>>19
そのサイトの最近の記事では、こんなのもあるよ。

住宅ローン変動金利のワナ
2015年11月01日
http://sumai-fun.com/l-hikaku/30/post10.html

メガバンクの変動金利の優遇幅が1月から拡大しましたね。

>>22
異次元緩和により日銀が輪転機廻して大量に１万円札刷ってバラ撒いてるから、どの金融機関もお金が余ってる。
経営が安定してる大企業は内部留保があって借りてくれないし、国債は低金利過ぎるし、
貸し倒れが少ない住宅ローンに流れちゃってるから低金利争いが起きてる。
住宅ローン組むには、いい時代になったな。
異次元緩和が終わった後の反動が怖いが。。

>>16
そうなんですよね、不安払拭賃みたいな。フラットって高いって決めつけて、審査申し込まなかったのでもう間に合いません。。。こうなると、極力安めの固定=10年かなあ。どう思います?

>>19
おお!そういうことですか!

変動金利がどのくらい上昇したら、フラット35の方がお得になるのか？

フラット35と変動金利を比較するときに総返済額の分岐点は10年後に金利が3.0％上昇しているか？どうか？
3％上昇時の変動金利は0.57％＋3％＝3.57％で店頭金利は5.475％ですが、ここ20年間店頭金利は3％以下ですので可能性は低いような気がします。

試算ではフラットの団信保険料が大きいことが影響するようです。
おまけに【フラット３５】Ｓの金利引下げ幅の拡大（0.6％優遇）は今月までとのことです。

上記の結果だと、フラットの不安払拭賃は金額的に大きく、無駄になるかもしれません。

固定10年だとその後の優遇幅も悪化するので、中途半端な期間固定よりは変動の方がいいかもしれませんね。

http://isolf.com/kiso/flat35/211-vs

フラットは申し込みまでに審査とかどの位の時間かかるのですか

>>26
店頭金利の優遇幅が変わることもあるし、フラットの新たな優遇策が設けられることもある。
こればっかしはどうなるかなんて誰にも分からない。
ただ今の低金利が異常なんだけど、ここまで続くと国民はこれが当たり前という思考になってくる。
結局、変動と固定が比較検討できる程度の差に収まるような優遇策は何らかの形で続くだろうね。

＞店頭金利の優遇幅が変わることもあるし、
通期引下げプランでそんなことあるんですか？
かわるなら通期引下げプランの意味がない気がしますが。

＞ただ今の低金利が異常なんだけど、
店頭金利３％以下が20年続いているのをみると今の状態が正常だという見方もありますね。

＞変動と固定が比較検討できる程度の差に収まるような優遇策
具体的にはどういったものでしょうか？

>>26
この書き込み主、0.6%優遇どうこう言ってるのに、古い記事のまま優遇なしのフラット1.73%で計算してるなw
しかも変動はネット銀行。
まともに約款読まないだけあるなw

2.475、優遇1.60で0.875で2009年に借入。住宅ローン減税年1％で実質金利マイナス。

借りたのは2009年11月10年固定4.0％、優遇で2.4％の時。

昨年までの返済額1300万円、10年固定金利にしていたら返済額1656万円。

その後、固定金利も下がり続け現在の金利は3.1％、優遇で1.5％。

固定にしなくてよかったとつくづく思う。

＞31
別に書き込み主が計算しているわけではないでしょ　笑
まさかそれすらわからないわけではないでしょうが。
この人って前スレにもいた批判ばかりして、なんの情報提供もできない人でしょ。

＞しかも変動はネット銀行。
ネット銀行の何が悪いのでしょうか。

＞まともに約款読まないだけあるなw
ギリ変とか約款うんぬんの決めつけで上から目線。

少しは自分の考えを示したり情報提供して役に立ってくださいね。

>>33
あなたが書き込んだワケねｗ
0.6%優遇のこと書いてるのに、計算は古いまま３％上昇って書き込んでるって詐欺と同じ。
まあ、約款すら読まない人には有効な手段だが。
ちなみに、優遇ありの今の金利だと、10年後の金利が何％上昇か計算しました？
あなたが思ってるほど非現実的な数字ではないって分かりますよ。

計算も苦手かｗ

>>32も優遇が間違ってるな。
コピペするなら、正しくしてもらいたいもんだｗ

変動の金利決定の計算式を理解できた人…変動
目先の金利につられた人…当初5年固定
※※※な人と…フラット

こんな感じで間違え無し

32見ると絶対に変動金利だな。変動が固定され固定が変動しているｗ

＞＞34.35
約款読んだ？とか計算しました？とか言いながら、自分は何も知らないから情報提供できないんですね。
おとなしくしていればいいのに、普通の人は気にならないような部分で他者の投稿の揚足を取って悦に浸る。
あなたは変動と固定どちらを選ぶの？そしてその根拠は？
あなたが批判する投稿者より上手く説明出来たら上から目線の投稿にも納得できますが、このまま逃げちゃうんでしょうね。

>>33
この人、前スレでソニー銀行の変動推してた人だな。
「by 購入検討中さん」で検索すると、見当違いの計算提示して、
固定にするのはアホ的な書き込みしまくってる。
改めて見ると、本当にマルチ商法の営業みたいな手法だなｗ

ソニー銀行のハイリスク変動0.489%×35年で計算してる人の書き込みって、
このスレの変動さんでも同じにされたくないって思ってると思うけど。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/res/1009

>>38
かなり有益な情報提供してますよ。
あなたが理解できないだけｗ
ソニー銀行の変動と普通の銀行の変動の違いが分からない人には、
何言っても馬の耳に○○になっちゃうだけでしょ。

>>39
また他人の批判ですか　笑
で、あなたはどうなの？
どんな立派な分析をするかみんな注目してると思いますよ。
もう批判はいいので、あなたのご意見お待ちしております。

〒が住宅ローン始めるてしばらくは変動は現状維持か下がる
〒が銀行潰しだしたら上がるかも？
あくまで新規の金利の話ね

>>40
wがついている投稿見てみましたけど、たいした情報ありませんね。
>>かなり有益な情報提供してますよ。
具体的にどの投稿ですか？

>>39
ソニーは変動する変動だからね

フラットさんにとっては0.6の優遇が凶とならないように
計画を立てて欲しいですね

>>43
ソニー銀行の変動と普通の銀行の変動の違いってのが、そもそもかなり有益な情報なんだが、
約款すらまともに読めないと、たいした情報ではないで片付けられちゃうんだなｗ
それくらい理解できない人には、それこそ何言ってもムダなので、適当に遊んであげる程度になっちゃう。

>>46
当たり前すぎますが…

＞46
その程度で有益ですか・・・笑

何もわかっていないことがばれないように、曖昧な言い方して知ったかぶりしている人ですね。

約款を読んでいないと決めつけ、自分が説明できない言い訳にしている。

同じ変動でも、何が他行と違って、どういった場合にどれだけ借り手にとって不利益が生じるのか、何もわからないから、みんながわかるように説明することなんてできないんでしょうね。

もうみんな気がついています。

>>47
こんな人なんですよ。
最近荒らしるソニー銀行のハイリスク変動推しの人はｗ

都銀だろうがネット銀行だろうがどこから借りても同じだから、できるだけ低コストで借りるのが重要。
イマドキ借入先にこだわる人がいるなんて新鮮だよ。
いつでも借り換えできるんだし約款に書いてあるからソニー銀行だけ不利な取り扱いされるなんて言うのも妄想。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/res/1041

＞49
私もあなたの意見に興味があります。

論点をずらして逃げないでください。

>>48
読んでも分かんないから教えろって、駄駄こねる幼児と同じかｗ
教え欲しければ、それなりの姿勢で対応しないと。社会人なんだから。
もしかして公務員？
そう言えば、服務規程違反で就業時間中に書き込んでた公務員と文体同じだな。

>>51
ギリ変、約款読んでない、ソニー銀行のハイリスク変動推し、公務員・・・

都合が悪くなると、ありもしない相手を勝手に作り上げる。

いい加減論点をずらして逃げないでください。

さあ意見を聞かせてください！

しかし、ネットの記事コピペして改ざんしてる>26や>32の間違い指摘したら、
今度は約款読んでも分かんないから教えろってｗ

杭打ち業者でも、もっとまともな改ざんするだろうな。。

>>52
あなた、あっちこっちのスレに書き込んでいる購入検討中さん？
どこのスレでもそうですけど、あまり他者を挑発するような書き込みは控えた方が良いのではないでしょうか。
管理担当に通報されて、アクセス禁止になる方もいらっしゃいましたよ？
最近このサイトを知って楽しくて書き込みたいのかもしれませんが、荒らすのが目的ならやめてくださいね＊＊さん。

何も知らなくても他人を批判するのが好きで頑固で困ったら論点をずらして逃げるのは良くわかりました。

かわいそうなのでこれ以上の追及は許してあげましょう。

>>55
変な人がいるんですね。
分かりました、これ以降は絡まないようにすればいいですね。

55=56
54さんの言うとおり、こういう人のパターンは同じなので笑っちゃいますねｗ

これ読んでたら兎に角変動がいいのだというふうに解釈したので、変動にしようと思いますが、一部5年で返せる分を変動より安い5年固定にするのはありですかね? ミックスで。一方、10年で返せるぶんを10年固定にするというのはこの趣旨だと違いますよね?変動より高いから。どなたか教えてください

>>57
すみません、54=56です。

住宅ローンも借金だからね。
誰もがサラ金で年収の何倍もの借金なんて怖くてしないだろうが（今だと法律で貸してももらえないが）、同じ債権であることは変わりない。
約款もまともに読めない人は、目先の金利に飛びついてハイリスクな借用書にサインさせられてることくらい自覚しておいた方がいい。

けっきょく、この人が何を言いたいのか要領を得ない。
変動金利が怖いってことでいいのかな？

>>61
変動金利が怖いってより、最近は約款もまともに読まずにネット銀行で借りちゃう変動さんが多いことに驚いてる。

>>62
ギリ変さんだけではなく、約款読ま変さんか・・・。そういう人は1.25倍ルールとかもよく理解していないんだろうなぁ。
日銀の国債買い入れが止まれば、長期金利は1〜2年で3%近くまで上昇するだろうし、その後は当然変動金利5%時代の再来。

国債金利＋2%。
未払い利息で苦しむが良い！！！

そうなって欲しいという願望の話だったのね。

借金を組むのに変動だと怖いから固定にしたってことじゃない。

>63

要するに、あなたは変動で借りるとギリになるから固定にしたってことでしょ。
あなたがギリなもんだから、変動をギリにしたり、約款読んでないってことを決めつけて自身を安心させてる書き込みしてるよね。

>>65
すみません、54=63です。
変動で借りてもギリにはなりませんが、返済比率12%のフラット20SAデュエ公務員です。
今後とも宜しくお願い申し上げます。

>63は俺ではないが、ネットの記事コピペして改ざんしてる>26や>32よりはまともな意見。
変動でも普通の銀行で借りてれば、すぐに返済が滞って追い出されることはない。
ソニー銀行だと、翌月からプラス２％の金利でお願いしますって言われても不思議ではない。
他の銀行に借換えれば済むって言ってる人は、想像力がよっぽど欠落してるんだと思うが。

>66

どもども、65です。宜しくお願いします。
変動0.875％で８年目の変動です（他の0.875％の方とは違います）
この低金利のおかげで、ガンガン残債が減ってます。

>67

ソニー銀行云々の話は、ある程度は理解できるけど
だからと言って約款読んでない、や、ギリだ。と相手を決めつけてかかるとは、また話が違うんでないの？

横から入ったから、なんで固定の人はソニー変動の人を約款読んでなくギリってことを決めつけて話を進めてるのかな。
ソニー変動の人の借り方に何か問題があったの？
わかる人教えて。

いざという時ある程度返済ができる余力があるなら変動。
その余力がないならフラット。
余力がない私はフラット20にしました。
それでも優遇を考えるとかなりお得です。
いくら金利が低いとは言え余力がないのに変動は考えられません。

>71

＞いざという時ある程度返済ができる余力があるなら変動。
＞その余力がないならフラット。

同意。
金利が低いとは言え余力がないなら変動は組むべきではない。
ですね。

ある程度資金に余力があるなら変動、
そーでないならフラット。
とは言え全く余力がなくてローン組むのも危険ですけどね。とくに変動はね。

変動推しの人はいざという時返済できる余力があるんですよね？

>73

変動ですが（変動推しではないですが）余力は充分ありますね。

自分は、今は変動も固定も両方低金利なので好みで選べばいい。というスタンスですが
固定の人の変動に対するギリ・約款読んでない、という決めつけに違和感を感じているだけですね。

＞ソニー銀行だと、翌月からプラス２％の金利でお願いしますって言われても不思議ではない。
＞他の銀行に借換えれば済むって言ってる人は、想像力がよっぽど欠落してるんだと思うが。

他行は金利変更なしですが、当行はプラス２％の金利でお願いしますって言われたら、全員借り換えるでしょ　笑
そんなことをあり得るといっている時点で妄想を通り越しているんだと思うが。

ギリ変、約款読んでない、ソニー銀行のハイリスク変動推し、ネットバンクは危険、公務員、改ざん・・・決めつけが半端ないですね。

何も知らなくても他人を批判するのが好きで、頑固で都合が悪くなると相手を○○と決めつけ困ったら論点をずらして逃げるこの人。批判する時につける「w」サンと呼んでいますが、「w」無くてもこの人の投稿だとわかりますね。

>>68
あらあら、私は今月もしくは来月実行なので当初10年は0.67%あるいはそれ以下になりそうです。
10年後の残債はほぼ借入額の半分になって、しかもその時点で繰上げ返済で残りの2/3程度はいけそうです。
その後は1.27%になりますが、残債減っている分そんなにきつくはないですね。
10年後、利率が上がらないといいですねw

>>75
あれ？
もう関わらないんじゃなかったの？
さすがネットから拾ったコピペデータを改ざんしちゃうだけあるなｗ


>他行は金利変更なしですが、当行はプラス２％の金利でお願いしますって言われたら、
>全員借り換えるでしょ　笑

なんかもう低レベル過ぎて突っ込む気にもならんｗ
今みたいなあまーい審査基準がいつまで続くと思ってるんだ。
さすがソニー銀行のハイリスク変動0.489%×35年で計算してちゃうだけあるな。

金利上昇しても一括返済できないのは分かったから、35年間ずーっと金利が上がらないといいねｗ

変動ですが今の時点でも一括弁済できますよ。
すべての人をあなたと同じレベルでものを考えない方がいいですよ。

皆さん、78はスルーで。

>>78
ネットだとなんとでも言えるｗ
それがネットの良さでもあるが。

ただ、匿名さんだったり、購入検討中さんだったりで、使い分けるのはやめてほしいな。
ネットで拾ったコピペデータを改ざんしちゃうような恥ずかしいマネしてるのがあなたってすぐに分かるようにｗ

>>78
この購入検討中さんって、前スレで必死に35年間で金利計算したのに、一括弁済できるって説得力が全くない。https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583481/res/1009

分からない人はフラットでオッケーです

フラットは以外の固定ってどうなのですか?

>76

68ですが、今の低金利であればどちらを選択してもいいと思いますよ。

私がローンを組んだ頃の固定は2%超えていましたので、今でも自分の選択は正しかったのだと思っています。

これから金利が上がっても、いつでも返せる余力はありますので心配事はないですね。

76さんは、それだけ返済シミュレーションが出来ているのに、変動を過剰に意識する必要はないと思いますよ？

これからローンを実行するのに、そんなにカリカリしていたら勿体ないと思いますが。

>>85
ありがとうございます。
もうすぐ総返済額も確定するので、そうすれば気持ちもかなりすっきりできると思います。

でも願わくば、自分自身の融資が実行された後にはフラットも変動も金利は上昇してほしいのです。
やはり日本経済にも上昇してほしい気持ちもありますし、何よりも他人の不幸は蜜の味というじゃないですか。

そんな私も、実生活では心優しい人間です。
宜しくお願い申し上げます。

>>81
シミュレーションする時に変動金利を35年間今と同じ金利と仮定するなら、計算しないでも答えは出るよなw

どういう金利上昇を予測するかは人によるけど、少なくとも35年間同じ金利で計算するような馬 鹿は・・・いたんだな。

でも今の金利で毎月元本が減っていく

そして35年後も同じ優遇幅

>>88
そりゃ誰だってそうだw

>>89
それが固定金利。

>>84
変動の理想の型だね。

>>36
10年固定を選ぶのはどんな人ですか?

>>84
短期固定や、ネット銀行の変動とか、さらに低金利になっていると思いますが、借り換えは検討されないのですか？

>94

0.3%ほどの利息差のために借り換える場合、
手数料を考えると得策ではないですね。
自分がそうですが、8年も経つと元本も大分減っている方が多いと思われますので
借り換えるなら最低でも金利差1%以上はないとメリットがないのではないかと思います。

10年後の0.6優遇とローン減税がダブルで無くなるタイミングにフラットさんはどう動くかな?

あと当時の金利で組んだ私の時代の話ですが
変動と固定の金利差が1.5%位あったので
借り換えるなら固定→変動はメリットがあると思いますが
元本が変動に比べて百万単位多く残っている計算になるので
借り換えるにも今のベストの低金利で借り換えが出来るかはわかりませんね。

>>96
基本は繰上げ返済。
もしくはその時の金利情勢によっては、5年固定とかに借り換えてもOK。
フラットの場合、借り換えのメリットは金利だけではなく団信の支払いもなくなる。
そういう面でも、優遇が切れた時は借り換えの一つの目安になる。
フラット➡︎フラットもOKだけど、おそらく10年後だとメリットはないだろうね。
昔フラットで借りた人は、今のフラットに借り換える人はいるんじゃないかな？

ただ10年先のことなんて誰にも分からないから、繰上げ返済資金をコツコツと貯めておくのが最得策と考える。

10年固定とか5年固定の人はどうするのですか?

>>95
一概に金利差ではいえないでしょう？
基本的には残債と手数料、金利差を計算して算出する。
大雑把な話にはなるが、残債が多い人ほど少ない金利差でも借り換えのメリットは生じてくる。