パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>5381 匿名さん

やはり、場所はともかく、マンション供給の今の話題は北仲が中心になってしまいますね

北仲の場合、三井は神奈川で弱気に転じてる気もしますね。
一方23区では強気という感じ。
北千住でパークホームズクラスが坪330万と足立区最高値で即日完売しました。
北千住では今後タワマンも出てきますから400万もありそうな気配。
まだまだ高値が続きそう。。。

駅近くの路線価は馬車道駅の方が武蔵小山駅よりも高いのに、不思議ですよね。

どちらも再開発で更に路線価上がりそうですけれど

>>5387 匿名さん

都心勤務者の需要見込めない中、1000戸も捌かないといけないですからね。弱気になるのも分かります。一方で、ここは強気過ぎ。

>>5386 匿名さん

北千住は、ターミナル駅なのに周辺が未だ雑然としており将来性は抜群だと思います。さらにパークホームズ周辺はファミリータイプの住戸が少なく、3LDKのタイプの希少性が高いです。南側の再開発も予定されてますし、反対側も再開発されます。
今後、北東の玄関口として更なる発展が見込まれます。足立区というだけで見劣りされてきましたが、消費者も名より実を取る時代になってきたのかもしれません。
やはり、不動産は最寄り駅の駅力と再開発規模が物を言います。駅前1分だろうが5分だろうが、駅直結出ない限りそれは不動産価値を決める上で最重要ではないということです。

他が好調ななか、さあこの物件の売れ行きはいかに!?

さっき見た記事では横浜も370万いて金持ちも結構いると書いてあったけどね。
とりあえずあっちは730戸販売だから、検討者には美味しい物件だったのは確かだろう。

>>5390 匿名さん

自分も勤務地が都心じゃなく横浜だったら、北仲は買ってしまうかも

北仲は多少価格設定ミスもあるんじゃないの。
長期的に見ればさらに23区に人口が集中するとかあるし。
実は横浜は人口がそろそろ減少に転じると言われている。
去年、中心部の西区中区はほんの微増。
川崎市よりの地域が増加率高い。

>>5389
築地駅直結の物件が今出ている中だと、別格ということになりますか？

北仲は近隣小学校が10年限定っていうのがネックなのでは。
近くに出来る分校が期間限定で、それが無くなるとかなり遠いらしい。
子育て世代の新陳代謝を考えると、将来性という点では大きな不安材料。

その点、武蔵小山は徒歩10分圏内に品川区立小学校が3つあるから安心かな。

>>5393 匿名さん

見劣りする施工業者達の補完として駅直結があります。

>>5394 匿名さん

なるほど、小学校に10年以上通うなら心配だわ。
うちは、6年で卒業する予定です。

自分も5389さんのコメントは、築地を意識したものかと思いました。

世界的に有名な築地アドレスで、市場の再開発あり、且つ駅直結。

書かれた条件を具備してるのは築地かなぁ、と。

>>5396
「子育て世代の新陳代謝」

20回音読した上でのコメントを望みます

築地も厳密には駅直結じゃないんですけどね。ここと同じように、一瞬外に出るタイミングがある。

知っている不動産屋が地権者でこの物件と等価交換したが、話を聞くとばからしくなり、ここの検討はやめた。詳しくは教えてくれなかったが、売っても貸しても地権者は損しないようになっているらしい。

再開発って、そういうものだよ

>>5400 マンション掲示板さん

何を今更

再開発は、現代の錬金術

不動産屋ってM興業のことかな

損するような案件なら誰も再開発に協力しないでしょ
仕方ないでしょ。湾岸タワーマンションでも買えばいいじゃん。

>>5400
結局代々受け継いだ土地に何の苦労もなく居座ってる奴らが得をする世の中。
ここを自力で買える苦労して働いてる層は
またもや増税の対象。
ほんとバカらしくなるよ。

相続税で55%持って行かれるんだから
土地だけ代々受け継いでる奴らは安泰ではないだろ。

>>5405 匿名さん

そう、地権者はそれも含めてのタワマン再開発。

>>5406
ずいぶん粘着しているようだけど、共産党の方ですか？？

抽選が外れたら、それはそれでホッとするかも

私は、投資ローンとサラリーマンの属性（と言っても1千万そこそこ）を駆使してタワマン3戸とその他に20戸のマンションを所有できることになった、と言ってもほぼ同額の借り入れありますが、涙の投資家です。地権者さんのことを聞くと悲しくなってきます。今回ようやく、永住の自宅にここを検討しましたが、さすがに庶民には高額すぎて、その割には仕様は低く、諦めました。地権者さんの利益がいっぱい乗っているときくと、完全に萎えます。

>>5405
ここ検討してる年収の人はおそらく所得税で
33パーセントから45パーセント持っていかれる
累進課税ゾーンの人たちでしょう。
自分たちで汗水垂らして稼いだ金がこんなに搾取されてさらに増税されようてしてる一方で、
何の苦労もなく親から譲られる相続が55パーセントなんて安すぎるでしょ。
本当の意味での所得再配分をめざすなら
地権者たちの相続税なんて80パーセントくらいとってもいいと思う。

そんなに嫌なら湾岸物件買いなよ
ここ買って地権者様と仲良くやっていけるのか？
ストレス溜まりそう

北仲と比較して高いのは地権者がごねたんでしょうね。

>>5409 マンション検討中さん

>>5409 マンション検討中さん
地権者は昨年夏位から三井と住居相談はじめてました。そこから販売まで1年近くかかっているので、色々要望を聞いていたのでしょうね。タワマンを多くお待ちなら目が肥えているので、このマンションは納得のいかない仕様だと思います。価格も仕様もブリリアタワー目黒を意識したのでしょう。

買えない人のネガスレすごいね。。
実際はこの価格でも２００戸販売で
しかも１億以上の部屋を中心に販売出来るってことは
世の中では適正価格ということ。
まあ、１番喜んでるのは住友さんでしょうけと。
1年後には、三井は安かった。。と言われるでしょう。

住友がここ以上の価格にするのは間違いなさそうですね。
安心しました。

駅直結でなかったり、住民にわざわざ遠回りさせるのも地権者の店舗に人を誘導させる目的でしょ。結局、地権者とデベが儲けることが最優先であり、多少高くても売れるだろうと購入者から搾取する気満々なんだよね。

今日17時抽選ですよね。申し込み状況（抽選○戸、無抽選△戸、申込み入らず□戸）等は分かるのでしょうか。私は撤退者ですが、結果が楽しみでワクワクします。今後のマンション市場の流れが見えますね。

買えない？？？買わないの間違いでしょ。

三井のサイトにさっぱり繋がらないですね。。
アクセス殺到でサーバーダウン⁇
すごい人気⁇

>>5416 匿名さん
それがビジネスだよ
そこに文句いうのはどうかと
購入者が得する様になんて考えて売るわけない
ただ、選択権はこっちにあるから
嫌なら地権者の少ない物件にすればいい

私は、10年以上前から、都心3区山手線内（高くて検討外）、城北・城西・城東・城南湾岸を除くエリアで、何十となくタワマンのモデルルームと完成後を見てきて、その中から厳選の3戸を買った5409です。昔は坪200万円でも天カセだったし、ローシルエットではなくタンクレストイレだった。最近は仕様も落ちているし、これなら絶対と言うタワマンが無くなったように思います。

>>5420 匿名さん

確かにビジネスですが、売り手側の利益だけを考えた2流のビジネスですね。

>>5422 匿名さん
駅出てすぐのところにエントランスを持ってこなかったのは街づくりの観点でしょう。
駅前の商店街に隣接するあの場所は、街を利用する一般の人には、一部の人間しか利用しない
マンションのエントランスより商業施設のほうが良いですから。
少し考えたらわかりませんか。
それを2流と言ってしまうのは、非常に残念ですね。

>>5421 匿名さん

自分の中でのタワマンの評価基準は、そこが低層マンションでも買う気がするか？

です。

タワマンだと、なんとなく周りの環境の悪さが誤魔化されてしまうところがあるけど、タワマンでなくとも良いマンションにるかを考えることで、誤魔化されずに、冷静な判断ができます。

元麻布ヒルズとか、低層でも良環境といえる、良い例ですね。

最近は、劣悪な立地を誤魔化すための手段として、タワマンが使われている気がします。

やはりあまり入りは良くないみたいだね。
需要のあるはずの初回でこの程度か。

>>5423 評判気になるさん

仰っていることはわかります。ただ、高いわ、折角の駅近なのにエントランスでワンクッションあるわ、自転車は地下2階だわ、あまりに住民が蔑ろにされていて感じが良くないんですよね。

>>5424 マンション掲示板さん

元麻布と比べるなんて、酷すぎんだろ。
そういえば、ドムスの隣にグランドヒルズ元麻布ができるから、検討してみたら？

>>5426 匿名さん

商店街と利用客にとって感じが良いマンション

5421です。5424さんのタワマンの評価基準は私には大いに参考になります。
私には、タワマンであることの絶対的優位点が非常に大きな要素でした。すなわち、圧倒的な大規模エントランス、スカイラウンジ、スタディルーム、キッズルーム、ゲストルーム、昔は温水プール等々、多種多様な共用施設が普通でした。ここムサコもそうですが、最近はだいぶ簡素化されてきましたね。
そのような時に、「そこが低層マンションでも買う気がするか？」という基準は大切なことに思えますし、そのように考えることでタワマンでなくても良いマンションはある、と思えるようになってきていたところです。
エリア、立地、交通利便性、周辺の街並み・景観、心地よい商業施設の集積などを重視して、今回久しぶりにタワマン以外を買いました（ムサコを撤退して）。本当の都心には上記のような物件も発掘できます。

エントランスが駅向きじゃないのは、住民のプライバシー考えて、だと思いますけど。
駅向きにしても、北東側にしても、駅徒歩の分数（1分）が変わらないから、プライバシー取ったんじゃないですかね。

>>5429 匿名さん

ちなみに、どこですか？
抽選外れたら、別のところ検討しますので、その時の参考にさせていただきたいと思います。良かったら教えてください。

中目黒の再開発タワマン（円柱形のやつ）も
駅から見て裏側に住民用エントランスがあるよ
単にプライバシーの問題だと思うけど。

5431さんに是非ともお教えしたいのですが、以前、比較しているエリアを書き込んだら「誘導だ」とか言われて微妙な気持ちになりました。良い方法あればお教えします。

>>5432 匿名さん

回り込むことは良いとして、1階か駅直結の地下にエントランスが欲しかったなあと。

駅直結は駅の構造の問題で無理なんじゃない？
とはいえ入り口まで屋根くらい付けてほしいものだね

>>5416 匿名さん

被害者意識丸出し
この立地に住めるのは、地権者が協力してくれたから、ありがたや、
とか思えば。

>>5433 匿名さん

割高と感じて撤退した方やこれから抽選外れたりでこの掲示板見る人は大勢いると思います。その方々にとっても有用な情報かと思います。
誘導って言う人は勘違いされただけか性格悪いかだと思います、無視していいと思います。

5437さんに助けられて、思い切って書かせて頂きますが、あくまで私の主観ですから、ご承知のうえでお読みください。ここのタワマンの金額出せれば本当の都心でも買えますよ。
私は、エリアは山手線内側新宿とお茶の水を結ぶラインのの南側、恵比寿駅と浜松町を結ぶラインの北側に限定しました。先ずは、路線ですが、駅ホームが浅くて・本数が多く・通勤時も混まないので、丸ノ内線と銀座線がお勧めです。丸ノ内線は西へ行けば新宿、東へ行けば銀座・東京・丸の内、銀座線は西へ行けば渋谷、東へ行けば虎の門・銀座・日本橋、なおかつこの2路線は赤坂見附でホーム反対側で楽々乗り換え。個人的には赤坂が好きですが、でもさすがに、表参道・青山・赤坂エリアは高くて手が出ません。それ以外で自分の好みのエリアの物件を「残らず」のつもりで見て歩くと、結構あります。あとは、立地、交通利便性、周辺の街並み・景観、心地よい商業施設の集積などが好みでポイントになるかと思います。
私はジオ四谷を選びました。この10年で少なくとも100か所以上見てきましたが、間違いないと思いました。

>>5438
ここの検討者は商店街>>都心の価値観の人たちだから意味ないよ

>>5438 匿名さん

これは誘導と言われてもしょうがないくらいの書き込みですね。そう言われるのを承知で書き込まれた行動に拍手を贈りたいと思います。

で、内容に関してですが、10年で100カ所見てきた方が選ぶ物件とも思えないし、今買うなんてよっぽど優良物件に縁がなかったか、不動産売買に対するセンスがないのか。

この間に新築でファミリー物件6件買って賃貸にしています。良い物件に出会ってますよ。
やっぱりばかばかしい反応ですね。失礼しました。撤退します。

>>5438 匿名さん
有益な情報をありがとうございます。
そしてお優しい方ですね。
とても勉強になります。

ありがとうございます。

>>5441 匿名さん

実需じゃなく投資案件なら尚更選ばん

お疲れ様でした。

ジオ四ッ谷は耐震構造という点と非財閥デベという点で見送りました。

>>5438 匿名さん

ありがとうこざいます。考え方も教えていただき、とても勉強になりました。私以外にも参考になった方多いと思います。
私も抽選外れたら、丸の内線沿線でも探してみようかと思います。
良い物件に出会うには、それなりの数をこなさなきゃダメですね。頑張ります‼︎

当選しました。皆様とご一緒できるのを楽しみにしています。

>>5438 匿名さん
ジオ四谷は新宿とお茶の水を結ぶラインより北側では？まあそこはこだわっても仕方ないですね。山手線内側だと北側には結構穴場が残ってると思います。

>>5446 匿名さん

ホントに勉強になった？

要約すると
・丸の内線と銀座線は便利
・赤坂　青山、表参道は流石に高いですね。
・あれ、四谷って良いんじゃない
↓
ジオ四谷にしました。

こんな感じだよ。
絶対、物件6件も持ってないし、凄いレベルの低い書き込みですよ。
自分で書いて自分で返信してるのかもしれませんが。

もし6件も回せるほどの実力のある方でしたら、是非ともこの物件の投資案件としての視点から教えていただきたいですね。よろしくお願いします。

なんか、文句ばっかり言って対案出さない、野党みないな人がいますね。
人の意見にケチだけつけるのは楽ですもんね。

登録前は、倍率下げのネガ、営業のムリポジとそれに過剰反応するネガ　こいつらが急増するけど、登録後は希望物件で抽選に破れた人を狙って他物件の営業書き込みか増える

これってどの物件のマンコミュでも同じ現象です。

>>5450 匿名さん

今はフェイクニュースが平気で垂れ流される時代ですよ。

好みの問題とは理解しているものの、タワマンに住むなら、湾岸エリアではないかな？タワマンと街がマッチしている。

ムサコに住むなら、ゆったり低層か、豪華戸建だよ。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950/

>>5452 匿名さん

朝日新聞のことかー！

ムサコの低層は目黒区側の1件駅からかなり遠い物件と商店街側の駅から微妙な距離の1件でこちらは古いです。
ほぼ無いものの話をしても仕方ありません。

当たりました！
皆さんにお会い出来るのを楽しみにしています。
倍率は最高どの位だったのでしょうか？

>>5450 匿名さん

煽りに対してムキになって対応してみます。
他物件の事でスレが荒むのは本意ではないのでご容赦を

物件に関して大事なのは立地です。それは、実需であっても投資物件であってもそう大差ないはずです。
都心三区がなぜ都内で絶対的な立場を保っていられるかを見ればわかるかと思います。
ただ、その都心であっても全てが万能なわけではなく、真空地帯が至る所に存在します。そういう真空地帯を三井などの大手ディベロッパーが壮大なコンセプトの元取りまとめをして一つの街として再開発していくことに再開発物件の醍醐味があり、そこのに利益が生まれてくるのです。
例えば、以前の富久ですがあんな所山手線駅内でも住みたくなかったですよね。それが富久クロスという化け物が誕生した事によってあの辺りの住環境は激変したわけです。

では、ジオ四谷について考えてみましょう。
そもそもあの辺りの環境は元々ファミリー層にはむいていません。四谷駅物件というよりは、四谷三丁目物件と言えますが、百歩譲って四谷駅案件として考えます。ホームページでも四谷駅再開発推しですしね。

ジオ四谷の大きな問題点として、どこで食料品を買い物するのかということがあります。一番近いスーパーが富久のイトーヨーカ堂という状態。徒歩17分です。
マイバスケットがありますが、なかなか厳しいと思います。
四谷駅前の再開発で大型スーパーが入れば良いですが、あそこの再開発はオフィスがメインで商業施設も飲食店中心になってしまうのではないかと思います。
そういった意味で、あそこの場所として再開発するならば独身や単身者向けであるべきなのです。
とはいえ、どのようにエリアでも実需の方はいらっしゃるのでそれはそれで問題ないのですが、それをファミリー向けの投資物件として購入するのはあまりにもハイリスクすぎます。
もっと話せばキリがないのですが、そういったディベロッパーのコンセプトと物件価格付けのミスがあれだけの売れ残りを生んでる一因と考えます。
そういった意味で、ジオ四谷を投資先と考えてる6件運用している方は、よっぽど資金があるのか、一発逆転の情報を持ってるのか

今までの不動産投資は市況の強烈な上昇のお陰でどんな物件買っても大丈夫と言われてましたが、現在の高値圏での推移の状況の中、投資先の選別に対してより一層慎重にならざるを得ないと思います。投資には、休むも投資という格言があります。

あと、ここの抽選漏れた時用に何か物件おしえてくださいという方がいましたが、厳しいようですが、そんなの自分の足で探しなさいと言いたいです。自分で勉強したことが、自らの糧となり将来に生かされます。人から教えてもらった情報などアカンです。
今はインターネットで物件情報簡単に得られる時代ですから、少しは努力されてもよろしいかと思います。

長文失礼しました。

外れました。
年内にもう一度販売すると言われましたが
ショックで寝れそうにありません。。

倍率どのくらいつきました？

>>5457 匿名さん
みんなが分かりきってることばかり長文で書いて、何が言いたいの？笑

普通は外れた人用に1期2次がすぐにあるでしょう。

76aの倍率が気になります

72dを売り切ったのは三井さん、上手くやりましたね

>>5463 匿名さん
なぜ72dを売り切ることが上手くやったということになるのでしょうか？

60Dは何倍だったのでしょうか

>>5461 匿名さん

その通り。
ただでさえ今は１人も検討者を営業は逃したくないはず

>>5460 匿名さん

阪急の営業さん、しつこい

抽選当たった方おめでとうございます。
外れた方も気落ちせず、こんな所で運を使わなくて済んだと上を向いて次に行きましょう！！

>>5464 匿名さん

一番条件が悪いので。他の住戸は条件が良いので、売れ残ってたとしても自信を持って竣工後の実物を見せることができる。

横浜北仲と比較検討してる方いますか？

>>5467 匿名さん
いや、ほんとに、みんなが知ってることをつらつら書いてるだけでしょ？違うの？

当選しました。
ここを見てそれほど人気ないと書いている方々が居たので無抽選かと思っていたら普通に抽選でした。
同じく当選したみなさん、よろしくお願いします。

私も当選しました！2年後、楽しみですね。

私は抽選外れました。倍率は高いところで5倍くらいですかね。
第2期にいくか、別のマンションにするか、迷い中です。

調整しただろうに、それでも5倍って凄いですね。
人気物件ですね！

5倍ついた部屋もあるんですね。だから外れたという方もいらっしゃる。1億円でローン審査通って外れるって、庶民感覚ではあり得ません。でも申込み入らなかった部屋もたくさんあるでしょうから、今日から先着順ですね。希望の部屋がありますように。

あっ事前申し込みが無い部屋は出さないだろうから、申込み無しはないですよね。皆さんが仰るようにそのための販売戦略1期2次ですね。

希望の間取りは、全て売れたようです。抽選になってしまう部屋を教えてもらいました。ご担当の方に調整していただいて何とか無抽選で確保できました。とても対応が親切なご担当者で、感謝しています。総販売戸数の半分は売れたようです。

>>5471 匿名さん

阪急さん、負けるな。頑張れ。いつかは完売するよ。いつかはね

>>5479 匿名さん
阪急？

5478さん、ありがとうございます。
総販売戸数の半分は売れたようです。とのことですが、300以上売れたということでしょうか？

どの部屋のタイプが1番人気だったのですか？

>>5478 匿名さん

親切というか、それが本来の営業の姿だよね。
売り手と買い手がwin win

628戸のうち販売総戸数は491戸です。その半分ですので、200数十戸売れたようですね。１億越えの部屋の方がよく売れていたようで、少し驚きました。