パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

ムサコはいい街だし、駅1分は魅力的。
でも、何度か話題にのぼりましたが、Low-Eガラスやボイドスラブ などの低仕様が気にかかります。
特に、ペアガラスとLow-Eガラスの比較では、夏場のガラスの温度が10℃も違いますから。
どうしようかな。

武蔵小山の中古を買えばよくないですか？
やはり皆さん新築志向ですか？

次の再開発エリアに中古マンション買っておくのが経済的には正解だろうね
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_88135746/

ここ買っておけば、権利交換で三菱地所のタワマンに変身するわけだ
面積足りなければ割安な値段で買い増しできるんだっけ？

>>4766 匿名さん

築35年の武蔵小山でこの価格はクソ高いね。
捕らぬ狸にならぬようお気をつけ

でも、大化けしそうな気がする…

三井不動産初めて接するんですけど、
よくも悪くも営業の接客がドライじゃないですか？

ここアクセスが悪いけど買うっていうポジが多いけど、地元の人以外に売らないと売り切れない規模じゃないですかね。

そうなのになんでこんなに高いんだろう。

>>4770
それでも買う奇特な人がいるからでしょ。

>>4770 匿名さん
地元からの買い替えなんて少数派ですよ。
多くは、無縁の方々。
営業の地元の方の買い替えが多くて～は、ビジネストークです。

>>4772 匿名さん
地元からの買い換えが多いとビジネストークすることの、三井側のメリットってなんですか？
純粋に思い付かないのでおしえてください。

半径１.５キロ。
どんな日常生活が待っているか、奥さんに説明する時にどうぞ。この街だと、専業主婦は少ないのかな？

◆武蔵小山駅
https://goo.gl/oFjh3A

◆ザ・パークハウス グラン 南青山高樹町
http://goo.gl/cGKgm

◆パークコート千代田富士見
http://goo.gl/1edYu

◆ザ・パークハウス グラン 三番町
http://goo.gl/esFLs

◆ウェリス代官山猿楽町
http://goo.gl/t6dHu

◆グランスイート広尾
http://goo.gl/Kdr2a

>>4772 匿名さん
確かに、地元の見学は多いという話でした。
ただ、モデルルームの見学者という意味です。見学者の1割しか申し込まないので、地元の人は申し込まないですよ。
話のネタとして見ただけです。
高過ぎますから。

>>4774 匿名さん

ここと同じ坪単価で買えるところありますか？

>4769

見込み客とみなされてないんじゃない。三井は客を選ぶ。

>>4777:匿名さん

どんな人がお客として見てもらえるのですか？
物件を今一つ気に入っていなさそうな人も除外されますか？

>>4775
モデルルームは地元にないのに地元民がわざわざ大崎まで話のネタのために行くの？

>>4773 匿名さん

三井側というか、デベ側ね。
MRに今まで50箇所近く行ってるけど、ほとんどのMRで地元の方が…という話をされる。

恐らく、地元の方がなかなか離れられないくらい素晴らしい環境というのをアピールしたいのかなと

1期1-３次で2/３は売れるような状況では。
具体的には地権者入れて400/６００ぐらいじゃないかな。足元から見た予測だけど。

普通は地元住民や地縁のある人の購入が多いから現地の近くにモデルルーム作るんだけどね。沿線でもない大崎にモデルルーム作るって地元住民は買ってくれないという判断なのか。

全然納得感ない説明。
大して素晴らしい環境というアピールになってないし。

思ったより売れてそうですから、ネガが多いのも納得でしょう。

>>4782 匿名さん

単に、自分のモデルルーム用の広い土地が有ったから利用したんでしよう。

>>4785 匿名さん

アグリーです。穿った見方する人もいるもんですね。

>>4785 匿名さん
単にというか大崎は三井のタワーマンションがたくさんあるし再開発のショーケースとして最適なのであえて大崎にしたようですよ

>>4781 匿名さん

ないない、そんなに売れたら奇跡だよ

私はとっくに撤退しましたが、どの程度の人気で、どのくらい売れるのか、気になっています。今後のマンションマーケットのひとつの方向が見えるように考えています。

>>4787 匿名さん
あそこはグランスカイの時代からの使い回しです。要はコストが安いから。深い意味はありません。
南青山の都心物件向けサロンと一緒です。その城南版。

>>4790 購入経験者さん

そうだっけ？グラスカは別の場所だった気がする。
キャッツシアターがあったような

グランスカイのモデルルームは２回作り直してて途中で一回移転したんですよ
その後はパークシティ大崎のモデルルームがありました

明日明後日のモデルルーム、ガラガラです。やっぱり見合わない価格が理由でしょうか。

ここの向きの人気度ってどうなんでしょう。
北東に住友、南西に三菱でお見合い状態。
この2面はカーテン無し生活はほぼ無理。

かといって、南東、北西にも目ぼしい眺望無し。
西に富士山、南は陽だまりってことで、
南東>北西>南西>北東の順かしら。

人気の72Dは北東のためか、価格安めの設定ですね。

武蔵小山がさばけたら、いよいよ、ここのモデルルーム跡地にタワマンかな。

>>4793 匿名さん

Web予約できないのに、なぜ空き状況知ってるんですか？
わざわざ電話確認ですか？
毎週お疲れ様です。

>>4795 匿名さん

あそこは、周辺のマンションの所有者合意が取れてないから、暗礁じゃないですかね。またしばらく駐車場。
今回、カフェっぽい作りにしたから、そのままカフェでもすればいいのに。

>>4794 マンション検討中さん
ガラスがしょぼいから北東のが良いのかも。

北東は住友とお見合いの時点で最下位

ガラスの質が悪いので夏冬は辛い
平日は満員電車でアクセスの悪い路線で辛い
商店街はまぁまぁ
春秋の週末は楽しめそうですね
値段は超一流

北東はいいとこないじゃん

>>4800 マンション検討中さん

ガラスの質って、コストカットなのは間違いないですが、さほど問題ないと思うのですが。low-eって直射日光に対して遮熱効果を発揮するのであって、庇があって直射日光が入らない設計の場合は単に無駄なコストになっているだけでは？

冷暖房効果や保温効果も全然違うので、年中エアコンをつけることになりますな

>>4803 マンション検討中さん

やらないよw

そうそう。
4802さんに補足すると
ペアガラスはガラス厚と空気層の距離が大事。
そもそもここって補助金事業だから、そこら辺の
マンションより断熱性能高いはず。

>>4802 匿名さん
仰るとおりです。
この物件、庇が広いからlow-e採用しなかったんですよね～

low-eには遮熱タイプと断熱タイプがあり、夏も冬も快適というわけにはいかないのでは？遮熱タイプは夏は快適でも冬は外からの暖かい輻射も遮ってしまうため寒く、断熱タイプは冬は快適でも夏は外からの輻射が入ってきて暑い。遮熱タイプの場合は、冬はペアガラスよりも寒くなる場合もあるので一概にlow-eの方がペアガラスよりも良いとは言えないと思います。

ダメだよ正解書いちゃ

夏の南向きについては南中高度が高いからバルコニーが庇になってくれるけど、高度の低い西日や朝日は庇として働かない。LOW-Eにしないのはコストダウンでしょ。

>4807

LOE-Eの有無にかかわらず、今どきペアガラスなしなんてないでしょ。

全熱交換の２４時間換気でないってのもコストダウン。

>>4811 匿名さん

コストダウンだけど性能はほとんど変わらないという意味では？東西のfixサッシはlow-eではあるね。確かに南西向きくらいはlow-eにして欲しかった。熱交換はこのクラスでは無理でしょ。最近だと平均坪500万超でも付いてない設備。

内廊下のタワマンって窓を開けても風が抜けないから、全熱交換って必須アイテムなんだけどね。坪単価云々ではなく。

あのブリリアタワーズ目黒でさえも、バルコニーに面した窓はLow-eでなく全熱交換も付いてないんですが。。更に付け加えると、ペラボーで天井高2500でもある。

目黒って立地だけで売れた部件。武蔵小山だとどうかな。

>>4807 匿名さん

一般的に使われるのは遮熱タイプですかね。やっぱり夏をどう快適に過ごせるかが重要ですよね。

免震駅近タワマンだから高いけど伸び代ありそう。

キャピタルゲインも今なら狙えますか？

>>4810 匿名さん

ペアガラスでしょ？嘘は良くない。

そうとったか。ごめん。

大崎ウエストシティタワーズは全熱交換、各部屋に天カセ、半分から上の階の床は天然大理石、勿論low-eで豪華だったわ。

豪華じゃなくて以前はそれがタワマンの標準だった。中古になった時、比較されてそっちに流れちゃうんだろうね。

>>4821 検討板ユーザーさん


天カセは買い替えコストがキツイから要らないけど、それ以外は流石ですね。まさか新築の方が低仕様とは残念な時代ですね。

>>4820 匿名さん

あ、そういうことか。こちらこそごめん。

マンションにこの価格出して、天カセエアコンの買い替えコストを渋るなんて。

壁掛けエアコンと違って天カセって部屋全体に風が回るから、風量弱く設定しても温度下がるんだよね。冷たい風あたるの苦手なので快適だけど。

>>4822 匿名さん
中古市場は設備の比較はしないよ。
立地の比較になる。

>>4825 匿名さん

いや、風のことを言うなら、天カセの方が部屋の中心に近い分、風が直接体に当たるんですが。私の住んでるマンションはダイニングに直接風が届くタイプで夏は寒く冬は顔が暑い。しかも、天井高が必要以上に低くなってしまっている。憧れの天カセは天井高はそのままに、部屋の中心から四方に向かって風が出るタイプです。

設置されていない設備を悪く言う。ステマのパターンだね。

>>4814 匿名さん

ちょうどチャイナマネー全盛の時に売られた物件だからね。
中身なんて見てないわ

設置されていない設備が直ぐに検討から外すほど致命的なものなのかを議論するのは当然じゃないですか？これ以上価格が上がってしまっては手が届かない人間にとっては、どうでも良い箇所の仕様を下げてリーズナブルな価格にしてくれた方が有難い。

>>4796 マンション検討中さん
WEBでモデルルーム予約できますよ。資料請求した人は全員知っているはずですが。土日なのにガラガラですよ。

>>4831 匿名さん

じゃあ、営業も暇だろうから、冷やかしに行こうかな・・・

設備は後付け可能なものと後付け不可能なもので区別して判断。後付できないもので入居してからやっぱほしかったなんて思っても後の祭り。

昨日MR 行きましたが、がらがらではありませんでしたよ。
大盛況の時期は終わってましたが(笑)
新規客より、みなさん商談中で個々に話してました。
人気の部屋はやはりあるようで、希望の部屋が来週の集計で抽選が何倍になるか心配です。

しかし関係ないのに予約状況をネット確認なんて、暇ですね～

>>4833 匿名さん

天カセがマンション購入を左右する要素とは……

そういえばパークシティ大崎の未入居部屋どうなったんだろう。
今更2年前の制震マンション買う人いたのかな？

抽選を避けるように申し込んでたけど、2次でも買えそうだから抽選覚悟で純粋に欲しい部屋に変更しようかな。

>>4835
天カセは結構重要な要素ですけどね。
高級物件で壁掛けなんてないでしょう。

>>4838 匿名さん

何年前からタイムスリップしてきたのでしょう？今は億越えでも壁掛け当たり前。

>>4839 匿名さん

いや、天カセはあるとこはある。
パークホームズもザ レジデンスでは標準じゃない？
ということはここは普通のパークホームズ並の仕様ということか。

>>4839
億越え≠高級
だからこそ、億越えでもこちらは高級マンションではないんです
値段が高いだけの安普請なマンションなんです

ここ高いので大手町に変えました。通勤は20分になり通勤も楽なので。

ジオ大手町良いですよね。

10年前に買った坪280万のマンションで天カセ3基標準だった。まあそういう時代だったね。
見た目はいいけど、最近の壁掛けもなかなかデザインいいから自分は壁掛けで全然OK。立地重視だね。

1億2千万出して70平米でいいなら千代田区が良いですが、さすがに狭すぎるので、都心の中古とこことを比較検討中。

千代田区は子育てに優しい区一番だから価格以外のメリットもあり総合的に判断が必要ですね。

確かにジオ大手町の方が価格も安く驚きですね。

千代田区といってもピンキリですからね。番町なら良いですが、小伝馬町とか秋葉原付近とかは嫌ですね。

天カセ付きのタワマンに住んでるけど性能が良くない。天カセもピンキリなのかな。エアコンの風が直接当たるから不快だし食器にかけたラップは風で飛んでしまう。風量・風向きを変えてもダメ。ちなみにダイキンフラットパネル。掃除が本当にきつい。エアコンは種類が豊富な壁掛けで高性能、掃除がしやすいものを自分で選びたいな。

>>4847 入居済みさん

ここが単純に盛ってるということもありますが、免震と再開発に相応のコストがかかったのですかね。

まとめると、窓ガラスも天カセもこだわってる人は少数という感じでしょうか。

>>4851 匿名さん

だからコストカットは見逃してね、ということですか？営業さん

>>4852 名無しさん
それでは、それらの設備を足してさらにマージン乗せた方がお好み？

>>4852 名無しさん

不動産購入の優先条件は一般的に

立地 > 価格 > 広さ

http://www.hi-asunaro.com/report04.html

設備はいいとこ4、5番手でしょ。プラス要素にはなるけど購入検討をやめるってほどのマイナスにはならない人が多数派。だから目黒のもサクッと売れたわけで。
ここのポイントは価格。果たして三井は市況とターゲット層の懐具合を見極められたのか
。結果が楽しみ。

>>4854 はアンカーミス。
ただしくは >>4851で。

ジオは内神田です。山手線内側だよ。

天カセにこだわるなら中古マンション買えばいい

誰もがこの価格設定にガッカリしてる。でも、三井でもこれなら、住友や三菱だとどうなってしまうんだっていう恐怖感もある。皆妥協点を探っているんだよ。

今までの経験上、三井はそれほど強気に出ないデベですからね。住友だと、再開発による価格上昇をmax見込んで、3年くらいで完売できればいいというスタンスでとんでもない価格で出してくる可能性はありますね。

免震って装置にはコストかかるけど、建物は揺れないから強度を落として設計できってことでトータルとしては大きなコストアップにはならないはずだけど。

>>4853
天カセ、low-eも付けたとしても大した金額にならないでしょう。
後からリフォームで対応出来ない部分はケチらないで欲しい。

新築で後から天カセに窓ガラスを変えるってやる人いたら素晴らしいなあ。
そんなマンションに住みたくない。

窓ガラスというかサッシは共用部分になるから個別に変えちゃだめだよ。