パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

駅の周りで用はたります.

>>2181 匿名さん

生活するのには便利。ウインドウショッピングなど洒落た散歩は他の街で

目黒は洒落てるかびみょー

目黒がイメージ良いのは、自由が丘とか鷹番とか柿の木坂といった高級住宅地があるからで、目黒駅周辺は全然ブランド価値ありませんよ。

自由が丘の駅の周りってゴチャゴャして高級ってイメージはない。坂を上がっていくと畑があったりする。

>>2184
花房山はブランドエリアですよね
目黒区じゃないけど

2185さん、自由が丘の北側一歩進んだあたり、緑ヶ丘の高級住宅地ご存じないみたいですね。

駅から遠い住宅街は将来的に消える。高齢者は駅近のタワマンを選ぶね。２４時間有人管理は安心。
困ったら助けを呼べるし、すぐに部屋に来てくれる。今住んでいるタワマンも高齢者が多い。買い物
は徒歩圏で済む。戸建ては、雪かきやら落ち葉はきがしんどい。ゴミは収集日の朝ってのもつらい。

>>2187 マンション検討中さん


もうすぐ三井がパーク◯◯◯出しますよ、緑が丘。

緑ヶ丘は低層ですよね？

しかもとおない？緑ヶ丘。

緑ヶ丘は都心からは遠い＋交通不便でＮＧ、未だムサコ優位

連投失礼！
今桜新町に住んでるけど、山手線内に比べたら都心まで遠くてストレス感じる

そこで白金2丁目タワーですよ。

まだ選び放題です。いかがですか？

田園都市線は頻繁に人身事故やトラブルで止まるから絶対に避ける路線。

駒沢も？？？

連投失礼！　その2
白銀は高そうで最初から対象外でした。幾らで買えますか？

緑ヶ丘も白金も桜新町も、、、該当のスレで話してください

>>2194 匿名さん

飛行機問題が解消されなければきついすね。地所が白金高輪徒歩１分のビギ跡地にタワー建てるからそっちの方がよいと思いますけど。再開発もありますし…。

>>2198 匿名さん

連投すいません。近隣エリアで比較の対象になり得る物件なんでいいじゃありませんか。ムサコの優位性を強調できれば問題ありません。

モデルルームに行かれた方いますか？

ホームページ、見てないんですか？モデルルームは公開準備中とあります。

モデルルームは大崎だよ
グランスカイやパークシティのモデルルームと同じ場所

>>2199 口コミ知りたいさん

白金高輪のエリアは港区の規制でこれ以上タワーは建てられないと思いますので、建っても一般的な14階建てのマンションです..

こらこら、ウソはいかんよ。
白金高輪徒歩1分の三菱タワーは26階建てだよ。
少なくとも近くにある売れ残り多数の白金の三菱タワーよりは、はるかにいい物件ですね。

60平米とか63平米とか、70平米の部屋が多いですけど、どういった人が買うんですか？DINKSとか退職した老夫婦とかですかね。もしそうだとしたら、DINKSとか老夫婦で捌ける数なのか疑問です。70平米以上を求めるファミリー層はそれなりのマーケットあると思うんですが…

>>2206 匿名さん
すみません、70平米未満の部屋が多い、です

広い部屋、はそれなりに高くなるから買い手が減るでしょ。

もう、そろそろ新間取り見せて欲しいなぁ～

>>2206 匿名さん

都心はファミリーでも2Lか3Lが主流だよ。

ですよね。ここはファミリーにも向いてます。

>>2210 マンション検討中さん

都心の高級マンションだと、７０平米は１LDKで、単身、せいぜい、DINKS向け、という感じですけどね。

普通のマンションだと、８０平米で３LDKはざらです。

パーマンでもパークコートでも無いパークシティなんだから狭くて当然だよ。

>>2212 マンション検討中さん
ここは、普通のサラリーマン向けのマンションなので70平米3LDKが多いですね。高級感やステータスは求められないと思います。

自分の買う部屋以外、の広さなんて興味なし。

最近、数ヶ月の間、都心（山手線内）の中古物件の回転を見ていたところ、70平米の物件に比べて60平米の物件が圧倒的に遅く、世間の需要は70平米の方が高いのだと感じました。
将来、住み替えすることになる可能性も考えると、70平米の方がいいのかなと。悩ましいところです。

パークシティ、一般層が買うマンション、坪450〜。不思議な時代だ

>>2216 匿名さん
将来というのがいつなのかによるけど少子化によりファミリーの必要面積は小さくなるよ
きっと
かつては3LDK 70平米が一つの標準だっけど

3LDK 70平米は、相応に所得の高い層には有り得ないことですよ・・　後で後悔すること間違いなし。

今、都心のファミリー層の多くは3LDKより2LDKを購入するとMRで聞いたことがあります。もしかしたら、そもそも2LDKの方が元々の供給が多いのかも。

うちのマンションは2LDKと3LDKのみですが70平米台は2LDK、3LDKは最低85平米からです
2004年築なんですがこのころは余裕ありましたね

キッチンを除くリビングダイニングを15畳以上、寝室を8畳以上取ろうとすると2LDKでも75平米は最低必要だよね

>>2220 マンション検討中さん
最近は同じ面積なら部屋の数よりリビングの広さを重視する人が増えてるからね
田の字プランを別として

昔は４人家族で80平方メートルは必要だとされたが、
・布団をしまう必要なくなって２平米
・テレビが薄く、パソコンがノートになって１平米
・本やカセットの収納が少しで済むようになって２平米
以上で５平方メートルは少なく済むから、７５平方メートルが最低限かな。
それから、収納に工夫した分だけ狭くてもよくなる。

子供が大学生になった時を考えると、それが最低限かな。

>>2223 匿名さん

http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75...

総事業費400億の内訳知ってる人いますか？
これって妥当価格なんですか？
なんかマンションって色々高くなっても2000〜3000万で造れるって聞きましたけど。土地代が高いんですかね？

土地は権利変換するから総事業費に土地代は入ってないと思う

総事業費４００億円に対して総延床面積は７万５千平米
１平米あたり５０万ちょいだから７０平米で３７００万くらいか
まあ休業保障費とか近隣対策費とかいろいろはいってんじゃないの

>>2226 匿名さん

ありがとうございます。
それにしても7000万で一部屋売れたとしてもデベは相当の儲けですね。まぁもちろんその他にもかかる費用はもっとあると思いますが。

まあ店舗エリア含めて半分くらいは地権者の権利床だと思うのでデベの保留床取得原価は平米１００万近いんじゃないでしょうか

中層階の天井高どのくらいですかね？

>>2227 匿名さん

一般購入者は、地権者のために一部屋購入にあたり3千万円から4千万円分を負担してるってことですか？

ナイナイ。
一部屋アタマせいぜい500万程度。

>>2230
地権者はもともとの地権（土地の所有権等）と権利床を等価交換しているので損も得もないです
従前権利以上の面積の床が欲しい場合は原価で買うことができます（通常分譲価格の２割引くらいです）

原価だけでも地権者分を一部屋あたり1000万円は負担してますよね。それに加えて3年間別のところを借りる家賃と店舗を持っていた人への生活保障もありますよね。

地権者多いと500〜1000万円も割高なんですね、びっくりしました。それもあってここは高いんですかね。

まぁ再開発なので仕方ないですよ。
昔からいた人のところに割込んでいくんだし。
しかも駅前一等地。

>>2234 マンション検討中さん

デタラメ信じないように

普通は、補助金が出るから安くなるのでは

70平米が原価3700万円で補助金も入ってるのに、どうしてこの価格になるんだろう。マンションに税金を使ってデベロッパを儲けさせるのどうなの。

70㎡1億円として、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3500万円、廊下エントランスホール等共有部分負担500万円、土地代（ここでは地権者への支払い）1500万円、宣伝費用500万円、ディベロッパー粗利4000万円。

今話題の江東区の野村物件に当てはめると、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3000万円、廊下エントランスホール等共有部分負担200万円、土地代500万円、宣伝費用300万円、ディベロッパー粗利2500万円で、6500万円となります。最大のポイントは、ディベロッパーが利益を削り始めたこと。

ここは、補助金なしってことですか？
あと、三井の利益がかなり乗ってるってことなんですね。高いわけだ。

>>2239 マンション検討中さん
大井タワーは70m2で標準8500万
土地代は小山より地価が圧倒的に高い為3000万以上かかっています。
スミフが高いと言われるが三井の方が明らかに
ぼったくりじゃないかな。

>>2238 検討板ユーザーさん
原価３７００万円で全ての部屋を販売できればいいけど面積比率で半分くらいは地権者に渡さないといけないからね土地取得代がかからない代わりに販売対象の部屋にはその部分が乗っかる
地権者がいなければ土地代としてオンされるだけ

地権者が多いとそれだけ価格が高くなるとスミフのMRで聞いたことがあります。

そりゃ倉庫跡地とかよりコストかかるから当然だよね
でも地権者多いことが悪ではなく本来地権者がたくさんいてマンションなんか建てられなかった場所を取りまとめてバリューアップさせてるのだから高くなるのは必然だね

そうですよね.価値がアップした

2240の言いたいことは、東京のマンションはこの先価格が下がる、ということかな？

事前案内会、いつ予約しました？
最早で9日なんですかね。
今週の方もいるのでしょうか。

>>2245 匿名さん

いつもこのすれでこの物件は割安だと言ってる人ですか？

再開発エリアって最初の物件は超割高に見えるけど開発後半になるとあれは安かった
買っときゃよかったって話がここ１５年くらいは続いてます
今後もそうかはわかりませんが

>>2245 匿名さん
そのこととデべが異常に高い利益を乗せていることとは関係無い話しだよね

>>2250 匿名さん
武蔵小山の再開発は、マンション以外に何ができるのですか？ユニクロや電気屋ができるといいのですが。

電気屋ってラオックスあるよ。個人商店はそれこそもっとたくさん。

利益4000万円も乗ってたら悲しいです

自転車乗って10分で行ける場所にユニクロの大規模店（TOC五反田）
あるから、武蔵小山に無くてもいいと思う。
テキトーなインナーならパルムで揃うし。

価格アップされましたね。ザックリ3ＬＤＫ、一億円前後、高くなったねどこも

>>2256 匿名さん
価格アップって、ここのマンションですか？

ラオックスは、三菱のタワマンの敷地にかかっているので、閉店ですかね。

>>2258 匿名さん
中国系の電器屋なんて潰れた方がいい。

>>2256 匿名さん
三井のぼったくり商法が始まった。
利益率高いにもかかわらずさらに値上げして
如何にも高級感を強調
売れ残りを今度は値下げして「どう、三井は皆さんの為に値下げをしますよ、どこかと違っていい会社でしょ」だって
購入者を騙すのもいい加減にしろよ！

アンチ三井なら他を買えば？

>>2260 匿名さん
購入者を騙してると感じるならむしろ購入してはいけない。別のデベの物件を買うべき。

需給関係で価格は決定されるから仮に高級じゃなくても需要があれば高額で売れる。需要に見合った価格でなければ価格が見直されるだけ。
要は高級感などの質だけが問題なのではなく購入したい人の人数。皆いらないとなれば価格は下がらざるを得ない。
これだけの価値を付けるのは購入者人数が見込めるからでは？

>>2260 匿名さん

どこのマンションの話ですか？

>>2262 匿名さん
どのデベもぼったくりでしょ。タワー欲しければ、騙されてると分かった上で買うしかないよ。

事前案内会のお誘いの電話もらったけど、なんかやけに一生懸命な感じがした。うがち過ぎかもしれないけど、高過ぎて購入希望者が減ってるのかもしれないと思う。
しっかり話を聞いてきます。

>>2260 匿名さん
三井は心理戦略が巧妙
それだけのこと
これも立派な営業手法

三井さんが武蔵小山の価値をあげてくれているんだよ
武蔵小山に地縁がない人は
品川とか大井町とか選ぶでしょう
地盤を気にする人はこっちかな

>>2259
武蔵小山と大井町のラオックスは井門っていう日本の会社が運営
本家のラオックスは中国企業に買収されたが、こちらは兄弟店みたいなもん

値段上がったんですか？

前に書いてあった「売値1億円の粗利が4000万円」がぼったくりかどうかは知らないけど、まだまだ買う人がいっぱいいれば価格は下がりそうにないな。

事業費４００億で戸数は６２８戸だけどそのうち１３７戸は地権者の権利床（従前権利と等価交換）なので保留床（三井が販売する住居）は４９１戸

自治体などからの補助金がないとすると原価は４００億÷４９１戸＝約８１００万／戸

平均１億なら粗利２０００万もないでしょ

>>2266 匿名さん

売主も購入検討者も、流石に高いということに気付いたのかも知れないね。

2272
販売する住戸数で割るんじゃなくて総戸数で割る、すなわち400億÷628＝6300万円が原価です。

>>2274
この事業は地権者と三井の共同事業と考えるとわかりやすいです
地権者は土地と引き換えに権利床を１３７戸受け取ります

三井は事業費４００億（主に土地代を除く建築費等）を出す代わりに保留床は４９１戸を受け取ります
なので三井としての販売住戸一戸あたりの原価は８１００万円です

以上の計算は事業費４００億をすべて三井が出していると仮定した場合です
地権者が土地以外に別途お金を出して４００億のうちいくらか負担をしているとすれば計算はすこし異なります
仮に地権者が土地以外に４０億出していたらば三井の持ち出しは３６０億ですからその場合は原価７３００万くらいですね

だから、何？
というスレばかり。。
買いたきゃ買うよ。損得は金がない人らで議論して

>>2277 匿名さん

買うかどうか迷ってるけど、お金が余るほどある訳じゃないから、みんな真剣に議論してる。ここはそういうスレです。

平均9300万円のマンションが、628戸も売れるとは思えないんだけど。。

>>2279 匿名さん

それでも売れてしまうから恐ろしいですよ