パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

朝、座って通勤。
同じ鹿島だけど、タワーは目立ってなんぼ。
ここは地権者の割合が多すぎ。

このタワーの「元地権者」で一番有力なのは某海苔店と聞いた
賃貸に出すか、売却するかの二択だろうね

>>2137 匿名さん
北仲ってなんですか？

>>2139 匿名さん
ザ、横浜の眺望がある部屋は50階以上しかなくてどこも1億軽く超えてますよ。

>>2138 匿名さん
特設サイトで見る限り眺望は期待できなさそうですよ。一番眺望になる東京タワー、スカイツリー方角はまんまスミフに遮られているようです。

>>2145 匿名さん
それだから三井はスミフを目の敵にしてるんだな。

本当だ、三井の営業の書き込み減りましたねー。書き込み数減らす、もしくは内容を一般的なものに変える、っていう指示があったんでしょうね。
投稿再開する時は、「価格は妥当、条件最高」なんていう営業トークはいらないんで、今後のスケジュールや共用施設の概要とか、検討者がこの掲示板見て良かったって思うような情報を流してほしいものです。

スミフのMR行くと三井を敵視した比較資料が一杯出てきた経験はあるが、逆はあんまりないよ。笑

価格は妥当だと思う。
条件は最高じゃないよ。ここは都心ではない。
タワー条件最高の北仲上層や目黒ブリリア、場所なら青山辺りのマンションが600とか800。ここはその半分から2/3程度の価格。何もおかしくないよ。

>>2149 匿名さん
青山あたりのマンションの2/3の価格でおかしくないなら、逆に青山あたりの分譲マンションが、武蔵小山の分譲マンションの1.5倍の家賃で借りれますか？
無理ですよね。
青山は高くて当然です。

>>2148 匿名さん
私はそんなもん見たことないね。

家賃は安くて、マンション価格は高い町、むさこ！

>青山あたりのマンションの2/3の価格でおかしくないなら、逆に青山あたりの分譲マンションが、武蔵小山の分譲マンションの1.5倍の家賃で借りれますか？

南青山 賃貸マンション家賃 [平均値]
平均家賃　　　243,215 円
  （4,927 円／㎡、16,286 円／坪）
http://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%8...

武蔵小山駅 賃貸マンション家賃 [平均値]
平均家賃　　　109,787 円
  （3,664 円／㎡、12,111 円／坪）

http://utinokati.com/details/マンション家賃相場/沿線・駅/東京都-東急-東急目黒線-武蔵小山駅/

１.５倍程度ですよ。

逆にこの三井タワマンの賃料は同等の都心タワマンの2/3程度まで高くなるってことでしょうね。まあもちろん都心の高級賃貸需要はありますから、１００万以上の物件は山手線外は厳しいとは思いますけど、価格が高かったからと言ってあまりにも偏った情報を書きこむのはどうかと思いますよ。

マンションネガはまだわかるけど武蔵小山ネガキツイのはなんで!?
単に他の駅に行けばいいのに・・・

>>2153 匿名さん

算数できないのかな、１.５倍ではないが。

>>2155 匿名さん

1.4倍でしょ
賃貸の方が価格差小さいってことじゃん

>>2156 匿名さん

１.４でさえもないが、日常の計算で困らないかい

>>2154 匿名さん

そうですね。アンチ武蔵小山アンチ三井の方にはスミフ大井町や品川シーサイド物件がおすすめですね。

>>2149 匿名さん
青山のマンションで坪600なんて安いのは今は無いよ。
今は坪800-1000万位が相場。

じゃあ結局ここは賃貸対比で見ても、都心対比で見ても割安ってことですね

武蔵小山をここでネガしてる人達は、価格発表前に坪300台だ！いや一番安い部屋は坪200台もある！
と夢見ていた人達なんだろう。期待していた分、憎さ100倍。

まぁ、その辺の相場感もなく、読みができないと言う時点で能力=年収はお察しと言う感じかな。

マンション価格も相場変動しだいなので、仕方ないですね
こうやって武蔵小山の価値がＵＰしていくのは好ましいです
今ほしい人にとって残念な状況なのは理解できます
売れ行き悪ければ三井は下げてくるでしょうから期待します

このサイトで調べてみました
http://utinokati.com/

武蔵小山駅の賃料平均は11664円／坪、中古マンション売り出し価格は274万／坪

南青山は表参道、外苑前、青山一丁目、乃木坂の平均を計算しましたところ
賃料は15768円／坪、中古マンションは335万／坪でした

武蔵小山の中古マンション価格は南青山の約８割
賃料は７割ちょいって感じですね

エリアの実力はこんなもんでしょうが再開発＆駅チカプレミアムを考えてもこのマンションの
価格は割安な気がしますね

皆さん、白金2丁目タワーはいかがですか。

まだ全体の20%以上空きがございます。

選び放題ですし、いいですよ。

>>2163 匿名さん
それ築年平均がだいぶ違うと思う。
港区都心は築年古い物件が多いので築年補正して比べないと、全然正確では無いよ。

>>2165 匿名さん
じゃあやってよ

>>2164
南北線／三田線（目黒線）だと５分くらいなので白金台駅徒歩６分と武蔵小山駅徒歩１分だと
都心までの通勤利便性はほぼ同等ですね
白金台と武蔵小山ではマーケットが違うので一概に言えませんけど武蔵小山が割安のまま
放置されていた（ゆえに再開発によるバリューアップが大きい）といえるかもしれません

とはいえ普通のサラリーマンに坪５００万のマンションは買えないです
港区に住むとわかりますが普通の人が会社で働いている時間にスポーツクラブにいたり
犬の散歩させているおじさんとかたくさんいますよね
都心のタワーマンションに住むのはそういう人が多いです
でもそういう人種が目黒駅ならともかく果たして私鉄沿線の武蔵小山に住むものなのかは
よくわかりませんね

そういう人は少ないと思います。
近隣の土地や戸建て処分した人、二馬力＋贈与の方が多いのではないかと思いますが。
ここの1LDKとかを娘に(贈与)検討してるっていう親御さんを知ってます。

ここの2LDKはいくらですか？

わざわざこのスレに来て、武蔵小山をディスってる人っていたいなんなんだろう？？
武蔵小山は庶民的な街の最高峰だと思うよ。
そしてこのマンションは武蔵小山のNo.1物件。

港区や田園調布とかのセレブ地域と比較なんて全く意味がない。
セレブな街より庶民的は街が好きな人たちが住む場所。
ここへは、自転車でやってくることはあっても、わざわざ電車乗り継いでくる人なんてほとんどいない。
みんなが地元民なのがいい。
セレブを気取った奴とか馬鹿な若者が少ないのがいい。
電車の利便性だって山手線沿線ほどではないけど、山手線の外の駅の中ではトップクラス。

立地も物件も抜群なんだけど、価格もセレブ地域なみなのが残念です・・・
ちょっと手が出ないので指くわえてみてます・・・

慶応カップルにはピッタリかもな。最近ここら住んでる人多いよね。親からの頭金も多そうだし。

武蔵小山は住みやすそうですね。マンションにジムと保育園とコンビニとキッズスペースとライブラリーがあったらいいなぁ。コンシェルジュもね。

>>2163 匿名さん
MRに行くと置いてある無理やり数字をひろってきた資料みたいですね。割安なのかは分かりませんが、武蔵小山は割高でも住みたい素敵な街だとは思います。

絶対的には高いと思うんだけど・・・
ここよりかなり安くなるのは結局海沿いとか山手線まで+20分以上の郊外とか・・・

まあ買える人は十分お金持ちと思いますよ。

たまに吉祥寺とか遊びに行くと、歩道における自転車の多さにびっくりするとともに、子供がひかれないか、ヒヤヒヤします。

吉祥寺とかの郊外って、なんであんなに自転車族が多いのでしょうね？

ここは、どうなんでしょうか？

>>2175 匿名さん
多いよ

生活圏内ほぼ真っ平らだから自転車便利なのよね

目黒までいこうと思ったら滅茶滅茶坂だけどね

電アシだと坂とかほぼ関係ないよね
もっとも駅前1分なのにあえて目黒に自転車で行くことはないだろうね

駅の周りで用はたります.

>>2181 匿名さん

生活するのには便利。ウインドウショッピングなど洒落た散歩は他の街で

目黒は洒落てるかびみょー

目黒がイメージ良いのは、自由が丘とか鷹番とか柿の木坂といった高級住宅地があるからで、目黒駅周辺は全然ブランド価値ありませんよ。

自由が丘の駅の周りってゴチャゴャして高級ってイメージはない。坂を上がっていくと畑があったりする。

>>2184
花房山はブランドエリアですよね
目黒区じゃないけど

2185さん、自由が丘の北側一歩進んだあたり、緑ヶ丘の高級住宅地ご存じないみたいですね。

駅から遠い住宅街は将来的に消える。高齢者は駅近のタワマンを選ぶね。２４時間有人管理は安心。
困ったら助けを呼べるし、すぐに部屋に来てくれる。今住んでいるタワマンも高齢者が多い。買い物
は徒歩圏で済む。戸建ては、雪かきやら落ち葉はきがしんどい。ゴミは収集日の朝ってのもつらい。

>>2187 マンション検討中さん


もうすぐ三井がパーク◯◯◯出しますよ、緑が丘。

緑ヶ丘は低層ですよね？

しかもとおない？緑ヶ丘。

緑ヶ丘は都心からは遠い＋交通不便でＮＧ、未だムサコ優位

連投失礼！
今桜新町に住んでるけど、山手線内に比べたら都心まで遠くてストレス感じる

そこで白金2丁目タワーですよ。

まだ選び放題です。いかがですか？

田園都市線は頻繁に人身事故やトラブルで止まるから絶対に避ける路線。

駒沢も？？？

連投失礼！　その2
白銀は高そうで最初から対象外でした。幾らで買えますか？

緑ヶ丘も白金も桜新町も、、、該当のスレで話してください

>>2194 匿名さん

飛行機問題が解消されなければきついすね。地所が白金高輪徒歩１分のビギ跡地にタワー建てるからそっちの方がよいと思いますけど。再開発もありますし…。

>>2198 匿名さん

連投すいません。近隣エリアで比較の対象になり得る物件なんでいいじゃありませんか。ムサコの優位性を強調できれば問題ありません。

モデルルームに行かれた方いますか？

ホームページ、見てないんですか？モデルルームは公開準備中とあります。

モデルルームは大崎だよ
グランスカイやパークシティのモデルルームと同じ場所

>>2199 口コミ知りたいさん

白金高輪のエリアは港区の規制でこれ以上タワーは建てられないと思いますので、建っても一般的な14階建てのマンションです..

こらこら、ウソはいかんよ。
白金高輪徒歩1分の三菱タワーは26階建てだよ。
少なくとも近くにある売れ残り多数の白金の三菱タワーよりは、はるかにいい物件ですね。

60平米とか63平米とか、70平米の部屋が多いですけど、どういった人が買うんですか？DINKSとか退職した老夫婦とかですかね。もしそうだとしたら、DINKSとか老夫婦で捌ける数なのか疑問です。70平米以上を求めるファミリー層はそれなりのマーケットあると思うんですが…

>>2206 匿名さん
すみません、70平米未満の部屋が多い、です

広い部屋、はそれなりに高くなるから買い手が減るでしょ。

もう、そろそろ新間取り見せて欲しいなぁ～

>>2206 匿名さん

都心はファミリーでも2Lか3Lが主流だよ。

ですよね。ここはファミリーにも向いてます。

>>2210 マンション検討中さん

都心の高級マンションだと、７０平米は１LDKで、単身、せいぜい、DINKS向け、という感じですけどね。

普通のマンションだと、８０平米で３LDKはざらです。

パーマンでもパークコートでも無いパークシティなんだから狭くて当然だよ。

>>2212 マンション検討中さん
ここは、普通のサラリーマン向けのマンションなので70平米3LDKが多いですね。高級感やステータスは求められないと思います。

自分の買う部屋以外、の広さなんて興味なし。

最近、数ヶ月の間、都心（山手線内）の中古物件の回転を見ていたところ、70平米の物件に比べて60平米の物件が圧倒的に遅く、世間の需要は70平米の方が高いのだと感じました。
将来、住み替えすることになる可能性も考えると、70平米の方がいいのかなと。悩ましいところです。

パークシティ、一般層が買うマンション、坪450〜。不思議な時代だ

>>2216 匿名さん
将来というのがいつなのかによるけど少子化によりファミリーの必要面積は小さくなるよ
きっと
かつては3LDK 70平米が一つの標準だっけど

3LDK 70平米は、相応に所得の高い層には有り得ないことですよ・・　後で後悔すること間違いなし。

今、都心のファミリー層の多くは3LDKより2LDKを購入するとMRで聞いたことがあります。もしかしたら、そもそも2LDKの方が元々の供給が多いのかも。

うちのマンションは2LDKと3LDKのみですが70平米台は2LDK、3LDKは最低85平米からです
2004年築なんですがこのころは余裕ありましたね

キッチンを除くリビングダイニングを15畳以上、寝室を8畳以上取ろうとすると2LDKでも75平米は最低必要だよね

>>2220 マンション検討中さん
最近は同じ面積なら部屋の数よりリビングの広さを重視する人が増えてるからね
田の字プランを別として

昔は４人家族で80平方メートルは必要だとされたが、
・布団をしまう必要なくなって２平米
・テレビが薄く、パソコンがノートになって１平米
・本やカセットの収納が少しで済むようになって２平米
以上で５平方メートルは少なく済むから、７５平方メートルが最低限かな。
それから、収納に工夫した分だけ狭くてもよくなる。

子供が大学生になった時を考えると、それが最低限かな。

>>2223 匿名さん

http://www.mhlw.go.jp/stf/shingi/2r98520000012t0i-att/2r98520000012t75...

総事業費400億の内訳知ってる人いますか？
これって妥当価格なんですか？
なんかマンションって色々高くなっても2000〜3000万で造れるって聞きましたけど。土地代が高いんですかね？

土地は権利変換するから総事業費に土地代は入ってないと思う

総事業費４００億円に対して総延床面積は７万５千平米
１平米あたり５０万ちょいだから７０平米で３７００万くらいか
まあ休業保障費とか近隣対策費とかいろいろはいってんじゃないの

>>2226 匿名さん

ありがとうございます。
それにしても7000万で一部屋売れたとしてもデベは相当の儲けですね。まぁもちろんその他にもかかる費用はもっとあると思いますが。

まあ店舗エリア含めて半分くらいは地権者の権利床だと思うのでデベの保留床取得原価は平米１００万近いんじゃないでしょうか

中層階の天井高どのくらいですかね？

>>2227 匿名さん

一般購入者は、地権者のために一部屋購入にあたり3千万円から4千万円分を負担してるってことですか？

ナイナイ。
一部屋アタマせいぜい500万程度。

>>2230
地権者はもともとの地権（土地の所有権等）と権利床を等価交換しているので損も得もないです
従前権利以上の面積の床が欲しい場合は原価で買うことができます（通常分譲価格の２割引くらいです）

原価だけでも地権者分を一部屋あたり1000万円は負担してますよね。それに加えて3年間別のところを借りる家賃と店舗を持っていた人への生活保障もありますよね。

地権者多いと500〜1000万円も割高なんですね、びっくりしました。それもあってここは高いんですかね。

まぁ再開発なので仕方ないですよ。
昔からいた人のところに割込んでいくんだし。
しかも駅前一等地。

>>2234 マンション検討中さん

デタラメ信じないように

普通は、補助金が出るから安くなるのでは

70平米が原価3700万円で補助金も入ってるのに、どうしてこの価格になるんだろう。マンションに税金を使ってデベロッパを儲けさせるのどうなの。

70㎡1億円として、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3500万円、廊下エントランスホール等共有部分負担500万円、土地代（ここでは地権者への支払い）1500万円、宣伝費用500万円、ディベロッパー粗利4000万円。

今話題の江東区の野村物件に当てはめると、ざっとのコストイメージ。専有部分建築費3000万円、廊下エントランスホール等共有部分負担200万円、土地代500万円、宣伝費用300万円、ディベロッパー粗利2500万円で、6500万円となります。最大のポイントは、ディベロッパーが利益を削り始めたこと。