パークシティ武蔵小山　ザ　タワー

>>17014 検討板ユーザーさん

スカイラウンジは確かにないのは残念だけど、スカイラウンジがないとリセールで不利になるということはないのでは？そういうデータがあるなら別だけど。「そうなんだ」という程度。スタディルームとライブラリーに至っては、あって当たり前というわけでもないし。

結局、リセールに効いてくるのは立地。

>>17015 検討板ユーザーさん

三井先生もこう言い切っていますね。
共用施設が豊富で立派なマンションの方が、高値で売れるのは間違いないのです。

>>17016 匿名さん

三井先生が言っているのは、シンプルな板状マンションと比べて、の話ですね。この物件レベルのタワマンなら、「共用施設が豊富で立派」の部類に入ります。

>>17017 検討板ユーザーさん

いいえそうではありません。
仮に同じような条件の物件が並んだ時とあります。よって、ここはお隣に見劣りしてリセールが絶望的となります。現実を受け入れましょう。

>>17017 検討板ユーザーさん

この物件レベルのタワマンなら
ここは突出して「共用施設が貧相でみすぼらしい」部類となります

>>17018 匿名さん

お隣との比較でも、リセールに影響するほどの差ではないですね。これから武蔵小山に建つタワマンの資産価値は、横並びになるでしょうね。

>>17019 匿名さん
うーん...それは人によるでしょうね。

私個人はラウンジとかパーティールームなどの共用設備はどうでもいいです。使わないので。

ただ、ここに中規模の認証保育園が1個入るだけで、隣のスミフに至っては保育園すらない、と言うのは非常に気になります。

ファミリー世帯がどかっと入ると保育園が逼迫するので、ここでもスミフでもどっちでもいいですが、大箱の認可保育園を行政指導していただきたかったです。

あと、飲み屋とかどうでも良いので、小児科、耳鼻科で週末土日もやる病院と、サピックスとか四谷大塚などの塾がテナントに入って欲しい。

この物件の検討板なのに、なぜネガティブ情報ばかり投稿する人がいるんだろうね？

>>17022 名無しさん

検討板なのにネガティブ情報の書き込みが認められない状況がおかしい。
ここは極端にネガティブ情報を排除しようとする勢力がある。

>>17023 匿名さん
いえ、そういうわけではありません。ネガティブ情報を認めないといったことや、排除するなど一言も言っておりませんよ。素朴な疑問です。検討板なのに、この物件が大嫌いで文句を言わないと気が済まないような人がいますよね？なぜネガティブ情報ばかり投稿する人がいるのだろうね、というだけです。

>>17020 検討板ユーザーさん

スカイラウンジとスタディルームはリセールに影響する差ですよ。
スタディルームは書斎を外出しできるから一部屋削減できるし、不動産屋も中古は特にその点を強調して販売する。
資産価値は住友が頭一つ以上抜ける。

>>17024 名無しさん

そうでしょうか。私はそうは思いません。
検討板だからこそ様々な意見があるのではないでしょうか。検討者にとっては色々気付かされてありがたいです。

>>17025 匿名さん

スタディルームのようなオープンスペースで書斎代わりになるなら、カフェでもいいですよね。ここは駅前ですのでそういったスペースはスタディルームがなくても確保できます。
それにそもそも、スタディルームがリセールには影響するというデータもありませんし、影響ないと思います。

>>17026 口コミ知りたいさん

ええ、参考になる意見もありますよ。
でも、頑なにネガティブ情報ばかり投稿する人はどういう目的でそういった投稿をするのだろうか？という素朴な疑問です。その人にとって何のメリットもないことですし、何か恨みでもあるのかな？と。

>>17021 匿名さん

ここでは個人的見解は不要かな。リセールの話なので。
あと認可保育園は住民優先にならないからむしろ施設は無い方が良い。利用者の自転車が敷地周辺に無断駐輪されてトラブルの元。

>>17029 匿名さん

個人的な意見を排除しなくても良いのでは？なぜ不要などと切り捨てるのでしょうか。検討版だから様々な意見があっても良いし、結局のところ個人が買うわけで、不要では無いと思います。そういう意見もあるというだけの話ではないでしょうか。

>>17027 検討板ユーザーさん

まあまあ、落ち着きましょう。
お隣の高スペックが判明した今焦る気持ちもわかりますが、色々言い訳を並べたところで、なんとかの遠吠えとなってしまっています。
敗者は勝者の前で語らずです。

>>17028 名無しんさん

親切心ではないですか？
そういう人のお陰で掲示板は成り立ってるわけですから、嫌なら見なければ良いだけです。
有益じゃないと思うなら時間の無駄ですから立ち去った方がいいですよ。

>>17031 eマンションさん

リセールの観点では武蔵小山駅前にこれから建つタワマンは横並び、というほぼ間違いないであろう想定を申し上げているだけですので、お気になさらず。

お隣に勝った負けたという話はしておりませんので。なぜか勝った負けたの話にされたいご様子ですが。

>>17032 匿名さん

ただのネガを親切心とかwww
ま、ネガがいなけりゃ掲示板が成り立たないってのはそうかもね。

結局、どこでも良いから気に入ったとこを買っておけばいいんだよ。欲しいタイミングで買わないと、そんなに相場も下がらないだろうしローン金利も上がるぞ。

>>17033 検討板ユーザーさん

そうでしょうか。有名ブロガー達は立地条件が同じであれば共用施設が豪華な方が高値で売れると言ってるようですから、間違いなく横並びとはならず序列がつきます。
横並びと思い込みたい気持ちも理解出来ますが、お隣がここまでこちらと差をつけてしまった以上明確な優劣がついてしまうのはやむを得ないことでしょう。

>>17036 eマンションさん

シンプルな板マンと大規模タワマンぐらいの差があればリセールに差はつきますが、お隣とここぐらいの差であればどんぐりの背比べです。また、豪華な共用設備を好きな人もいれば、管理費負担などの理由で豪華な共用設備を嫌う向きもありますからね。優劣がついたと思い込みたい気持ちも理解できますが、リセールに差がつくほどの差ではないというのが現実です。

>>17037 検討板ユーザーさん

個人的な見解をお聞かせいただきましてありがとうございました。でもバイアスがかかっていて全く参考になりませんでした。
こちらはまともな共用施設も無いのに豪華設備のタワマンと変わらない管理費ですね。
ありがとうございました。

>>17038
マンションなんてのは細かな違いは転売や賃貸価格には反映しないんだよ。


>有名ブロガー達は立地条件が同じであれば共用施設が豪華な方が高値で売れると言ってるようですから

一回有名ブロガーとやらに具体的な金額を出して貰えって。
漠然とした高い安いじゃなく何が違えばいくら違うと考えてるのかってな。
何が追加されてれば＋いくらで売れたり貸せると思ってるのか出来る限り具体的に聞いてみれば良い。

>>17038 匿名さん

特にバイアスはかかっていませんよ。お隣とここぐらいの差では、リセールや賃料に影響しないというのは周知の事実です。
>>17039 でも他の方が仰ってるように、もしそうでないなら、具体的なデータを示されれば良いのではないでしょうか。ただ、ないものは示せないでしょうが。

>>17040 検討板ユーザーさん

わざわざ他の方が仰っているようになどという不自然さ。笑
立地条件が同じで仕様格差がここまで開いたケースは初めてだから、こことお隣の今後のリセールがモデル事例になるでしょう。
今後もウォッチしていきたい興味深い物件です。

>>17040 検討板ユーザーさん

>お隣とここぐらいの差では、リセールや賃料に影響しないというのは周知の事実です。

そこまで言い切るのなら具体的なデータを示されれば良いのではないでしょうか。ただ、ないものは示せないでしょうが。
こちらと隣は仕様の開きが大きいですよ。並べられたら劣後してしまうのは誰の目にも明らかです。

>>17037 検討板ユーザーさん

やはりそうですよね！
ご参考にさせていただきます！

>>17041 匿名さん

残念ながら、「ここまで仕様差が開いている」というご意見自体、バイアスがかかっています。貴殿の個人的な感覚ではなく、市場の感覚では、判明している限りのお隣との差（といってもどの程度の差か明確には分かっていませんよね）程度ではリセールや賃料に影響がないというのは共通認識です。

>>17042 匿名さん

同上、です。

優劣をつけるつもりはないけど、ここはスーゼネ施工ということでステータス感や安心感はあるよね。昨今の施工ミス等見てるとスーゼネだから必ず安心というわけではないけど、その辺りはやっぱりね。

>>17038 匿名さん

まともな共用施設って、スタディルームやスカイラウンジのこと？その共用施設っておまけじゃないのかな？だからここ最近無いタワーとかもちょいちょいあるよね。最初だけで、あんま使われないし。。

スタディルームって、結局書斎にはなれないんよね。。仕事だけじゃないから。本読んだり動画見たり。自分の空間じゃないからあまり長居できないし使えないです、自分の感覚や、周りに聞いた感じだと。

スカイラウンジも、、年に1回も使うかなあ、、だから、オマケな感覚です。

隣との比較だけで侃侃諤諤しても不毛ですよ。
そもそもこの仕様でこの程度の利便性でこの価格
どう見ても可笑しい。
遥かに優位な都心の物件と同じ額
近隣のもっと高仕様な物件より何故か高い
少しはマシでしょうが隣とて厳しいかも

もう既に買ってしまった人に現実を突き付けるのは酷なのでこれから検討する人は静かに隣に期待をして待てばいいのではないですか？

>>17048 マンション検討中さん

これが再開発の価格形成です。
可笑しいと思うかもしれませんがね。ここから下がることは期待できません。

単純な疑問
北海道のような地震が来たらこの辺は火災と液状化で壊滅的な被害になりそうですが
例え建物だけ無事でも道路が使えないし、他のライフラインも無くなるし、階段での上り降りになるけど
それでも皆さんここを買うんですか？

>>17050 匿名さん

まずタワマン自体は火災に巻き込まれません。
また、液状化しやすい土地でもないです。
道路もライフラインも、ここがダメになるなら他の地域も同じことです。
階段の上り下りになるというのはその通りですが、非常用発電機で電力供給は一定期間維持されます。

こういったことを考えて、リスク認識と自分の価値観を照らし合わせて欲しければ買う、ということでしょう。リスクが高くやめておきたいと考えれば、もっと田舎の周りに何もないような場所に住んだ方がもちろん安全でしょうね。

>>17051 匿名さん

このクラスのタワマンなら、電力供給がストップしても非常用発電機で非常用エレベーターが使えるんじゃないですか？
災害時の給水対策もちゃんと準備されていますよね。

押し潰されそうで嫌ですが、3Fとかならエレベーター使わなくても。

そうかここは非常用発電機があるのか。
非常用発電機は金食い虫なんですよね。発電機自体が高額なうえに重油で作動するので重油の備蓄管理も必要で、こうした設備は、最初は完璧な装備であっても寿命は20年から30年で更新時期を迎えます。
高性能のうえに特注品も多く、部品などの交換にも制約があります。修繕費は必然として高額となります。
設備更新時には、一般のマンションではありえないほどの高額の費用負担となることが予想されます。

>>17051 匿名さん

やっぱりリスクあるんですね。
直ぐ裏手には有名なピザ屋がある辺りの住宅ビル密集エリアにも隣接してますし、火災時は巻き込まれるでしょうね。
また、水没エリアであることから液状化の不安も拭えません。災害続きです。ワーストシナリオを想定しておきたいですね。

>>17054 匿名さん
発電機の修繕費は既に修繕積立金計画に組み込まれて、数字化されてるから、あなたが心配する話じゃない。

>>17054 匿名さん

そのため、大規模マンションぐらいでしか装備できないものです。非常用発電機を装備できるというのは、大規模マンションのメリットです。小規模や戸建だと、非常用発電機なんて置けなくて、電力が途絶えるわけですからね。

>>17055 名無しさん

リスクはどこにでもあります。ここだけの話ではありません。どこなら絶対安全ということはありません。

また、何を「水没エリア」と定義するかですが、少しでも浸水するところが水没エリアとするなら、都心部で水没エリアでない場所を探す方が難しいですよね。

>>17058 匿名さん

浸水しないエリアの方が多いのですが、、

>>17058 匿名さん
ハザードマップを見る限り、ここは水没エリアではないが目黒川がもっと近い五反田や大崎は危ないですね
更にもっと危険なのは川の氾濫がなくても高潮や津波で真っ先にやられるシーサイド
品川シーサイドは海抜1.5m〜2mがほとんど
今回神戸ハーバーランドのマンションが高潮の被害にあったことを考えれば近い将来も充分想像できます

>>17060 マンション検討中さん

ここはがっつり水没エリアに該当してました。泣

http://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/other000047000/yoso_jisseki_c.pd...

>>17056 匿名さん

非常用発電があるマンションで点検費用以外に計画に組み込まれているところが今までなかったのですが、本当であるならば、非常用発電の修繕費を教えてもらえますか？

>>17062 匿名さん
1億円

>>17061 匿名さん

これは浸水リスクを示した図ですね。
これに色があれば「水没エリア」と言うかどうかの問題に過ぎませんが、このようなリスクは都内随所で見られるわけですから、リスクをしっかり認識して暮らすのが重要です。
どうしても嫌なのであれば、黄色ではない土地をピンポイントで指定して家探しすれば宜しいかと。

安いからリスクを承知で買うってのは理解できるんだけど、ここみたいに高い金だしてリスクに自分から飛び込んでいくのが理解できないんだよね。
同じ金出せばリスクがなくてもっと便利な場所に住めるし、同じリスクなら景色の良い湾岸という選択肢もあるのに。
知らないで買っちゃうのは可哀想だよね。

>>17065 匿名さん
それも含めて、余計なお世話なんじゃね。
契約者にとっても検討者にとっても。
ちなみに、私どちらでもないです。

>>17060 マンション検討中さん
こういうロジカルな理解をしたいですね。
水害危険度は
①湾岸部
②河川周辺
③都市型浸水
武蔵小山は③に該当し、50cm以内で床下浸水のリスクがある程度。実際にはここ20年都市型浸水はこの地では実績なしです。
上記より、その他都内に立地しているタワマンと比べて、武蔵小山が危険であるということはありません。同程度かそれ以下です。
また、今回話題になっている札幌の液状化も武蔵小山周辺は液状化予想エリアから大きく離れています。
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_...

>>17067 マンション検討中さん
補足
水害危険度は
①≒②＞③ だと思っています。
①は大地震の際に命の危険
②河川氾濫時に命の危険
③歴史的大雨発生時に浸水のリスク
※③についても窪地で車内に閉じ込めれるなどリスクはあるので留意は必要、ハザードマップで1.5ｍ以上のところを要チェック

>>17067 マンション検討中さん

ここが過去20年浸水実績があるかは不明です
過去スレの通り無かった証跡も出てきていないのが実情です

そうかな武蔵小山は①②③全てに該当して
さらに湾岸にはない火災というリスクもあるから
リスクの役満のように想いますが。

この辺は昔はすぐ近くまで海だったからねいわゆる湾岸

>>17065 匿名さん

そうですね。無知は怖いですね。
地盤の良い高台とかいうステマに嵌め込まれる層もいるんでしょう。

>>17069 匿名さん
あーあなたか浸水実績云々にこだわっていたネガの方は…
ここに平成元年からの浸水実績マップがありますよ。
http://www.west-park.co.jp/hazardmap/shinagawa/
また、以前は湾岸だったから湾岸という説明の意味が不明です。いまは？湾岸のリスク高潮。海抜25ｍ以上で3キロ以上離れている土地に高潮が来るリスク…０ではないが、そのときは目黒大崎豊洲お台場みんな被害を先に受けていると思いますよ。あと、河川はどこにあります？目黒川のことですか？笑

>>17073 マンション検討中さん

やはり文字が被っているところもあり、実績があったのか無かったのかこれでは確認ができません。疑惑は深まりました。

>>17073 マンション検討中さん

それから当方の書き込みはこれが初めてですので、ネガ扱いはおやめください。
こちらの契約者の品位が疑われますよ。

>>17075 匿名さん
前回と同じく、字が被っているから判断出来ないと言うんですね。
しかも、やはり、という言葉を選んでるあたり本当に1度目の投稿ですか？
そして、契約者ではなく住友検討者です。
三井はかろうじてという感じです。仕様は住友が良さげなので。

字が被ってて浸水の判断が出来ないハザード実績マップなんてありえないですね、字が被っているところは浸水実績無しと常識的に考えられます。
はっきりいって論理がむちゃくちゃですね。

浸水実績マップありがとうございます。
確認したところ平成元年から11年の間は確かに字が被っていますね。ただ99%実績無しと読み取れますが。さらに12年以降の実績は字が被っておらず明確に実績無しが判断できますね。
このような状況から、上記の情報で浸水実績ありと疑惑が深まったと言っている方は、長らくこの板にいる荒らしの方かと思います。スルーがよろしいかと。

>>17074 匿名さん

データとして残っているところもそうでないところもありますから、都内全域、疑惑が深まりますね。

また、初心者マークのネガキャンが現れましたね。何をどうロジカルに説明しても駄目です。とにかく壊れたレコードのように同じネタを引き合いに反発心をワザと買ってる。

>>17080 口コミ知りたいさん

そのような言い方をすると、彼はまた「契約者の攻撃だ！」と言い始めますから、あくまで冷静に反論するのが宜しいかと思います。

うーん
マンション売るがわの都合の悪い話になると
ロジカルさんが現れて必死な火消ししてますけど

災害リスクが非常に高いのは認めた方が良いですよ。人の命がかかってますから。
東京南側のリスクが高いのは常識で、都心に近いのに土地が安いのはそういう理由からですから。

騙したり黙って売ったとして万が一そこにすんだ人が死んでしまった場合責任とるんですか？
とれないしとらないですよね？
まぁ実際災害が起きても死ぬまでは行かないと思いますが、大変苦労する事になるのは間違いないでしょう。

きちんと説明した上で相手も納得して購入してくれたなら責任をとる必要は無いですが。そうでないなら売ったあなたも一生後ろめたい気持ちで人生を過ごさなくなりますよ。

>>17080 口コミ知りたいさん
初心者マーク君は住友信者だと思ってたのに、武蔵小山アンチの書き込みするんですよね。お隣ではガーディアンのような存在になっているようですが。めんどいけど、私は契約者じゃないですよ笑 このやりとりもううんざりなので笑

>>17082 匿名さん
ロジカルさんですが笑 売る側でもなんでもないです。城南地区に限らず、住宅密集地では火災リスクなどが高め、沿岸部であれば液状化、高潮リスク、河川周辺であれば氾濫リスク、それぞれに個別にリスクが存在し、それをごちゃ混ぜにし、武蔵小山が全てのリスクが他に比べて高いように捉えるのはミスリードだと思っているだけです。武蔵小山においても各種災害リスクがあるのはご指摘の通り、ないとは誰も言っていません。

>>17084 マンション検討中さん

おっしゃる通りですね。
ここだけリスクが非常に高いような言い方をして、「死んだら責任とるのか」とか、何言ってるんだろうと思いましたよ笑
売る側だと決めつけた書き方も悪意あるしね。

東京東部を除けばここだけ(大井町周辺3km～多摩川)が十分リスク高いでしょ

湾岸に近い、元海なので液状化と高波被害
住宅密集地帯で大規模火災
目黒川、多摩川の氾濫
水没地帯
タワマンリスク

全てのリスクが揃ってる逆にレアな土地
ここをわざわざ選ぶ理由がないと思うんですが

>>17086 匿名さん

言い換えると、
・液状化マップで比較的液状化しやすいとされている
・戸建や小規模ビルが密集していて火災リスクがある
・川が近い
・浸水マップで水色
・タワマン

この4つですね。
この4つが揃った場所なんてのは港区の高級住宅街にもありますし、特にレアということもないです。

ところで、すでにそう結論づけているのであれば本物件は検討外ですよね。ここは検討板なので退出されるのがよろしいのでは？

う～ん。

でもこのタイミングで４つも揃うと、さすがに二の足踏みますね。。

一部の連中が無茶苦茶な難癖を飛ばし合っている
読んでいて不愉快
何の参考にもならない

通常ネガはマンション知識がはるかにあるんですが、ここは過去はそうでもないですが、最近は単なる難癖と初心者契約者の応酬ですね。

ただ、マンション自体の供給が少なく、目玉のマンションらしいマンションがあまりないなか、ここは更新頻度からつい覗いてしまいます。

>>17090 通りがかりさん

そうですね。感情的で理屈の通じない契約者と、理路整然とした冷静な検討者の意見がいつまでも平行線ですね。
自分はここの物件の中身は魅力無いので買う気はありませんが、売れ行きをただウォッチしてる傍観者です。

江東5区のなかには海抜マイナス5メートルの場所もあるというのは驚きですね
地盤が弱く、水害にも弱いマンションはあり得ないですね
それらと比べると武蔵小山はありと思います！

>>17092 匿名さん

下を見て安心できる人はいいですね
上もたくさんあるのに、下を見てまだまだ大丈夫と自分に言い聞かせられる人向きなんですね

ここのネガは信用できない。屁理屈。浸水マップの水色でそんな安心と思えるレベルでしょ。

武蔵小山と武蔵小杉が同じ路線で似ているので、ここはエリア的に桐ヶ谷ということもあり、パークシティ桐ヶ谷ザ・タワーの方がキャッチーでわかりやすかったのでは？

意見が一方的、ちょっと挑戦的。話にならないようにしているのはどちら側なんでしょうか。ポジだと直ちに契約者呼ばわりされちゃうのでしょうか、ここは？

>>17096 口コミ知りたいさん

こちらのポジは攻撃的ですからね。理屈上は誰が書いてるか不明となりますが。。やっぱりわかっちゃいますもんね(^^;

>>17094 マンション検討中さん

浸水エリアに指定されてるのに安心と思えるレベルとは、その時点で論理破綻してます。
こちらの契約者が冷静さを欠いていると言われても仕方ないと思いました。

え、どうみても外部の人で張り付いてる人が挑発的なような…契約者はもうここ殆ど見てないですよ。

>>17099 口コミ知りたいさん

そうですかね。では何故ネガ要素のある投稿に対してあそこまで攻撃的に連投までして対抗しようとするのでしょうか。契約者の過剰反応に唖然としています。

>>17100 匿名さん

私は、ネガの攻撃的な連投に唖然としていますけどね。

直近のレスを見ていると、攻撃的なネガに対してポジが冷静に反論しているという構図が見て取れますね。
ネガはすぐ「契約者が攻撃的だ」などと、抽象的な話に持ち込もうとする傾向にあります。

>>17102 通りがかりさん

どう贔屓目に見ても冷静さを失ってるのはポジでした。毎日日中の連投も酷い有様です。
どうでもいいんですけど。