シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

>1513

たまたまタワマンの代表事例として挙げられただけで、内容は全てのタワマンどころか全ての新築マンションに言えることが書いてあるだけ。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/01/24/181609

>1516

記事読んでないね。タワマンラッシュで人が増えたのにインフラが追いついてないって小杉に顕著な問題も取り上げられている。修繕積み立ての件も、修繕積み立ての問題も補修費用のかかるタワマンが特に問題になるし、MSTが定額積み立てに移行しているなか、相変わらず売主は未納リスクを抱える段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定している。MSTの例があるわけだから、小杉のタワマンが象徴になる。

>>1517 匿名さん

ここで一番気になった記事は、中古販売時にバカ高くなった修繕費&管理費が足かせになるって事。湾岸のとあるマンションは築10年で5万近い諸経費がローンとは別にプラスされるとなれば、購入者は躊躇するよな。もうこうなると立地とは別の話になってくるよ。

>>1518 評判気になるさん

ってか、その支払いを折り込んでない人はいないでしょ。

>>1519 名無しさん

だから希望値で売れないらしい。10年後は中古市場がダブつくから尚更だな。

じゃあどうしたらいいんでしょうね
賃貸がいいのか、もしくは郊外の値ごろ物件？
お勧めを教えてほしいですね

>1520

タワマンって１０年過ぎると修繕積立金が跳ね上がるから、その時期に転売をもくろんでるって人も多い。小杉のタワマンラッシュが始まってソロそる１０年。中古がだぶつき始めるでしょ。

そのうえすみふが新築もだぶつかせて、イメージを悪くしてるわけだし。

長期修繕計画の中身を見せてもらうとわかりやすいよ。タワマンだから特別に跳ね上がっている訳でもない。
行政の指導で30年目までに2回大規模修繕をやりエレベーターと外壁補修を盛り込めとなったから高速エレベーターやゴンドラが必要なタワマンは割高な概算費用になっている。
しかし30年先のエレベーター修理費用がそこまでタワマンと団地型で違うかなんて誰にもわからない。
むしろ大事なのは立地。どんなに修理費用が安上がりな形状のマンションでも立地が悪ければろくな住み手がつかず修理費用を誰も支払わなくなり持ち主すらわからなくなる。
で、結果大赤字で修繕ができなくなりみんな出て行くことになる。マンションは立地しすべてだよ。
目先の数字に惑わされてはいけない。

費用が割高なのに、積立が高くなかったら破綻する計画でしょ。

ちなみに住まなくても、修繕積立・管理費は所有者に負担義務がある。

>1521

中古の転売を考えて選ぶならエリアナンバーワン。少なくとも新築時に売れ残ってるようだと、中古になった時には誰も目もくれないのは確実。

長期修繕計画の盲点は新築時の計画の３０年目以降。それまでにない、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。しかもここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換大変だよ。タワマンだとスケルトンインフィルで配管を住戸外に配置って交換を配慮した設計もあるんだけど。

>>1525 匿名さん

ここはエリアナンバーワンですか？
確かにグレードは認めますが・・

>>1527 匿名さん

1525はここのディスりだと思いますが…

>1527
あなたがディスっているのでは？
シティタワー武蔵小杉は駅直結でもないし、
後期にできたただの高値掴み物件ですよ。

＞1517

人口増加にインフラが追い付いていないのは湾岸の勝どきや豊洲だって一緒で小杉だけに顕著な事象じゃないよ。定額制に移行してるマンションも然り。湾岸を取り上げないのは地下水問題で豊洲が泣きっ面に蜂状態になるからという編集側の配慮でしょう。実際記事の中で11年目以降3倍という衝撃的な段階値上げを設定している事例として挙げられたのは湾岸タワマン。小杉のタワマンは5年毎6割増がいいとこで、25年目以降30年目でも5倍はいかないし。そもそも、小杉で定期的な一時金徴収を設定してるタワマンなんてないし、仮にあったとしたら理事会が機能してない証拠。

特集記事に沿った切実な問題を抱えている事例紹介の半分は湾岸タワマンで、小杉に顕著と言われるインフラ問題も実際は湾岸でも起きてる問題。注目されている街を名指しして読者の注意を引きたいだけの、東洋経済にしてはお粗末な内容です。あなたこそ記事をちゃんと読みましょう。

>>1524 匿名さん
ソンナ コト イワレテモ
ワタシ ワカラナイヨ
ソレニ モオ チガウ ヒトニ
ウッチャッタ ヨ

>1527

完成在庫でエリアナンバーワンなんてないない。

駅すぐのモデルルーム、ここが現地ですか？すごくいい立地ですね。

53階建ての高層タワーマンション。40階建てはよく見かけますが、50階オーバーですか。かなりの景色でしょうね。全800邸あるそうです。いつも大規模マンションで思うのは、800家庭が一緒のマンションに入居するんだ、ということ。それぞれの生活が800通りあると考えるとすごいことですよね。

モデルルームも満員だそうで。人気ですね。

>>1533 匿名さん

スケールメリットはかなり大きいです。

>>1533 匿名さん
営業お疲れ

東洋経済

誰がババを引くのか：超高層マンションは廃墟化する

三井の圧勝だよね

三井がというより、すみふはあとから販売開始したのに抜かれるってのがお得意のパターン。

>1533

モデルルームが満員なのに、売れてないってのは人気がないってこと。

>>1539 匿名さん
人気はあるけど財力がないって事。

購入層に見合う価格設定でないってことでしょ。

モデルルームって綱島の２物件と共用でしょ。しかも、あちらはQUOカードばらまいてるし。果たしてそれを人気というのか。

>>1537 匿名さん
キャンセル住戸大発生では三井の圧勝だろうね…
トランプさんで株価も金利もどこまでもつか。

立地と建物の魅力はあるけれど
結局、同エリアのマンションと1000万前後高いことに対し、腹落ちできない人が多いのではと

要するに、同エリアとの価格差腹落ち＋財力の&条件が必要のため、いまの結果になっているのかと…

立地よくないでしょ

モデルルーム満員御礼ですか。。
確かにこの前、ベビーカーの若夫婦さらにその両親と思われる一団が総合ギャラリーに入って行くのを目撃しました。
デベから見れば絶好のカモネギに見えたかも。。
なんだかんだ言って不動産は相続税対策の王道ですからね。
やみくもの賃貸建設も増えてます。武蔵小杉周辺ならまだ成功する確率は高いでしょうし。

相続税対策といっても、相続させた分の資金価値を維持できないと水の泡ですよね
専門家ではないので、ここがどうなるとは言えませんが

武蔵小杉は今が人気のピークでしょう。あとは、化けの皮がはがれて落ちるだけだと思うけど。。。

化けの皮ってどんな皮ですか
いまがピークなのはわかるが、武蔵小杉は利便性や知名度が揺るぎないでしょう
武蔵小杉相場はいまより多少下がるだろうし、エリア内で弱肉強食がでるだろうが
エリア全体で暴落することは考えにくいし
もしそう思うのなら根拠を教えてほしい

不動産に変えればやり方によって相続税上、80%減と判断されます。
例え20〜30%資産価値が落ちたとしてもお得なんですよねー

タワマン節税は課税強化される方向。

それとはほとんど関係がありませんし去年出たものは特に激変する様なものでは無かったです。
庶民の方には無縁かも知れませんが昔から地主さんが需要のある無し関係なく次から次へとアパートを建てるのもそのせいなんですよ。むしろ最近のデータでは加速してるんですよねー

>>1551 匿名さん

たかだか最大1パーセントアップで購入意欲は変わらないでしょ。しかも既存中古には影響ないし。

>>1548 匿名さん

この物件が他の物件水準に落ち着く可能性はあるかもしれませんね。

>1554

それはない。すみふは売れなくても値下げしない。時間をかけて販売するコストも上乗せした価格設定。

だとすると時間をかけてたくさん使われる広告業者が儲かるビジネスモデルに見えてしまう…

売れないから、過去の購入者にわからないように、個別に値引きするんですよ

>>1557 匿名さん
金融系のデベって新築は値引きできないんだよ。損金で計上されるから。

昔ながらのデベはそれで資金繰りが悪循環に陥ったからこんな商売が定着した。
値引き売りで利益確定しないでずっと保有するのね。

金融系のデベってどこを指すんだろう。財閥系かな。

財閥系でも地所とかは値引き販売してるよ。値引き分が損金なんて。スーパーなんてタイムセールで毎日やってるじゃない。

>1557

値下げ販売を始めると販売も動くんだけど、すみふはそれをしないから、何年もかけて販売ってことする。

本当か否か知りませんが
小杉の再開発エリアでそんな販売手法をやり続けたら、販売機会の周回遅れになりますよね…

>>1559 匿名さん

金融系ったら、敢えて言えば野村かな？

>1561

あとから販売開始した三井に追い抜かれそうな勢いでしょ。他エリアでも普通に見られるパターン。

>1562

野村も財閥なんだけど、なぜか財閥扱いされないよね。

最近スミフさんて駅から遠いところでも次々とマンション建てますよね
供給戸数No1を維持するために建て続けざる得ないのかなと
SUMOのフリーペーパーでもスミフさん物件ばかりですよね

>>1558 匿名さん

>>1558 匿名さん
貴方、住友の方？
随分上からくるのね〜。
住友のように少しでも高く売ろうとしても、下げ相場になったら値下げしてるでしょ。
株と同じように、右肩上がりじゃないからな。
直近では、リーマン、東日本大震災に値引きして販売してだろ。
まっ、頑張れや
在庫日本一

>>1566 名無しさん
それがスミフはリーマンショックの真っ最中でも10年かけて品川駅港南口から徒歩10分以上のWCTを値引きせずに売り切ったんだよね。
帳簿操作なしで値引きせず売るには値付け前に見込み客にいくらなら買うかを交渉すればいいんだけどね。
たまに見かける先着順で発売開始即消失のカラクリです。
購入側も粘り着くがんばるしかない。

>>1565 匿名さん
そりゃ土地のオーナーも粘り着く高値でマンション販売してくれるデベに土地を売りたがるからね。
高値で売ってくれたら周辺の売らなかった土地の地価も下がらない。

値下げしないから資産価値を維持できるって＊＊なすみふ理論。売れてないってことはその価値を認められてないってことなんだけど。

まあなんやかんや言って少しづつ売れているみたいだし、スミフにしてみれば値下げする必要もないよね。横須賀線口にこれから新築タワーが建設されるということにでもなれば焦るかもしれないけど。

>>1570 匿名さん

別に焦らないでしょ。
横須賀線口に近くなれば、必然的に東急には遠くなるわけで。
いずれにも近い立地は、パーク三兄弟とシティタワーで押さえちゃっているわけで。
可能性があるとすれば、あさくまとセントラルフィットネスクラブの三角地帯？

まあ、ここ以外にもさっぱりな売れいきなマンションが増殖中なスミフさんがどこまで粘るか高みの見物だな

すみふが値下げ販売したらニュースになるよ。

これから販売する価格を下げれば値下げにはならないよね

販売期 第6期4次
販売戸数 2戸　
販売価格 6,880万円～6,980万円　
最多価格帯 6,800万円、6,900万円台（各1戸）　
間取り 3ＬＤ・Ｋ　
専有面積 70.58m2（専有トランクルーム面積0.57m2含む)　
バルコニー面積 12.22m2　

これって何階の部屋？

この価格が本当なら、随分値下げしていることになりますよね？

>>1576 マンション検討中さん

53階南側です（嘘）

物件概要を確認したが、今回は階数表示がないね。
なぜだろう？

安い方が坪322万だね。

こっちは階数表示ありますね。
http://suumo.jp/ms/shinchiku/kanagawa/sc_kawasakishinakahara/nc_677058...

この感じだとやはり値下げは超低層階か。

今回の階数表示がないのは出したくないからではないかと疑心暗鬼になります

なんだかスミフ観察が好きな方多いのかな…

1575＞アメリカの政策により　今後　日本の経済や景気が史上最悪になると予測されて
いるので、個人の高額の貸入れはヤバと聞きましたが・・・・

>>1581 匿名さん

みんなスミフ愛にあふれてるんです。

>>1583 匿名さん
キモいな
営業だろ
売れなくてそろそろ配置替えかクビか？

>>1584 名無しさん

大丈夫です。スミフでは売れなくてもクビにはなりません。
逆に売れすぎちゃうと、安く売り過ぎた責任を取らされてクビになります。

なんていうか露骨過ぎて分かりやすいという見方もできモノは考えようである…

よくみんな武蔵小杉なんて住むよね。駅が半端なく混雑してるし、ひどいときは改札まで行列。
その上、タワマンでエレベーター待ちなんてしたらやってられない。
近くの適当な駅に住んだ方がマシ。

>>1587 匿名さん
お、おぅ

そういうネタはよく出るけれど
みんなと同じ時間帯に出るから混雑に巻き込まれるんでしょ、それは便利な駅の宿命
30分早く出るだけでも大分ちがうし、最近は仕事のできる人は朝活をしているのも事実

例えば、高くてもディズニーランドに行く人、あるいは手頃な近くの遊園地に行く人、それぞれいるでしょう

ただし同じディズニーランドに行く人でも、朝早くから並んでファストパスを取り、パレードの場所を確保する人もいれば、開園間際に到着し入場ゲートで混雑しなかなか入れない人もいる
同じ入場料を払っているが得られる質が違う

そういうことじゃないのかな

>>1587 匿名さん

そう思うならそうすればいい。価値観は人それぞれ。

>>1591 匿名さん

気になるから言ってんだよ。この街が気になってしょうがないんだろ？分かってあげな！(笑)

元住吉か武蔵中原に引っ越ししてやる！

元住吉、中原に移っても武蔵小杉で乗り換えるなら同じく混雑するよ、地域を変えないと根本解決にならない
そもそも買えるの？…笑

よく武蔵小杉近辺のスレで買えるの？とか言っている奴がいるけど
都内でその発言するなら分かる。
武蔵小杉近辺で買えるのって、どんだけ勘違いしているんだよ？（笑）

どこが勘違いなんだろう
デジタルな情報がないから説得力ないし、都内といってもピンキリだよ

それに論理破綻しているのも気づいてないのかな
武蔵小杉が買える方が駅の混雑をさけるために場所を変えるなら都内がセオリー
そこを元住吉、中原というなら、武蔵小杉を買う財力がないと自分で言っているようなもの
そんなこともわからないの…笑

ここってたしか工場跡地ですよね、工場跡地のマンションは買うなってセオリーからもろに外れるけどどうなんでしょう

そんなセオリーあった？

>>1597 マンション掲示板さん

分かった、分かった。
もう覗くな、興味ない街&物件には！
それとも日頃の欲求不満か？

>>1597 マンション掲示板さん
厳密には、印刷機械の製造所ですね、印刷機械なので化学薬品などもそれなりに使用されてたと思います

はいはい、わかった
もうそれでいいでしょ
何がしたいんだよ

つーか、工場跡地の話しが出ると、ソッコー火消しに入るやつがいるがスミフか住人か？

どこが火消しなんだろう
工場跡地なんて周知の事実で何を今更と

>>1603 匿名さん

書き込みを止めさせようとしているのを火消しと言わずになんて言うんだろうな

人のこと言う前に
あなたはいったい何をしたいの

工場跡地のマンションは買うなセオリーのソース出して

ここに限らず小杉は工場跡地だらけですよ
それだから再開発ができたようなものだし
それにもし有害な土壌が見つかれば入れ替え等があるはずで、その上で何を今更ですよね
中身のない内容を書いてて恥ずかしく思わないのかなあ…

工場跡地の開発で成功しているとこ沢山あるよ。恵比寿ガーデンプレイスや月島の佃リバーシティやラゾーナ川崎も跡地だったね。

>>1597 以降のスレを読んでて、買うなは言い過ぎだけど可能な限り避ける努力をするべきなのはまああるのかなと思います

http://www.eguchi.co.jp/homepage/hudousan/jyouhou/osen.html

こういう内容を読むと躊躇しますよね

あと、最近騒がせている豊洲の件も、>>1607 のようなコメントも数多く事前にあったと思いますが
蓋をあけてみればでしたよね、特に化学薬品を取り扱っていた工場跡地のマンションを積極的に買う状況ではないのかなと思います

あと、ここは検討掲示板なので、新しく見始めた人が同じようなことを質問してくることもあるし、
ネガティブな意見に関しても同じく検討している人がどのように考えているかを知る目的で利用するところでもあるので、何をしたいのかなど自明なのかなと思いました

いや、もう工場跡云々は当たり屋と一緒で、全く検討すらしてない(出来ない？)者が、いちゃもんを付けたいだけだに言ってるだけだよ。
気になるなら止めればいい。もし本気で検討してて、でも本当にその件は心配というなら、そんな悪意のこもった書き方はしない！

工場跡地の事より、混雑の件でよく買うよな！的な発言は、完全に煽りですね。確かに社会問題になってるが、それを本気で検討している人や住んでいる人に向かって言い放つのは、完全に茶化してるだけですね。まあ、目的がそれでしょうからおそらく何言っても無理でしょうが・・。

頑張って可能な限り避ける努力してね。どんな努力するかは人それぞれだからね。

>>1611 通りがかりさん

確かにそうですね。「住みやすそうですが、朝のラッシュが気になります。実際はどうですか？」と言った感じなら質問として成立するが、「よく買うよな！」「スミフの関係者？」などはそもそも検討する気がハナっから無いのは明白ですね。

>>1609 匿名さん

客観性があり中身のあるネガティヴ意見は意義があると思いますが、明らかに茶化している内容が参考になりますかね、その判別もつかないですか…
ネガティヴ云々以前に、社会性が疑われるレベルと思います…

大規模再開発は魅力的だ。
大規模工場跡地は大規模再開発になる。
よって、大規模工場跡地は魅力的だ。