シティタワー武蔵小杉ってどうですか？10

例えば北口で販売している会社が、消費者のために安く販売しているわけではないと思うけど。
その周辺にもっといい立地条件のタワーがこれから建つので、早く売り切りたいという会社の思惑でしょ。タワマン間競争となるリセールのことを考えると、現在の価格も必ずしも安いとも言い切れないし。
どの会社も基本的にはそれぞれの条件の下でとれる利益を最大限載せて売っていると思う。

昨日の夜、2か月振りに来たが、北西角は全く明かり付いてないな。1〜2部屋ぐらいしかなかったぞ。21時過ぎだから住んでれば明かりあるはずだけど・・。人気ない方角なのか、過剰な在庫なのか・・。

ここのマンションはどの部屋もあと1千万下げれば、ほんとにいい物件なんだけどね〜

割高タワーマンションはインバウンドが細っているから販売厳しいだろう。
中国人だらけになるのも困るだろうけど。

1月契約限定の案内が届きました。
4階3LDK 南向き6880万
4階2LDK5980万
9階Aタイプ 7890万
25階Aタイプ8290万

ホームページの間取りの種類が増えていますね。北西角も本格的に販売し始めたのでしょうか。
C'やD1'って掲載するほどのものでもないと思いますが。

>>1481 匿名さん

4階2LDKって、グランツリーとお見合いの
眺望ゼロの住戸ですよね。
4,980万円でも高い気がするけど。
まあ、でも完成売りなんだから、
眺望ゼロなことを見せた上で売るんだから、
ある意味良心的か？

大好きなグランツリーが毎日目の前。
中丸子のアレにオススメ。

>>1485 マンコミュファンさん

こういうのは、社宅物件だね。さすがに普通の人は借りんだろうが、外資系などはたまにあるよ。ここは品川、大崎が近いから主に外資系会社が全額もしくは10万分負担ってパターンが多い。

>>1485 マンコミュファンさん

買値からするとこれくらいとらないといけないんだろうけど、こんな貧乏臭い物件に管理費込みで25万なんてひどいね。

このマンションは各階のごみ置き場に段ボール捨てちゃダメなんですか？

>>1488 匿名さん

ダメみたいです。地下1Fの粗大ゴミ置き場に捨てるシステムですね。各階は燃えるゴミ、空きカン、ビン、プラゴミ、ミックスペーパーです。

>>1489 匿名さん

なんででしょう。不便ですよね。

>>1490 匿名さん

それは…、コストとのトレードオフでしょうね。段ボールを運搬するには人手が必要なのでその分を管理費に上乗せする事を避けたんでしょう。

>>1490 匿名さん

そういうところがユルユルの物件は管理費が妙に高いですよ。
スミフは高いが管理費は安い。

>>1485 マンコミュファンさん
ホストクラブのホストとか、イメクラ経営者とか、金だけはある奴らなどいくらでもいるわい。

>>1492 匿名さん

うちは段ボールも運んでくれるけど管理費はここより安いです。
内廊下で共用施設もここより多いです。

>>1492 匿名さん

なるほど、モデルルームがお水っぽいと思ったのはターゲットがそうだからなんですか？

そりゃ、お金持ちの中には胡散臭い人や悪いことして儲けているような人までいるでしょうが、そんなの知ったことじゃないですよ。

>>1495 匿名さん
あれはスミフがケチだからですよ。安い内装業者を使うから使い回しでそうなる。

１月に契約したら南向きの3LDKが6880万円で買えるらしい。これって値下げ？

>>1499 マンション検討中さん

そうです

>>1500 1498さん
平米単価が100万を切っていれば第1期第一次同じぐらいかなと思います。

いよいよこのマンションも値下げに踏み切ってきますかね

低層階だけ

確かに、低層階は相当厳しいだろうな…。

スミフは周辺市場を勘案したうえで値付けした住戸だけ販売する。だから値下げにはならないという理屈だね。

>>1504 匿名さん

低層階って、だいたい何階くらい。

低層階一律ではなく、方角により視界に難の有る部屋だと思います

予約してMGにいったら商品券5000円をくれるそうですねぇ。
苦戦してるから？？

>>1508 通りがかりさん
500…

予約してMGに行くだけで5000円の商品券がもらえるんですかっ、1000円のクオカードならわかるけど…
なんかお金の使い方が変な気がします…

デマ？

住友のマンションって右肩上がり相場じゃないと置いてけぼりだよね

価格がKY過ぎるよ

供給戸数NO.1って物凄く鼻に付くんだけど、在庫もNO.1だよね

今週の東洋経済、武蔵小杉を思いっきりディスってる。

>1512

契約戸数ではなく、供給戸数ってのがポイント。宣伝のために供給戸数を増やして、在庫を量産しているって不思議なことをする会社。

>>1513 匿名さん
見たけど、地図が変だね。
共同浴場とか共用部が充実してるマンションは管理が大変なんだろうな。

>1513

たまたまタワマンの代表事例として挙げられただけで、内容は全てのタワマンどころか全ての新築マンションに言えることが書いてあるだけ。
http://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2017/01/24/181609

>1516

記事読んでないね。タワマンラッシュで人が増えたのにインフラが追いついてないって小杉に顕著な問題も取り上げられている。修繕積み立ての件も、修繕積み立ての問題も補修費用のかかるタワマンが特に問題になるし、MSTが定額積み立てに移行しているなか、相変わらず売主は未納リスクを抱える段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定している。MSTの例があるわけだから、小杉のタワマンが象徴になる。

>>1517 匿名さん

ここで一番気になった記事は、中古販売時にバカ高くなった修繕費&管理費が足かせになるって事。湾岸のとあるマンションは築10年で5万近い諸経費がローンとは別にプラスされるとなれば、購入者は躊躇するよな。もうこうなると立地とは別の話になってくるよ。

>>1518 評判気になるさん

ってか、その支払いを折り込んでない人はいないでしょ。

>>1519 名無しさん

だから希望値で売れないらしい。10年後は中古市場がダブつくから尚更だな。

じゃあどうしたらいいんでしょうね
賃貸がいいのか、もしくは郊外の値ごろ物件？
お勧めを教えてほしいですね

>1520

タワマンって１０年過ぎると修繕積立金が跳ね上がるから、その時期に転売をもくろんでるって人も多い。小杉のタワマンラッシュが始まってソロそる１０年。中古がだぶつき始めるでしょ。

そのうえすみふが新築もだぶつかせて、イメージを悪くしてるわけだし。

長期修繕計画の中身を見せてもらうとわかりやすいよ。タワマンだから特別に跳ね上がっている訳でもない。
行政の指導で30年目までに2回大規模修繕をやりエレベーターと外壁補修を盛り込めとなったから高速エレベーターやゴンドラが必要なタワマンは割高な概算費用になっている。
しかし30年先のエレベーター修理費用がそこまでタワマンと団地型で違うかなんて誰にもわからない。
むしろ大事なのは立地。どんなに修理費用が安上がりな形状のマンションでも立地が悪ければろくな住み手がつかず修理費用を誰も支払わなくなり持ち主すらわからなくなる。
で、結果大赤字で修繕ができなくなりみんな出て行くことになる。マンションは立地しすべてだよ。
目先の数字に惑わされてはいけない。

費用が割高なのに、積立が高くなかったら破綻する計画でしょ。

ちなみに住まなくても、修繕積立・管理費は所有者に負担義務がある。

>1521

中古の転売を考えて選ぶならエリアナンバーワン。少なくとも新築時に売れ残ってるようだと、中古になった時には誰も目もくれないのは確実。

長期修繕計画の盲点は新築時の計画の３０年目以降。それまでにない、エレベータ、機械式駐車場、竪排水管の交換といった大物が控えている。しかもここ、パイプスペースが住戸内にあるから竪排水管の交換大変だよ。タワマンだとスケルトンインフィルで配管を住戸外に配置って交換を配慮した設計もあるんだけど。

>>1525 匿名さん

ここはエリアナンバーワンですか？
確かにグレードは認めますが・・

>>1527 匿名さん

1525はここのディスりだと思いますが…

>1527
あなたがディスっているのでは？
シティタワー武蔵小杉は駅直結でもないし、
後期にできたただの高値掴み物件ですよ。

＞1517

人口増加にインフラが追い付いていないのは湾岸の勝どきや豊洲だって一緒で小杉だけに顕著な事象じゃないよ。定額制に移行してるマンションも然り。湾岸を取り上げないのは地下水問題で豊洲が泣きっ面に蜂状態になるからという編集側の配慮でしょう。実際記事の中で11年目以降3倍という衝撃的な段階値上げを設定している事例として挙げられたのは湾岸タワマン。小杉のタワマンは5年毎6割増がいいとこで、25年目以降30年目でも5倍はいかないし。そもそも、小杉で定期的な一時金徴収を設定してるタワマンなんてないし、仮にあったとしたら理事会が機能してない証拠。

特集記事に沿った切実な問題を抱えている事例紹介の半分は湾岸タワマンで、小杉に顕著と言われるインフラ問題も実際は湾岸でも起きてる問題。注目されている街を名指しして読者の注意を引きたいだけの、東洋経済にしてはお粗末な内容です。あなたこそ記事をちゃんと読みましょう。

>>1524 匿名さん
ソンナ コト イワレテモ
ワタシ ワカラナイヨ
ソレニ モオ チガウ ヒトニ
ウッチャッタ ヨ

>1527

完成在庫でエリアナンバーワンなんてないない。

駅すぐのモデルルーム、ここが現地ですか？すごくいい立地ですね。

53階建ての高層タワーマンション。40階建てはよく見かけますが、50階オーバーですか。かなりの景色でしょうね。全800邸あるそうです。いつも大規模マンションで思うのは、800家庭が一緒のマンションに入居するんだ、ということ。それぞれの生活が800通りあると考えるとすごいことですよね。

モデルルームも満員だそうで。人気ですね。

>>1533 匿名さん

スケールメリットはかなり大きいです。

>>1533 匿名さん
営業お疲れ

東洋経済

誰がババを引くのか：超高層マンションは廃墟化する

三井の圧勝だよね

三井がというより、すみふはあとから販売開始したのに抜かれるってのがお得意のパターン。

>1533

モデルルームが満員なのに、売れてないってのは人気がないってこと。

>>1539 匿名さん
人気はあるけど財力がないって事。

購入層に見合う価格設定でないってことでしょ。

モデルルームって綱島の２物件と共用でしょ。しかも、あちらはQUOカードばらまいてるし。果たしてそれを人気というのか。

>>1537 匿名さん
キャンセル住戸大発生では三井の圧勝だろうね…
トランプさんで株価も金利もどこまでもつか。

立地と建物の魅力はあるけれど
結局、同エリアのマンションと1000万前後高いことに対し、腹落ちできない人が多いのではと

要するに、同エリアとの価格差腹落ち＋財力の&条件が必要のため、いまの結果になっているのかと…

立地よくないでしょ

モデルルーム満員御礼ですか。。
確かにこの前、ベビーカーの若夫婦さらにその両親と思われる一団が総合ギャラリーに入って行くのを目撃しました。
デベから見れば絶好のカモネギに見えたかも。。
なんだかんだ言って不動産は相続税対策の王道ですからね。
やみくもの賃貸建設も増えてます。武蔵小杉周辺ならまだ成功する確率は高いでしょうし。

相続税対策といっても、相続させた分の資金価値を維持できないと水の泡ですよね
専門家ではないので、ここがどうなるとは言えませんが

武蔵小杉は今が人気のピークでしょう。あとは、化けの皮がはがれて落ちるだけだと思うけど。。。

化けの皮ってどんな皮ですか
いまがピークなのはわかるが、武蔵小杉は利便性や知名度が揺るぎないでしょう
武蔵小杉相場はいまより多少下がるだろうし、エリア内で弱肉強食がでるだろうが
エリア全体で暴落することは考えにくいし
もしそう思うのなら根拠を教えてほしい

不動産に変えればやり方によって相続税上、80%減と判断されます。
例え20〜30%資産価値が落ちたとしてもお得なんですよねー

タワマン節税は課税強化される方向。

それとはほとんど関係がありませんし去年出たものは特に激変する様なものでは無かったです。
庶民の方には無縁かも知れませんが昔から地主さんが需要のある無し関係なく次から次へとアパートを建てるのもそのせいなんですよ。むしろ最近のデータでは加速してるんですよねー

>>1551 匿名さん

たかだか最大1パーセントアップで購入意欲は変わらないでしょ。しかも既存中古には影響ないし。

>>1548 匿名さん

この物件が他の物件水準に落ち着く可能性はあるかもしれませんね。

>1554

それはない。すみふは売れなくても値下げしない。時間をかけて販売するコストも上乗せした価格設定。

だとすると時間をかけてたくさん使われる広告業者が儲かるビジネスモデルに見えてしまう…

売れないから、過去の購入者にわからないように、個別に値引きするんですよ

>>1557 匿名さん
金融系のデベって新築は値引きできないんだよ。損金で計上されるから。

昔ながらのデベはそれで資金繰りが悪循環に陥ったからこんな商売が定着した。
値引き売りで利益確定しないでずっと保有するのね。

金融系のデベってどこを指すんだろう。財閥系かな。

財閥系でも地所とかは値引き販売してるよ。値引き分が損金なんて。スーパーなんてタイムセールで毎日やってるじゃない。

>1557

値下げ販売を始めると販売も動くんだけど、すみふはそれをしないから、何年もかけて販売ってことする。

本当か否か知りませんが
小杉の再開発エリアでそんな販売手法をやり続けたら、販売機会の周回遅れになりますよね…

>>1559 匿名さん

金融系ったら、敢えて言えば野村かな？

>1561

あとから販売開始した三井に追い抜かれそうな勢いでしょ。他エリアでも普通に見られるパターン。

>1562

野村も財閥なんだけど、なぜか財閥扱いされないよね。

最近スミフさんて駅から遠いところでも次々とマンション建てますよね
供給戸数No1を維持するために建て続けざる得ないのかなと
SUMOのフリーペーパーでもスミフさん物件ばかりですよね

>>1558 匿名さん

>>1558 匿名さん
貴方、住友の方？
随分上からくるのね〜。
住友のように少しでも高く売ろうとしても、下げ相場になったら値下げしてるでしょ。
株と同じように、右肩上がりじゃないからな。
直近では、リーマン、東日本大震災に値引きして販売してだろ。
まっ、頑張れや
在庫日本一

>>1566 名無しさん
それがスミフはリーマンショックの真っ最中でも10年かけて品川駅港南口から徒歩10分以上のWCTを値引きせずに売り切ったんだよね。
帳簿操作なしで値引きせず売るには値付け前に見込み客にいくらなら買うかを交渉すればいいんだけどね。
たまに見かける先着順で発売開始即消失のカラクリです。
購入側も粘り着くがんばるしかない。

>>1565 匿名さん
そりゃ土地のオーナーも粘り着く高値でマンション販売してくれるデベに土地を売りたがるからね。
高値で売ってくれたら周辺の売らなかった土地の地価も下がらない。

値下げしないから資産価値を維持できるって＊＊なすみふ理論。売れてないってことはその価値を認められてないってことなんだけど。

まあなんやかんや言って少しづつ売れているみたいだし、スミフにしてみれば値下げする必要もないよね。横須賀線口にこれから新築タワーが建設されるということにでもなれば焦るかもしれないけど。

>>1570 匿名さん

別に焦らないでしょ。
横須賀線口に近くなれば、必然的に東急には遠くなるわけで。
いずれにも近い立地は、パーク三兄弟とシティタワーで押さえちゃっているわけで。
可能性があるとすれば、あさくまとセントラルフィットネスクラブの三角地帯？

まあ、ここ以外にもさっぱりな売れいきなマンションが増殖中なスミフさんがどこまで粘るか高みの見物だな

すみふが値下げ販売したらニュースになるよ。

これから販売する価格を下げれば値下げにはならないよね