千葉県の高級住宅地ってどこよ？　その２

東京や大阪は別にベットタウンとしてみると現在の日本は千葉の地価＞＞芦屋の地価だからな

高級住宅地は誰でも住めるから興味ないけど、豪邸住宅地は限られた人しか住めないから興味ある。

高級住宅地ではないのかもしれないけど、
浦安あたりは、お金持ちが多くすんでいるようですよ。

浦安では他の地域よりも、高級で品質の良い品物が圧倒的にうれるそうな。
お金持ちの多い地域には高級住宅地が近くにある確率が高いと思うぞ。

土地勘ないので、あくまで予想。

厳密に言うと高級志向と高級とは違うから、高級志向な人達が集まると自然と高級っぽくなるし雰囲気も良くなると思う。　

でも元々高級じゃないからどこかギクシャクしてストレスを溜める人が多くなるだろうね。

浦安生まれ、大阪北摂育ちの京都市民です。
芦屋と千葉を比べている方がいますが、勘違いもはなはだしいです。
芦屋と千葉では比較対象にもなりません。
芦屋は、納税額全国最高で、豪邸しか建てることを許されていない超高級住宅街がいくつもあります。
さらに梅田や三宮にも近いのに、海や山も近く、芦屋川には蛍が飛んでいるほどです。
文豪の谷崎潤一郎をはじめおおくの著名人が、芦屋や東灘区で生活していました。
有名私学の灘などもこの地域にあり、文教地区としても有名です。
千葉の生活環境は、大阪の北摂にも大きく劣るということをお忘れなく。

阪神間育ちの新浦安住まいです（笑）

185さん　あなたは正しい。自然と都会が見事に調和した阪神間、特に阪急神戸線の夙川から御影あたりまではおそらく日本でい美しい住宅街でしょう。

阪急芦屋川に下りた時の川から山への美しさは田園調布や成城もかなわない。

で、生活環境劣ってるとこに住んでるなと（笑）。でも一部を除けば浦安のほうが地価が高いのも事実。不思議な気がしますね。でも、私新浦安も好きですよ。

>芦屋は、納税額全国最高で、豪邸しか建てることを許されていない超高級住宅街がいくつもあります。
>さらに梅田や三宮にも近いのに、海や山も近く、芦屋川には蛍が飛んでいるほどです。
>文豪の谷崎潤一郎をはじめおおくの著名人が、芦屋や東灘区で生活していました。
>有名私学の灘などもこの地域にあり、文教地区としても有名です。

まあ、元々これに似たようなところが菅野〜八幡＆海神周辺（いずれも京成沿い）だったんだけど、行政がその辺をうまく保存しようという気がないから。。。

菅野〜八幡はたしかに松が多いところなど、若干芦屋と似ているところもありますね。若干ですが。山も、そばの川も、すぐ海もないし。道路事情も芦屋のほうがいいし。

でも東京には、菅野あたりで感じる風情を同じように感じるようなところはないかもしれません。武蔵野とも違う。やっぱり松が利いてるのかな。

テーマに沿っていえば、自分が住む新浦安のほうがきれいですが、菅野などの方が歴史を感じさせ高級住宅街だと思います。

新浦安はマンションばかりで、住宅街ではない。
その点が根本的に理解されていない。

新浦安駅周辺には、地価が千葉で舞浜と並んで一番の美浜の戸建がありますね。

海よりのいわゆるマリナイーストには「碧浜」と呼ばれる、優秀事業賞として表彰もされた、緑豊かな美しい町並みの住宅街があります。また昨年多くのマンション区画が一戸建てに用途変更され、将来は高級住宅街の町になりそうです。

>菅野〜八幡はたしかに松が多いところなど、若干芦屋と似ているところもありますね。若干ですが。山も、そばの川も、すぐ海もないし。道路事情も芦屋のほうがいいし。

ちゃうちゃう。
菅野〜八幡が似ているのは街の人がその景観を残そうと努力したこと、文豪が愛した街であるということ、文教地区であるということです。
（偏差値が高くないとダメっていうなら話は別ですが）

あと、海がないというのは海が勝手に遠くに行っちゃっただけで、元々明治くらいまでは旧江戸川の河口堰あたりから先は海ですからね。

で、道路事情なんかはそもそも関西と比べてもしゃあない。芦屋は芦屋の独特な風情でいいんじゃないですか？比較するもんじゃないです。

国土交通省 - 2008年度地価調査
東京圏の東京都特別区及び人口１０万以上の市における住宅地の平均価格
http://tochi.mlit.go.jp/chika/chousa/2008/07.html

川崎市中原区　　 342,800　横浜市青葉区 319,300　鎌倉市　　　 218,100
さいたま市浦和区 281,700　朝霞市　　　 238,900　戸田市　　　 224,700
浦安市　　　　　 349,700　市川市　　　 238,300　千葉市美浜区 207,300
三鷹市　　　　　 379,600　小金井市　　　 335,700　府中市　　 308,300


住宅地価を見れば一目瞭然ですね。
歴史や文化も大切ですが、実際の数字がすべてを物語ります。
いかに由緒ある土地柄であれ、地価が安いのに高級住宅街ですは通りません。

国交省調査によれば、浦安市の宅地の平均地価は都下のみならず
江戸川区や葛飾区、墨田区よりも高いです。

首都圏最高峰の高級住宅街は都内を除けば浦安市内で間違いないでしょう。
ソースをご覧になればわかるように、平均値のみならず
最高地価でも浦安市を凌ぐ地域は都内以外にはありません。

埋立地ゆえに耐震性には疑問の声もありますが、首都圏の臨海部で
最も都心に近いというのはかなりのアドバンテージと言えます。

内陸部に住むなら千葉県である必然性はないので、せっかく沿岸の
千葉や神奈川に住むならウォーターフロントを楽しまないと損のような気もします。

>内陸部に住むなら千葉県である必然性はないので、せっかく沿岸の
>千葉や神奈川に住むならウォーターフロントを楽しまないと損のような気もします。

　千葉の内陸部の我孫子に住んでいますが、南に手賀沼、北に筑波山が見えて、
良い感じですよ。
　マンションと手賀沼の間に広がる一戸建ての住宅地は、かつて北の鎌倉と呼ばれ、
白樺派の拠点であり、志賀直哉や武者小路実篤が住んでいた場所なので、
今でも、雰囲気のある街並みです。

　高級住宅街というカテゴリーでは、ウォーターフロントの地域には負けてしまうと
思いますけど、味のある個性的な街っていう意味で、良いところに住めたなと
思っています。
　この味を失わない為に、柏市との合併を拒否したのもわかる気がします。

我孫子〜　ほとんどイバ○キじゃん。
地価も安いし…

高級と歴史は関係ない！

高級住宅地＝地価の高いところ

この定義で良いんじゃない？

千葉県有数のお屋敷街『市川』
http://allabout.co.jp/house/townshuto/closeup/CU20050131E/index.htm


平安時代末期まで下総国分寺が置かれ、また、奈良時代の伝説が語り継がれるなど、古くから地域の中心だった歴史の街、市川。
この街に住む文化人が多いことから、文化都市としてのイメージも強く、千葉でも有数のお屋敷街となっています。
では、この街の住み心地を見てみましょう。

http://img.allabout.co.jp/Live/house/townshuto/closeup/CU20050131E/ich...
北口エリアにある大門通りの家々の壁には万葉の歌などが掲げられ、文化都市の面目躍如といったところ

http://img.allabout.co.jp/Live/house/townshuto/closeup/CU20050131E/ich...
市川駅から歩いて10数分、昨年秋にオープンした市川市芳澤ガーデンギャラリー周辺にはお屋敷が多い

http://img.allabout.co.jp/Live/house/townshuto/closeup/CU20050131E/ich...
市川駅南口の再開発エリア。総武線に沿って細長く広がる

http://img.allabout.co.jp/Live/house/townshuto/closeup/CU20050131E/ich...
市川駅から歩いて10分ほど。河川敷には自然観察が楽しめる池なども。

http://img.allabout.co.jp/Live/house/townshuto/closeup/CU20050131E/ich...
市川市北口駅前にはバスロータリー、高架下には飲食店、商業施設の入った駅ビルが広がる

http://img.allabout.co.jp/Live/house/townshuto/closeup/CU20050131E/ich...
市内の住宅街は低層物件が大半。アパート、マンション、一戸建てが混在する

一部の住宅地を除くと、全般的には浦安の舞浜や美浜の住宅地のほうがレベル高そう。駅前も新浦安のほうがすっきりしてるし（新浦安にはサラ金も英会話学校の看板もない）。

千葉県ですから値段の高い、低いでいってもほとんど意味をなさないでしょう。
お隣の東京都比べたら笑われてしまいます。そうではなく公立の学校の質の高さ、
私立の充実度、病院のありよう、他にも街のゴミだし、車の譲り合い、緩やかな
ご近所関係等々の暮らしやすさから見れば、市川市の八幡、菅野、真間が一番と
なりますね。代々の資産家が7割程度しめるためでしょうが、品が良く、しかも東
京と地元との比較もできているため選民意識は皆無ですね。鼻持ちならない方が
多い東京の高級住宅地（とある京王線周辺の高級住宅地での経験からですが）と
は異なり、本当に気持ちの良い人が多いというのが実感ですね。ちなみに浦安方
面の方はすこ〜しですが選民意識の匂いがします（苦笑）。気のせいでしょうか。

確かに道が狭いのは嫌な人には嫌でしょうが、専門家からみると、あれって関
係者以外生活エリアに侵入してこないんで、そのような要件を求める人が多い
資産家には住みやすい街になっているんですよ。車のすれ違いも上品な仕草で
譲り合ってますね（時たまマナーの悪い外部の方がいるようですが（苦笑））。
基本は高台になっている土地であれば自然と関係者以外は入ってこれないよう
になるのですが、平地が多い千葉ではその要件を充たすのは難しいです。そう
いう意味では谷津駅北口周辺（谷津5丁目）は理想的な形ではありますが、高
級というところまではいっていませんね。

あと一つアドバイスするなら、伝統的に街の良識が維持されている町を選ぶべ
きです。緩やかなご近所付き合いやお寺、地元学校に対する敬意が軽ーーく子
供達に受け継がれている街は、治安も良く快適な生活をおくれるます。率直に
いって幕張は住んでいる若い人の意識が街を大切にする等の面で自覚がない印
象で、これからは難しいかなぁという気がします。浦安は収入のいい今の住人
の次の世代が勝負でしょう。多分、維持は難しいと思います。住んでる人たち
が大金持ちというレベルではないんですよね。終の棲家としてのコンセプトが
しっかりしてりいるユーカリ辺りが成功しそうな感じでしょうか。

千葉市は千葉市自身の財政が破綻するのが目に見えてますから、先行きは非常
に暗いです。公立学校や病院、ゴミ処理、政令指令都市のため治安や産業育成
に急務の道路の整備も悪くなっていく一方でしょう（優良な住宅地のある市で
財政的に問題ないのは浦安市と市川市くらいでが、千葉市は酷すぎます）。住
宅地としての価値は落ちていくと見ていますが。

浦安への嫉妬が半端ないな。w
地震が起きないかぎり、武蔵野市、横浜市と郊外ナンバー１都市の座を争い続けるでしょう。

>武蔵野市、横浜市と郊外ナンバー１都市の座

良く分からんオレ様基準だな。。。

やっぱり市川や船橋の京成沿線を見てから、浦安を見るとそもそもの家や居住環境の発想が異なる人が住んでいるんだなって思うわ。
吉祥寺や横浜に住む人は比較する対象は浦安であってるし、市川（行徳地区除く）を見てる人は比較する場所が浦和とか鎌倉になるよなあ。

＞浦安への嫉妬が半端ないな。w
＞地震が起きないかぎり、武蔵野市、横浜市と郊外ナンバー１都市の座を争い続けるでしょう

もし、浦安方面に地震がきたらもと海ですから終わりは当然でしょう。でも大丈夫です。浦安に住んでいる人は漁業関係者以外みなさん高級とりですから。別の裕福な場所に行くでしょう。かわいい子供の教育もあるますし、そもそもそれほど浦安に土臭い愛着をもっている人は相当少ないです。現に住宅を探す際には多くの人が漁師の方は多いのですかだの、何だで今でも心の底では本気で忌み嫌っている気持ちが根底にあるのが話していて良くわかります。一方、市川、真間、八幡は３代、４代続いて住んでいる人が多いですから自力で復興を目指すでしょう。浦安より田舎物なのでしょうな。ただ、普段有るか無ききか程度のご近所付き合いでも、その土地にどれだけ、ほのかな土着意識をもって苦しい時に協力する意志がある人が揃っているかが問題なんですよね。

誤解されては困ります。浦安はハイソな住宅地、マンションが多数あり、おしゃれなお店もいっぱいあるのも職業柄重々承知しているつもりです。まさに千葉県内で高級な街というのにふさわしい。でも高給取りが集まり、それを目当てにあつまる商業地域という連鎖で栄える街。本当に厳しい言い方になりますが、文化的にも、商業的にも、大学的にも、新幹線が入っている（これは相当評判は良いですね。）、また住民もやたらここが好きでかつ大きな家で先祖代々続いてその良さを守っている横浜市民と同じように浦安がなるのは難しいでしょう。市の大きさも横浜の数％ですし、財政もミッキーマウスに頼りすぎですし、、、、、。ちなみに私の斡旋しました浦安高級街の家の方、お二人は恒例のクリスマスのイルミネーションの取り付けのプレッシャーが嫌でお引越しになりました。好みによりますが、ご近所の付き合いは揺るやかな関係でいられる方がいいです。
値段が高い、安いも結構ですが、自分が住む上で何が快適を良く考えて家を購入された方がいいと思いますよ。

ここでも新浦安住民頑張ってるだw

吉祥寺と比べたら、千葉じゃレベル低すぎでしょ。

一人当たりの所得水準(課税対象所得／納税義務者数)

武蔵野市 497(-4)
浦安市　 487(+5)
鎌倉市　 474(+8)

大田区 435(+8)
練馬区 421(-4)
横浜市 414(-5)

浦安市が、武蔵野市を超える日はそう遠くない。
最近、東京の都心部が発展してるから、都心部に10~20分で出れる浦安が人気になるのも、無理はない話だ。

新浦安は千葉県代表だからなｗ

新浦安はダメでしょう（笑）。高いお金払って買ったんで良い、良いという人たちの気持ちは分かりますが、、。高給取りだけが集まった住宅地は今も昔も長く（50年くらい）はもちません。資産家（土地持ち）が集まる住宅地が真の高級住宅地として必ず残るんですよ。株主総会で東急もいってますが、高給取りの人たちが退職した後、必ず廃れるであろう街の対策には企業の存亡がかかっていると（東急沿線も高給取りだけの住宅地エリアがあるので）。新浦安は今の高給取りの人がいなくなったら何も残りません。しかも、○○総研がとったアンケートでも、最終的に高給取り夫婦の本音は老後は東京で高福祉を受けて楽しく生きていこうというプランをもっている人が多いんだからしょうがないです。
遊園地と高給取りからの税収が多い、ここ１０年間の間に有利な要件で政令指定都市までもっていくべきなんですが、どうにも妙な選民意識が強くてその気はない。東京ディズニーランドに財政の１割以上頼っている現状が10年、20年単位で続くわけはないんだけど、そういう話になると、＊＊＊＊＊＊のように建設的な未来像を語れなくなるのが新興なるがゆえか。東急線沿線住宅地における東急のように住宅地全体の将来を考えてくれるところがあると良いですが。東急は高収入世帯の集まりはいつかは廃れるのがデータから分かっています。そうなると電車の乗車人数に大きく影響することとなるためあらゆる工夫を考えるわけです。新浦安にも力がある鉄道会社欲しいです。

まあ東急なんて、阪急の二番煎じだけどな。
東京の副都心のターミナルは、梅田の真似をして出来たものだし、田園調布も芦屋をモデルにして作られたものだ。
たしかに東急沿線は、阪急沿線と同じように人気が高い。
でも、その他の勝ちパターンがないわけではないでしょう。
浦安は全く新しいモデルを提供しているので、そんなに簡単な将来像が描けるわけではない。
地震が起きないかがり、まず安泰でしょう。

新しいモデル？基本的に大量マンション郡に囲まれた陸の孤島として出来上がった砂上の住宅地で新しいモデルを模索する。その環境だと世界的にもラスベガスくらいしか思い浮かびません。どのような形にしろ日本的なモデルだと鉄道主導しかないでしょう。実は幕張なんかはホテルや球場、オフィス等々の環境を整えての都市開発という意味では斬新なんです。嗜好は違うけどユーカリが丘も。
有力な産業が東京デズニーランド以外なく、隣の江戸川区もマンション乱立と多数の倉庫という惨状では新しい将来像は、、、、。でもいいと思うんですよ、50歳台まで新浦安で子育てして、60歳代になったら東京に住めば。そうすれば買いやすい中古の物件が市場にでて適正価格になる。市川の八幡、菅野、真間、ユーカリなんかは市場にでる優良物件が少なすぎる（怒）！！代々家族が家を引き継ぐんで動こうとしないんだものあそこの人たち。

舞浜、新浦安は、丸の内に１２〜１６分で出れるわけだから、地元に産業が必要だと思いませんが。

何のために産業が必要か考えたほうがいいですよ。

キチジョウジ…。
隣駅数駅で武蔵野市に住み生誕の地でしたが、今更ってな感じです。
中央線のホームの駅幅は狭い、そんな狭い駅に特快が通過して危険。道路交通について言うと
２車線の道路ばかりで渋滞が激しく、４車線の幅の広い道路が殆どない。
それでも住みたい町と言うのは、メディアの影響のためなのでしょうか…。
過去にグリーンパークとかの米軍家族の宿舎もありましたけどね。
今思えば、21世紀の現在あのような昭和の面影が残る武蔵野市が何で良いのか理解しにくいです。
西武新宿線・池袋線、京王帝都電鉄線に向かうバス路線なんか定刻通りには絶対に来ないと思いますけどね。
井の頭公園は飽きるほど行っているから、これも今更…ですね。
そうした同級生も現在はTDRに遊びに行き、あの武蔵野の森林の面影とは違う平坦な埋め立て地と
海風に浸っている筈ですし。

＞舞浜、新浦安は、丸の内に１２〜１６分で出れるわけだから、地元に産業が必要だと思いませんが

え、、、でも今浦安市が潤っており、それにより住環境を整えていけるのは東京ディズニーランドと周辺のホテルのおかげでしょう。また、丸の内が近くても丸の内が潤うだけで浦安市の住環境を整備していく足しにはなりません。丸の内に近いということなら新小岩、押上、錦糸町、町屋、などもそうです。このエリアと同じように発展していきたいということならば、確かに特に良質な産業は必要ありませんね。
現実問題として、良質な住宅地を保つには、住む住民が代替わりしても高い固定資産税や住民税を払い続けられる資産家を集めるか、質の高い企業（千葉だとイオン、SII、キャツ、大地を守る会、デイリーヤマザキ本部、マツキヨ（苦笑）等々）の産業が根付くようにするか、中山のように歴史的に大きな魅力のある街でその佇まいを守るかが王道でしょう。東京の郊外でマンションが多い街でステイタスを維持するのにはそれなりの仕掛けがないとダメです。通過している鉄道も使い勝手がよくないですし（東京駅は深すぎます。）。小さな漁村が三井不動産により大々的に高級住宅エリアとして改造されましたが、プロとしての感想を言うとは開発規模を大きくしすぎで、とても街を高級住宅地として育成する気がないように思えてならないんですよね。まぁ、建設物を売っちゃえば後はミッキーに市の繁栄を任せるつもりなんでしょうが。親の買ったマンションに子供は戻らんでしょうし、住宅にしても東京に越したほうがいいとなるに決まってますよ。だって隣ですもん魅力ある東京は。

>>212

茶々入れご容赦。m(_._)m

>>小さな漁村が三井不動産により大々的に高級住宅エリアとして改造されましたが、

これは厳密に言うと違います。
埋め立てをしたのは千葉県企業庁。それとともに市の発展を担ったのは、任期のかなり長い
故K市長。S30年代にこの埋め立て地の大半を買い占めたのが三井不動産。そしてその中で
巨大遊園地構想を立てたのが三井不動産と京成電鉄のコラボ。そのOLCの最初の商業施設が
浦安市弁天にある京成パークスクェア。OLCが米ウォルトディズニーのライセンス誘致に取得
に成功したのがOLC。三井不動産が取得していた残りの埋め立て地はマンションか宅地用地
として転売された。三井不動産が取得していない埋め立て地は千葉県企業庁として残り、
その中で旧住宅公団も購入。
従ってアーバンシティリゾートとして改造したのは三井不動産ではない。故K市長と千葉県
企業庁が主役である。

以下の石碑の画像を読んでみてください。

でも、遊園地の計画があったから埋め立てたんじゃないですか？
それまでは埋め立てても地盤が軟弱すぎて工業用地にはできないと
判断されていたらしいですよ。
だから、埋め立て工事の主体は企業庁かもしれないけど、
すでに遊園地と一体の開発だったはずです。

>これは厳密に言うと違います。。埋め立てをしたのは千葉県企業庁。それとともに市の発展を担っ＞たのは、任期のかなり長い
＞故K市長。S30年代にこの埋め立て地の大半を買い占めたのが三井不動産

良くご存知です、でみこれもまた厳密にいうと真実とは異なります。真実は川崎千春京成電鉄社長と江戸秀雄三井不動産社長が利権がらみで大開発をしかけたのというのが真相です。京成にはほとんどキャッシュはなく、一方将来の鉄道の集客の大幅増を目的としていたので誰かが、千葉に魅力的なリゾートを作ってくることを切望していました。というわけで、実質的には不動産開発資金においても、政界資金においても三井中興の祖の江戸秀雄さんがダイナミックに動き、新浦安をお金のなる木にすることに成功しました。土地を上手に買占め、江戸神話をつくりだしたのです。その後20年近く三井に利益を提供し続けてますからね。ちなみにこの時陰ながら県政、市制に非常に強く働きかけこの開発をバックアップしたと巷間いわれた大蔵大臣、水田三喜男衆議院議員（千葉県選出）は江戸秀雄さんとは同窓生で盟友とも呼ばれる仲です。大人の描く絵図。最終的な形や銅像などの石碑は地方の名士に差し上げて、自分たちは大きな商いを行う。その点見事な作品となりました。人工的な高級都市開発としては。それまでは本当に漁師さんの町で話す言葉の半分も分からない土地だったんですから、たいしたものです。

日経の『私の利益書』にもこの経緯には結構なことまで書かれていますけ。どこかでかいてありましたらが発展の経緯からいっても、東京のラスベガスという表現はあたっていますよね（笑い）

京成は京葉線をもらい損ねたわけですね。

高級住宅街は、新浦安じゃなくて舞浜。
新浦安は、若い世代向けのマンション街であって、それ以上でもそれ以下でもない。
新浦安の下世話な話は、もう止めにしておこう。

京成て言うから舞浜の話かと思ったけど。

50、60坪の建て売り分譲地を高級住宅地とは言えませんね。

建て売りされたのは、２０年前の話でしょ。
舞浜なんて、だいぶ人が入れ替わってるでしょう。

舞浜の分譲地は、建て売り仕様の建物ばかりで、ちょっとお洒落風に見えても
本当の高級仕様のものは皆無です。

ですので、高級住宅地とは言えませんね。

舞浜への嫉妬が、半端ないな。
もうそろそろクリスマス・イルミネーションの季節だし、とりあえず京葉線を降りることをおすすめする！

どこが嫉妬？ 221は否定できない事実でしょうが。

銀座、日本橋に１５分でいけるちょっとお洒落な舞浜が、田舎のお屋敷街より人気が高いのはまあ当然だよね。

銀座や日本橋に近いから、人気と言う考えは東京に住処を買えない千葉県人という思想に直決する。
例えば、田園調布や成城学園など、銀座に出るのに３０分以上かかる。
地域を愛する思想こそ至便性を凌駕するのだ。
千葉県を愛する真の千葉県の高級住宅街を作るのだ。
東京に近いというキーワードを外そう。
天然ガスが豊富で開発によっては、大富豪になれるかもしれない茂原。
いつも暖かく、横浜方面からも抜群のアクセス南房総。
潮の香りに包まれたサーファー憧れの一宮。
日本の空の玄関として、成長を続ける成田。
こんな町に高級住宅街が欲しいな。

都内でも、銀座、日本橋に１５分でいける、ちょっとお洒落な住宅街なんてかなり限られてるんじゃないだろうか？

田園調布は高級住宅地だと思うけど成城学園はそうは思わない
八幡・菅野は高級住宅地だと思うけど、舞浜はそうは思わない

>228
これだから、千葉のかっぺはしょうがないね。
今度の休みでもお弁当持って成城学園のお屋敷街でも見に行けよ。

広尾、元麻布、松涛、田園調布、芦屋＞白金台、成城学園、御蔭、岡本、舞浜＞＞八幡・菅野