パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

浜離宮も1期で半分しか捌かなかったみたいね。デベはまだまだ強気だね。まあ、これだけ販売戸数が減ると、1戸あたりの粗利を高めないと、社員の人件費が出ないわな。

>>3280 匿名さん

中国人がまた元気になってる。週末、麻布のマンションをキャッシュでお買い上げ頂きました。

３２８０さん

その通りと思います。
日経平均は日本人の、円安は外国人の買いを半端なく後押し。
更に、昨今の都心オフィス・ビルの開発半端ない。そして、これからオリンピック施設開発。
当面、コストを価格に反映することはビジネスである以上それ以外の選択肢なし・・・従い今後の新築マンションの価格が下方修正する可能性はありません。

２０１０年に向けて今の価格以下の可能性は限りなくゼロ。もちろん、世界経済を揺るがす様な事件が起これば何がどうなるかはわかりません。ただ、世界で一年間に生み出す富（ジェネラル・グローバル・プロダクツ）の１０倍の資産が投資を探しまわている限りは不動産が下がることは考えにくいでしょう。不動産以外の絶大な投資先がマスで発生しない限り。

結論・・・東京都心（特に都心三区）の価格が今後下がる可能性は限りなくゼロ・・・富裕高齢者が都心に集まる（特に高級車を運転している都心三区以外の住人：車がなくて現状の生活水準を維持するのは都心三区しかない）・・・外資もアジアの中のこんなコスト・パフォーマンスの高い都市＝東京に投資しない訳にいかない。

少なくともここ５年間は「買い」と思います。反論を頂ければ幸甚。

オリンピックは4年後だから、5年は無理でしょう。人口減もありますし。ここは有名ではない街プラス駅近ではないのが弱点ですね。

＞3284
まさにそこ、今有名でない街だからこそアップサイドが期待できる。

あと、東京への人口流入が続いていることから、東京都が人口ピークとなる時点の推計は毎回後ろ倒しされていて、今では2030年です。まだ15年近くありますね。現状認識は正確に。さらに言えば東京都全体の中でも都心部への流入はピーク後も続くでしょうね。

三井や住友などの大手デベは体力があるので損をしてまで物件を売ることはありません。価格が下がる風潮の際には供給を絞ればいいだけのこと。
逆にしか体力のないモリモトなどの中小デベは世間の価格レベルにしか敏感、微調整して売り抜けるでしょうね。
大手と中小の違いは躯体の質や入居後の管理に顕著に表れます。
欲しいときに買える価格の物件にすればいいだけですが、どうせ大金積むなら大手のほうがいいのは明らかです。

人口も減るけど、住もうと思えるような建物も老朽化が進むから減っていく。新築供給以上に減ると思う。築浅の不動産は強いはず。

新築マンションの契約が不調だの価格は下落だのいわれますが、なんだかんだ都心の物件は値下がりしませんね。
築地の板状マンションだって、ここと同じ駅徒歩6分で坪420。
大手はのんびり売る体制だし、来るかわからないリーマン級不況待つくらいなら買った方がよいかもしれないなと思いました。

>>3288
築地の物件はココと違って銀座から本当の徒歩圏内だからね。立地の価値が全然違う。しかもその値段ではかなり厳しそうという状況。

20分くらい普通に歩けますけど、歩けない人は老人ですか？

>>単純に割高すぎるってだけでしょう。建物は良いものになるだろうけど、立地や将来性みたら妥当な金額より2割くらい高い。ほかにも書かれてる方いますけど、ここ竣工後に中古に出しても分譲価格の1.5から2割引き程度じゃないとまず売れないと思います。ある程度相場観ある人ならこの立地にこの値段はまず出さないでしょう。

こういう意見が大半だから、先着順に誰も興味示さないんだと思いますよ。最終期終わってから1戸も減ってません。ここの値付けされた当時にPC浜離宮が値付けされたら、坪600以上は確実だったでしょう。結局560まで下げたことで好調なスタート切ってますし、ここも値下げすべきだと思います。

別に銀座まで歩いていけることだけが評価されてるわけでもあるまい。

前評判が高かっただけに、1期で半分しか捌けなかったのは残念ですね。

値下げすべきとの意見には賛成。値下げしてくれれば買う！

＞3291
まあ、竣工済みなら価格見直しもあるだろうが、まだ完成まで1年近くあるからねぇ。直近の株価上昇の影響もこれからだし、隣の住友の売り出し価格比較待ちの検討者からの購入で十分さばけるでしょ。

>>3293
坪560で170戸一気にはけたから十分凄い。重要なのはここと違って1期1次あとからいきなり先着順ことにもなってないってこと。これは重要。予定より大幅に値下げして妥当な値段になった証拠。ここもあと15％くらい下げたら妥当だと思う。

>>3296 匿名さん

一期一次のあとにいきなり先着順なんてでてないですよ？

＞＞3296

15%値下げして欲しいというあなたの願望はわかるんだけど、別に1期1次で先着順になったかどうかはどうでもいいんじゃない？　竣工までに完売できるかどうかは資産価値上重要とは聞いたことがあるけど。（あと、ここの1期1次のあと先着順だったか見てないのでよく知らないです。）

ここは1期１次の申し込み割れによる先着順は数件起きていますよ。何より私がその中の一人です。

見込みに対する申し込み割れのパーセンテージは物件価格と需要が見合っているかを知る一番重要な指標の一つですよ。少なくてもデベ側はそういう数字を使っているし、重要視しています。１期で１－２戸くらい申し込み割れするくらいならまあギリギリ許容範囲だけど、毎回数戸はこことPHTでしか起きてない現象なんだよね。

引渡1年前時点で260戸近く売れて残り9戸だと、だいたい値段は合ってたってことでしょうね。引渡時点で全部ギリギリ売れるのがデベにとってベストな値付けでしょうから。

>>3299 匿名さん

で、芝浦を買ったわけですよね、笑

湊と浜松町や芝浦を比べても知名度が全然違うから湊検討者がこの価格に対して不安になるのは仕方ないんじゃない？
ここのマンション知るまで湊なんて聞いたことなかったし、検索してもバブルの爪痕とか鉄砲洲神社とかしかないし。
でもバブル時の地上げ対象になっていたってことは、つまりポテンシャルが高いエリアだったってことで、もし地上げが成功していたらもっと有名になっていたかもね。
都心との距離は浜松町や芝浦とも変わらず恵まれているんだし、今後の再開発を見越したら八重洲、日本橋に近いここのほうが利便性は高い。
三井はそのポテンシャルを見越した値付けをしたから、背景を知らない、湊もしらない検討者からしたら高すぎると思うのは当然。
まぁ住所で生活する訳じゃないから知名度のある土地に暮らすより、環境のよい場所で快適に住むほうが幸せだと思うので、ここの価値は実際に住みはじめてからじゃないと理解されないかもね。
その時にいい買い物をしたと思うか、後悔するかはある意味ギャンブル。

日本橋、八重洲、銀座、築地のいずれにも近接はしてるのに、うるさい商業施設はない静かなところ、って認識です。
」
タクシーワンメーターを近いととるか遠いととるかはその人の価値観ですかねぇ。

雨の日、八重洲口でタクシー乗ろうと思ったら、すごい行列でした。普段はどうですか？

>>3304 匿名さん

普段はすぐにタクシーつかまりますよ。
雨の日はどこも行列だから仕方ない。

>>3305 匿名さん
八重洲口のロータリーのタクシー乗り場より、道路渡ってからの方が簡単に捕まりますよ

>>3299 匿名さん

確か一期や二期は先着順は3-4戸で何回か入れ替わってたはず。なので実際は最終期で始めて纏まった先着順が出てきた感じ。とは言っても9戸/268戸なので大した数ではないかな、という印象。入居前には売れてるでしょう。

雨の日はどの時間でも並ぶし、八重洲口は夜の終電近い時間からはかなり行列しますよ。特に山手線しかない時間になるとやばいです。その前に帰るべし。

>>3306 匿名さん

確かにその通りで、私もいつも道渡って拾ってます。

>>3302 匿名さん
購入者です。

3302さんのおっしゃられる通りだと思います。私は湊は全く知らなかったので高いなぁと思いました。でも、購入に向けて銀座から現地を歩いたりしたら、そんなに遠くも無いし、悪くないかなと思いました。川沿いも静かで気持ちよさそうだし。

いい買い物かどうかは住んでみないと分からないですが、それまで楽しみと思えるマンションであると思います。

>>3310 マンション検討中さん
全くその通りです。私も何本かのルートで銀座〜湊を歩いてみました。
いろいろな楽しみかたがありそうですね。

どこの物件も最初は高過ぎると叩かれ、完成してみれば買っておけばよかったと言われる。
この10年それを延々と繰り返してる。

>>3312 匿名さん
ここはそういう風にはならないよ

>>3313 マンション検討中さん

今後明石町や築地と同じくらいの評価になるポテンシャルはあると思いますよ。それだけであの時は安かった、となると思います。

>>3314 匿名さん

それは大袈裟てをすよ。道ひとつ隔てるだけで、明石町と湊は別世界。
余程、しっかりと再開発しないとね。

>>3315 マンション検討中さん

今は評価が違うけど今後10年したら分からないよねって言ってるだけなので、全く大袈裟ではないですよ。
道を一つ挟むだけでそこまで価値が違うこと自体が本来おかしいんです。

＞3315
湊はここの再開発をきっかけとして変わっていくポテンシャルがありますね。

また、更地にタワマン乱立というのも資産価値としては疑問なところ、この地域では隅田川を越えないと新たなタワマンの建設が難しいことは事実として認識しておく必要があります。

今明石町にタワマン出来たら平均坪500万はいくだろうね。
湊もこことスミフを皮切りに少しずつ街が整備され、10年経ってそれくらいの評価になれたらいいね。

三井と住友のマンション周辺だけでも緑化はかなりされるから、樹木が育つ頃にはずいぶん雰囲気が変わるでしょうね。
スーパーもできて賑やかになるだろうし、良くなることはあっても悪くなることは普通ないでしょう。

先着順が8になりましたね。

今日も足を運んでみました。
来週は30Fだそうです。

逆光ですみませんが、隅田川テラスからの様子です。

早いものでもう30階ですか。来年の2月くらいには外側は完成ですかね。

>>3321 マンション検討中さん
ありがとうございます！

>>3319 匿名さん
そりゃ
良くなってもらわないと困りますよ。
周囲の相場より
かなり割高なんですから、、

>>3325 マンション検討中さん

となりのスミフと比べたら、おそらくかなり割安なんですけどね。

>>3326 匿名さん

そうあってほしいです。ここを買ったものとしては、すみふには高めで売ってほしいなと。

>>3325 マンション検討中さん
周りの相場の対象物件と全然属性は違いますけどね。

周囲に比較対象が無いですからね。スミフが近い値段で来れば相場が固まるんじゃないかと。

>>3320 匿名さん

売れたのは66Sですかね