パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

私は水上バスから撮ってみました！

2枚目、もう少し近づいてからのアングルです。

>>3220 匿名さん

私は両方比較してこっちにしました。決め手はおっしゃる通り、こちらの方がファミリー向けだと思ったから。ブリリアも良かったんですけどね。

ブリリアもここも
いいマンションだと思います。所詮‥‥といわれるほどブランド力がないわけでもない。勿論3Aとは比較になりませんが‥‥

写真ありがとうございます！
午後になると、東側はさすがに日が入らなさそうですね。
南東角は一日中明るそう！！

>>3225 マンション検討中さん

やっぱり南東角は抜群ですよね！陽が入らない東向き低層は坪320〜350と安かったです。価格なりだと思います。まあ、中古市場では、南東角も東向きも似たような坪単価で取引されるんでしょうけど…

西側北側はちょっと暗いでしょうかね。価格とのバランスが気になります。

>>3227 マンション検討中さん
私はタワーの南西角の暑さがたえられないので東にしました。

タワーは周りの建物より高いフロアにいれば北も西も気にならないと思いますよ。
東や西で日差しが強過ぎると辛いくらいですし。

ここの北はスカイタワー見えますか？

>>3230 匿名さん

よく見えます

>>3231 匿名さん
でしょうね、この北側はほとんど高層の建物ないから

>>3230 匿名さん
スカイツリーの間違い

スカイツリーってあんまり綺麗でもないし、見えても見えなくてもどっちでもいーわ。
東京タワーのほうがいいけど、こっからは見えないんだよね。
丸の内方面の夜景は美しいだろうね。

今朝通りかかった時は角部屋のガラス面に朝陽が反射してとても綺麗でした。

東京駅周辺の再開発で、あべのハルカス越えの61階ビルやらボコボコ建つから楽しみ増えそう。間に遮るものがないし、良く見えるのは北西ですかね。あちら側からもこのマンションが見えるでしょうから、レストランで自宅を夜景として楽しめたら最高です。

固定資産税の件、来月2日以降の完成物件が対象なので、この物件は新税制となることがほぼ決まりになりましたね。旧税制対象にならずホッとしました。

あら、本当だ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20161206-00000010-asahi-pol

HPみたけど、59Sはダイレクトウィンドウじゃないのが残念。
あと高すぎるなあ。

>>3237 匿名さん

http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20161206-00000035-nnn-bus...

こっちだと今年中に契約ならOKになってますね

>>3240 匿名さん

売買契約の日時で判断するとなると、新税制が適用される住戸と適用されない住戸が出てきちゃう。

>>3241 匿名さん
どうもリンク先の記事だけが契約日と書いてあり、他のメディアは皆完成日基準とあるので、完成日の方が正しい情報のようです。

一部の住戸だけ別の税制にできる制度じゃないもんね。
高層と低層がそれぞれ最大で+5%と-5%らしいから課税額は10%くらいしか変わらない感じかな。なら年間数万程度の影響なのでそんなに気にする必要もないね。

>>3242 匿名さん
税制は後出しジャンケンはやらないから契約書ベースでは？

＞3244
まだ現時点では固定資産税は決まってない状態なので、後出しにはならないです。
まあいずれにしても微々たる額の差ですが。

年間数万円なら大したことないけど、契約後にいきなり言われるってのはイラっとするなぁ。

三井が悪いわけじゃないけどね。

既存、新築区別せず全て対象ならいいけど、竣工時期で区別するのは不公平だな

http://www.tokyo-np.co.jp/article/economics/list/201612/CK201612070200...

今日の新聞では2017年4月以降販売の物件が対象となっています。
中古や新築問わず上げるべきでしょうが、販売時期で区切るのが現実的かなとは思います。
この案が本当なら向かいのすみふは新税制ですね。

>>3248 匿名さん

この案が一番公平感がありますね

いずれにしても中古のタワマンで節税すればいいだけでは？

https://jimin.ncss.nifty.com/pdf/news/policy/133810_1.pdf

平成29年4月1日以前に売買契約が締結されたものを除く、になりましたね。
これでここは旧税制ですかね。

>>3237 匿名さん


旧税制対象になっちゃいましたね

高層階はほっとして低層階は残念ですね。
さて、築地跡にIRが現実味を帯びてきましたら、この辺りも面白くなりそうですね。

築地、銀座、八重洲、日本橋と再開発盛りだくさんですから楽しみですよね。
いずれも歩くと20分〜は確かに日常使いには遠いですけど、タクシーでワンメーターと考えるとあっという間。
湊、新川は住宅地としてどんどん発展してもらいたいです。

>>3251 匿名さん

今後は中古で売り出す時に、旧税制です、って書かれるのかな。
微々たるものですが、高層階の売却の際にはアピールになりますね。

>>3254
銀座、日本橋は、百貨店が自転車置き場を整備してくれているので、自転車で行くと便利ですよ。

今週は27Fでの作業でした。北東は視界が開けていますね。

北西がこちら

>>3257 マンション検討中さん

ありがとうございます。南東、ですかね？

>>3257 匿名さん
ご教示ありがとうございます！
そのとおり、間違えていました。
南東でした。
模型でいうと添付の写真のアングルですね。

それこら二枚目は正しくは北東です。

工事は順調ですね。
このペースだと2月に入る頃には外壁工事は終わりそうです。

タワー、着実にできていますね。建築現場も圧巻なんだろうな。スカイツリーみたいな巨大建築って、その建築途中も面白いものですよね。

川を眺めながら生活できるのがメリットのマンションと思います。当然のことですが、リバービューとそうでない住戸があるので、川を眺めたいならリバービューを選ぶ必要があります。

当然のことながら億するんですね。安いもので8990万円、一番高いプレミアム住戸が19980万円なので2億円予算です。さすがですね。

>>3262 匿名さん
西側高層はとてもお得でした。
丸の内、銀座方面の夜景は本当に美しく、ほぼ永久眺望です。
スカイテラスもビューラウンジも隅田川側だけですので、東京駅を眺めるこちらの夜景は住人しか見ることができません。
隅田川側よりも坪単価は安く、また旧税率のオマケもつくので売却時には有利になるでしょう。

波ひとつない穏やかな朝の時間です。

MR行ってきました。ここ割高すぎ。地域相場見てもいくらなんでもありえない。湊であの値段は駅直結タワマンの値段だよ、先着順も全然売れてないのも当然だと本心で思った。前の書き込みに、すでに含み損してるよという指摘は全く大げさではなく私には真実にしか思えなかった。以上短いけど感想。

>>3265 匿名さん

何か嘘くさい書き込みだなあ。先着順の間取りも価格もぜーんぶwebに出てるのに、わざわざMRにいって割高だの含み損だの。

経済力のない人には買えない値段ですね。

確かに高いけど、今の新築価格はこんなもんです。
買えないなら中古にしたらどうですか？
予算内で付近の中層マンション、3流デベ&中小ゼネコンの物件ならお安く買えますよ。

３２６８さん

うーん・・・そうなんですね。
とてもよくわかります。
今の都心部の建築ラッシュを見ているとそりゃ建築費半端でないことはわかります。
２０２５年くらいまではこの状況が続くと私も見ています。
ただ、経済も不動産も真坂が必ず起こると思いますででここは慎重にそしてしたたかに物件を精査するしかないと思います。

>>3267 匿名さん
経済力あっても買いませんよ。

>>3270 マンション検討中さん

経済力のある人は日本に何百万人もいて、実際にここを買う人は300人くらいしかいないわけだから、買わない人の方が圧倒的に多いわな。

価値観はそれぞれなので煽り合いはやめましょう。

個人的には家も車も最低限の用途・機能性を満たせばそこから先は嗜好品と捉えてます（主たる住居目的であれば）。特に賃貸でもなく購入を選んでいる時点で。イタ車・アメ車を買う人もいればディーラーオプションをいっぱいつける人もいる。

逆にValue for Moneyを追及することに喜びを感じる人もいる。ただし皆が皆それぞれの価値観において幸せであれば違う価値観の人を否定することは無意味だし大人気が無いかなと思います。仲良くやってきましょう。

>>3263 匿名さん

なんで西側の夜景が見られる共用施設ないんですかね。需要はあると思うんですが。

>>3273 匿名さん

もともとスカイテラスは1周ぐるっと周れるような計画だったようですが、なぜか東側だけになってしまいました。
昔のパースか模型かにその名残を見たことがあります。

今時このレベルの立地で三井x大成のグレードの良いタワマン買おうとしたら、坪400万円は普通。眺望が良かったりプレミアムフロアはもっと高くて当たり前。専有部の仕様も非常に良いので適正な価格だと思います。だから95%売り終わってるわけでしょうし、竣工までには売り終わるでしょう。

残ってるので一番坪単価安いのは、75NEの約410かな。築地とか明石町とかのマンションと比べると割安には見えますが、まあ知名度の差がありますからね。

>>3276 匿名さん

確かにもし築地・明石町にもし三井タワマンが出来たら410では買えないでしょうね。
湊も将来的に同じくらいの評価になるポテンシャルはあるはずなので、そこがアップサイドですね。

このご時世、新築坪400超えなんて当たり前ですね。出せないなら中古を買うしかないです。

>>3278 匿名さん

そのバブル価格の新築が全く売れてないけどね。
新築マンション価格の下落スピードがすごいことになってきた。

>>3279 匿名さん
株価が不動産価格の先行指標と言うのは説得力ある。特に都心は。
するとこの所の一方的な円安株高が不動産価格に影響するまで半年くらいはかかりそう。買うなら今のうちかも。

浜離宮も1期で半分しか捌かなかったみたいね。デベはまだまだ強気だね。まあ、これだけ販売戸数が減ると、1戸あたりの粗利を高めないと、社員の人件費が出ないわな。

>>3280 匿名さん

中国人がまた元気になってる。週末、麻布のマンションをキャッシュでお買い上げ頂きました。

３２８０さん

その通りと思います。
日経平均は日本人の、円安は外国人の買いを半端なく後押し。
更に、昨今の都心オフィス・ビルの開発半端ない。そして、これからオリンピック施設開発。
当面、コストを価格に反映することはビジネスである以上それ以外の選択肢なし・・・従い今後の新築マンションの価格が下方修正する可能性はありません。

２０１０年に向けて今の価格以下の可能性は限りなくゼロ。もちろん、世界経済を揺るがす様な事件が起これば何がどうなるかはわかりません。ただ、世界で一年間に生み出す富（ジェネラル・グローバル・プロダクツ）の１０倍の資産が投資を探しまわている限りは不動産が下がることは考えにくいでしょう。不動産以外の絶大な投資先がマスで発生しない限り。

結論・・・東京都心（特に都心三区）の価格が今後下がる可能性は限りなくゼロ・・・富裕高齢者が都心に集まる（特に高級車を運転している都心三区以外の住人：車がなくて現状の生活水準を維持するのは都心三区しかない）・・・外資もアジアの中のこんなコスト・パフォーマンスの高い都市＝東京に投資しない訳にいかない。

少なくともここ５年間は「買い」と思います。反論を頂ければ幸甚。

オリンピックは4年後だから、5年は無理でしょう。人口減もありますし。ここは有名ではない街プラス駅近ではないのが弱点ですね。

＞3284
まさにそこ、今有名でない街だからこそアップサイドが期待できる。

あと、東京への人口流入が続いていることから、東京都が人口ピークとなる時点の推計は毎回後ろ倒しされていて、今では2030年です。まだ15年近くありますね。現状認識は正確に。さらに言えば東京都全体の中でも都心部への流入はピーク後も続くでしょうね。

三井や住友などの大手デベは体力があるので損をしてまで物件を売ることはありません。価格が下がる風潮の際には供給を絞ればいいだけのこと。
逆にしか体力のないモリモトなどの中小デベは世間の価格レベルにしか敏感、微調整して売り抜けるでしょうね。
大手と中小の違いは躯体の質や入居後の管理に顕著に表れます。
欲しいときに買える価格の物件にすればいいだけですが、どうせ大金積むなら大手のほうがいいのは明らかです。

人口も減るけど、住もうと思えるような建物も老朽化が進むから減っていく。新築供給以上に減ると思う。築浅の不動産は強いはず。

新築マンションの契約が不調だの価格は下落だのいわれますが、なんだかんだ都心の物件は値下がりしませんね。
築地の板状マンションだって、ここと同じ駅徒歩6分で坪420。
大手はのんびり売る体制だし、来るかわからないリーマン級不況待つくらいなら買った方がよいかもしれないなと思いました。

>>3288
築地の物件はココと違って銀座から本当の徒歩圏内だからね。立地の価値が全然違う。しかもその値段ではかなり厳しそうという状況。

20分くらい普通に歩けますけど、歩けない人は老人ですか？

>>単純に割高すぎるってだけでしょう。建物は良いものになるだろうけど、立地や将来性みたら妥当な金額より2割くらい高い。ほかにも書かれてる方いますけど、ここ竣工後に中古に出しても分譲価格の1.5から2割引き程度じゃないとまず売れないと思います。ある程度相場観ある人ならこの立地にこの値段はまず出さないでしょう。

こういう意見が大半だから、先着順に誰も興味示さないんだと思いますよ。最終期終わってから1戸も減ってません。ここの値付けされた当時にPC浜離宮が値付けされたら、坪600以上は確実だったでしょう。結局560まで下げたことで好調なスタート切ってますし、ここも値下げすべきだと思います。

別に銀座まで歩いていけることだけが評価されてるわけでもあるまい。

前評判が高かっただけに、1期で半分しか捌けなかったのは残念ですね。

値下げすべきとの意見には賛成。値下げしてくれれば買う！

＞3291
まあ、竣工済みなら価格見直しもあるだろうが、まだ完成まで1年近くあるからねぇ。直近の株価上昇の影響もこれからだし、隣の住友の売り出し価格比較待ちの検討者からの購入で十分さばけるでしょ。

>>3293
坪560で170戸一気にはけたから十分凄い。重要なのはここと違って1期1次あとからいきなり先着順ことにもなってないってこと。これは重要。予定より大幅に値下げして妥当な値段になった証拠。ここもあと15％くらい下げたら妥当だと思う。

>>3296 匿名さん

一期一次のあとにいきなり先着順なんてでてないですよ？

＞＞3296

15%値下げして欲しいというあなたの願望はわかるんだけど、別に1期1次で先着順になったかどうかはどうでもいいんじゃない？　竣工までに完売できるかどうかは資産価値上重要とは聞いたことがあるけど。（あと、ここの1期1次のあと先着順だったか見てないのでよく知らないです。）

ここは1期１次の申し込み割れによる先着順は数件起きていますよ。何より私がその中の一人です。

見込みに対する申し込み割れのパーセンテージは物件価格と需要が見合っているかを知る一番重要な指標の一つですよ。少なくてもデベ側はそういう数字を使っているし、重要視しています。１期で１－２戸くらい申し込み割れするくらいならまあギリギリ許容範囲だけど、毎回数戸はこことPHTでしか起きてない現象なんだよね。

引渡1年前時点で260戸近く売れて残り9戸だと、だいたい値段は合ってたってことでしょうね。引渡時点で全部ギリギリ売れるのがデベにとってベストな値付けでしょうから。

>>3299 匿名さん

で、芝浦を買ったわけですよね、笑

湊と浜松町や芝浦を比べても知名度が全然違うから湊検討者がこの価格に対して不安になるのは仕方ないんじゃない？
ここのマンション知るまで湊なんて聞いたことなかったし、検索してもバブルの爪痕とか鉄砲洲神社とかしかないし。
でもバブル時の地上げ対象になっていたってことは、つまりポテンシャルが高いエリアだったってことで、もし地上げが成功していたらもっと有名になっていたかもね。
都心との距離は浜松町や芝浦とも変わらず恵まれているんだし、今後の再開発を見越したら八重洲、日本橋に近いここのほうが利便性は高い。
三井はそのポテンシャルを見越した値付けをしたから、背景を知らない、湊もしらない検討者からしたら高すぎると思うのは当然。
まぁ住所で生活する訳じゃないから知名度のある土地に暮らすより、環境のよい場所で快適に住むほうが幸せだと思うので、ここの価値は実際に住みはじめてからじゃないと理解されないかもね。
その時にいい買い物をしたと思うか、後悔するかはある意味ギャンブル。

日本橋、八重洲、銀座、築地のいずれにも近接はしてるのに、うるさい商業施設はない静かなところ、って認識です。
」
タクシーワンメーターを近いととるか遠いととるかはその人の価値観ですかねぇ。

雨の日、八重洲口でタクシー乗ろうと思ったら、すごい行列でした。普段はどうですか？

>>3304 匿名さん

普段はすぐにタクシーつかまりますよ。
雨の日はどこも行列だから仕方ない。

>>3305 匿名さん
八重洲口のロータリーのタクシー乗り場より、道路渡ってからの方が簡単に捕まりますよ

>>3299 匿名さん

確か一期や二期は先着順は3-4戸で何回か入れ替わってたはず。なので実際は最終期で始めて纏まった先着順が出てきた感じ。とは言っても9戸/268戸なので大した数ではないかな、という印象。入居前には売れてるでしょう。

雨の日はどの時間でも並ぶし、八重洲口は夜の終電近い時間からはかなり行列しますよ。特に山手線しかない時間になるとやばいです。その前に帰るべし。

>>3306 匿名さん

確かにその通りで、私もいつも道渡って拾ってます。

>>3302 匿名さん
購入者です。

3302さんのおっしゃられる通りだと思います。私は湊は全く知らなかったので高いなぁと思いました。でも、購入に向けて銀座から現地を歩いたりしたら、そんなに遠くも無いし、悪くないかなと思いました。川沿いも静かで気持ちよさそうだし。

いい買い物かどうかは住んでみないと分からないですが、それまで楽しみと思えるマンションであると思います。

>>3310 マンション検討中さん
全くその通りです。私も何本かのルートで銀座〜湊を歩いてみました。
いろいろな楽しみかたがありそうですね。

どこの物件も最初は高過ぎると叩かれ、完成してみれば買っておけばよかったと言われる。
この10年それを延々と繰り返してる。

>>3312 匿名さん
ここはそういう風にはならないよ

>>3313 マンション検討中さん

今後明石町や築地と同じくらいの評価になるポテンシャルはあると思いますよ。それだけであの時は安かった、となると思います。

>>3314 匿名さん

それは大袈裟てをすよ。道ひとつ隔てるだけで、明石町と湊は別世界。
余程、しっかりと再開発しないとね。

>>3315 マンション検討中さん

今は評価が違うけど今後10年したら分からないよねって言ってるだけなので、全く大袈裟ではないですよ。
道を一つ挟むだけでそこまで価値が違うこと自体が本来おかしいんです。

＞3315
湊はここの再開発をきっかけとして変わっていくポテンシャルがありますね。

また、更地にタワマン乱立というのも資産価値としては疑問なところ、この地域では隅田川を越えないと新たなタワマンの建設が難しいことは事実として認識しておく必要があります。

今明石町にタワマン出来たら平均坪500万はいくだろうね。
湊もこことスミフを皮切りに少しずつ街が整備され、10年経ってそれくらいの評価になれたらいいね。

三井と住友のマンション周辺だけでも緑化はかなりされるから、樹木が育つ頃にはずいぶん雰囲気が変わるでしょうね。
スーパーもできて賑やかになるだろうし、良くなることはあっても悪くなることは普通ないでしょう。

先着順が8になりましたね。