パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

湊地区のこの1年間の中古値段を出しました。
あんまり古いの入れても意味ないので、築10年以内の物件だけでみると平均成約単価は308.4万。平均築年数は5.9年。
駅歩分数で分けると、5分以内で312.6、6分以上10分以内の物件は298.9。
2015年度と2016年度で比べると2016年度は6.8％下落していますね。

この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。
たしかに湊地区はすでに中古が下落しているのと、すでに含み損している可能性があるという見解は私は賛成。

>>2509 匿名さん

坪370万円、僕もだいたい同じ見立てです。やはり10%くらい利益が出ますね。

>>2510
利益？370くらいが妥当ってことは既に10％くらいの含み損の可能性高しってことでしょ。370って数字もタワマンってことで好意的というか甘すぎというか。築6年くらいの築浅でも徒歩６分以上なら坪300弱ってやっぱり湊って不動産評価低いね。再開発もないし中古になったらかなり厳しいでしょう。

>>2407 匿名さん
国税局に増税反対の意見を出しました。
1人の意見なんて意味がないかもしれないけど、何もせずに行方を見守るのは嫌だと思いました。
こんな不公平な増税、断固反対です。
https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

>>2511 匿名さん

坪320で買ったから利益ってことでいいんですよね？私の計算間違えてるかな？

やっぱり間違えてないです、坪320を少し切ってます。当時、近隣の中古が300くらいで取引されてて、三井×大成の新築タワーが320なら買いだろ！って思って即決した記憶があります。

まあ、ここは資産価値が保たれる方でしょ。この前、嫁の希望で買ったマンションは確実に1,000万円以上の含み損を抱えてるよ

>>2514
平均で370っていう意味ですよ。320って1番安い部屋じゃないですか。320で買ったものは10％含み損と考えて今290くらいの価値になってる可能性がありそうだよという話よ。ちょっと理解力が心配な方ですね。

>>2507 匿名さん

確かにちょっとお高いので普段使いは無理ですが、こういうお店がもっと湊に来てくれると嬉しいですし、街の魅力につながりますね。

清澄白河みたいに、大規模再開発じゃなくても街のイメージ&地価がどんどんあがっているところもあります。どうやら周りのビルは安いらしいので、お安いうちに色々なお店の新規出店に期待したいです。

>>2516 eマンションさん

三井の新築マンションが周辺の築5.9年のマンションよりも価値が下とは…
ちょっと分析力が心配な方ですね。

近くに三井のパークホームズがありますよね。
あそことの差は？
タワーマンションと中小マンションだと比べられないかな。

パークホームズは1年ちょっと前に内覧いきました。奇抜な外観のやつですよね？3階で軽くリフォームしてあって坪320くらいだったような。その値段で売れたかは知りませんが。

湊はあんまり本当に比較になる物件がないからなぁ。今は低層しかないし、ここと同程度のグレードの物件がないし、ここやスミフはランドマーク的な見方されるだろうしね。むしろリバーシティのタワマンとかの方が価格的に近いんじゃないかな。

2520です。300くらいだったかも。320ではないや。

パークホームズは前の道が暗くて、女性受けしないんですよ。ちょうど橋の下になってて、夜は少し怖いんですよね。

実際中古価格出されたら、こういう言い訳。ほんと失笑。三井のタワマンってこと十分加味して下駄履かせても中古は築1年で370って評価が限界でしょうね。

さらに320っていうのはわざと言ってたんだね。右上の価格表見てみ。最低坪単価が320台で300はありませんよ。ここのポジは嘘が多すぎる。私は引渡し時はもっと市況が悪化していると読んでいるので、中古は370どころか300平均程度になると予想。その時に290まで値切って購入しようとかんがえています。

>>2524 匿名さん

なってるといいですねー

>>2524 匿名さん

がんばれー

>>2524 匿名さん

ここを坪300万円で買える時は港区も350とかで買えるでしょうから日本中買い漁ればいいんじゃないですか？そんな相場を期待してるなら今はどの物件も買うべきじゃないですよ

>>2524 匿名さん

じゃあ俺も300になったら買うから教えてねー

＞2524

なるほど、いろいろ書き込んでいた理由は、「どうか290まで下がって買わせてください！」ってことだったか。そりゃ無理だろう。

＞2517

腕に自信のあるシェフが開店するときなど、中心部からの距離は近いが大通りやビルのテナントではない、ちょっと隠れ家的な路面店を選ぶ傾向があります。観光客が押し寄せるより常連客が居心地のよい店にしたいという希望もあり。
その意味で、湊界隈は銀座・東京からも近く、絶好の場所ですね。

>>2524 匿名さん

大漁ですね（笑）
坪300希望なら豊洲の中古マンションとかどうですか？探せばあなたの予算でも結構ありますよ。

都心3区の中心地が坪300ならそれ以外は23区でも坪200ですね。

じゃあ俺は301で買う！

>>2524 匿名さん

なんだかんだ言って買いたいんだ、失笑

300に落ちたときに290で買ってどうやってもうけるのかな？取得税と登記費用と仲介手数料で赤字やん、笑。頭弱い。それか、290から急反発するシナリオ？

>>2533 匿名さん

抜け駆けずるい！じゃあ俺は高層階東向きを330で買う！

>>2536 匿名さん

じゃあ332で！

>>2535 匿名さん

賃貸で10年くらいまわすんじゃないか？

でも、彼の理論だと10年後には坪200台前半まで落ちてる可能性があるぞ。やはり、値段が下がらないクラッシーが買いって結論になるのか？？

>2539

他の物件を持ち出すのは止めよう。荒れる原因になる。

>>2540 匿名さん

承知しました。以後、控えます

>>2524 匿名さん

320切りってのは三井の社員じゃないか？社員割引を考慮すれば320以下で買える部屋もいくつかあるぞ。

湊の不動産評価がいかに低いかがバレてしまいポジさん大慌てで連続投稿だねw

>>2543 匿名さん

おかえりなさい
290で買えるとよいですね

ここが都心の中心地って、、、勘弁してくださいよ。中央区ってだけで中心でないことは確か。

築浅の徒歩６分から10分の成約平均が300切りって、豊洲と地域の相場は変わりませんね。再開発もないし、街の開発予定は今のところ100均ショップだけでしょ。厳しいこと言うようだが、将来は厳しいと思う。

>>2545 匿名さん

そんな厳しいところ290で買って大丈夫なんですか？

たしかに、竣工後に坪290くらいで買えそうですね。待つのも手でしょう。

＞2545

あなたのいう再開発って、更地にビルを建てるやつのことですか？

清澄白河の例が前出てましたが、別に大規模なビルができるわけでもないのに短期間で街の雰囲気が大きく変わり、資産価値も大きく向上しました。

ここより川向うのセンチュリーかキャピタルが欲しいかなあ〜・・・

>>2547 匿名さん

たしかに竣工後30年くらい待てば290で買えそうです。気長に待ちましょう

ここまで地域の中古相場と乖離しているのもすごいですね。あまりの割高感を検討者が感じるがために、1期から最終期までずっと先着順販売になっているわけで。。今更言わなくても皆気づいています。

>>2548
清澄白河の地価上昇率は、都心3区の平均程度でしかないけど何を言ってんだろう。。。ここのポジの主張にはエビデンスが常にない。ちなみに中央区で1番上昇したのは、日本橋や勝どき晴海といった再開発地帯だから覚えておきな。

30年後だったら290で売ってやってもいいぞ。

せっかくの大川沿いを退かないビルがなあ〜
残念。。。

>>2552 匿名さん
江東区の下町が大規模再開発なく、都心3区並みの上昇率を見せたらすごいと思うんですが。

今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。

でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

だから江東区のほぼ平均上昇率だからw元々都心寄りだから江東区の中では元々高い場所です。勉強しようね。雰囲気で語りすぎ。

実需は長く住むわけだし、気に入った部屋なんだから、多少高いところで買っても問題ないですよ。家賃払ったと思えば20年後に坪300割ってても問題ないですよ。

やっぱり290で買いたいって根拠が出てこないか…雰囲気で語っちゃったのかな？

竣工時に300っていう予想もあながちない話ではないし、20年後は坪250で売れればいい方です。湊の築20年の中古相場は昨年下半期のピークで220〜240とかそのくらいだから。

>>2560 マンション検討中さん

20年住んで250で売れれば御の字じゃないですか？

昨年のピーク時で220とかなら、人口大減少中の20年後は坪200とか無理でしょう。特に修繕費が高騰化するタワマンは避けられそう。

>>2562 口コミ知りたいさん

じゃあ290で買ったら大損じゃないですか？？

坪370だとか300だとか書き込む人がいただけでこの騒ぎ。
そう思わないなら「自分は坪○○を予想。なぜなら・・・」と書けばいいだけのこと。
自分はこの物件好きだけど（残念ながら間取りで合うものがなくて断念）、築1年で370とか別に大騒ぎするほどの予想でもないと思うけど。
ここでは「既に含み益」って路線で書かないと叩かれそうですね。

>2564

そうですよね。あとタワーマンションの場合、平均単価だけで議論していいのか、という疑問も。向き、眺め含めて部屋ごとに状況が違うし。
ここの低層階は350弱からあって、お得だったと思うよ。

そうですね、特にここはリバービュー側かとか、住友とかぶってしまうところかとかで大きく変わりますもんね。
北東の角部屋を検討していて、そこは結構気に入ったんだけど、真下がスーパーというのは騒音とかが大丈夫かな？とちょっと心配でした。
東南角がよかったけど、地権者住戸ばかりで、選択肢がほとんどなかったのが残念でした。
「ここの低層階は350弱からあって・・・」は、私もそう思います。
客観的に見て、「大きく上がりはしないけど、大きく下がりもしない」物件かなと個人的には思っています。

＞＞2476さん
入船橋交差点に100均できるのは本当ですか？
ご存知の方がいたら、どの100匀ショップなのか教えて欲しいです。

この辺りの物件のデータ見ても、他にタワマンも無いしグレードも全然違うしこことスミフの開発前だしあんまり意味ないですよ。
例えば向かいの月島の低層築年10年マンションは坪300万円切ってたりするけど、キャピタルゲートは坪400万円、既に築17年で駅徒歩8分のセンチュリーパークも坪400万円弱をキープしてます。ここがセンチュリーパークまでいけるかは分かりませんが、地域のランドマークでリバービューってとこは一緒ですしこちらの方が利便性は良いので、少し期待しつつ...というところですね。

三月のライオンって見てませんか。
この辺りが舞台ですよね。
土曜に放送です。

ほんとに湊ってさがってるのかな？と思って仲介業者さんに調べてもらったら、築10年まで駅徒歩6分〜の湊の物件は2015年度が308万円、2016年度が303万円で誤差の範囲でしか下がってませんでした。ほんと。嘘ネガはやめてほしい。

周辺にタワマンがないのに、周辺事例を過度に参照する分析力の無さといい、勘弁してほしいですね。

>>2570 匿名さん

ただネガりたいだけの人がいますからね。データ検証有難うございます。

ふと思ったのですが、この物件、銀座四丁目の交差点から道路距離で2.0kmと、最も近いタワーマンションの1つではないですか？

ツインパークスが1.7kmで最も近いようですが、ブリリア八重洲も2.2kmとここより少し遠いようですし。浜離宮のパークコートも2.2km。

他のスレでも揶揄されていたけど、ここのポジさんは必死過ぎて、検討版として機能してないですね。。

>>2573 匿名さん

ポジとネガで議論になってるからこれでいいんじゃないの？何望んでんの？

>>2573 匿名さん

他のスレでもこの物件が話題になってるんですか。人気ですね。ただもう販売も終盤です。どこの物件のスレに出てるんですか？

>>2574 匿名さん

理論的にネガれないから、負け惜しみしてるだけでしょ

他の板で自作自演までしてお疲れ様と言ってあげたいですよね。

機能しないんなら来なきゃいいじゃん。何度も来て必死ネガしてるみたいだけど。

>>2574 匿名さん

素晴らしい返しですね

今週は21F立ち上りだそうです

反対側からはこちら

>>2580 マンション検討中さん

>>2580 マンション検討中さん
いつもありがとうございます。
ポジネガ馬鹿戦争の中、この写真で癒やされます。もっともネガ馬鹿は1人みたいですけどね。w

いまが21階とのことなので、だいたい今ぐらいの高さのマンションが隣にもう一つ建つんですね。

湾岸と比べたら地味ですけど、ここらでは結構目立つ2つのマンションになりそうですね。

すっきりした良い外観ですね。あまり褒めるとどこやらのネガさんがまた突っ込んできそうですが　笑

>>2583 匿名さん

廃墟みたいって突っ込んできたことありましたね、笑

写真1⃣️

写真2⃣️

写真3⃣️

写真4⃣️

>>2541 匿名さん

昨日の上品ぶった方の書き込み（2494など）しっかり削除されてますよ。
誰とは言いませんが・・・

と、と、隣のマンション！右隣の⁈
派手。

はい、うまく馴染んでますね。

>>2589 匿名さん

わざわざ削除依頼でもしたんですかね。じゃあ当たってたのか。

ほんとだ、無理ネガが削除されてる

「前向きな情報交換を阻害する」ってあるけど、そもそもマンコミュに前向きな情報交換なんてないし、求めてもいねぇよ、笑笑

あるのはポジ馬鹿とネガ馬鹿だけ

>>2592 匿名さん

しかも、ネガは残ってますよ。
対応した上品ぶった方だけ削除です。

ネガっていうか単にリアルの地域相場が提示されて、無理ポジしている人が慌てただけの構図。湊は数年前まで、築浅中古はツボ250もあれば買えた場所ですから、下落傾向とはいえ現在も300弱というのはやっぱりまだバブルだなという印象。

>>2582 匿名さん
スミフはここより横長ですよね。外観は寄せてるみたいでしたが、この距離で並べば、同じ敷地と思われるでしょうし、うまくマッチするといいですね。

先着順が全然減りませんね。

＞2596

なんだ数年前との比較ですか。だと日本橋も湾岸も、皆すごいことになってますよ。

>>2596 匿名さん
馬鹿ネガさん！こんにちは！
再開発のタワマンが2棟建つから、周辺地価も上昇してるんじゃないの？250とかもう夢物語でしょ、290だっけ、一生妄想してればいいよ。

10年前より23区全域で例外なく20〜30％上昇していますよね。中央区だと再開発がある日本橋と勝どき晴海地区の上昇が顕著ですね。湊は一足先に中古もピークを打って下落し始めたようですが、上記2地区は今後どうなるかも気になります。

>>今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

この人は正直な意見を言っていますね。ここは多分、こういう考えの実需の購入が多いのかなと想像します。そもそもマンションって住めば値段が下がるのが当たり前ですし、投資じゃありません。入居時に1割含み損があろうと気にすることはない。

＞2601

日本橋の値上がりはかなりすごいですよね。
ただ、再開発のあるエリアとマンションが販売されている浜町人形町馬喰町エリアとは結構離れていて、湊からとほぼ距離変わりません。住所に日本橋とついているので誤解しがちですが。

湊が他地域に先駆けて下落し始めたというのはたぶん思い込みでしょうが（そもそもサンプル数も少ないので数字のぶれもあり）、こことスミフが出来たあとでどうなるか要ウォッチでしょう。

勝どき晴海は、、、すみませんここと大分方向性が違うのでよくわかりません。選手村跡地の大量供給を飲み込めるかが相場維持の鍵ではないでしょうか。

サンプルは各々20以上ありますから決して少なくはないし、年間の成約数使っても誤差だとか言いだすのはみっともないですよ。昨年から下落しているのは事実。事実はきちんと認めた上です、ポジティブな話をしたいものです。

>>2603
そういう嘘ばっかり書くから無理ポジだと言われるんですよ。日本橋浜町から日本橋の中枢である三越やレジの本社の距離と同じくらいではありません。ここから歩いたら３０分近くかかりますよ。浜町は素敵な浜町公園とスポーツセンターがあるし、アドレスに日本橋がきちんと付いているのはきっと大きなアピールポイント。

ネガの対象は土地柄と価格ばかりだね。
ということは建物や仕様は問題ないったこと？
パークコート寄りの内装とは聞いているけどさ。

＞2605

日本橋のこれからの再開発は、高島屋のある側が中心じゃないの？　

グーグル先生によると

中央湊から高島屋まで歩いて20分、三越だと26分。
浜町はとりあえず駅にすると、高島屋まで26分、三越で21分。

さて、印象で語っているのはポジとネガ、どっちでしょうか。