パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

結構な倍率付いたみたいだけど、昨秋の第1期で北側低層一部屋を投資用にゲット出来てラッキー！
ここの中では割安だったし、値崩れリスクも小さそうだから安心して中長期的に賃貸へ回せそうです。やっぱごちゃごちゃ御託並べてないで、思い切った者が安定した利益を得られるんでしょうね！

低層階の坪単価低めの部屋なら賃貸回して投資益出そうですか？

>>1622 匿名さん

引渡し後に即転売でいいと思いますけどね。僕はそうします。そしてまた次を買います。どのくらい頻繁にやると宅建業法に引っかかるのかなぁ…

>>1622 匿名さん
今さらそれ聞いてどーすんの？

該当する部屋は、もう既に売れちゃってんですけど･･･

>>1624 匿名さん

確かにね。投資妙味のある部屋はもう残ってないよね。

>>1622 匿名さん

今の高値で新築で利回りをとるのはしんどい

>>1626 eマンションさん

同感。利回りはしんどいと思う。キャピタルゲイン狙い。即転売で坪360、うまくいけば坪370〜380くらいでは売れるんじゃないかなぁ？

このエリアの賃貸ニーズって意外と未知数ですよね。賃貸回すより即転売の方がが確実？

>>1628 匿名さん

都内で駅から徒歩10分以内であれば、相場より10%くらい賃料下げてやればほぼ確実に決まりますよ。そして、高い賃料取れなくてもok.最後にいくらで売れるかが一番大事。

>>1630 匿名さん

同じ経験ありです。充実したスーパーになってくれるといいですね。

>>1631 匿名さん

期待したいですけど、売場面積が50平米くらいじゃなかったでしたっけ？

店舗部分の面積が大体500平米くらいのようですね。そのうちどれだけが売り場面積になるかですが、さすがに半分以上は売り場面積でしょう。

50㎡はありえないでしょ。それじゃ1LDKですよ。

>>1634 匿名さん

勘違いしてました、すみません。
ずっと、「それ、スーパーじゃなくてコンビニやん。三井、詐欺だろ」って思ってました、笑
ありがとうございます。
500平米あればそこそこの店になりそうですね。楽しみ！

店舗面積と売場面積の一般的な差とかは知りませんが、下記によるとリバーシティのマルエツが577㎡の店舗面積らしいので、それより少し小さいくらいになるんでしょうね。

http://daieisaison.blog.fc2.com/blog-entry-250.html

今日の写真

写真2

写真3

写真4

写真5

写真ありがとうございます。もう13階なんですねー。
前の広場もちょっとずつ出来上がってきて、完成が楽しみです。

写真いいですね。
少し前に何度か投稿していた者です。少し離れて違った角度から見るのがとても新鮮でカッコいいです！

しかし、販売戸数は大した数ない割にはキャンセルが多い物件ですね。三井大規模としてはPHTとともに販売期間の多くを先着順していた物件として記憶に残りそう。中古値は完全に下落基調ですし、バブルピーク値段であったここの最後の売れ残り部屋を買うというのはちょっと勇気がいる、だから先着順が売れないままなんでしょう。これから出てくる新築も価格調整が入ってくるという話も聞いているので尚更という流れですね。

>>1644 匿名さん

今の都心新築ではかなり売れ行き良い方ですよ。クラッシィ芝浦の心配した方がいいんじゃないですか？

>>1645 匿名さん

こいついい加減にして欲しい
はっきり言って契約者からしてみても迷惑
お前のせいでここと芝浦両方叩きたい愉快犯の荒らしが面白がってここに来るんだよ
それくらい分かれよ
ここを芝浦みたいな荒らしの温床にしたくなかったらもう止めれ

>>1645 匿名さん

まあまあ、決め付けはよくないですよ。

キャンセルは分譲マンションで一般に5-8%位はあると聞きました。
この物件のように竣工まで長い場合は、団信に引っかからないように健康維持が重要ですね。

でもいつも面白いほどに分かりやすい同一人物ですよね。クラッシィと関係ないなら怒る必要すらないでしょ。

>>1648 匿名さん

同感

>>1646 なんなのさん

そんなこと書いたら、あなたが芝浦のスレも見ていて荒らしの温床になってて嫌な思いをしている人、すなわち芝浦の契約者だと言ってるようなものですよ。

>>1648 匿名さん

>>1644みたいなここの物件のネガがわくのが嫌
それだけ
わざわざあっちで下らんやりとりしてる奴らの目をこっちに向かせる必要ないだろ

>>1650 匿名さん

確かにそう見えるな
違うんだが誤解を受けてるようなんで消える
騒がせてすまんかった

まぁもうすぐ最終期ですからね。多少は先着順が残るかもしれませんが400戸超の物件で数戸の先着順があったところでまぁ大した話じゃないですよ。竣工まで1年半もあるし。

湊のタワマンと芝浦の非タワマンは色々と違うカテゴリーだろうからお互い干渉しても印象が悪くなるだけで意味がない。

>>1654 匿名さん

私も湊の契約者が他物件をネガしているように受け取られるような発言は、ここの印象が悪くなるだけだと思いますので控えるようにして頂きたいです。

物件自体には何の悪意もありません。クラッシィ芝浦も良い物件じゃないですか？そこの1人の契約者があまりにしつこいので指摘しているまでです。(皆様も指摘しなくても同一人物と気付いていたかもしれませんが)
私は物件自体のネガをしたことはありませんし、これからもしません。ただクラッシィ芝浦さんと呼ぶこと自体がやや他物件のネガっぽいのであれば良い呼び名をください。

スルーすればいいじゃん
いちいち構うから書き込むんだよ
芝浦の話をしたけりゃそっちの板に行け
ここではこの物件の話、周辺の情報、有意義な競合物件との比較情報に集中すればいいだけ

>>1657 匿名さん

ごもっとも。ただ確かに同じ人だろうなぁってネガがしつこく繰り返されてたので言いたくなる人の気持ちも分かる。

所詮匿名掲示板なんだから皆言いたいこと言えばいいんじゃない？

で最後、契約者同士はリアルでは仲良くね、ということで。

>>1656 匿名さん

芝浦ポジしてるレスならともかく、全く関係無いレスにまで個別の物件名出して叩くとネガしてた人とは無関係の人までここをネガするようになりますよ。スルーが正解。

いつもクラッシィだと指摘していた者ですが、一応これまで気付いていたレスの共通点をお伝え致します。今後カモフラージュに使われてしまうのも嫌なんですが、今までの指摘は合っていると思っているので。

過去スレを「クラッシイ」(イは大文字です)、「三井大規模」、「無理ポジ」でそれぞれ検索ください。717と1226以外は同じ人でしょう。(1226は私です) その周辺のレスを見ていただけるとかなり判別しやすいと思います。

序盤はクラッシィと湊、中央区と港区といった比較を繰り出し、最後はなぜかこちらの物件を少しだけ持ち上げて終わります。最近はPHTと先着順という単語が好きなようです。また、私が指摘を始めてからは指摘コメントの後に違う口調のキャラを作って自作自演連投を始めてました。毎回似たようなキャラが出てくるのでこれも分かりやすいです。

これらの組み合わせでほぼ間違いなく個人を特定していたと思いますが、確かに個別物件名を出して指摘するのは良くない、というのは一理ありますので、今後は個別物件名は出さないようにしますね。

ここまで書いたらもう似たような投稿はしてこないかもしれませんが。そうなれば私ももうコメントしませんので平和なスレになるといいですね。

>>1660 匿名さん

そんな分析するほうがバカですよ。スルーでいいじゃないですか。そうやってマンション情報と関係ない長文投下しているのが周りを不愉快にしているって気付かないのですか？
そんな不要なカキコミはもう見たくない。

>>1661 匿名さん

契約者から見ると面白い分析だし、確かにって感じなので特に不愉快ではないですが。分析されると何か困るんですか？

>>1660 匿名さん

面白い分析ですね！そーゆーの嫌いじゃないです。

どーでもいーわ。
ここの地域のネタが欲しい。

向かいのレジデンスは年明けに竣工だけど、一般販売の広告出ないね。

以前どなたかが、タワーを売り切ってから、ゲストサロンもそのまま使って販売予定と書かれていたと思います。レジデンスの販売はあっても数戸だけと聞きましたが。

隣の住友の情報もなかなか出てこないね。

>>1660 匿名さん

そんなことやってないでもっと時間を有効に使った方がいいですよ。
どちらも一長一短ありますが、いい物件だと思います。
私はどちらも「短」の部分が気になってやめました。
クラッシィの立地にここの建物が建つなら買いたい。

気になっている物件です。
写真では工事も進んで来ていますね。
ちなみにここの3LDKを2LDKに変更することってまだ間に合うのでしょうか？どなたかご存じのかたがいらっしゃいましたら教えて下さい。

モデルルームに電話して伺ってみようかと思ったら今日、明日はお休みなんですね。

>>1670 匿名さん

最終期に合わせて、高層階ならまだ間に合う気がしましたが。

基本プランにオプションあれば問題なし。設計変更もギリギリセーフではないでしょうか。休み明けに聞けばはっきりしますね。

私も3LDKを2LDKに変更しました。子供は1人だから2部屋あれば充分だし、広いリビングと収納が多くて満足しています。
ここは無償のメニュープランでエントランスのタイルを選べたり、広くなったリビング分のビルトインエアコンも増えたりしてお得ですね。
キッチンカウンターの側面の石貼りも無償なのは嬉しかったです。
まだ13階を作っている段階だし、高層ならメニューオーダーは大丈夫じゃないですか？
営業にゼネコンとの交渉を頑張ってもらえれば問題ないはずです。

1670の質問をさせて頂きました者です。
1671さん、1672さん、1673さん、教えて頂きましてありがとうございました。
お伺いする限り大丈夫そうな感じですが、木曜日以降営業の方に確認してみたいと思います。

パークタワー晴海が再始動のようですね。三井がここ最近では一番練りに練った最高傑作にするという話を聞いていますので楽しみです。それまでここも完売しておかないと下手に完売が長引きそうというか、かなりそっちにお客が流れると思われる。

>>1675 匿名さん

販売は来年の6月ですよね。さすがに完売してると思われますが。

あとここを選ぶ人はあえて湾岸は選んでなさそうなので、そんなに検討被らなさそうな印象ですが。

どうでもいいですが、ここ最近での三井の一番は青山だと思いますよ

ここ自体が事実上の湾岸なのに、あえて湾岸を選ばないって有り得ないと思いますけど。同じ中央区で交通利便性も同じく微妙な場所ではあるけど、ランドスケープが圧倒的に優れているので物件としての注目度はここやPHTの比ではないと思います。価格も市況悪化を汲んで、300前後と予想されていますし、ここの極狭70平米３LDK住むより、ちょっと不便になっても眺望がより良く、ランドスケープや共用部に優れたあちらの80平米後半の部屋に住みたいと考える人もいるでしょう。

販売開始ではなくて、MR開始が年内のようですからそちらに気が移ったりする人は当然いるでしょうね。三井的にはどっちか買ってくれればOKでしょう。

>>1678 匿名さん

場所的に海が近いかどうかという意味での湾岸というより、更地に新しくどーんと建てた街か、江戸からある街の中かという違いで、好みが分かれるということだと思います。晴海と豊洲はその意味では雰囲気が近いですね。

江戸からあるかどうかが重要な割に現在の周囲の様子は雑居ビルだけで、日本橋や京橋とは違って、とても味気のある場所とは言えないと思うんだけど。都心部とかによくある江戸時代の名残の遺跡や由緒あるお寺とかあるわけじゃないし。そこにどんなメリットがあるのでしょうか？

>>1681 匿名さん

まあ、好みの問題ですよ。裏銀座と呼ばれる八丁堀、新富町界隈にも近いですし。

>>1682
答えになってないし、全く内容がない意見ですね。

好みというのは、晴海のように綺麗に整備されて解放感と清潔感があるような場所よりも、湊のように江戸時代からあるものの江戸の名残りを感じさない、雑居ビル街が好きかということでしょうか？東京駅、銀座へのアクセスにおいてはどちらも日常的に徒歩で行ける距離ではなく、結局バスかタクシー、地下鉄を使うことになるのでそれほどアクセス性にも差がないかなと考えています。BRTができ、地下鉄も通りそうな晴海の方が数年後には便利になっている可能性もあるかなと。

有楽町線、日比谷線徒歩圏内と、駅すらない場所とを比較して、アクセスに差がないってすごい乱暴な意見ですね。

地下鉄だってまだ通るかも決まってない、決まってもできるのは10年後？そしてやっと1路線ですよ？
BRTだって輸送力に疑問が持たれているバスなのに、それにしか期待できない状況なのに、アクセスに差がないって乱暴すぎないですか？

>>1683 匿名さん

更地を一から整備した小綺麗な街を、無機質で味気ない場所と思う人も一定数いるんですよ。

もし晴海や豊洲の方が便利で綺麗で良い、とみんなが思うなら晴海がそういう価格になるはずですよ。長い将来のことは誰も自信持てませんが、足元や近い将来では湊の方が利便性や立地上の価値が高いから、今こういう価格差があるんだと思いますよ。だから、利便性や立地は落ちるけど晴海の方が手頃な価格、というのが実態かと。

現時点ではどっちもどっちかな・・
将来性では晴海。

>>1687 匿名さん

理由はよくわからんが、であれば晴海にしなされ。

資産価値では湊でしょ！晴海は供給過剰。

最近検討し始めた者で、現地も見に行ったんですが、このあたりはバブル期の地上げ失敗で虫食い状態になっていると聞きました。この物件の周辺って開発は予定されているんですか？今後きれいになるかどうかでだいぶ変わってくると思うんですが。

>>1690 匿名さん

今のところは何もないです。
開発の予定があったらこの値段じゃ買えないと思います。今後は未定ですが、期待はそんなにしない方がよいかな。

>>1690 匿名さん

ここと目の前の住友の再開発で大きな区画が一気に綺麗に整備されるので、雰囲気は変わるでしょうね。川沿いも綺麗になりますし。

>>1690 匿名さん

開発の予定はないと思います。
開発の予定がないから坪400くらいで買えるのかと。開発の予定があったら坪500になっちゃう…

大規模開発があったら東向き以外は眺望に影響が出そうなので、しばらくはなくてよいです。

もう大規模開発できるような土地は湊にないですからね。豊洲、晴海、芝浦みたいにいっぱいタワマンが立つよりも一つしかない方がランドマーク性があっていいかもしれませんね。

借地権の銀座タワーを除けば、銀座に一番近い分譲タワーマンション・・・ですか？

銀座から一番近いタワマンは湾岸ナンバーワンタワマンのツインパークスです。そもそも日常的に歩いて行ける距離でないと意味ないよ。

交通利便性も色々中途半端だったり、街が発展する予定がないところが、というところがこの物件のウイークポイントですけどそれは仕方がないかと。

将来性から言ったら断然、PT晴海でしょうけど、湊の良さは隅田川が好きな人や元々この辺に住んでいて気にってる人というところです。都心で再開発や街の発展とは無縁という立地も逆説的な価値観が生じてくるそんなその中になるかもしれません。

>>1697 匿名さん

どっちが銀座に近くてもいいんですが、どこまでの距離で比較しました？

いつもいつも暇ですねぇー
もうすぐ最終期で完売見えてる物件に絡んでも無駄ですよ。日比谷線徒歩6分、有楽町線徒歩8分、目の前のバス停で東京駅10分、歩いても東京駅や銀座20分。これで利便性中途半端と言うなら駅直結物件探してください。

銀座四丁目までも徒歩20分なんですけど、これで日常使いできないって言われると厳しいですね

バランスが良い＝中途半端だから、ネガにつっこまれやすいんですよね、きっと。
ただ立地や間取り、価格のバランスは、実需が買える物件の中ではかなりの高レベルだと思いますけどね。

こちらはまだ販売しているのですね。
確か、すぐ近くのブリリアは早々に完売したと記憶していますが、こちらも早く完売出来ると良いですね。

ブリリアは売るタイミングがよかったのと、駅徒歩1分という特徴があったのがよかったですね。

ここも最終期入ったし、完売までそこまで時間はかからないと思います。
ただ市況がなぁという気持ちはありますが。

>>1702 匿名さん

あのブリリアは秀作でしたよね！僕もこっちと悩みました。鉄砲洲公園と中央小学校が気に入ってこっちにしました。居住空間の造りもこっちの方が良かったかなぁ。

>>1703 匿名さん
私もそう思います。あと、東京建物と三井の販売方針の差。東建は行ける時は一気に行くイケイケ感ある。三井はのんびりしてると言うか、余裕ありすぎ、早期完売にこだわってないし、むしろ引っ張ってた気がする。それでも目処が立ったから最終期なんだろうし、ここからが見もの、売れ残ったら、先着順ネガがうっとうしい。

>>1705 匿名さん

モデルルームタイプの73W, 77Wそれぞれ残り1戸ずつは、最終期のために残していた感がありますね。両方とも都心方向の眺めが良さそうだし、間取りはきれいですね。
このマンション、特に中住戸の間取りが良くできている。

>>1706 評判気になるさん

77Wはタワーの中住戸なのに全室窓があって、中住戸の理想ですよね。73Wも行灯部屋あるけどワイドスパンで素晴らしいです。

>>1707 匿名さん

73Wはメニュー変更で2LDKにすると行灯なくなりますよ。

>>1708 匿名さん

リセールを考えると、行灯のない2LDKがいいか、行灯があっても3LDKがいいか…悩みますよね。70平米超の2LDKって、グロスが高くなっちゃうので売りづらくなっちゃうんですよねぇ。でも、メニュープランの2LDKの間取りは最高で…ほんと悩ましい。

>>1709 不動産オタクさん

広い2LDKはそれはそれで需要あるとは思いますが、確かにグロスが高すぎですよね。リセールを考えるなら3LDKの方が無難でかな。
リビングインの部屋のドアがウォールドアだったら3LDKでいいと思うんですが。

ティアロが売り残しが今でてるみたいですね。PT晴海のMRもあるし、しばらくは皆さん比較しながら静観って感じの人が多そうですね。今の新築がピークなのは中古取引データからすでに明らかですし。まあ焦らずしっかりいろいろ見て納得して買いたいところ。

>>1711 匿名さん

待てるならそれでもいいんですが、ライフプランの関係でどうしてもいま買わなきゃいけない人には辛い時代ですよね。
あとこれから新築は供給少なさそうですし、吟味するのも大事ですが、ある程度の妥協は求められそうです。

>>1711 匿名さん

ティアロは売り残しではなくキャンセル住戸ですよ

今の新築価格が過去数年と比べれば高いところにあるのは間違いないでしょうが、中古データ見ても新築がピークかどうかなんて分からないんじゃないですか？どういうロジックですか？中古の成約が減ったからっていう短絡的な分析ですか？

今いきなり新築価格が上がる局面じゃないかもしれませんが、今くらいの価格でしばらく推移しその後に緩やかに上昇って可能性もあるでしょ。長い目で見れば東京駅主要3区は他の先進国やアジア諸国の中心都市と同じような価格までは上がるかもしれないですよ。別にそうなると言っているというよりは可能性の話ですが。

ちなみに今たまたま晴海に来てますがここは不便過ぎる。本当に地下鉄延伸でもないとオリンピック後の供給過剰を乗り切れないでしょうね。

>>1713
数十戸でてるからキャンセルではないと思う。関連か何かにバルク売りした分じゃない？ティアロは売れ行き悪かったから。最後売りきった時もちょっとほんとって感じだったし。

>>1713 匿名さん

キャンセルもすこしあったみたいですが、大部分はバルク売りの分らしいですよ

中古が先に下り半年、1年で新築も必ず追従して下がりますよ。不動産なんだから連動するのは当たり前じゃんていうか、なんでそんな的外れなことをいうのですか？ちょっと営業的すぎるよ。

１〜2年待てば中央区はたくさんタワマン出てくるから、あせらせる必要はないかと。

>>1717 匿名さん

中古の価格が落ちたというデータを見せてもらえますか？成約数が減ったとか在庫が増えてるとかは聞いたことありますが、価格が落ちたというデータは見てないです。

>>1717 匿名さん

いっぱいったって勝どき、晴海なんですよね。
あそこらへんは交通の便が悪すぎて仮にBRTが通ってもバスじゃ住民の増加についていけないと思います。
地下鉄が通ればまた話は別なのかもしれませんが、いつ出来るのかわからないものに期待しても、と思ってしまいます。

>>1719 匿名さん

今ある地下鉄計画も所詮新橋くらいまでの短い利便性低いやつですからね。5年10年待ってみてもBRTも地下鉄も新橋乗り換えは疲れる。汐留勤務の人なら便利なのかな。BRTも東京駅にでも行ってくれるならいいですが。