パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

って浜離宮のスレに書いてあった。やっぱそうだよね。ここの周囲にタワマンがないから、周辺の中古相場とは比較できないね。

近くに豊洲というちょうどいい比較対象がありますが。

>>4251 通りがかりさん

川向こう、しかも江東区と比較されましても、、、
まだ月島じゃないですかね

>>4251 通りがかりさん

豊洲にいくらくらい乗っければ適正なのかが難しいですよね。佃のセンチュリーパークや月島のキャピタルゲートの方が参考になるかな。佃は築年、月島は駅徒歩の補正が必要だけど。

>>4244 匿名さん

自分のコメントの前数個は全部ポジコメントなのに何を言ってるんだこの人は。「なるなよ」はタイポだとしてもw乱発といいちょっとね...

建設的意見を書込みましょう。
湊を汚さないで〜

>>4251 通りがかりさん
内陸じゃないと比較対象外。

豊洲と比較するなら、浜松町と比較しても大して距離は変わらんね。

>>4248 匿名さん
ほんとに本当に凄い、他の内陸でこれだけのリバービューがあるか…教えて？

湊1丁目の公示地価が坪313万でした。
近いのでここも似たようなものでしょうか。

適正価格はそんなものですね。

>>4259 匿名さん
何を検討されてますか？

>>4259 匿名さん

公示地価で300オーバーなんですか？すごっ。
ならPC港が坪400でもうなづけます！

>>例えば品川では、Vタワーとワールドやコスポリとは、別物と考えていいほど 同じ港南アドレスでも中古の評価が違う例もある。マンションは個別性が 強いからね。

今の中古相場はVタワーが450、コスモポリスが310、ワールドシティが296で公示価格通りの値段になっています。物件の人気で多少の誤差はつくが結局、マンション価格は公示価格通りに収束する。特に年数が経てば経つほどね。

ここは公示価格が313なら新築とタワマンプレミア入れて、360くらいが適正だろう。中古になれば340くらい。

＞4263

公示地価とマンションの坪単価って大分別のものではないか。
また、再開発前、これからタワマンが２棟が出来る前の更地状態の公示地価と既に建設済みの場所を比べてどうする。

ただ、360になってくれたら買いたかったのにという貴方の希望だけは理解した。

公示地価って土地の値段？マンションの値段と直接関係あるの？

タワマンプレミアにリバービュープレミアが付いて420くらいが妥当では？

＞4265

直接関係ありません。
ただ公示地価が高ければマンションの土地代も高いので、間接的にはマンションの価格も上がるというだけ。そもそも土地の単価とマンションの床面積の坪単価ですから、数字の直接比較に全く意味はありません。

公示価格なんてどうでもいいけど、八丁堀なんてマイナー駅の駅遠物件、再開発も何もない地域で420はあり得ない。駅近のブランドマンションでリバービューの部屋がこの前330で成約していた。どうみても立地と建物を考慮しても新築で360が適正でしょう。中古になれば340程度になる。

だって420が適正だったら、バブルピークの一期から最後まで申し込み割れの先着順とかあり得ないから。しかもここ４ヶ月で1〜2個しか先着順が売れてない。この言い訳つかない販売苦戦状況考えて、適正ってないでしょう。不動産が下落したのにいい時期に売り切れず、価格がそのままで余りに割高だから売れてないだけでしょう。

ここ４ヶ月で1〜2個、２ヶ月では1個も売れてませんよね。この状態でMR開けっ放しはコストがかかりすぎるので、そろそろ値引き交渉ありだと思う。引き渡し後の含み損リスクを考えると2割値引きがラインかな。