パークシティ中央湊 ザ タワー　その２

>>3752 匿名さん

で、仕様の差は？

>>3750 匿名さん
分かりやすい。そして納得。

仕様だけでマンション価格が決まるわけないでしょ。あなたの考えでいけば、埼玉や千葉の坪２００の弱小デベのマンションで、仕様が湊より高ければ価格差はおかしいといっているのと同じですよ。

実際は、交通利便性、都心主要部への近さ、マンションブランド、都心や川がみえる眺望などが千葉のマンションより優れているからパークシティ湊の方が高いわけでしょ。そういうことです。

>>3755 匿名さん

仕様の差も知りたいのに、そこは比較してないんだなあと思って。3750なんて色んな比較してるんだから、仕様だって比較してほしいなあと。

浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

完売した？

だから仕様もさ、

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

これで満足でしょうか。

＊ここの契約者さんが勘違いしているのは、ここの専有部使用は一般的なパークシティとして、平均よりちょい上という程度ですよ。なぜちょい上かというと、廊下がタイル張りということ。ただ、これはパークホームズでも廊下タイル張りの物件もありますから、三井のスタンダードマンションでそれほど珍しくない。しかもどの物件でもオプションで大した金額かけずにグレードアップできる。

＞浜離宮の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪単価150万円以上も違うとなると、どうなのかね？

そういうなら、京葉線沿いの千葉人から「PC湊の方が立地や仕様がいいのは分かったけど、坪200以上も違うとなると、どうなのかね？」と聞かれたらなんと答えますか？(笑)

実際に、坪150以上も高い浜離宮の方が売れ行きがいいわけだから、市場と顧客は実際の価値は坪150以上の開きがあると評価している人が多いということですよね。

>>3759 匿名さん

決定的に違うのは全熱交換器だけなんですね。それ以外はそれこそお金かければ簡単にリフォームできそうだし。例えば天井高とか、絶対に変更できない部分はどうですか？

＞決定的に違うのは全熱交換器だけなんですね。それ以外はそれこそお金かければ簡単にリフォームできそうだし。例えば天井高とか、絶対に変更できない部分はどうですか？

あのさぁ・・・軽く上げただけでもこれだけの差があるんだけど。

スタンダード部屋の専有部だけの差でも、

湊にないもの
　24時間全熱交換換気システム（普通高級物件にしかないシステム、大衆マンションで付いているのはクロノティアロくらい）

湊より格上の素材、設備のもの
　玄関・廊下・トイレ・洗面所に大理石調のタイル(高価なタイル)、
　キッチン・洗面所天板にフィオレストーン
　キッチンの水栓
　ガスコンロ
　バスルームの床・壁タイル
　バスルームのシャワーヘッド

共用部
　明らかにお金の掛かり方が違います。パークコートなので当たり前ですけどね。

何より絶対に変えられないのは、立地、エリアの将来性、最寄り駅、眺望、マンションブランド名だろうね。

なんで、こことは比較にならないほど格上立地の格上ブランドマンションと比べたがるのかがわからない。

比較するなら、同じ時期に売り出した、同じ三井のPH豊洲との比較はいかがでしょうか？

3750さん

考察は分かりますが、実際住むとなると浜離宮の線路脇の騒音は論外です。毎朝通勤で歩いてますが、とても私は慣れるとは思いません。

住むという観点で、あんな騒々しい場所と静かなここを比較する事が私にはナンセンスです。

パークホームズ豊洲と仕様の比較してみると

湊が勝っている点
　廊下タイル張り
　リビング天カセ

豊洲が勝っている点
　主寝室も床暖房
　スラブ厚

＊専有部は他の条件はほぼ完全に同等ですね。

坪単価に100弱の差がありますが、これ説明できますかね。たしかに、豊洲の方が、月当たりの平均販売数など上回っており、ここ3か月でも10戸弱売れて現在でも完売まであと1戸と、ここより好調な様子です。

細かいよ

＞３７５０

そう思う人はいるでしょうね。ただ、その理論でいうと、同じJR線路沿いという立地のツインパークスとパークコート千代田富士見は、都内でも人気の高級中古物件である。ツインパークスにおいては、線路と高速沿いというより厳しい条件ですが、人気がありますよね。

パークコート浜離宮も坪１５０、ここより価格が高くてもここより販売が好調であることを考えると、今は高機能な二重サッシなどあるので、線路沿いの条件をそれほど気にしない人の方が多いということなんでしょうね。

>>3763 匿名さん
おっしゃる通り、投資の話でなく住む話ですから。

豊洲と比較されてもね。
この人せっかくいなくなってたのにまた帰ってきちゃったんですね。クラッシィ芝浦はもう入居開始でしょうからご自身の住まいの充実を図ってください。

どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。


この書き込みはとてもわかりやすく納得がいきました。ついでと言っては何ですが、湊とパークホームズ豊洲とパークタワー晴海との比較もしていただけたら嬉しいです。わがまま言ってすみません。

>>3766 匿名さん
住む人の好みだよ。
ここは、静かな環境で住みたい人向け。
浜離宮だのツインパークスだのどうでもいいから…

>>3769 匿名さん
三井の営業マン的な…笑

>>3769 匿名さん

まー、長々と書けばいいってものではないね。あちこちに誇張や、根拠ない断定的表現。こういう煽り的書き込みに惑わされないようにする、良い練習になる。