管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社【Part5】

標準管理規約の改正が、マンションの管理に、それほど、大きな拘束力があるとは思いません
が、この機会に、分譲マンション内の、自治会、管理組合、管理会社の、三角関係の、
バンドラの箱を開いて、下さい。私のマンションは、町内会長は留任で半永久的であり、
管理組合理事長は、自治会長の奥様（区分所有者）です。この理事長は良くなかったので、
辞任に追い込みましたが、管理会社の支店長あたりは、自治会長の部屋に訪問している噂。
改革派がやかましいので、修繕工事も、ほとんど受注できませんでした。この改革派が、
理事にならない様に、あらゆる手を使って、自治会長を使って、妨害しています。

因みに自治会費は、管理組合（管理会社）の口座で徴収して、自治会口座に、振替手数料を
差し引いて、振り替えられております。自治会独自で徴収している募金が年２００万円位の
金額が、自治会の収支報告にありません。募金の集金の責任は自治会長親子です。

管理会社は１０９です。バンドラの箱を少し開いて見ました。よろしく。管理会社１０９
関係の妨害は、覚悟しております。似たようなケースをお聞かせ下さい。

>>1181
証拠がなければ客観的判断はできませんよ。
管理会社が自治会を悪用している証拠を見つけて下さい。

1181さんの内容は微妙ですね
そもそも理事になるには、総会の多数決ですので、区分所有者の半分以上が賛同にされれば、理事にはなれます
つまり、改革派とは言っていますが、過半数にも賛成されないということなので、どこまで信憑性があるかどうか分からない内容ですね

それに自治会の収支報告がおかしいなら、自治会に入って、説明をさせればよいだけではないでしょうか？
横領なら単純に刑事事件にもできますので

なので、具体性がないので
①なぜ理事になれないのですか？具体的にどんな妨害をされるのでしょうか？
②なぜ収支報告について追及できないのですか？
　　→領収書などの保持義務があるので、少なくとも今年分は追及できると思いますよ

やり方としては、臨時総会が開けるくらいまでの賛同者を最低集める（できれば過半数以上）で、臨時総会で追及する
最悪でも、臨時総会で調査委員会を立ち上げ宣言をして正式に調べていく宣言をして、不明瞭な案系が出た時点で再度臨時総会を開いて、理事交代を議決とればよいと思いますよ（後は継続して理事会で調べていくっていうことにして）
ポイントは、その臨時総会には、管理会社の人を呼ばないってことです。来たとしても関係者以外入らないでくださいといって追い返せばOK。最悪入ったとしても発言権はないので、何か言おうとしてたらすべて止める

管理組合口座を使い自治会費を徴収しようとする管理会社は、４月新規分譲分からは完全になくなったはずですよね。

それはどこ情報ですかね

＞管理組合口座を使い自治会費を徴収しようとする管理会社は、４月新規分譲分からは完全になくなったはず

「・・・はず」にすぎません。

それは国交省の見解にすぎないので、管理組合を自治会にすすめているマンション管理士がいますので。

26期の管理組合、シッカリしてくださいな。
自治会費、徴収してますよね。

>>1187管理会社が悪い。管理組合に『自治会から会費を代行徴収の依頼が来ていますが、管理組合口座を使うことは問題があるため、管理会社の口座を使います。
振り込み手数料は自治会から頂いきますので、行政指導にそい、管理組合とは別会計ですので、ご理解をお願い致します。』
と、管理会社は、改善を説明すべきだ。

そんな面倒なことせんでも、自治会口座で徴収するなり、集金に回るなり方法はありませんか？

>>1189
おそらく、>>1187の自治会は管理費狙いの輩がいるのでしょう。
気の毒ですね。

自治会長に一度悪い奴がなると、伝統的に悪い自治会長が、世襲みたいに世襲する。
そんな自治会は早く見捨てる事です。良い自治会長が誕生したら加入すればよい。
管理組合は、この選択が出来ないので、勉強しておかないと理事の順番が来れば事情
がない、限り拒否できない。のでこまる。理事会や総会を見ていると、こんな連中を
相手にしないといけないかと思うと、順番がきたら、どうしようかと悩む。怖い。

まず、自治会等の住民組織自体が加入自由、脱退自由の任意団体でしかないってことを知らない住民が多過ぎる。
これは法律で決まっている。
マンション内組織で全員自動加入とする例もあるが、その場合は会費の支払いは任意。
徴収については管理組合が代行しても良いとする判例はある。
しかし、全員強制加入、強制徴収にできる訳ではない。

そもそも区分所有者と居住者が一致しているとは限らないのだ。
賃貸しているかもしれない。だから名簿は2つ要る。

居住者は任意加入任意支払の住民組織
区分所有者は強制加入強制徴収の敷地や施設管理の為の管理組合

これを意識して活動しないとね。

うちの理事会の修繕委員に管理会社の応援団長みたいなのが居る。

うちには自治会は無いけど、クリスマスパーティも餅つきも管理費でやってる。
区分所有法第三条違反だからダメって言ったら、
ダメ？どこもやってるじゃないか、管理会社の弁護士に聞いて決めればいい、みたいに言って来た。
ウンザリ。

国交省はコミュニティ条項削除前削除後で、
標準管理規約の基本的な内容を変えてません。ここを理解していない人が多いですね。

主たる違いは、コミュニティ活動と称される活動への管理費からの支出でも、
区分所有法第三条の範囲内であれば適法でありそうでなければ違法となる、ということが、
それと分かるように記述されてなかったのが従前、
それと分かるように記述されたのが改正後、
というだけ。

それと分かるように記述してあろうとなかろうと、
管理規約などという民間で勝手に決めた規則が法律を超えるなどできるはずがない。
しかし、管理規約だけ見て法律を超えて運用している例が余りにも多く判例も出たので、
はっきりそれと分かるようにしたってこと。

管理組合が自治会費を徴収するのであれば、
区分所有者対象ではなく、居住者対象でなければならない。
つまり、名簿は二つ必要で、その更新管理もそれぞれしなければならない。
もちろん、居住者だからといって強制徴収することはできないから、
払う意思のある人間の名簿を管理しないといけない。
例えば来月からは退会したいと言われればそうしないといけない。

また管理組合が徴収する際、何某かの費用が追加発生したら
それも自治会が管理組合側へ払わないといけない。
名簿管理や徴収で管理組合側の作業が発生すれば、対価を決めて払うべきだ。
国交省の標準管理規約第36条コメントにも、
「管理組合による自治会費又は町内会費等の代行徴収に係る負担について整理すること。」
とある。

自治会費徴収は大変だから管理組合が只でやれば良い、という安易な考え方をすると、
やりようによっては区分所有法第3条違反になる。

国交省標準管理規約のコメントから抜粋

第28条及び第29条関係
各居住者が各自の判断で自治会又は町内会等に加入する場合に支払うこととなる自治会費又は町内会費等は、地域住民相互の親睦や福祉、助け合い等を図るために居住者が任意に負担するものであり、マンションを維持・管理していくための費用である管理費等とは別のものである。
自治会費又は町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には、以下の点に留意すべきである。
ア 自治会又は町内会等への加入を強制するものとならないようにすること。
イ 自治会又は町内会等への加入を希望しない者から自治会費又は町内会費等の徴収を行わないこと。
ウ 自治会費又は町内会費等を管理費とは区分経理すること。
エ 管理組合による自治会費又は町内会費等の代行徴収に係る負担について整理すること。

「自治会費又は町内会費等を管理費等と一体で徴収している場合には」

とあるので、
管理費等の名目で、自治会費又は町内会費を徴収することは、明確に認められているということです。

>>1197
少なくとも後述の「ア,イ,ウ,エ」の各項を満たせばね。
ココでは総論でなく各論が鍵

管理会社フロントより。

「ア」　　「強制ではありません」と言えば、区分所有者を全員、町内会に加入することも、「任意」ですと言うことができます。

　なぜなら、「管理費等の名目で、自治会費又は町内会費を徴収することは、明確に認められている」からです。

「イ」　　「自治会又は町内会等への加入を希望しない者」はいませんか、管理組合が呼びかける事例など、現実的に不可能ですし、やったという事例を聞いたことがありません。

「ウ」　　「自治会費又は町内会費等を管理費とは区分経理」をしてるかどうかなど、質問が出るはずがありません。

「エ」　　　「管理組合による自治会費又は町内会費等の代行徴収に係る負担について整理」など、面倒ですから、理事がするわけがありません。

以上です。

自治会則　第3条 組織
会員　本会は×××（注：×××はマンション名）に現に居住する全世帯を会員とし、組織する。(管理組合の組合員資格とは異なる)

馬鹿だね。それだと加入させたい目論見が有る側の論理だけじゃないか。
会員となるべき住民の思想良心はどこにあるのかね？

>>1200
入会意思を確認しない強制加入の人権侵害

>>1200
不法行為で訴えることが出来る。

自治会費は年払いにして徴収は年1回にしてるよ。
会員が自分の都合のいい時に班長宅まで行って払ってる。
支払が遅延してる人の場合だけ、班長が督促回収に行ってる。

>>1204
ふーん、それがスレタイである

>管理組合口座で自治会費を徴収しようとする管理会社

に、どう関係するの？

> 1200

誰の何の権限があって、無条件で住民を会員にできると思ってるの？
もう少し勉強したら？

>>1200
できるよ。
一旦全世帯を強制入会させて組織率100%にし、嫌な人は後で退会すればいいから。こうすれば無関心層は面倒くさいから退会しない。高組織率が維持できる。
強制入会させたから、会費は取らないし役務も強制しない。
それは、自治体からの業務委託費で賄うから。そのためにも高組織率にしないと委託費が増えない。委託費は、年間XXX円/世帯×世帯数だから。
実際、自治体の委託業務を行うのは自治会役員+希望者のみ。

> 1208

だから、「一旦全世帯を強制入会」なんの権限があって、これができるの？
会費をとらなければ、会員にできると思っているの？費用の問題じゃなくて、ただの書類偽装だよ

>>1209
管理組合ふで自治会設立検討したから、管理組合と同様に強制加入だよ。
ただし、退会は会則で認めてる。だから全く問題ない。

管理組合が自治会設立にタッチする事自体おかしい。
もちろん強制加入もあり得ない。

>>1200

問題１．
自治会は単なる任意団体で、強制加入させることができない以上、
会則を強制することもできない。

問題２．
居住者にそんな規則を押し付けたら、
賃貸に出す時警戒されたり面倒臭がられたりで不利になる。
そんな怪しい自治会のあるマンションは、賃貸価値を毀損→マンション価値を毀損。

>>1210
区分所有者でもない賃貸住人にとっては、全く無関係な話。
管理規約で決めても法律的に強制力が無いものを強制することはできない。

思い出せよ。
なぜ管理組合は強制加入なのか？
それは区分所有法第3条が根拠。
これにより区分所有者は管理組合加入が法的に義務付けられているのだ。

何の法的根拠もない自治会に加入を強制することはできない。
知らないうちに勝手に登録しても、
行事や通知といった何某かの接点を持つと、
苦情を言われ、それでも強制すると、つきまといや押し売りと同じ不法行為になる。

>>1197
それ、物凄く面倒臭い。

もし銀行引き落としでやろうとしても、
そもそも管理費は区分所有者から徴収している。
自治会費は賃貸を含む住人から徴収している。
だから合算して徴収することは不可能。

名簿は別々になり引き落としも別々になる。
名簿をきちんと管理し、
自治会の加入退会を管理し、加入した時やもうやめたいと言った時、
金融機関との手続きもしなくてはならない。
もちろんこの名簿管理や手続きの為の手数料は、
ちゃんと算定して自治会から管理組合に払う必要がある。

全然別の業務で、管理組合が代行しても効率は上がらない。

賃貸住人が退去しても元住人が手続きをしないと引き落としは続き、
返せと言う話になる。
手続をしなかったお前が悪いと言えば、
「あのマンションはそういうマンション」という悪評が立ち
賃貸価値が低下する(まあ最初から入らなきゃいいんだけどね)。

基本、管理組合がやってやるようなことじゃない。
自治会で加入戸を回り集金するってのが現実的。

> もし銀行引き落としでやろうとしても、そもそも管理費は区分所有者から徴収している。
> 自治会費は賃貸を含む住人から徴収している。だから合算して徴収することは不可能。

普通は、賃貸人は、直接自治会に払うか、オーナが家賃に含めて代理で払うかってだけなので、別に大変じゃないよ
もともと管理組合は、区分所有者以外の自治会費なんて集めないよ。それは区分所有者と賃貸人の間の話だから

> ちゃんと算定して自治会から管理組合に払う必要がある

かかる費用は、管理組合が引き落としている費用に自治会費＋手数料で引き落とすだけ

> 自治会で加入戸を回り集金するってのが現実的。

今の世の中、一番非現実的

>>1209
> 管理組合ふで自治会設立検討したから、管理組合と同様に強制加入だよ。
> ただし、退会は会則で認めてる。だから全く問題ない。

えーーと
まず、普通の自治会ではなく、ただの管理組合の下部組織で、自治会という名前をつけただけの委員会なら管理組合と同等なので強制加入は可能です。
大規模修繕委員会的な物

ただ、このスレで議論している一般的な自治会とは違います。一般的な自治会の場合、強制加入は不可能です。それをした時点で、自治会ではないです

>まず、普通の自治会ではなく、ただの管理組合の下部組織で、自治会という名前をつけただけの委員会なら管理組合と同等なので強制加入は可能です。
うちはその考え方で理事会で検討し強制加入の自治会を設立したため、訴訟になった。強制入会の不法行為で、自治会と自治会役員6名が精神的苦痛に対する慰謝料150万円請求されている。
ところが、この自治会の役員6名中5名が管理組合の役員を兼任するズブズブの関係のため、なんと管理組合の理事長・副理事・長理事が訴えられる結果になった。

> うちはその考え方で理事会で検討し強制加入の自治会を設立したため、訴訟になった

普通は、管理組合の下部組織として作る場合、「自治会」という名前は付けません
実質、活動が違うのに、詐欺的な行為になるためです。

つまり、一般的な自治会ではないのに、自治会という名前をつけて、自治会と同等の活動を強要するなら、訴訟は仕方ないと思います

ただ、詳細は不明ですが、慰謝料はまぁ無理でしょうね。
実際は管理組合の活動（理事会）の活動を自治会にやらせていただけでしょうから、管理組合なら、結局同じ業務をやる羽目だったので
まぁ勝訴しても、自治会費等の返還＋α程度で和解で終わりでしょうね
訴訟費用だけ完全に無駄だろうから（弁護士しか儲からない案系ですね）

>>1218
通常は「自治会員たる地位の不存在確認」と「損害賠償金請求」の併せ技で提訴する。
それよりも自治会の強制加入は公序良俗に反することの判例作りが目的では？
今迄の判例では「自治会の退会の自由」の判例はあるが「入会の自由」の判例はない。

>>1215
＞普通は、賃貸人は、直接自治会に払うか、オーナが家賃に含めて代理で払うかってだけなので、別に大変じゃないよ

管理組合が大家に自治会費負担を強制する権利は無い。
もし払っていても途中で払わないと言われる可能性を常にはらんでおり、
そこでどうしても払えと言ったら強制徴収になる。

また、大家が家賃込みだと賃貸入居者に説明した場合、
そんなものを払う気はないから家賃を下げろと言われるかもしれない。
その場合、大家は値下げの上大家が肩代わりしないと訴訟を起こされれば負ける。

そんな大家が肩代わりしたりトラブルを起こしそうなマンションは
価値の低いマンションだよな。

大変じゃないのは、リスクが事案として発現してないうちだけだ。
リスクを背負ってること自体がデメリット。

>>1218

その通りだと思います。
強制加入させた以上、区分所有法第三条に定める団体であり、
その団体である限り同条の目的を逸脱することはできない。

だから名前だけ自治会にして「単純に自治会だから親睦活動をしてもいい」なんてやると、
区分所有法第三条の目的から逸脱することになり、
管理組合自体が強制加入強制徴収の根拠を失うことになる。

被告は、原告が事前に被告に加入する意思がないことを明示するとともに本件会則3条の違法性を具体的に指摘してその見直しを求めていたにもかかわらずこれを漫然と無視して被告を設立し、もって強制的に原告を被告に加入させた。
当該被告の行為は、本来任意加入団体である自治会に加入するか否かについての原告の意思決定の自由を故意に侵害したものであり、不法行為(民法709条)を構成する。

しかしまあ、国交省も言ってるけど、
自治会費が義務だと勘違いしている区分所有者が多いからね。
認知されるに従い訴訟は増加して行くだろうね。
当然徴収側の旗色は悪いだろう、すると尻馬に乗って訴訟が加速するかもね。

うちのマンションじゃ、最近、
民泊で標準管理規約が変わったのに合わせ管理規約が変更になった。
ところがその1年前のコミュニティ条項の標準管理規約変更はしてなかったんだ。
管理会社が腐ってるからね。
その管理会社はパブコメでコミュニティ条項削除に反対してたからなあ。
しかし国交省で標準管理規約から削除された以上は、
マンションにちゃんと趣旨を説明し、どうするのか選ばせるべきだろうに。
ホント腐ってる。

請　求　の　趣　旨
1. 原告が被告自治会に対し会員の地位を有しないことを確認する
2. 被告自治会、被告Ａ、被告Ｂ、被告Ｃ、被告Ｄ、被告Ｅ及び被告Ｆは、原告に対し、連帯して、金150万円及びこれに対する平成30年2月1日から支払済みまで年5％の割合による金員を支払え
3. 訴訟費用は被告らの負担とする
との判決及び第2項について仮執行宣言を求める。

> 1220
賃貸オーナしたことないのね？

> 管理組合が大家に自治会費負担を強制する権利は無い。

誰も強制するなんて書いてないし、そんな権利はないよ
賃貸の人は、自分で自治会に払うか、オーナーを通して管理費で払うかというだけ
それは管理組合は関係なく、賃貸人とオーナーの間の話

> もし払っていても途中で払わないと言われる可能性を常にはらんでおり、
> そこでどうしても払えと言ったら強制徴収になる。

引き落とし止めるだけ。

> また、大家が家賃込みだと賃貸入居者に説明した場合、
> そんなものを払う気はないから家賃を下げろと言われるかもしれない。
> その場合、大家は値下げの上大家が肩代わりしないと訴訟を起こされれば負ける。

普通に家賃をさげればよいだけ
下げない場合、嫌なら借りなければいいだけ

賃貸条件に自治会加入がある場合、賃貸する人はあくまで、合意しているので、加入自体は強制ではなくなる。もちろん退会はできるが、その場合でも、契約書に退会の場合の値下げが書かれていない場合、ふつうは家賃の値下げはない。
なぜなら、その家賃で契約しているから。

> そんな大家が肩代わりしたりトラブルを起こしそうなマンションは 価値の低いマンションだよな

つまり、リスクはない
まぁ自治会費を払う手間がない分、メリットはある。自治会に入っていない人には、全くメリットがないから嫌なんだろうけどね

>>1244
>1. 原告が被告自治会に対し会員の地位を有しないことを確認する
これは確実に認められる。これを否定したら、被告は強制入会であることを認めたことになるから。
>2. 被告自治会、被告Ａ、被告Ｂ、被告Ｃ、被告Ｄ、被告Ｅ及び被告Ｆは、原告に対し、連帯して、金150万円及びこれに対する平成30年2月1日から支払済みまで年5％の割合による金員を支払え
7被告だから、被告数×10万円＝70万円で和解した方がいい。

> 1226

1人10万もとれないよ
そもそもただ会員になったというだけでの精神的苦痛って何？

会員になったことにより、実害があれば別だけど、ただ名簿に名前が載っただけでしょ？
まぁ裁判になったとしては、その間に徴収された自治会費の返還だけだろうね

まぁふつうは、訴訟せずに、同意者集めて臨時総会開いて、元に戻すのが普通なんだけどね
まぁ単純に住民同士が仲が悪くてお互い嫌がらせしているようにしかみえないけどね

>>1227
「任意団体の強制入会が違法」との判決が出れば、本邦初の判例になるよ。
今までの判例は「任意団体の退会の自由」だけだから。
被告は和解で手打ちしないと、上記判決が取られてしまう。

>>1225

なんか分かってないねえ、強制できないなら、名簿は2通り要るよな。
その時点で名簿管理が必要になる。

自治会費取る取らないで金融機関への手続きも必要になる。
自治会費の総額を計算し、送金、送金手数料は自治会が負担するのは当たり前としても、
一連の名簿管理以降の作業を管理組合の誰かがやって無償奉仕？
そりゃないよな。見積もって払ってもらわないと。
作業を買って出る暇な人が居ればいいけど、居なかったらどうする？

家賃を下げれバいいとか言ってるけど、
大家に面倒を掛けるマンションなのか？
不動産会社にいちいち言っていく必要がある。
自治会で玄関先で集金すりゃ一番簡単だ。嫌なら拒否するだろ、それだけだ。

あと腐れが無いのは、結局各戸を回って集金なのさ。

> 自治会費取る取らないで金融機関への手続きも必要になる。
> 自治会費の総額を計算し、送金、送金手数料は自治会が負担するのは当たり前としても、

管理会社が手続きはするよね？
その分の委託費増額分は、手数料として、自治会費に上乗せして徴収するだけ

> 一連の名簿管理以降の作業を管理組合の誰かがやって無償奉仕？

自治会費の支払いは年1回だから、名簿確認って年1回なんだけどね
うちもそうだけど、基本年会費だから、年の途中退会でも自治会費返還はないし、その旨は事前に了承もらっているのが普通

> 家賃を下げれバいいとか言ってるけど、

まぁふつうは下げない
付属の設備/サービスを使わないからという理由での家賃値下げなんかないから、自治会の退会はできるけど、家賃は下がらないのが普通

> あと腐れが無いのは、結局各戸を回って集金なのさ。

ちなみにこれは、普通の自治会は禁止事項ね
自治会集金詐欺がいるので、まず自治会入って勉強してみたら？