パークホームズ板橋蓮根　一番街・二番街ってどうですか？　その2

>>150
あくまでも一般論ということで前置きしておきますが、
板橋区、蓮根や西台ということでレベルはお察しということだと思います。
すくなくとも良くはない。東京都レベルでいえば低ランクだと思いますよ。
全国平均であれば至って普通ですよね。

>>150

> 皆さん、レベルが低く過ぎませんか？
こういう人が検討するようなマンションのようですね。
正しく日本語も使えないご様子ですが相手を攻撃せずには
いられないようです。

レベルや年収の話は本筋から外れているように思えます。
いずれにせよ、ルールを平気で破る人がいるかもしれない、という可能性を考慮する必要がありそうですね。

>>153

マンション初めてなんですか？どこだってそういうルール破りする人いますけど。
マンションは国や自治体を凝縮した縮図のようなもの。いろんな人が居ますよ。
ましてここみたいな大衆居酒屋マンションでしたら。

>>154
もちろんそれは存じ上げておりますが、その可能性が他所よりも高いのかな、と思料。

>>151
なるほど！
埼玉だと二千万スタートも多くあるのでここはそこまで悪くないかと思っていましたが確かに都内だと最安値くらいですもんね。
答えて下さりありがとうございます！

>>155
西台なのですからお察しくださいな。だてに都営住宅盛りだくさんのエリアではありませんよ。
生活保護受給世帯も多いわけですからね。薬局いってごらんなさい。毎日のように薬を無心していく
人が後を絶ちませんから。

>>157
なるほど、よくわかりました。
先日街並みを時間かけて散策した時に感じた不安が、早くも顕在化した感じです。
申し込みはキャンセルします。

>>158

土地柄というのをよく知った方がよろしいですよ。
昨今どこも価格高騰のあおりをうけて価格がかなり相場よりもあがっていますが
どうしてここがこんなに安い価格なのか。
価格帯だけで横串サーチをしている人にはこの物件が引っかかってくるのと思いますがそういう方って
土地柄とか全然知らない人ですよね。価格だけで。
ここはもともと3000万エリアです。つまり価格高騰はここも受けています。ただ絶対的な価格が安いのは
ただ元がそういう安いエリアだから、というだけの話です。
そしてなぜ安いのか、ってのはわかりますよね。

三田線沿線の、も少しだけ都心に近い所に住んでるが、上で言われてるような事も含めても、この価格なら買いだと思う。

>>160
安いもんね。三井でこの価格は確かにない

年収とか関係なく世の中色々な考え方の方がいますし、価値観は人それぞれです。
スレが盛り上がっているのは良いことかとおもいますよ。書き込み少なく全く盛り上がりにかける物件もありますので。

>>160
確かに都内で駅近で三井でこの価格はないですよね。
治安が悪い、土地が低い、住民の所得レベルが低いなど、不安要素も多いですが。。
先日モデルルーム周辺を歩きましたが、歩きタバコを平気でポイ捨てしたり、自転車に乗りながらタバコ吸ったりと、品のない方を多く見かけました。
安物買いの銭失いとならなければ良いのですが。。。

二番街と比較した時の一番街のメリットが気になっています

一番街販売前で二番街二期中のせいか営業さんもあんまり
教えてくれないですよね

以下の他にご存じの方いらっしゃったら
ぜひぜひ投稿して下さい

不確定なものには※つけてます

メリット：
・二番街よりは駅近（西台徒歩４分）
・全戸南向き
・広めの間取りが多い
・SuKKiT3採用
※設備のグレードが高い？型番レベル？（HP参照する限り同じに読み取れる）
※二番街の南棟と比べると価格が割安？（間取りと駅までの距離の観点で）
※完全ファミリー向けの二番街よりは雰囲気が落ち着いていそう？

デメリット：（こちらも一応）
・共用設備が乏しい（二番街の共用設備は使えない）
※オーナーズスタイリング選択できない？
※管理費が若干高い？
※二番街南棟より低いので花火が見づらい or 見えない？


------
ところで，スタンプカードとやらは一期だけだったのでしょうか？
二期ではどうなっているのか気になります

>>163
スラム街なのは織り込まないとここでは住めません。
皆さん国からの支援がありますからここの住人よりも可分所得は多いと思いますよ。
パチンコ、タバコ、そして酒が売れる街ってのわかりやすいですね。
ダイエーに行けば一回の広場でタバコ吸いながら昼間から飲んでる豊かなスローライフを見ることができますよ。働かなくても豊かに暮らせるよ!ってのを教えてくれる街ですね。

>>164
原則論にはなりますが、マンションは条件の悪い部屋、棟から販売が開始されます。トランプの大富豪と同じだと考えればよいです。手持ち札に良いカードがあればこそ弱いカードも使いみちがありますがそうではないと辛いでしょう。

二番街のほうが戸数は多いのですが立地が悪いですよね。特にお見合い部屋がたくさんありますし。
買うなら一番街だと思いますよ。

>>166
共用施設使わないなら一番街が良いですよね

>>164
わかりやすくていいですね。

一番街のデメリットとまではいかないですが注意点として
・間取りが縦長
・駐輪場が一戸につき1台
・管理が巡回(二番街は通勤)
は理解しておいた方がいいかなと思いました。

既に挙げていただいていますが、
・SuKKiT3採用
・大規模ではない、エレベーター混み合わない
はメリットですよね。

モデルルームでSuKKiT3が体験できるみたいなので楽しみにしています。

>>167
２番街の共用施設なんて大した物がなにもないので一番街一択だと思いますよ

>>169
うちはもう大きくなったから必要ないけど小さい時はあったら利用してみたかったなーと思うよ
子どもいても要らない人には要らないからそこはなんとも言えないよね

>>170
いえ、私にはまだ小さな子供がおりますが利用するに値する設備など２番館にもありません。
具体的には何が利用価値があると思われますか？

>>171
キッズルームが使えると児童館に行かなくてもいいので特に雨の日は助かる、マンション内でお友達が増えたりする、など
私は夫の立場なのでこの程度ですが
子どもが楽しめるといいな〜自分もちょっと楽だな〜と思う親御さんも多いと思うよ
多分みんなそのくらいの気持ちじゃないかな

<<164

>>166
原則論同感です
少しでも多く決め手(もしくは再考要因)
が欲しくて質問を投稿してみました

>>168
追加の情報ありがとうございます！！
すごく参考になります
私もSuKKiT3体験楽しみです

三田線沿線の某プラウドを見学した者です

二番街のキッチン、トイレはプラウドが使用しているものと同じ型番でした
一番街はグレードアップするならプラウドより良いものが入るのか！と期待

>>174

キッチン、フローリング、ユニットバス、洗面台といった内装設備は基本的にどこのメーカーも
「個人消費者向け（一般販売向け）」と「法人向け（ビルダー、デベ向き）」があります。
どちらもHPでできるので確認してみるといいですが、一般的には個人消費者向けのほうは
ハイエンドモデルからローエンドまで幅広い段階で区分けされている（
例えばフラグシップで３レベル、ミドルで３レベル、ローエンドで３レベルで合計９レベル）のに対し、
ビルダー向けはそれよりずっと少ない（松竹梅の三段しかない）です。
しかも大量生産と売れ筋の問題から、基本的にこの松竹梅は　フラグシップ、ミドル、ローエンドから
それぞれ一つずつノミネートではなく、ミドルクラスからそれぞれ３レベルがそのまま来てる場合が
多いです。

ゆえにグレードが違ってもクラスとしては同じミドルクラスであるためパッと見た感じの見た目は
ほとんど変わらりません。ただ、性能に関しては結構違います。っていうは、ハイエンドクラスになると
もはや一段の違いがほとんど誤差みたいな感じ（だけど価格はすごく上がる）というパターンになりますが、
ローエンドやミドルクラスの一段の違いは結構大きいです。ってのはもともとこのクラスは本来あってしかるべき
機能をあえて落とす・つけるによって製品差異を作り出してるので。

HPではどの設備も一般名称や簡単な機能名称でしか紹介しないので型番がわかりませんが
きちんと調べるとわかると思います。特に簡単に張り替えが難しいフローリング。
どこもシートフローリングですが、同じシートでも耐久性、剛性、表面コーティングの
グレードが全く違います。キッチンのグリルなんかもひどい場合は今時水無し両面焼き対応ではない
ものがあります。（スミフのシティテラス加賀がそうでした）これも写真では見た目まったくわかりません。
しかし型番が一つ違うだけで、一方は対応しており、もう一つは両面水あり、片面という風にランク
わけがされているのです。

良い買い物を。

>>163
都内でも地価が高い代々木上原の駅周辺も、歩きタバコ多いですけどね。
まあそういう人は賃貸なんでしょうが、土地柄は一概にどうとも言えないので、何度も現地を見に行かれると良いと思います。
結局のところ、ご本人たちが納得して買われるかどうかですからね。

ここだと歩けば歩くほどすぐにどんなところかはわかると思います

>>177
どんなところという意味でおっしゃっているのでしょうか？

>>178
>>163がおっしゃっているようなことが実際に見たらすぐおわかりになる、ということです。

安い安いっていうけど本当に安いか？
少し前に業界水準換算しても高値で有名な住友不動産がシティテラス板橋蓮根を
売ってたけどここよりも安かった。
あの強気なスミフですらそうせざるをえなかったと考えるのが妥当かと思います。
中古で見てみたら大体70m2/築10年で2980万円ぐらいが相場のよう。
そう考えればスミフの価格は決して安いわけではなく十分強気だったと
考えるのが妥当かと思います。それを考えるとここもスミフ並みに随分強気価格
だと言えますね。他のエリアのマンションと比べると安く見えてしまうんでしょうけど、
ここの水準を考えればかなりの割高である、という見方もできますね。

たしかに歩くと色々わかりますね。
住んでるからだけど、のほほんとした町で私は好きですよ！
地名や住んでる人が嫌で自分は違うと思っている人は文京区にでも住んで下さい！
でも住めないから住むんでしょ？
面白い！

どうしてもここを貶めたいんだな。
少なくとも自分は言われるほど気にならない。
都内で人気の町や駅でも、治安悪かったり歩きタバコの奴がいたり、いくらでもあるのにね。
学生時代からの友人が昔からずっと住んでいるので時々遊びに行くが、この辺だったら自分が住んでも悪くないって思ってる。

>>180
それはさすがに皆さん分かっていると思います。
現在の価格高騰の中では安いということも今後大幅に値下がりすることも分かった上だと思います。

それがどうしても嫌な方は中古を買うかオリンピック数年後下がる時まで待つしかない。
でもそれまで待てないという方が検討、購入しているのだと

数年前なら四千万台出せば志村坂上に買えました。残念ですがそれを言ったところで今の相場は違いますもんね

>>181
煽ってる感はいただけないが同意見
ここが高級住宅街や閑静な所だなんて誰も思ってないだろう

庶民が買って庶民が住む街
23区で駅近に住みたい！でも5、6千マンは出せないから良い場所には買えない！仕方ないか！組よ
身の丈身の丈

ここって検討板なのにいつも>>181や>>182みたいな人が出没してくるよね...
同一人物による荒らし行為かな？ (汗
検討板なんだからいろいろ迷っている人が他の物件も含めて情報収集したり
議論してるだけなのに、「嫌なら買うな」「よそに行け」「貶める」「買えない妬み」
とか検討板の根底を覆す意味不明な発言を繰り返す。

検討者の中にはこの辺のエリアに明るくない人もいるわけでそういう人にとっては
具体的にどんな雰囲気なのかを知りたいと思うんだけど、
それに対して、
> のほほんとした町で私は好きですよ（←自称住民）
> 少なくとも自分は言われるほど気にならない。（←自称友人が住民）
って本当に検討者のための有益情報の一助となるとおもって書いてますか？って
話だと思う。
すでにここに住んでる住民だったらこのエリアの否定的な発言を聞くのは気持ち良い
ことではないことは理解するが、だからといってその回答が>>181のようなことでは
検討者にとってまったくもって役に立たないし、単に反論したいだけで感情論を
出すならそれこそ読まなければいいだけの話。

>>183
>それはさすがに皆さん分かっていると思います。
どうかな？頭でわかっているのと本当の意味で理解しているのとではだいぶ違うからね。
他の人はどうかわからないけど、あなたの発言内容だけを見ていると「考えないようにしてる」
という感じだよ。要は、三井x23区x駅近でこの価格はここだけ！だから買うなら今しかない的な
感じだよね。
別にそれ自体否定するつもりはないけどご自身でも言ってる、
>今後大幅に値下がりすることも分かった上
これってどれだけ骨身にしみて理解してるんだろう？
上の方で話題にでてたシティテラス蓮根だけど竣工2年後に中古が出たけど
3200万でネットに掲載されていた。4300万円相当の部屋だったから
2年で1100万円の資産償却だよね。このクラスのマンションを買う人にとって
この金額は相当でかいはずだと思うけどね。
この手の話をし出すと、今度は「ここを買う人は永住目的で買ってる人ばかり！
リセールなど興味なし」って言い出す人が出てくるんだけど永住目的で買っても
本人が望まなくとも手放さなくなる事情が出てしまうし本人の意思だって買う前と
買った後でいつも同じとは限らないからこそそういう事情がでてくるわけで、
リセールなんて関係ない「わけがない」のが現実。
真剣に検討している人はそういうことも含めて検討してるんだと思うし、
発言する人は感情論であれこれいうのではなく、発言する以上は第三者に
理解できるよう良い検討板になるような発言にしてほしいな。

そうすれば、
> 学生時代からの友人が昔からずっと住んでいるので時々遊びに行くが、この辺だったら自分が住んでも悪くないって思ってる。
こういうのはでてこないはずかと。遊びに行くのと住むのとが違うことぐらい書いてる本人だってわかるでしょうしね
いったいどういうつもりなのか知りたいわ。

言ってるそばからまた出没したようで。

> ここが高級住宅街や閑静な所だなんて誰も思ってないだろう
またこの論調。話を極論化してしまってまともな検討をできなくさせる。
誰も高級住宅街とか人気エリアのような場所との比較などしてないよ。
もう少し冷静かつ論理的に検討ができないものかな？

ポイントは、
> 庶民が買って庶民が住む街
ここでいうところ、「庶民が住む街」の程度の話でしょうに。
一言で庶民といってもエリアごとに、色があるわけだよ。
その"色"ってのはいわゆる人気エリアや高級住宅街ではないから、
住宅情報誌とかに掲載もされないレベルであって地縁でもない限りはわからない。
だから「普通の街」ってまとめたがるんだけど自分が住まう街なんだから
どう"普通"なのかを知りたいと思うけどね。もちろん、最終的には自分の目で
しっかり確認すべき話ではあるけど全部見切れるわけでもないからね。

あとここはどうも契約者が混ざっているのかどうもまともに会話できない人が多いようで
検討板としての味が損なわれてしまっているが、もともと板橋区は都営住宅が多く、
生活保護受給者数も数でいえば足立区に次いで二位、蓮根、高島平エリアはその中
でもそれが密集しているエリアで、実際西台の駅、このマンションの近くにも
たくさんあるわけだけど、それも含めて「普通の街」とは類さないと個人的には
思うけどね。身の丈にあった、というのはその通りだとおもうが、価格、特に新築は
売主都合、元は3000万という相場、っていうところの「庶民」だよね。
庶民も幅が広いので。

>>186
ご意見は最もだと思いますがここは所詮匿名の掲示板です。
有意義な意見が一つ二つ見つかれば良い程度です。ある程度は流しましょう。

私も大したことは言えませんが真剣に検討している一人です。
治安についてですが高島平警察署の規模は小さく(志村警察署から分離しています)数ある署の中でも下から数えて数番目です。凶悪事件は少なく多くは孤独死や徘徊など高齢者の対処です。

子ども達についてです。
高島平団地を始め多くの都営で高齢化、少子化、入居者減が問題となっておりこの辺りの公立学校で素行不良児、生徒数と要指導数は年々下がっています。
生活保護家庭は多くいますが更に高い割合なのは三田線で言う本蓮沼、板橋区役所辺りです。

また、住所は坂下ですが武蔵野工大附属の跡地を大和が購入しておりオリンピックまでに大規模マンションを建設予定です。
売れる売れないは別にしてマンションが建てば周辺住民の質は変わっていきます。

リセール面については今後空き家、空室が増えどこも苦戦する事になるでしょう。もはやババ抜きです。郊外、大規模、無駄な共用部分、駅から遠いことは避けるにしても今、新築を買う人は皆リスクです。

※ちなみにスミフは時価なので比較するのは難しいです。蓮根のシティテラスは売り始めは3700万、最後の方は4500万で同間取り、同方角でも後者が下の階なんてザラです。リセール面を考えるのでしたら一番に避けるべきはスミフだと思います。

>>187さん
>ある程度は流しましょう。
ええ、大分流してきたんですが、あまりにひどすぎるレベルに達しつつあったので。
中には明らかにおちょくって書いてる人いますしね。

それはそうと情報ありがとうございます。武蔵野工大附属の跡地の話は知りませんでした。
ちょっと調べてみようと思います。
住民の質に関しては確かにマンションが増えれば増えるだけ住民の母数が増えていきますし
質も変化していくことに同意いたします。ただこのあたりはもう玉数があまりないんですよね
都営住宅の土地が買い上げになってタワーマンションでも立てば変わるかもです

>>188
跡地は何件か入札がありましたが大和が高値で落としたそうです。野村、住友も参入していたとのこと
となると安くない価格帯になるのではと踏んでいます。

>>187
私個人的な見解ですが、
> @ハザードマップ、地盤、氾濫
これに関しては危惧してないです。板橋区が出してるハザードマップは荒川決壊という最悪の
シナリオ想定ですね。もちろんそれが発生しないとは誰も言いきれませんがマンションに住んでいたら
最悪自分の部屋が1Fだったとしても上層階に逃げれば命間で奪われることはないでしょうし私財に関しては
保険がありますから。3F以上であればさらにリスクを減らせますからね。昨今のゲリラ豪雨においても
危険レベルの水位になったこともないので起きたら未曾有の問題だった、ってことであとはリスクヘッジできれば
問題なし。

私の懸念はやはり都営住宅の多さですね。特に、気にしているのは最近の都営住宅は
外国人が本当に多い。ここのエリアでも保育園、小学校みても外国人比率が増えてきましたね。
子供に罪はありませんが、親がうまくとけこめるのかっていうと難しいですよね。
少人数だった時は大した問題にもならない話でしたがこれだけ比率が増えてくると
もはや無視できない状況になりつつありますね。

このマンションはいわゆる中国人等の富裕層が好んで買うような投資対象物件ではないので
この物件自体に外国人が多くいるということはまぁ無いかなと思いますが生保を求めた
外国人がいま板橋区に多く流入してきているというのは非常に懸念すべきところです。
特に高島平が聖地になりつつありますが、目と鼻の先ですからね。
こういう話は人権にも絡んでくるため誰も口にしませんが聖人ばかりではありませんからね。
きになるものは気になりますね。もちろんそれを受けての安値でもあり、また
その安値ってのはそれぐらい魅力ある魔力ですから難しいところではありますがね。
どこにバランスを置くのか、どこが譲れるポイントなのかを探る作業というのはなかなか
答えがあるわけでは無いので難しいです。

ここの皆さんであればご存じかもしれませんが、板橋区が高島平再開発のグランドデザインを策定しています。
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/067/067218.html

資料が膨大でちゃんと目を通せていませんが、日経では以下のように取り上げています。

日経新聞（2015/10/21）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
まず都営三田線高島平駅南側に集まる公共施設や、廃校となった小学校の跡地に民間施設や公共棟を整備する。
民間施設についてはタワー型分譲マンションやオフィスビルなど５案を挙げた。
事業者に定期借地で土地を貸し、商業施設を建てる案が有力だ。
建設費の沈静化が見込める2020年東京五輪以降の着手を想定している。

図書館や区民館など既存の公共施設の延べ床面積は計6200平方メートルある。
これらの施設を集約して公共棟に建て替える際は300平方メートル分を削減してスリム化する。
その上でカフェやギャラリースペースなど新たな機能を取り入れ、8000平方メートルに広げる計画だ。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
http://www.nikkei.com/article/DGXLZO93038400Q5A021C1L83000/

この30年越しの壮大な計画が着実に推進、実行されるのであれば、
このエリアの将来は決して暗くない気がします。

グランドデザインのリンクが素案のものになっていたので、修正・再掲します。

高島平地域グランドデザインを策定しました
http://www.city.itabashi.tokyo.jp/c_kurashi/072/072079.html

>>192
面白いですね! 高島平もさすがにこのままでは死に体になるだけですからね〜。
しかしまだ素案レベルでこれがきちんと承認されて予算がつくまでにどれぐらい
かかるのか。30年だと基本的にマンション住み替えの時期ですね（笑）

平日の朝晩の雰囲気なんかはどうなんでしょう。
土日の昼間しか見てないので。
歩道のそう広くないところもあるので、朝の人や自転車の往来とか、夜の明るさなどは気になります。

一番安いところが４０００万円くらいになりますね。
それだと３LDKになるんでしょうね。
この辺は、どこのマンションもこんな感じのお値段ですかね。
交通の便は地下鉄が近いから悪くもないから、良いんじゃないかなぁ。

>>195
一度、様子を見て来ると良いんじゃないかな。
それしかないでしょうね。

>>195
朝は普通に学生やサラリーマンが駅に向かって歩いてますよ。
夜は8-9時ぐらいまでなら人もそれなりにいます。それ以降はぐっと減りますけど。
自転車は多いですね。イヤホンしながらの人も多いので気をつけて歩きましょう

>>197
>>196
早速の情報どうもありがとうございます。
ごく普通の印象ですかね？朝は混んでのは当然ですもんね。学生が耳せんしてるのもどこでもあることなので。
夜の明るさなどは家族のことを考えると気になるところでした。
機会を作って確認したいとは思ってます。

>>198
大通り沿いで帰る分には明るさも問題無いと思いますよ。

小さな子供さんがいるファミリーには向かない物件でしょうね。近くに公園もないし、近くにあるのはロジティック系、金属、印刷、葬儀屋、清掃といった大量の水と汚水排水を必要とする工場や施設ばかりと実質工業地域。
いまだ物流の要や中継所にもなっているのもあって交通量（トラック、ダンプ）はすごく多い。
この価格なら買いと軽々しく言ってた方もいらっしゃってましたが子供の育てる環境としてはかなりよろしく無い感じだとは思います。