ブランズシティあべの王子町　Part2

部屋中の天井高が2450は高いか？普通か？低いか？
は、横に置いておいて…。

総建物高を15件（15階）で割った場合個人の天井裏、床下が少ない事には変わり無いです。

当然遮音面でも影響が出てきますし、何より
【15階建てマンション】
とネット検索してみると、色々な事が分かると思います。

今現在住んでいるマンションは階高3010で、室内天井高2500です。
それでも天井が高いと感じたことはない。
そう考えると50ｃｍ低くなるこの物件への買い替えはあり得ないですね。

>>82
建築用語の単位はミリなので、50ミリ（5センチ）の差ですよ
室内の天井高は、感覚の個人差も有るし、小柄な方と大柄な方とでは圧迫感も違う事でしょう

問題なのは快適を求めるには14階しか建たない建物を少しずつ隙間を端折ってワンフロアーにし、15階分建ててしまってるという事実ですね

特別格安なら理解出来ますが、将来の資産価値を考えると現状の販売価格ではコスパが悪すぎでは無いかと思います

今まで物件を比較してまわり、勉強し、個体差や好み立地など意見が分かれるところですが、ひとつの簡単な基準として15階建には儲け主義のデベロッパーだなと思う私の私見です

コンシェルジュさん以外に管理人さんはいないのでしょうか？

そうですよね～うちは管理人さんが１日掃除したり来客駐車場やゲストルーム、キッズルームなどの管理もして走り回ってますね。当然宅配ボックスあるので受け取りは各々。そもそもコンビニで荷物出せる時代わざわざそれだけでコンシェルジュ置くのもなんだかな～タクシー呼ぶも携帯で十分。って貧乏人は１日玄関に座ってるだけで給与払うのもったいないと思うだけですが・・

79さんによると朝から管理人、昼～夜コンシェルジュなんですかね。
まあ３００世帯すべてうまったら必要かも？

そういうば近所のシャリエも確か15階だよね。

じゃあ14階建て以下なら高級という事ですか？

まあ結果そういう事になりますよね。天井が５ｃｍでも高く防音効果もいいでしょうから・・

現地見学に行って来ました。
よくも悪くも長谷工物件ですね。
天井高もだけど、典型的な羊羹型間取り、団地のような棟のレイアウト。
個性を求めるような高級マンションではないですが、維持管理はしやすそう。
新築の綺麗さには、ちょっと惹かれるのも事実です。
これで価格的な面でスケールメリットがあれば完売したんだろうけど、立地の割にはお得感がないですね。
駐車場も予定よりかなり空きが多いそうで、将来の管理費に跳ね返ってくると思います。

隣のＵＲの家賃と、ここのローン＆管理費＆積立金＆固定資産税を冷静に比べてみます。

同じブランズで長谷工物件、天神橋という市内ど真ん中でも2,590万円～4,890万円とこちらより安いですからね～
しかも自走式平面駐車場ですから維持費もここより低い。まあ隣に墓地がありますがね。
流石に１次、２次完売とありますから４００戸以上で超大型物件ですがこちらより完売早い気がします。

天神橋と阿倍野を比較するのは意味がありませんよ。なぜ阿倍野の不動産が高いのか？ それは地盤や水害に対する強さですよ。大阪は杭だおれと言われ、元々、海川水湖のような場所が多く、湿地帯だったからですよ。今は下水が発達していますが、昔はすぐに床上浸水したそうですよ。

日本各地、世界を股に掛けて仕事をする方は、梅田、新大阪、伊丹空港、等に近い居は便利だと思います

自営業や、特に遠方に出る事の無いお仕事の方はバスや自転車で天王寺に簡単に出る事の出来る利便性に十分満足だと思います

結局はライフスタイルに合っていて、購入に無理のない資金力が有り、羊羹型の平均的で無個性な間取りに日本人特有の安心感を感じる方が購入されるのでしょうね

確かに、ウチのマンションは12階建てだから床が厚いのか隣、上下の音、一切聞こえてこないな～
ラッキー！

>>92さん
なるほど。別に場所で比較したわけでなく同じ大規模ブランズシテイだったので比較したわけです。
要するに東急さんの土地の仕入れ価格が違うってことですね？

>>95

補足ありがとうございます。よくわかりました。土地分を差し引いて比較すると、設備や駐車場や駅距離とかが懸念されますね。本来は戸建てエリアなのかもしれませんね。

晴れの日は気になりませんが、最近のような寒い日、真夏の酷暑はちょっと西田辺はつらいですね。特に土砂降りの日は・・ここ自走式駐車場なら検討するんですが・・・

HPのスタッフブログにある夕刻の写真見る限りいまだくらいお部屋が多いですね～

販売戸数も５６のまま減りませんし。

私も車生活なので駅からの距離は気にしませんが機械式はね～

悩んでます。

静かですね～とうとうコメントもなくなった・・

マイナス金利効果？売れだしましたね~早く完売してほしいものです。

>>100　
入居者さんですか？
売れ出したというのはどちらで確認されているのでしょうか？

比較中なので少し焦ります。

>>100さん
いえ、近所住民です。上の販売戸数が以前は５６だったのに今日は４７になってるので・・・
最近全く減らなかったのに一気に減ったから最近の住宅ローン金利低下が後押ししたのかなと・・

東は高層住宅地で圧迫感を感じ西は大通りで騒音と空気の悪さを感じる。長谷工の低コストマンションなのに販売価格が高い。以上の理由より残念ながら我家の候補にはランクインしませんでした。スミマセン。

わざわざありがとう

価格が下がった訳ではないのに売れ行きが良くなったのは、住宅ローンの金利が下がったからもあるかもしれません。
あるいは秘密裏に値引交渉が成立しているとか？少なくてもモデルルームのガラポン抽選会で家電や商品券が当たるからではないでしょう。

確かにこれだけ停滞したら多少の有利な販促条件付ける可能性ありますね。
そこに来て低金利のフォロー風。
まあ隣のURとなんら変わらない外見、バス停の阪南団地前を変えてもらわないと・・・

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160222-00000106-jij-bus_all
今売り出し中の物件はバブル期以上に高値だそうです。
アベノミクスも腰折れ、景気も停滞気味ですからこれからはオリンピックのある東京以外は今をピークに下がり傾向と推察します。

西側、ほとんど騒音感じません
また夕方になるととても暖かいです

＞＞１０９さん
うちがそうなんですが西日は夏は暑いですよ～

残り53戸ですか？３戸売れたんですね～
金利が下がったので買い替え検討中ですが東レは高いしレジェイドは狭いしここは駅遠いし・・

契約しました。

駅は遠いし、駐車場は機械式しかあいてないし、
部屋は広いわけではないし、
特筆することはあまりない物件ですが、

逆に言うと、静かで、立地の割には価格はそれほど高くなく、
校区もまあ良いというバランス型のところが気に入りました。
スーパーも隣にあるし。

本当は平面式の駐車場で、駅が近くて、部屋がもっと広かったらいいんですが、
この値段でそんな物件ないですよね、きっと。

>>112
平面が空けば抽選が行われますよ！
そして、隣がスーパーはかなり便利です。
魚も肉も美味しいスーパーです！

HPにある決算大商談会！！って値引きしてくれるのかな？

>>112

私もほぼ同じ理由で契約しました。
これから子育てにお金がかかるので、住居費にそんなにかけていられない、でもここならそこそこバランス取れてるなと思いました。
ちょうど金利も低い時ですし、完璧な物件なんてないので私は満足しています。
フルタイム共働きなので保育園が気になるところですが……。

ここの値段なら他にいくらでも比較物件ありますよ。
在庫処分大幅値引きセールが始まってから出動検討といったところでしょうか。

>>115
阿倍野区は大阪市内でも激選区中の激選区です。

入居されている方がいらっしゃれば教えて頂きたいのですが、
東側 午前の日当たりと午後からの明るさはどのくらいあるでしょうか？

決算大商談会はどうなんでしょうねぇ。大商談会は名ばかりで値引交渉に乗る訳でもなさそう。
ジャンボガラポン抽選会も商品がなくなり次第終了だそうで各等の本数も不透明ですし、現時点では契約を決断する程の旨味が感じられません。

>>119さん
そんなもん、行かないとわからないのでは？
気になる物件ならば、どこでも訪ねるべきでしょ。

いまだ５０戸も残っているのに大幅値引きはないでしょう・・
そんなことしたらデベが赤字になります。
最期の数戸ならあり得ますが・・・

竣工後半年も経つのに、入り口に何人も営業の人が待ち受けてて、週末の度に現地見学会ですね。
それでまだ50戸残りって、どんだけ魅力ないんかと思ってしまいます。

たしかに・・これだけ低金利で後押しがあるのに一向に販売戸数が減らないのはやはり人気うすなんでしょう。
ライフとマンション導入路がわかりにくいですね～特に週末夕刻など・・
駅に近い＋自走式駐車場のとなりのURの方が魅力が・・・

もう半年なんですか？あっという間に１年たちますね。
この場合修繕積立費など５０戸分未収分は入居済の方々にのしかかるんでしょうか？

公示地価でましたね～マンションブーム真っ盛り。特に首都圏は・・東京オリンピックまでは上昇が続くでしょう。
その影響で労働力不足、資材価格ｕｐでその他の地域も高値が続く・・

２０２０年以降はまたドカンと下がるんでしょう。ということは今買うと一番高値で買うことになるのかな？
けどマンションは縁もあるし年齢もあるので迷うところです。

低金利とかで何気に購入検討始めましたが・・
決算大商談会って値引きしてくれるんでしょうか？
遠いので気軽に現地いけないので・・
もしそうでないなら何が決算時期だけの大商談会なのでしょうか？
おまけがついてくる？
昨今のコンプライアンス重視風潮で東急さんも大会社ですから書いてるからにはなにかあるんでしょうね？

>>118

東側に住んでいますが、隣のURより上の階であれば遮るものはないので明るいです。

下層階はわかりませんが…

決算大商談会開催中ですか～！
つまり安く買うチャンスの到来ですかね。
それとも定価に近い金額で買ってしまうことになってしまうんですかね。
だいたい商談会なら値引きを期待出来そうなんですが。
これはもう行ってみるしかないかも

入居者ですが、風呂は前に住んでいた賃貸のほうが良いです。

シャワーが使いにくいし、
水の勢いも弱くてシャワー浴びてる気がしない。
お湯もすぐに熱くならないし。

使い方が間違えてるのかな？

>>129
知人が、パークハウス三明町に入居しているのですが、全く同じ事を言ってました。
私は、木造アパート住みですが、シャワーは快適です。
マンションのシャワーって、どこもそんな感じなんでしょうか？

>>117
やっぱりそうなんですね。
今住んでるところも激戦区なので、どちらにしろ仕方ないですね。
復帰の調整して認可外も考えます、ありがとうございます。

入居者です。

私はマンション暮らしは初めてなのですが、今、妻がトイレにたったみたいで、
その音で起きてしまいました。

ドアの開け閉めや、トイレを流す音って、こんなに響くものなんでしょうか？

特にドアの開け閉めの音が響きすぎなように思います。毎日目が覚めたら嫌ですね…

>>132

またトイレみたいで…
いくらなんでも部屋の中の防音が悪すぎるのでは…
トイレの水を流す音がよく聞こえます。
トイレの中にいるみたいです。

ネガキャンもここまで来ると見苦しいというか・・・。
むしろ殺伐としたスレに、笑いを与えてくれている？

同意・・まあネガキャンしなくてもうれないでしょうね～
これだけ低金利フォローなのに全く販売戸数減りませんね・・

小規模マンションから大規模に移ったら配管などの長さによりシャワーの湯が出るまで少し時間がかかったりしますがそのうち慣れます。生活音も日常生活に支障をきたすようなレベルではないでしょう。こちらも慣れの問題かと。

とにかく建てる会社の違いでそんなに大きな差が出るとは思いませんが・・

シャワーのお湯って大規模と小規模って違うんですか？
純粋に自分の家の給湯器の問題なのではなくて？
家によってちょっとした癖って違ってくると思いますので、
そういうのにはいずれ慣れてはくるって思いますよっ！！
施工会社の違いも特に関係ないのでは？

大手都銀は住宅ローン金利あげましたね。
アベノミクスもここにきて頭打ち。ダブル選挙で増税延期・・
これでは増税前駆け込みも見込めませんね。
ここも残り49戸から50戸に増えてますね？

残りの販売戸数が何戸で、
売れ行きがどうこうって、
そんなに大事な話ですかね。

それより住みごごちの方がよっぽど大事でしょう。

もしこれから住む人がいれば、
シャワーのチェックはできないでしょうけど、
壁をコンコンしたり、
隣に入居者がいる部屋を見せてもらったりした方が良いと思いますよ。

でも、立地と校区と設備は合格点です。

入居済の方々が問題ならいいですよね。
あいている分修繕積立、教養設備維持費の負担が増えるだけですから。

すみません・・問題ないなら・・です！

すみません・・（２）共用・・です。

駐車場には高級車も多いし、ゆとりある人が多いのかも。

今、未だに販売中というのは、価格という要素がとても大きいのでしょうか。
学区に関しては子供さんがいらっしゃる方的には
良いなと思われるようなところだということですし、それならばファミリーの検討者が
多くいても良いと思うし、実際に契約まで至ってもいいと思ったんです。
となると価格なのかしら…？

やはりなかなか埋まらないのを見てると余裕ないうちなんかはこれだけ大規模ですから1戸あたりの共用施設負担がふえないか？不安ですね。くわえ駅まで少し距離あるのは自分が我慢するにしても機械式駐車場ってのがネックです。せめて平面ならね～と迷ってます。

売れ行きは重要だと思いますよ。
新築で売れないという事は中古になると余計に売りにくいって事ですからね。

立地って合格点かな？

そうですよね。売れ残りのあるマンションの資産価値はそうでないマンションと差が出て当然。

やはりデベの戦略でしょう。同じ阿倍野でも野村はここ2年で5本すべて完売、そのうち2本は帝塚山で億ション。

ここ車生活のかたに自走式なら多少の駅距離も吹っ飛んで完売してると思います。とにかく機械式は維持費いりますからね。

校区が良い、校区が良いと度々書き込まれていますが、お子さんのいらっしゃる家庭なら、この時期までに決断なさってることでしょうね。

新学年が始まり、暫く残り物件の動きは鈍りそうですね。

>>144

どの部屋が売れ残っているかですよね。
私は比較的最近買いましたが、
部屋の向き、価格、間取りをみて、
良い部屋はもうほとんど売れています。

人気のあまりない部屋しか残ってないんだから、売れ行きはおちて当たり前だと思います。西向きの部屋とか、東側低層階の部屋とかが残ってるんじゃないですか。オール南向きのマンションとかと比べると売れにくいでしょう。
駐車場とか立地以前の問題だと思います。
まあ、それでも毎週のように引越しはありますし、このペースでいけば、あと1年くらいしたら、完売するんじゃないですかね。

シャワー、参考にしてみます。ありがとうございます。

こちらの掲示板を読ませていただく中で、売れ行きにこだわる方が多くどういう事なのだろう？と感じておりましたが、マンションの資産価値に影響が出てしまうんですか。。。
単純に検討されている方が残り戸数を過剰に気にしているだけかと思いましたがそうではないと知ることができました。勉強不足に恥じ入ります。

>>151

良い部屋は資産価値は高いでしょうし、
良くない部屋は低いでしょう。

自分が中古マンションを買う側の立場になれば当たり前のことだと思いますが…

売れ残っている部屋があるから、良い部屋まで安くなるなんてことありますかね。

よくわかりませんが仮に銀行借り入れ等で自宅を担保に入れるとき銀行はマンションの資産評価をする際、上の方がおっしゃるように南向きの高層階なら318戸中数十戸が空いてるマンションでも高く評価してくれるんでしょうか？

>>153

私もよくわかりませんが、
そりゃそうなんじゃないですか？
ほしい人が多いものは高く評価されて当たり前だと思います。

というか、銀行の資産評価が、
マンションの売れ行きまで考えたりするのかな？

１５４さん　　ありがとうございました。

売れ行き・・というより空きがあるマンションとあきないマンションを比較すれば当然空きのないマンションの方が比較論でいい評価される？ってなことかな。

それにしても４９戸から全く減りませんね~最近スタッフブログ更新がやたら多いのも危機感かな？

49戸というのが正確な戸数なのでしょうか。
第5期18次の分譲分だと4戸というふうになっていますが、まだまだあるのですか・・？

純粋に値段の問題なんでしょうか。
最初からもっと低めの設定にしていれば違った？
便利は便利なんでしょうけれど、
駅に関しては実質10分ちょいかかるのですよね。

>>156

49戸ってどこをみたらわかるんですか？
素朴な疑問なのですが、156さんってどういう立ち位置の方なのでしょうか？

このスレ板の上のＹＡＨＯＯ不動産情報欄に販売戸数/総戸数が書かれています。
定期的に更新されており先日までは49戸だったのに先週は1戸のみ、今は4戸になってます。
まあ販売方針の都合で定期的に修正更新されているのでしょう。
つい先日49戸だったのに48戸うれて3戸キャンセルで今4戸・・てなことはないかと思います。

公式ＨＰの物件概要によると、今日現在で５１戸になってますよ。
たぶんそれが正式な残り戸数でしょう。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/outline/index.html

158
156は買い替えを少し考え現居住地より離れてますがこの物件の情報に注目しておりました。が消費税も延期されそうですし景気も頭打ちですので今は少しネガテイブです。

数ヶ月前に見学行きました。
駅までの距離が少し気になりますが、時刻表を見てみるとバス停がわりと使い勝手が良さそうに思えました。
隣のスーパーの品揃えも良かったし小学校も近いです。
ディスポーザと24Hドラムも有難い。
あとは駐車場が自走式ならなぁ…
色々見学行っても、結局ここが気になってます。
これからの値引きに期待。

駐車場は平置きタイプが良いんですが、こちらのマンションでは平置きタイプの駐車場はないの？
機械式とか、暫く待たなければならない駐車場は嫌いです。
特に買い物の数が多い時は、どうすれば良いのか分らないのです。

１６３さん同様、平面自走式にこだわってます。以前この板で読んだんですがもう平面は満杯とか。残るは機械式ですがそちらは空いてるようです。ほんと一人でやまほど買い物してきたときどうされるのですか？食品を入庫前に地べたにおくのですか？単純な質問ですみません。

3月の大決算商談会以降ずっと販売戸数が50前後で減らないのが迷っている原因です。

値引きに期待して待ち状態です。

ここまで来たら間取りはどんぐりの背比べ
とことん待って安くなった時に再度検討します
今の家賃が10万
500万値引きなら50ヶ月分に相当しますからね
後1年程チラ見しておきます

駐車場は機械式のほうが、イタズラされにくくていいと思うが…

残り戸数はまだもっとあると思います（汗
まだのところはドアノブにカバーかかってるんですが50どころじゃないです。

まあそれでも数日おきに入居はされてますね。

入居者としては特に不満もないというか満足なのでなんでこんなに残るのか不思議でしょうがないですが。
すごく閑静で住みやすいし。

王子町ではありますが、雰囲気面では北畠・帝塚山地区に近いです。

買わない理由が値段なら交渉の余地はあるんじゃないでしょうか。

モデルルームをつくっては売り、つくっては売りしてるので実質家具、照明サービスになってるわけですよね。
ということはその分まけろと言える余地はありそうに思いますが。

この物件の駐車場住民以外はいれるんですか？普通は無線シャッター等で区分けされてますよね？
もしくはいたずらするような住民さんがいるんですか？

最終契約に至ってなくても商談に入っている物件や、引越しまだの物件もあるんじゃないですか？

そうですね・・最近HPのスタッフブログには新しいMRがしょっちゅう更新案内されてます。

FURNITUREDなら実質値引きですからお得感満載ですね。それを狙ってMRいってみようなか。

>>169さん
ゲートついてますよ！
入車できるのはエントランス前までです。
まさか、いたずらなんて聞いた事ないですよ。

駐車場は外部の人は入って来にくいと思います。

そろそろ値引きも増えて来るのでは？

ほんと、ここは西の棟とか機械式を減らしてでも、平面駐車場を増やすべきでしたね。

171>>
169です。167さんへの質問でした。

＞＞１７２さん
全くです。機械式以外は完璧なんですが・・
特に隣のURが自走式なのでよけいにそうおもいます。
後は値引き情報待ちです。

そうですよね。ここは駅まで親父が通勤だけ我慢し、ほかは車生活中心の家庭がメイン。自走式なら即埋まったかと思います。うちもその一人ですから。

どの物件にも言えるメリットとデメリットと価格とのバランスが生んだ結果でしょう

家具付きモデルルームはディスプレイ用家具の中古処理だから、それを断って値引きに持ち込むのは難しいですね

ブランズの売れ行きはあまり良くないみたいですが、他に販売中の阿倍野区のマンション（シャリエ、ユニハイム）は売れ行きはどうですか？
どこも価格とのバランスがとれていなくて、動いているように思えないです。
レジェイドが苦戦の中、値段の差で少し販売が進んでいるのかな

モデルルームの家具は使い回しだと聞いた覚えがあるので、家具よりも値引を要求するのは厳しいでしょうね。

皆さん駐車場の形式にこだわりがあるようですが、機械式はそんなにダメですか？
将来住人にとってマイナスの資産になり得るのでしょうか。

家具付きか、100万円相当の値引き、のサービス、公式サイトに載ってましたね。
100万円引きがいいかな...

>>178
機械式は乗り降りに手間取るだけでは無くメンテナンスの維持費が高い
車保持者にとっても負担ですが、車を持たない世帯にとってはお荷物以外何物でもないですね