湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲　他）part12

>>510
パークタワー品川ベイワードは今は品川駅12分ですが新駅からは徒歩6分と半分になります。良い中古が出れば狙い目ですね。

>>506
なぜ相関ではないのか、なぜ危険なのか、全く根拠が論じられていない。あなたの主張は例えば "大事なことなので何回も言いますが、牛肉は体に悪いから食べると危険です" と言っているのと同じ。

>>506
数人が5点を付けてるから5点というのが評価というのは統計的には意味が無いが、500-700人の平均なら統計的には意味があるサンプル数と思うが。

相関関係とか統計学とか、どうでもいいけどな。

新駅に近いマンションが値上がりするってことはWCTには悪影響なのでは？

統計についてあーだこーだいう統計君が出てきてからスレのつまらなさがさらに加速したな。
まともにタワマンのこと語れる人がでるまで他スレに避難するわ。

>>491
うん、たしかに言われてみれば、カカクコムの満足度ランキングはかなり偏りが激しい気がする。

>>515
あるマンションがあったとして、そのマンションよりも駅近(比較上位)のマンションがそのマンションより値上がりすることは、比較下位の安いマンションの価格も引きずられて上がる。あるマンションがあったとして、そのマンションよりも駅遠(比較下位)のマンションが値上がりすることは、比較上位のマンション価格は当然上がる。いずれにしても近隣のマンションの値上がりは好影響。

近隣に売れ残り物件があると悪影響

近隣が居住エリアとして人気が上がると価格も上がる

不動産業界ってのは基本的にその理屈なの？

今回は新駅ができるっていう特別な状況なわけで。
パークタワーが品川駅徒歩１０分、新駅７分っていう立地になったら単純にそっちの人気が増して、WCTに限らず港南の品川駅徒歩１０分以上の物件の需要が減るでしょ。
って思うんですけど…。

周囲に新築マンションが販売されてトンデモ価格で売り出されるっていうなら周囲の物件にとっても良い影響は出るでしょうけどね。
新駅ができて自分のマンションには影響ないけど周囲の物件が駅近になったっていうのは良いことだとは思えないんですけど。

これは素人的な考えなのでしょうか？
日本語下手ですみません。

>>518
新駅が出来ても品川ベイワードの中古価格が坪300近辺なら、駅遠WCTは坪250に落ちるかもね。しかし、すでに近隣の新築マンション価格は坪360-380でさらに値上がり基調。新駅の建設が進んで駅ビルが現れてくる頃には港南のマンションは軒並み値上がりしてるだろな。

駅ができるっていうのはその地域の勢力図がガラっと変わる可能性があるわけで。
街に新しいマンションができるのと、新しい駅ができるのとでは全然状況が違うでしょ。

>>520
新駅徒歩6-7分のマンション中古価格が今の港南駅10分前後のマンションと同じ査定なら、相対的に駅遠マンションは値下がりするでしょうね。しかし、山手線新駅を中心に再開発がすすむエリアの徒歩6分のマンションが現状の坪300万のままはたぶんあり得ない。最近の大規模マンションは管理も良く、経年劣化は少ないので築年数経過を跳ね返して余りあるインパクトがあると思います。

>>513
マンションノートよく使ってるんですけど、よく見ると同じHNの方が何度も同じような評価をしています。実は僕も他のタワマンの評価の閲覧のために、点数欲しさに同じ物件を結構何度も評価しますよ(コメントは俺は変えてるけど)。なので、投稿数=評価人数とはならない。投稿数だけでなく、書き込んだ人数も入れたほうが指針としての正確性が向上するかも。

>>524
正味書き込み人数ダブり除きってあのサイトで見れるのかな？

>>453
なんてマンションですか？見てみたいな〜 面白そう。

>>525
分からない。あそこはかなり参考になるけど、1ログづつ順にページ遷移して見ていくタイプだから(少なくともスマホでは)、統計はとりづらいよね。見づらいし(笑)。書き込みに対して質問したくても出来ないからな〜。参考になった！て押せるくらい。書き込み人数が見れないと、エクセルとかで数えるしかないよね(笑) エクセルで統計とるの好きな方にお願いするしか…苦笑。たぶん、同じ人が同じ項目で、何度も5とか1を付けてるとか、あるんじゃないかな。そういう人のいるいないで、平均点は大幅に変わる。

>>新駅ができて自分のマンションには影響ないけど周囲の物件が駅近になったっていうのは良いことだとは思えないんですけど。

その通り。
新駅ができて自分のマンションが駅近にならなければ、全く意味ないです。
逆に郊外でも駅に近ければ坪340とか350万なんて普通です。

野村不動産「武蔵小金井」　坪単価340万円でも早期完売へ
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/19th/times/news215.htm

あとは、駅やオフィス街ができたら、それはそれで恩恵はあるでしょうね。
ただし、それが１ｋｍ先となると、その影響は限定的になるでしょう。
（一部の楽観的な解釈をする人が買いと判断すれば一応価値はあがるはずだから）

高輪の新駅も、築地の跡地も、恩恵を被れるのは１ｋｍ圏内でしょう。
１ｋｍもあるなら、電車で５駅隣の駅近マンションからのほうが早くその地に着けるんだから。

ちなみに築地はどんな感じかというと
2017年２月には築地は更地にすることが決まっているので、
どこかの鉄道の開通待ちの場所よりも築地が早く完成するでしょう。


暮らしている間にいかに恩恵を受けられるかが重要。
工事が10年20年と続いて老後に突入してしまうエリアは考え物です。
先物買いという観点では良さそうに思えるが、塩漬け状態のそれは不良債権ともいえますから。

>>528
ど素人の無駄に長い書込みお疲れ様。
必死だけど専門家の意見で再開発の注目は
品川、田町、新駅と虎の門がダントツで挙がるしね。

再開発までの塩漬け地域って10年前の豊洲みたいな荒野時代に買った人を言うんだよね。
やっと再開発出口が見えてきてお務めご苦労様って感じかな？

品川駅田町は現時点で一度開発されて十分生活基盤
出来上がってる上に、全マンションが含み益出てるからね。
そして大丸有と並ぶ街にすると都が公言してるエリアの再開発の影響度は君には想像できないようですねー。

いやいや、品川駅の「１キロ圏内は良い」と判断してますよ？
ド素人と人を揶揄する前に、読解能力を身に付けたほうがいいですよ。529さん。
このスレッドは、一部の駅から遠い物件の人々に支配されてしまっているんですね。

なんでこんなに脊髄反射みたいに言い返すんですかね。
サウスゲートの再開発がダメって言ってるわけじゃないんだし。
それでまた豊洲がどうとか言い出すし。
荒れる原因になるのわからないの？
それに、そちらが一方的に豊洲を意識してる状況に見えますよ。

>526
453じゃないですが、湾岸マンションで海に近い物件の海側なら室内から船の景色を楽しめると思います。写真はネットから拾ってきたタワーズ台場からの眺め。レインボーブリッジの下は船が一日中行ったり来たりしますから、面白いと思います。

＞529
荒れるからほどほどに。品川、田町、新駅は都内でも再注目エリア。品川も田町も駅前は住宅地ではなく商業地域なので必然的にマンションは駅前から離れることになりますが、東側の埋め立て地で徒歩10分前後（駅から1km程度）であれば十分にエリア内といって良いと思います。

駅遠と揶揄されるWCTは505にありますが、実際の住民はほとんどストレスを感じていないようです。もちろん分かったうえで選んでるということもあると思いますが、はやりシャトルバスの存在が大きいみたいですね。下記は住民の声です。



・7年住んでますが、正直不満はあまりないです。品川まで徒歩だと12~13分でやや遠いことぐらいでしょうか。ただ、専用バスや自転車を使っているので不便ではありませんが。

・駅(品川)から若干遠いのが気になります。 早歩きでロータリーからマンション入り口まで7分でした。 とはいえ、住民専用のバスも出ており、大きく不便に感じる事は無さそうです。

・品川駅港南口まで徒歩11分、ホームまでは徒歩15分と遠いのが難点。ただし、専用シャトルバスが一日中走ってるのである意味徒歩数分と見ることもできる。それに、使用する最寄り駅が巨大ターミナル駅なので、駅からの距離はそれを加味して考えれば納得感はある。天王洲アイルからモノレール浜松町やりんかい線直通埼京線もあるし、総合的には便利さが勝ちます。

＞526
芝浦アイランドからはこんな感じです。この写真はレインボーブリッジしかとらえてませんが、実際には両サイドに広く湾奥の景色が見えるはずです。

ブルームからだと、そうでしょうけど・・・
グローヴからだと御手も残念な虹橋ですよ。

品川の新駅は着々と開発が進んでいくでしょうね。新駅も2020年開業ですが、すでに着工していて新駅の姿が見え始めたら近隣の不動産評価も徐々に上昇すると見ています。ほかにも、港南口のリニア開業は12年かかりますが、それに向けて関連施設や新たな商業施設の設置も進んでいくでしょうし、環状4号線（外苑西通り）の港南延伸も思っていたより早そうです。1号羽田線については港南に品川ランプが新設されるそうです。あまり値上がりは期待していませんが、少なくとも資産価値としては維持されそうだと思っています。また、田町駅前の再開発もすごいことになりそうですし、田町エリアも各街区を空中のペデストリアンデッキでつなぐようです。こういった工事に伴ってまだ一部で地中化されていない電線もどんどん埋設され緑化もされるでしょう。愛育病院もすでに芝浦に移転しました。これからますます楽しみなエリアです。

自分に自信がある人は、自分で自分を認めることができるので、他の人に認めてもらうことをそれほど強くは求めません。しかし、自分に自信がない人は、他人に認めてもらわなければ自尊心を満たすことができないので、自慢話の回数がやたら多くなるのです。
http://thechange.jp/jishinnai-7727.html

>537
無視しますｗ

＞526
WCT東側からのお台場。時折、大型の外航客船も通過します。いま、12月毎週土曜日の19:00にお台場レインボー花火が開催されていますが、19日（土）の18:50にクリスマスクルーズのために晴海を出港した「ぱしふぃっくびいなす」が花火の時間と重なったため、レインボーブリッジの付近で速度をほぼ停船速度まで落として乗客に花火を見せていました。客船と花火と虹橋、写真に撮ればよかったと思っています。

ケープタワーからはレインボーブリッジが綺麗に見えますね。

>533
これって良いように書いたのだけピックアップしてます？
今そのサイト見たけど悪い意見の大半が駅からの距離の話ばかりだったような。

もう港南の話やめません？
はっきり言って、このスレ見てる人は芝浦アイランドには興味あっても港南には興味ない人がほとんどでしょ。

芝浦アイランドもあまり興味ないかと。

このスレッドの流れから、どうして港南には興味がなく芝浦アイランドには
興味があるとわかるの？
で、豊洲や勝どき、有明にはみんな興味がないのかな？
このスレッドは湾岸エリア全体に地域や新築、中古を限らずに語る場所。
別の場所の話をしたければ話題を振ればよいだけと思いますが？

港南の話もつまらないけど、正直言ってサウスゲート計画エリア以外、
湾岸にこれと言って目ぼしい話題もないよね。

＞485
2つの変数の相関係数をCORREL関数で調べたところ、相関係数は0.35でした。
0.35は「やや相関あり」になりますね。

0.0～0.2　ほとんど相関なし
0.2～0.4　やや相関あり
0.4～0.7　かなりの正の相関
0.7～1.0　強い正の相関

では、豊洲とか芝浦とかは満足度の割に値段が上がりすぎているということですか…

＞547
相関係数はやや相関ありのレベルですし、485の図で斜めの対角線から大きく外れたマンションはないので、豊洲や芝浦も住民満足度と価格の関係に大きなかい離はないと思います。住民満足度がめっちゃ高いのに激安とか、その逆があればそういうことが言えるかもしれませんが現状はないですね。

サイコロふって、予想した数がたまたま当たったレベルだね。

高い方が満足度が高いのは当たり前だろ。
安い方が満足度が高いなら、誰だってそっちを買うよ。

不動産にデモのなしの法則健在ｗ
高いのも安いのも　みなそれなりの理由がある。

出物は時々ある。
でもネットで公開される前に売れるか、公開されても即日成約する。

>>551
そうとも限らないんじゃ？都心駅近で交通便利な代わりに周囲に公園がなく、小学校まで遠いとか。周囲が高層ビルに囲まれて眺望がないとか。どのマンションも一長一短あって総合で高得点取るのはかなり難しい。だから、総合で4点以上取るのはかなりハードル高いと思うよ。

日本が総力をあげて開発し、最後の最後で、

新宿御苑前が坪３００ですからね。

まー、なにをやっても無理ではないかとｗ

池袋西口は、徒歩10分もするとボロボロ廃墟マンションが並び、巨大なラブホ街は一気に更地になりそうだし。高度成長時の商店街など、再開発では必ず大規模マンションになるだろうね。

IT革命だよ。

→大学から大学院もオンライン
→買い物もオンライン
→仕事もオンライン

ビジネス街に住むなんて罰ゲーム。

>>557
そして、友達づきあいもオンライン　ってか

僕は邸宅マニアで、ニーダーホッファーからチャップリン、クララ・イマーヴァールまで、世界中のあらゆる有名人の自宅を拝見してきた。どこも、ひっそりとたたずむ邸宅だった。非常に美しい。一つ言える事は、多勢の群れに入らないこと。

家の隣に100キンできて喜ぶ湾岸住民にはわからんよｗｗｗ

>559

私が見た最高の豪邸は、アインシュタイン博士も泊まった、カウフマン邸だがね。。。


カーテンの不要な造りの寝室には、豪邸とはこういうものかと　目からウロコが落ちたよ。

有明の未来を考えるとワクワクしますね！

何の話やねん！

新築の供給終了とともに忘れられてゆく豊洲...

誰に忘れ去られるの？検討者？
まあ、検討する物件がなくなったら、そりゃそうかも。。。

武蔵小杉にマンション買っててよかった〜

>>558
でもオンラインゲームは無言で集まってやる

オンラインゲームがあるおかげで　どれほどの孤独が癒されているか、分かりますか。
あれこそは、人類へ授けられた神の祝福です。
神に感謝しなさい。アーメン、

サウスゲート、汐留見たらわかるがJRの街づくりは期待できない

東京駅周辺はJRだよね。新橋周辺もJR。
期待できそうだよ。

山手線新駅周辺の再開発も　ＪＲ東日本は、どうせ、隈研吾にデザインさせるさ。
今回の国立競技場の設計で　隈研吾・翼賛体制が、マスコミ内に確立したからね。
20年前の　安藤忠雄・翼賛時代の再来だね。

港南の山手線新駅、着々と工事が進んでいるね。同時にリニア品川駅も着工。変貌する品川。
今でも便利なのに、これからますます便利になる住み続けるのが楽しい街って珍しい。

リニアの工事と新駅周辺の開発が終わるのって何年後？

>>569
汐留は、JRが開発に関与した訳じゃないよ、
JRが、持ってた土地を色んなデベにバラ売りして収益上げてお終い。
だから統一性の無い開発になった。

サウスゲートはJRがバラ売りせず、
主体的に計画性を持って全体開発する事を表明してるし、
その上でエリア再開発ノウハウのある他デベをパートナーに入れることも排除して無い。
さらには東京都と港区もガッツリ関与してるから、
道路や公園、公共公益施設含めて整備が進み、乱開発にはなり得ないからね。

>573
品川駅の大改造、環状4号線の延伸、西武の高輪プリンスエリア再開発、山手線京浜東北線の港南側ホーム移設、山手線新駅完成、新駅エリア複合ビル完成、長距離バスターミナル完成・・・最終的にリニアが完成しても終わらないんじゃない？そのころまでには次々と新しい話が出てきて、永遠に開発発展が続く。

世田谷が総力で街を緑化しているのと正反対ですな。しっかり住宅街に住もうね。機械の一部になってはダメ。

品川には、メトロがないからな。

完全に、地方への窓口だよね。

東京人には関係のない話。

だからあぁ・・・

環状4号線が品川まで延びるのに合わせ、その地下を通って南北線が品川駅まで乗り入れるんだってばぁ。
あっ！　これって釣りかあ～～ｗ　失敗、失敗。やられたねえｗｗ

だからあぁ・・・

環状4号線が品川まで延びるのに合わせ、その地下を通って南北線が品川駅まで乗り入れるんだってばぁ。
あっ！　これって釣りかあ～～ｗ　失敗、失敗。やられたねえｗｗ

品川は事実上メトロあるよ。都営浅草線直通京急線。

>>573
リニア開業は2027年（目標）

それ、京急やんけ。

いや、浅草線だから、メトロだな

本文：
>>577
地下鉄=都会と誇って良いのは、
10分も歩けば複数の路線を選べる
山手線内側の住人だけだよw

山手線の外側で終点すぐ手前の駅、しかも他地下鉄路線との乗換が最高に不便な有楽町線とかだと、
総武線各停とか常磐線の山手線外駅と同等だからねー。

京急じゃなかった？

>577
そういうのやめて

>584
豊洲コンプレックス？

豊洲は本当に良い街になったよね。
ファミリー限定で。

確かに。
独身では豊洲に住もうとは思わない。

てことはここで豊洲を目の敵にしてるのは独身者か

有楽町線一本しかなく、その駅まで徒歩6分。タワマンのドアから言えば徒歩10分近くかかる豊洲。東京駅や日本橋駅には近いのに途中乗り換えが必要。決して便利とは言えないな。

優先するのが

所帯持ち子有→家族
独身・DINKS→通勤

てな感じで若干異なるのもあるかもね。

つまらない挑発はもうやめたら？

山手線新駅は意外と港南駅になる可能性があると思う。高輪、芝浦は新駅の位置とは関係ないし、新品川は混乱するし、消去法で行くと新駅の住所となる港南しか残らない。

JR東日本がグローバルゲートウェイ品川として開発するのでＧ.Ｇ.品川では。

大量釣り成功

港南って今でも結構お買い得だよね。
中古の成約価格が平均だと坪320万くらいだっけ？
港区アドレスでこれから開発も決まってるなら安い気がする。
中央区、江東区でも300万弱する物件も多いわけだし。

また、モノレール物件の宣伝か？
誰も買わねーよ。

コスモポリス品川とか、品川タワーフェイスなんかもまだまだ安いよね。豊洲に坪300出すなら値上がりが見込めるこっちのほうが良いかもしれない。

＞597
そう思ってるのはあなただけ。10月に売り出された中古6戸は1つを除いて全部成約しました。

港区で大型再開発まで決まってるのにその値段っていうのは単純に安いから今が買いだと思うべきなのかな？
それともそんなに好条件なのにその値段はそもそも不人気と取るべき？

お買い得とか値上がりが見込めるとかの話には警戒心を抱くのが基本です。

＞596
ちょっと前までお買い得だったけど、港南は今はもうお買い得感は無くなってきた。坪350でも成約するから、タワーフェイスやWCT高層は坪350オーバーが当たり前に。個人的には新駅徒歩6分のパークタワー品川がねらい目だと。いま出てるこれなんか、間取りは良いし将来は億超えする可能性が高い。

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail_150Z3140/

>>602
歩いてリニアは希少です。

＞600
コスモポリスも品川ベイワードももともとの分譲価格は坪220～だからね。坪300でも売主はめちゃくちゃに利益乗ってる。いつまでも長引かせないでさっさと決着できるのは坪300まででしょ。坪330くらいだと成約まで1ヶ月から2ヶ月はかかるかもしれないけど。港南は開発が進むって言っても新駅でも5年先なんだから、今から中古に値上がり見込み分を乗せるのは無理。新築は思いっきり乗せてるけどね。ただし、WCTだけは別だけどね。あそこの東側や北側の眺めの良い部屋は坪350でも欲しいって人は多いから。

おれの見間違えじゃなければ、今年の春に豊洲で坪470万で成約されてる物件があるんだけど。
2008築のマンションってどこ？

未来を見据えて考えるならば、やっぱり有明かな～。

プチバブルの時もこんな感じでしたねｗ

その２年後には、都心や埋立ても半額になってましたがｗ


ショックがいつくるのか、こないのか。

価格を左右するのは、それだけですね。

その埋立地がどこかは知らないけど、豊洲についてはプチバブル後のリーマンショックでも騰がり続けたからなあ…

新駅はすでに建設中。駅舎やその周囲が開発される山手線新駅から徒歩6分。ワイドスパンの100㎡で
バルコニーからレインボーブリッジやお台場とと東京タワービュー。8750万なら、きっとそんなに
経たずに成約しちゃうでしょうね。

＞606
有明も発展はするだろうけど、やっぱり都心から見て海の反対側なのに交通インフラが
寂しいというのは致命的。りんかい線は品川シーサイドとかを迂回するからちょっとね。
香港みたいに湾の下をまっすぐ横切るメトロでも出来りゃ全然違うだろうけど。