シティタワー品川パークフロントってどうですか？

280さんのコメントを拝見して11月13日(日)に「OTAふれあいフェスタ」に行って来ました。
ボートレース平和島、平和島公園、平和の森公園、大森ふるさとの浜辺公園の4会場を一日かけて見て楽しんできました。
フェスタと無関係ですが、海苔のふるさと館の広場にはポケモンGOを楽しむ人々で溢れ、ふるさとの浜辺公園では大勢のコスプレイヤーが撮影会をしていて面白かったです。
各フェスタ会場にイベント、フリーマーケット、屋台、体験・展示コーナーがあり、これほど大規模で大勢の人が来場するフェスタを見たのは初めてでした。
近くに住んでいれば12日・13日の二日間かけてゆっくり楽しみたかったです。
年に一度のフェスティバルですが、多くの方々の楽しみになっているようでした。
280さん、楽しい情報をありがとうございました。
－追記－
私も、第1期で販売された64戸ってどの部屋だったのか知りたいのですが、販売業者さんに聞けば教えてもらえるのでしょうか？

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10月に説明受けてきましたが、その時に残っていた部屋は全て南向きのみでしたね。
東向きの部屋に関しては曖昧な回答しかしてもらえず、今後の販売時期は未定とのことでした。
第１期では南向きの部屋のみなのか？それとも東向きの部屋も売っていたのか？第１期の１次販売では無いので残念ながら分かりませんでした。
ちなみに第2期販売予定の部屋はすでに公開されていましたが、7戸販売予定でした。微妙にHPの数字と異なっています。

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289さん、情報ありがとうございます。
今まで、第1期販売の説明を受けた方からの投稿が全く無かったので、第1期が本当に『公開販売』されていたのか疑問に思っていました。
第1期販売の知りたかった事が少しわかりました。
販売業者に聞いても、販売が終わった部屋情報(階数、向き等)については教えて貰えないようですね。
第2期販売予定の部屋が、もう公開されているのですか！
時間的に販売営業所に行くのが難しかったのでHPを注意して見ていたのですが、営業所にいかないと購入したい部屋を買い遅れてしまいそうですね。
それにしても第2期販売予定が7戸だけとは、ずいぶんと小出し販売ですね。

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第1期で南向きの部屋を購入した者です。個人です。南向きの価格表と販売対象部屋の表を拝見しましたが、あるタイプの部屋、階層でまとまっていたかと思います。

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購入者の方からの初投稿ですね。
購入者さんにとって購入の決め手・ポイントとなった事などを、差しさわりの無いところを教えて頂ければ参考にしたいのですが、
私にとっては大きな買物なので、実際に購入された方の色々なお話しを是非お聞きしたいです。

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建物のクオリティーは当然重要なポイントですし、最寄りの2駅まで楽に歩ける事も決め手です。
更に、私はその他の要素として周辺環境を重視して選びました。

まいばすけっと･･･････････････ 140ｍ・徒歩約2分
セブンイレブン･･･････････････ 140ｍ・徒歩約2分
ファミリーマート･････････････ 330ｍ・徒歩約4分
ローソン･････････････････････ 350ｍ・徒歩約5分
イトーヨーカドー･････････････ 550ｍ・徒歩約8分
西友･････････････････････････ 700ｍ・徒歩約9分
アトレ大森･･･････････････････ 950ｍ・徒歩約12分
業務スーパー、ドンキホーテ･･･1200ｍ・徒歩約14分
ウィラ大井(ホームセンター)･･･1300ｍ・徒歩約16分

しながわ 区民公園････････････徒歩約1分
平和の森公園･････････････････ 950ｍ・徒歩約12分
平和島公園･･･････････････････1300ｍ・徒歩約16分
なぎさの森･･･････････････････1800ｍ・自転車約8分
スポーツの森･････････････････2000ｍ・自転車約9分
大森ふるさとの浜辺公園･･･････2200ｍ・自転車約10分
城南島 海浜公園･･････････････ 5.8㎞・車約14分
品川駅･･･････････････････････JR 5分
羽田空港国内線ターミナル･････京急18分

日常の買い物にも、子育て遊びにも、かなり恵まれた住みやすい環境だと思いました。

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哀れで不愉快な “ひねくれ者”、久しぶりの登場ですね!(^^)!
㊟ひねくれ者とは「素直に物事を受け止めることの出来ない、ねじけた性格の持ち主」のこと。

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295さんに一票。
294は、購入検討者の参考になる内容(プラス面でも、マイナス面でも)をコメントできないの？
人を惑わすための嘘や妨害、冷やかしの投稿など不愉快で見たくもない!
性格が歪んでいる人は、このマンションコミュニティ掲示板でなく[無責任・落書き掲示板]に行ってください。

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価格が出ましたね、武蔵小杉のマンションよりは低め、勝島のマンションよりは高めですね

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第1期6次販売で5戸が先着順受付されています。
・販売価格：6,090万円～8,080万円
・間取り：2LD・K＋S～3LD・K
・専有面積：65.03m2～70.37m2
の販売ですが、第1期販売が何次まで続くのか楽しみです。
第1期6次販売と11月下旬販売開始予定の第2期販売とは平行販売となるのか、それとも第1期販売分が完売するまで第2期販売は延期されるのか？

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スロップシンクが無いほかは、かなりの高仕様だとみていたら何故か二重壁。ここだけ長谷工風。
腕のいい型枠工が、集めれなくなっているのかしら。

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光沢のあるコンクリート打ちっぱなし内装なら腕の良い型枠職人さんが必要ですが、このタワマンのコンセプトはデザイナーズマンションを売りにしていないし、
直壁と二重壁それぞれにメリットとデメリットがあることは昔から議論されていて、どちらが良い悪いでは無く、どちらが好きか嫌いかで選べば良い時代に変化しています。
手抜き工事でなければ、遮音性は昔と違い格段に向上していますよ。
このタワマンの戸境壁は、厚さ約200mm～約300mmの鉄筋コンクリート造に軽量鉄骨下地、石膏ボードの上にビニールクロス貼りの二重壁にすると説明されているので、それで満足なら購入検討、不満なら他の物件を探すだけ。
直壁と二重壁のメリット・デメリットについて気になる方は、
「https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45917/res/1-1000/」の掲示板もご参考に。

確かに、今は型枠職人さんに限らず鉄筋屋さんなど、腕の良い職人さんが不足しています。

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二重壁の可否はともかくとして、坪300万からの物件で2重壁の物件はこれまで目にしたことが無いのですが。

やはり、職人さんが足りないのでしょうね。

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>>293

自分で歩いておられますか。

マイバスケットとセブンがあるので、ローソンとファミマは有っても無くてもいい。
区民公園がるので、他の公園は有っても無くてもいい。強いて言うなら、フィールドアスレチックまで１５分。
なんで品川駅までをJRで示すのかな。
利便性に富んだ場所とだとは思うけれど、自分の足で調べないと後悔する可能性もあるよ。

スミフさんの割には坪単価が安めなので、品川水族館の裏でボートの騒音を聞いて問題ないと感じれるならば、お買い得かな。

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コンビニによってPB商品、取扱サービス、使えるポイントカードなど違うので、大手コンビニ3社が近くにあるのは使い分けて利用できるので個人的には歓迎です。
公園も、釣りや磯遊びバーベキューが自由にできる公園や、広い砂浜のある公園まで自転車で行けるので、品川区民公園とは違った遊びができて、子供も歓ぶ環境だと思っていたのですが、293の距離や時間は嘘(釣り広告？)だったのですね、高い買い物で後悔したくないので自分の足で調べてみます。

私は通勤駅が山手線なので、品川駅乗換には京急やバスを使うよりJRの方が早くて便利だと思っていたのですが、品川駅に行くJR以外の経路もあったのですか？

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「品川駅までをJRで示す」ってそんなに変ですかね？
私も品川駅に行く時は、電車本数が多くて、乗車時間が短いJRを利用しています。
駅までの距離は京急大森海岸駅の方が近いですし、各停で空いているというメリットもありますが、ドアーto品川駅の時間ではJRの方が速いです。
293さんが自分で歩こうが、営業さんだろうが関係ないです。スレの距離と時間に大きな間違いがないですから。
若干の誤差が有ったとしても“約”の範疇で、302さんみたいに目くじらをたてるほどでは無いと思いますが、293さんに敵対心むき出しの“ひねくれ者294さん”の復活かな。
でも、自分の足と目で確かめた方が良いのは間違いないですね。

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販売スケジュールが11月下旬から12月下旬販売開始予定に訂正されました。
販売戸数も5戸だったのが未定になり、第1期6次販売の告知も消えたので近いうちに第1期7次販売の先着順受付が開始されるかも知れません。
298さんが疑問を感じたように、一般的には『第1期販売が終わってから、第2期販売を開始する』ものなので、第1期と第2期販売が平行販売されるのは珍事(判断ミス・誤表示)だと思っていました。
更に第2期販売時期を何度も延期していると、建物全体に対する評価や信頼性までも大きく失い、マンションの価値や価格感も低下してしまうので、そろそろ第1期販売分の完売を諦めると思います。
いつまでも第1期××次販売を続けていると、売れないタワーマンションという印象を持たれてしまうので、販売戦略の見直しが必要になるでしょう。

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>>307 匿名さん
お願いします。
誤情報を書き込んだのを指摘されたからといって荒らすのは止めていただけませんか。
逆ギレはみっともないですよ。

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掲示板がキレイになって良かったです。
管理人さん、荒らし退治ありがとうございます。

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　大森は品川から2駅、乗換え路線がありませんが、それだけに住むには静かで穴場的なところです。しかし、乗換路線がない駅としては、乗降客が17万人で日本一とのことです。また、新幹線、羽田空港へのアクセスが便利です。
　日常のお買物も非常に便利です。個人商店も多くありますが、イトーヨーカドー、西友、とうきゅう、プリモ、駅の反対側の山王口には、オオゼキ、カドヤ、ハナマサ、メガドンキ等々。駐車場完備をしているスーパーが多く、近隣駅の方々もわざわざお買物に来られるようです。コンビニ多数、100円均一数件、小型店ながらマルゼン、ロフト、フランフラン。何故かケーキ屋さんだけでも、プリモの中に6～7件。書店、スポーツクラブ、図書館、子供の教室や塾などもあり充実しているようです。
オフィスが多いので、日中はサラリーマンが目立ちランチのお店も多いです。大森ベルポートの中は、素敵な空間で、時々イベントを実施しています。休日の午前中は車も人も少なくとても静かですが、昼頃から夕方は賑やかになります。街の雰囲気が伝わりましたでしょうか。ご参考までに。

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大森は駅の東側が高級感ある住宅地で、西側が便利な下町。
この辺りも便利だけれど、大井町の再開発物件の方が交通の便が格段に良いから比較してからの方がよさそう。

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>>312 西側東側の説明が逆では？

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313さんの言われる通りです。失礼しました。

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周辺住民さんのお話は地域にお住まいの方ならではの買い物事情や
時間帯毎の混雑状況など地域の情報が満載でたいへん参考になりました。
この辺りは買い物には不自由しない立地のようで、住みやすそうですね。
プリモの中にケーキ屋がたくさんある話は想像するとおかしくて
笑ってしまいましたが、それだけ需要があるという事なのでしょう。

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現在大森に住んでるものです。
ここは大森駅までも徒歩圏内なんで購入を前向きに考えていますが、やはり住友なんで2期、3期となると価格あがりますかね？
他もまだ見たい気もありますが、これ以上価格があがると購入出来なくなります…

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住友は販売期が進むにつれ値上げがデフォルトなのですか？
それはどうして？
一般的なマンション販売では販売期が進めば進むほど
売れ行きの勢いが落ち、売れ残りを懸念する売主側が
値下げというスタイルが多いように思いますが…結構独特ですよね？

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あ〜それね
地価や建築費が上がっている時の話で
売り切った竣工前の他デベ新築マンションも中古価格上がっていたから在庫も上げられただけの事。

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けど、大手が一期より値下げすることはまずないでしょ。ブランドにキズがつくようなことはしない。一期のお客に説明できない。

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>>319
これまでの低金利時代は、それが最善だったのでしょうが、金利が上がりだしたら変わるのは当然。
金利が上がるかどうかは、神のみぞ知るですね。

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申し分ないですし、住友さんらしい質感を予感させる
マンションになるだろうと思いました。
目の前が公園というのも、さらにそそります。
ただ、目の前の道路の排ガスや騒音が想像以上で、
マスクをして歩いていても喉の痛みを感じてしまったので、
残念ですが、体質的な面で私は見送ります。
室内は空調やサッシで万全の対策取っているようですが。

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こちらのマンション売れてますかね？

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>>322 マンション検討中さん
公園まで車道を挟まない点で希少性がある

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これからますます発展していく地域としては将来性は期待できそう
都内で公園に隣接している地域って少ないですから日当たりは良好になってくるのかな
たしかに、排気ガスなど気になる部分はありますが
都内に住むならそんな環境は当たり前ですよ
都内の環境に慣れていない方にとっては排気ガスや騒音などの環境に慣れるのに辛いかもしれませんね

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>>324 匿名さん
品川区は都心よりも煙いんですね。
辛いので私は退散。住友さんの価格に加え、
この環境をもフィルターかいぐぐる方、
頑張って！！（はぁと

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>>325 名無しさん

大きな公園があるので空気浄化してくれますよ。

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>>326 マンション検討中さん
第一京浜側も公園になることを願ってやみません。

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やはりこちらの物件はキャンブル物件ですね。
公園隣接のタワーは珍しいですが、大きな道路に面していることもあり、評価がどう転ぶのか興味深いです。
すこし住友さんの価格設定は強気に感じます。

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低層階は手は出るけど、向かい側のマンションが気になりますね
高層階を買う価値があるかわかりませんね

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こことシーサイドのグランメゾンの物件、どっちがいいですかね。

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>>330 マンション検討中さん

街を歩けばすぐに分かりますよ！

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造りはこちら、利便性はあちら。

丸の内近辺にお勤めなら悩みどころ、新宿近辺にお勤めならばあちらだね。

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>>331 通りがかりさん
同じだよ。大袈裟。

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↑
間違えました。
プライムとグランメゾンの事です。

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品川シーサイドはイオンしかないけどマンション周り綺麗だし安全そう

ここはマンション周り何もないけど大森は便利

悩む

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ここの物件概要を見たのですが、完成から入居開始まで、半年以上の開きがあります。
（完成は平成30年9月上旬で、入居開始が翌年4月上旬となっています。）
まだ発売前ですが、大井町大規模再開発でも同様のことが書かれており、引き渡しは「年度またぎ」となっていますので、おそらく会社の売上計上時期の関係かと思います。ただ、入居者のことを考えると、年度末までに入居を済ませ、新年度を新居で迎える方が、学校や幼稚園、保育園の入園にしても都合がいいはずです。
買い手の都合より、売り手の都合というスミフの考え方を示すひとつの良い例かと思いますが、完成後、半年も入居を待たされる購入者の方々が気の毒です。
他の大手デベはこんなことしません。スミフの余裕のなさが垣間見えます。

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>>336 デベにお勤めさん

引渡しにならなければ金も入らないわけで資金繰り厳しい他のデベには真似できないね。

第一期前からこのスケジュールですから、気に入らなければ最初から別物件を探したら良いのでは？

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>>337 匿名さん

こちらにもスミフのミニマム株主がいるのか？
見張りご苦労さん

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また来たよ小学生
恥ずかしくないのかね

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でも引き渡しまで6ヶ月は長いですよね。
カーテン無しの密室で室内が日当たり放題、高温多湿でもお構い無しなのでしょうか？

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>>340 マンション検討中さん
自己都合となります。
お客様は株主です。

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私もその辺りが気になり、モデルルームで確認しましたら、完成後に社内検査があり、行政の検査の後に、建物内覧会をしてから入居できるらしいので、半年間ずっと締切でほったらかしでは無い様です‼︎

当然、毎日風を通す訳では無いでしょうが、入居前にはクリーニングしてから、引き渡しを受けられる様です(^^)

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>>342
実際購入された方ですか？
いい物件だと思いますが今一歩踏み出せません。
こうしているうちにいい部屋はどんどん売れていくんだろうな。

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343>>
はい去年契約しました！

この前オプションの件で、モデルルームに行った時には、大分進んだと担当者には言われましたけど何戸ぐらい売れてるのかは詳しく聞かなかったです。

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342さん、詳しくありがとうございます。
竣工から引き渡しまですっごく早いマンションも有りますが
こちらはきちんと検査を受けて…という風に段階を踏んでいるということですから
ある程度安心はしても良いのでしょうね。
勿論安心し切るのではなくて、きちんと内覧の時にはチェックしまくり！というようにしていければ…とは思いますけれども。
かなり販売は進みつつあるのですね？

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盛り上がらないですねー

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まだ3割くらいしか売れてないんじゃないの、まぁゆっくり売ってくんだろうけど、第1期も余りまくりだしね。

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昨年11月上旬時点で30戸ぐらいは残ってましたね。第１期は64戸販売だったはずだから、それなりに売れ残ってた印象です

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>>346 マンション検討中さん
仕方ないでしょ〜
シーサイド、青物横丁＞大森
ですからね。

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>>349 匿名さん

公園隣接は価値あると思います。

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東棟だけだし、大森まで10分で、各駅しか止まらない大森海岸が最寄りなわりに高い。

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シーサイドには東品川海上公園&天王洲公園その間にクルーズ船や屋形船が行き交う運河。そこまで徒歩数分で行けましたね。

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やっぱりシーサイドと比較しますよね。
急いで買わなくて本当よかった

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う～ん。スミフは認めないと思いますが、ここと天王洲の販売戦略を完全に間違えたように思います。シーサイド（グランドメゾンやプライムパークス）の情報が出る前に完売とはいかないまでも、もう少し売っておきたかったですよね。
値下げしないと言われていたスミフですが、練馬区のシティハウス練馬武蔵関で100万円プレゼントという事実上の値下げをしています。

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>>354 匿名さん
ティッシュ配りが足りないからだ〜って上司が怒鳴ってそうww

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>>354 匿名さん
スミフさん、天王洲、大森海岸、大井町とそれなりの規模抱えて、マンション需要が減退している中これまでの戦略では厳しそうですね。ここも天王洲も微妙なところなのに価格は強気、体力があるものの長期戦での販売ばかりでは無理が出るのでは。

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立地ならば、圧倒的に大井町。

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>>357
でしょうね
シーサイドにこれだけ出来ちゃうとね…
ただ大井町は売れると思いますね

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品川シーサイドのマンションの営業さんが頑張って連投されてますね

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いや、営業じゃないですよ。
ＪＲの駅近ですよ、価値が全然違います。液状化の心配もないし内陸のほうがそりゃ欲しいですよ。
おそらく高いからもちろん、うちは買えません、でも売れるでしょうって。

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あーシーサイドの営業を大井町の営業と
とり間違えました(笑)
上のは無視して下さい

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だよね

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たしかに、りんかい線と京急なら、JRと京急のが良いよね。

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因みにシーサイドのマンションを検討の皆様、ゴールドクレストがここ8年ぐらい分譲して、まだ在庫を売っていますが、ここに1800戸ぐらい新しく出来てリセールの心配とかはありませんか？

グランドメゾンなんかは、あと3年先の入居ですし…
プライムパークスは周りの囲まれ感が気になり、中々進められないでいます。

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>363

新宿渋谷方面に通勤なら、りんかい線が使える方がいいから一概には言えない。

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>>364 マンション検討中さん
リセール考えるなら、シーサイドの物件はやめたほうがいいと思いますよ。

特にタワーは、タワーなのにほとんど眺望がないですよね。眺望ある部屋も南は7000万円オーバーです。
ご自分が中古で買うとき、中古であの値段出せるというなら、リセールは問題ないと思いますが、そうでないならそういう物件だと思います。

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タワマンで眺望が期待出来ないって残念だよね。

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ここはすぐ近くに競馬場と競艇場があるからね。眺めは最高だよ。

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366さん
ありがとうございます。
やはり現実的にリセールは難しいですよね…

こちらのマンションは、京浜東北が魅力かと思ってまして、終電が遅くまであるので通勤で使うならここも良いかと思ってます。

朝のラッシュ時とかは、混み具合はどうなんでしょうか⁇

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3分に1本来るけど、1本見逃さないと乗れないんじゃないかってくらいすし詰め状態。
各路線と比較しても屈指の混雑率だと思う。
東京方面の話ね。

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あと、遅延が多いので、余裕を持って乗った方がいいですよ。
路線が長い分、どこかでトラブルあるとすぐ止まるのと、東海道線と並行してるからか東海道線が止まったあおりを食らう可能性があります。

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>>371 匿名さん

優雅なタワマン生活とは違い現実的ですね。

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りんかい線は混雑なくて快適だよ。

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競馬場が近いのですが、匂いはしないのでしょうか？

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307さん
ありがとうございます。

すし詰めですか！
品川までなんで5分ぐらいの辛抱でしょうか?
何とかなりそうですね‼︎

りんかい線はすいているんでしょうが、本数が少ないので…
あと子供の保育施設が近場にあまり無く、妻の通勤を考えるとどちらかがバスで通勤になりそうなので…
マンション内の保育施設に入れれば良いのでしょうが、入居者優先で無いみたいですし…

いづれにしても検討の範囲なので、大森のモデルルームへ再度伺ってみようと思います。

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>>372 匿名さん
郊外のタワマン以外どこも同じ。
大森から東京駅に通ってますが、座れはしないけど、大したことないですよ。

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>>374 匿名さん
まず、競馬場の影響ない。
勝島は厩舎があるから臭いけど、ここまでは来ない。

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価格表はどこかにアップされていますか？

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りんかい線は、朝の上りは空いてますよ。
下りは混んでます。
住友の販売は供給調整しながら、高値訴求していく売り方なんで、住友にメリットはあっても、お客にメリットはありません。
実際天王洲のシティテラス品川イーストは、
近隣相場が上がったということで、第一期から値段を大幅につり上げましたが、結果相場は上がっているものの、天王洲はつり上げた価格と相場のバランスが不釣り合いとなり、現在も在庫抱えたまま。
中古の査定も現時点で、新築価格から15%から20%減という状況。１期時点価格より下がっています。
少なくとも皆様住友で買う際は、１期で買うべきですし、必ず購入される際は中古事例を必ず参考にしてください。
築浅の同条件のマンションから10%価格の開きがある場合やめた方がよいです。
というかドゥトゥールしかり、シティテラス品川イースト、シティテラス大森西しかり住友の完成在庫がことごとく失敗している。
みんな可哀想だね。

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スミフくそだから！！
新築デベは今後今の規模では間違いなく生き残れない。

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>>381 マンション検討中さん

スミフくんって大人気なんですね。
この掲示板のおかげで知ることができました。
ちなみに自分は同業者ではなくただの近所の者です。

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スミフは独り勝ちしてるから、しょうがない。
それが、事実。

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どうしてもスミフを買いたいなら一期でというのはその通りかもだけど、その一期も周りより2割は高いからね。値下がり幅とか考えないゆとりを持った人以外はスミフは止めた方が無難

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在庫持っていると勝ち組なんだ？
スミフミニマム株主お疲れ様。どこかのスミフ物件は在庫買ったら100万円プレゼントらしいよ。
売れなければ値下げするわな。

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>>385 匿名さん

投資もしたことがないお子様はそもそもお呼びじゃないよ。
巣にお帰り

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投資も投機もしたよ。その結果長期投資ならやる価値はあるかも。短期は破滅。
ラスベガスのギャンブルと同じ。

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